第一節　不動產價格的含義和形成條件

一、不動產價格的含義

不動產價格一般根據該不動產被認識到的效用、該不動產的相對稀缺性、該不動產的有效需求存在3個因素互相結合綜合作用而形成的。不動產價格一般以貨幣額表示。

不動產價格是指在某個時點上為和平地取得他人不動產從而獲得相應權益所支付的代價——貨幣額、商品或者其他有價物。在當代社會，物品的價格通常使用貨幣的形式來表示，習慣上也是用貨幣形式來償付，但有時也用實物、勞務等其他形式來償付，如以知識產權作價入股的一方，能夠以股權的形式享有包含合資方不動產在內的總資產所帶來的部分利益。

從不動產產權意義上看，不動產價格是指不動產所有權交易價格或不動產所有權的權益價格。從不動產所有權的物質載體看，不動產的價格可以分為以下幾種類型。

（1）土地價格

一般地，可以把土地價格定義為土地所有權或使用權的交易價格。從本質上看，有限期的土地價格并非完整意義上的土地所有權價格，而是一種有限期內的土地使用權交易價格，或者理解為廣義的租金。土地價格可以有不同的表現形式：一是用土地總價表示，代表一定面積土地的總價格；二是用單位面積地價表示；三是用樓面地價表示，樓面地價指單位建筑面積上的地價，真正反映土地價格的高低。即：

單位面積地價＝土地總價/土地面積

樓面地價＝土地總價/總建筑面積＝土地單價/容積率

例：某區域有兩塊土地A和B，土地的用途和面積完全相同，區位、形狀、品質等基本相同，但不影響價格。A土地的容積率為3，成交價格為1000萬元/畝，B地塊的容積率為2.2，成交價格為800萬元/畝，判斷A和B哪塊土地的地價高？

解：　　　　A地塊的樓面地價＝1000×104÷666.67÷3＝5000（元/平方米）

　　　　　　B地塊的樓面地價＝800×104÷666.67÷2.2＝5455（元/平方米）

可見，盡管A地塊單位面積的地價比B地塊高，但分攤到每一平方米建筑面積上的地價比B地塊低。

（2）建筑物或土地改良物價格（資本價格）

建筑物或土地改良物價格是指建筑物（如住宅）或土地改良物的所有權權益價格或交易價格。在土地私有制經濟中，土地與依附于土地而建筑的各類建筑物或土地改良物的所有權的時間長度（使用壽命）肯定小于土地所有權的期限。

（3）房地產價格

房地產是指建筑物、土地改良物與土地結合在一起的不動產形式。房地產價格是指房地產所有權的權益交易或交易價格。

二、不動產價格的形成條件

在不動產估價中，一般認為不動產價格是不動產的經濟價值（交換價值）的貨幣表示。而不動產的經濟價值以及不動產價格的成因，是不動產的有用性、不動產的相對稀缺性及對不動產的有效需求三者相互作用的結果。

物品的有用性，是指物品能夠滿足人們的某種需要，俗話說“有用”，經濟學上稱為使用價值，也就是說物品具有使用價值，能夠對人們產生效用。不動產的有用性，是指人們因占有、使用不動產而得到的滿足程度，因此人們會對不動產產生占有的愿望和要求。

然而，物品的有用性只是形成價格的必要條件，而不是充分條件。如果某種物品極為豐富，隨時隨地都能夠自由取用，即使它對人類再重要也不能夠產生使用價值，如空氣。只有當某類物品還具有相對稀缺性時，人們才可能為占有和使用這種物品支付代價，物品才會產生相應的價格。

土地資源是一種有限的資源，相對于當代人們無限的需求而言，土地資源可謂相當稀缺，因此不動產是一種相對稀缺性的物品。同時，不動產的數量沒有多到使每個人都可以隨心所欲地得到它，所以人們對不動產產生占有欲，使得不動產價格相對較高。而具有很好的區位條件、能使人們獲得更大利益或更大滿足程度的不動產更為稀缺，因此它們的價格也相對更高。

不動產價格的產生，除去上述有用性和相對稀缺性兩個原因外，還必須對不動產形成現實購買力才可能。購買力是指在一定時期內用于購買商品的貨幣總額，它隨著時間和場所的不同而不斷變化。通常將由于購買力而形成的需求稱為有效需求，并將有效需求認為是不動產產生價格的原因之一。

綜上所述，不動產價格是由不動產的有效性、不動產的相對稀缺性和對不動產的有效需求三者有機結合、綜合作用而形成的。