1.3　城鎮住宅小區發展現狀及存在的問題

改革開放三十多年來的城鎮住宅小區建設，在標準、數量、規模、建設體制等方面，都取得了很大的成績，住宅建筑面積每年均數以億計，形成一定規模和建設標準的住宅小區也有相當的數量；但一分為二地看，我國大部分城鎮住宅小區還存在著居住條件落后、小區功能不完善、公共服務設施配套水平低、基礎設施殘缺不全、居住質量和環境質量差等方面的問題與不足。城鎮在社會經濟迅速發展的同時，既帶來了住宅小區建設高速發展的契機，也暴露出了居住環境上的重大隱患，出現了諸多問題，亟待研究解決。

1.3.1　城鎮住宅小區的現狀 

（1）住宅建設由追求“量”的增加轉變為對“質”的提高

城鎮住宅建設經過數量上的急劇擴張后，現已趨于平緩，居民對住房的要求由“量”的增加轉變為對“質”的提高，開始注重住宅的平面布局、使用功能和建設質量；住宅的設計和建造水平有了顯著提高；多層公寓式住宅節約用地，配套齊全、安全衛生、私密性較強的特點逐漸為城鎮居民所認同并接納，使一些農民在走出“土地”的同時，也走出了獨門獨院的居住方式。

（2）住宅小區規模擴大，設施配套有所提高

隨著我國城鎮化進程的加快，鄉鎮和農村居民進一步向城鎮聚集。現代化的鎮區環境、配套的公共服務設施、較為豐富的文化生活、高質量的教學水平吸引著大批的農民，他們中有一定經商和務工能力的農民選擇在城鎮定居下來，因此住宅小區的規模進一步擴大，住宅的建設量進一步增加，相應的設施配套水平也有所提高。

（3）住宅小區由自建為主向統一開發的方向發展

過去分散的、以自建為主的傳統建設方式已經開始被摒棄，住宅小區建設向成片集中、統一開發、統一規劃、統一建設、統一配套、統一管理的方向發展，將零星分散的建設投資，逐步納入綜合開發，配套建設的軌道上來。在許多城鎮，綜合開發和建設商品房已成為主流。這種開發建設住宅小區的方式使許多城鎮徹底改變了過去毫無規劃的混亂狀況，同時也改善了住宅的設計及施工質量，城鎮居民的居住環境和生活方式發生了根本的改變。

（4）開始注重住宅小區的規劃水平與建設質量

加強了對住宅小區的規劃設計研究，在小區的規劃布局、設施配套和小區特色等方面有了很大的提高。由國家科委和建設部共同組織策劃的“2000年小康型城鄉住宅科技產業工程”現已部分進入實施階段，一批示范小區相繼建成，并投入使用，如河北恒利莊園、宜興市高騰鎮小區、溫州市永中鎮小區等，這些小區在規劃設計、住宅建設、施工安裝和物業管理等方面做出了示范性和先導性的探索，強調新技術、新材料和新工藝的運用，對于推動住宅產業的發展，提高居住環境質量、功能質量、工程質量和服務質量，把我國城鎮住宅小區的規劃和建設提高到一個新的水平，具有積極而重大的意義。

1.3.2　城鎮住宅小區存在的主要問題

（1）居住條件發展極不平衡，經濟欠發達地區居住條件落后

自改革開放以來，全國的城鎮興起了大規模的住宅建設熱潮，發展速度令世界刮目。但大部分城鎮（包括村鎮）的居住條件至今還比較落后，而且發達地區與貧困地區的發展極不平衡，差距越來越大。經濟比較富裕的城鎮居民住房面積大，居住環境尚佳，設施配套相對較好。許多經濟欠發達地區由于經濟形態的落后和傳統習慣的根深蒂固，加上建筑材料的一成不變，使得居民住宅區無論是規劃布局、建筑設計、施工技術還是裝修標準，幾乎沒有任何改變，更談不上新技術和新材料的應用，居住環境十分惡劣。

（2）住宅小區建設缺乏規劃，功能不完善

就我國城鎮住宅小區的整體水平來看，大部分住宅布局是單調劃一的“排排座”。有些地區重視住宅單體卻忽視了住宅區規劃的科學價值；有些地區，特別是經濟落后地區的規劃意識普遍淡薄，傳統的落后思想認為規劃無用；有些地區即使有了建設規劃，但規劃起不到“龍頭”的作用，自建行為和長官意志比較強。由于上述的盲目建設導致大部分城鎮住宅小區的生活功能和生產功能相混雜，住宅樓棟之間的關系混亂，缺乏必要的功能分區和層次結構，小區的可識別性差；道路系統不分等級，沒有必要的生活服務設施，綠化和公共空間缺乏，更談不上有完整的居住功能，與當前城鎮社會經濟的快速發展和居民生活水平的日益提高嚴重脫節。

（3）建筑空間布局單調，建筑缺乏特色

就我國城鎮住宅小區的整體水平來看，住宅多以行列式布置，建筑形式、高度都一模一樣，小區內部圍合空間過于閉塞；即便是新開發的小區，也存在住區的建筑形式和色彩等方面極為相似的“雷同版”，建筑缺乏地區特征，很難體現城鎮發展的文脈或地方特色，也缺少親切感和歸屬感。

（4）公共服務設施薄弱，基礎設施配套不足

許多城鎮新建的住宅小區缺乏市政設施依托，除供電情況稍好外，給水、排水、通訊、有線電視等存在許多欠缺的方面，尤其是污水處理和垃圾處理設施幾乎還是空白；一些設備良好的衛生間和廚房，由于沒有排污系統，使衛生設備和廚房設施不能很好發揮作用。國家“小康住宅示范小區規劃設計優化研究”進行的實態調查表明，采暖地區有90%以上的小區無集中供暖設施；60%以上的地區系雨污合流且無污水處理設備；25%以上的村鎮住宅區道路鋪裝率較低。

（5）公共綠地嚴重缺乏，環境質量差

城鎮住宅小區的戶外空間缺少統一的規劃與建設，一般無公共綠地供居民使用，除必要的建筑和道路外，其他所謂的花園或花壇都是雜草叢生或是被居民們開墾為菜地，還有垃圾亂堆亂放的現象。一些雖然也進行了小區綠化，但綠化缺乏系統的規劃設計，后期管理又不到位，導致花草樹木、建筑雕塑、山水池泉等景觀要素無法發揮景觀生態效應和美感，限制了居民日常行為、活動和交往。

（6）公寓式住宅照搬大城市的模式，使用不方便

有些地區在城鎮住宅小區多層公寓式住宅的建設中，一方面，不考慮城鎮居民實際的生活特點，沒有將居民對這類住宅的特殊要求如建筑層數、院落、儲藏空間等問題予以重視并解決，而是盲目照搬大城市的建設模式，套用城市住宅的設計圖紙，過分追求“高”與“大”，片面講究“洋”與“闊”，把城鎮與城市相等同，脫離了城鎮的實際情況，結果建了一批不適合城鎮居民生活特點的住宅，由于生活習慣和使用要求上的差別，給生活帶來了很大不便。另一方面，一張圖紙只經過簡單修改，被重復使用，造成城鎮住宅千鎮同面、百城同貌，毫無地方特色可言，從而直接影響了整個住宅小區的景觀環境建設。

在我國城鎮繁榮發展時期，應該認真對待城鎮住宅小區建設中存在的問題。如何合理地利用我國的建設資源，科學地組織和引導全國城鎮的住宅建設，大力提高其規劃、設計、施工質量和科技含量，促進我國住宅建設的可持續發展是全社會的共同責任，這要求我們在總結近二十多年工作的基礎上，采取科學、正確、果斷的措施予以綜合解決。