2.3.2 業態特征與功能體系

（1）零售加辦公的核心業態

從業態構成上看，國內商業綜合體往往以購物中心+商務寫字樓為主要模式進行組合式開發。根據相關研究統計，一線城市的商業綜合體中，商務辦公業態比例最高，業態比例超過30%，其次為以購物中也為代表的零售型業態；而二、三線城市的商業綜合體中，商業零售功能則相對突出，商務辦公的比例相對一線城市較為弱化（黃杉等，2013）。零售和商務辦公共同組成了國內主要城市商業綜合體的兩大核心業態，業態構成占比往往超過50%甚至更高，而根據綜合體主力業態的差異，也有研究進一步將商業綜合體進一步細分為商業零售綜合體（部分研究和報道簡稱為狹義上的商業綜合體）和商務辦公綜合體。此外，具有居住功能的酒店、酒店式公寓也是國內商業綜合體業態構成中的一個重要部分，而與零售、商務辦公等業態的有機組合也成為商業綜合體居住服務價值提升的主要優勢。需要指出的是，隨著城市等級規模的提升，綜合體功能和業態組成也展現出逐步復雜化的特征（黃杉等，2013）。

（2）體驗式業態的興起

現如今，在電子商務快速發展的大背景之下，人們的消費行為以及對實體商業的消費需求也發生了巨大變化，以突出交流和體驗為主題的“體驗式業態”應運而生（姜涌等，2015）。所謂體驗式業態，是區別于傳統商業以零售為主的業態組合形式，更注重消費者的參與、體驗和感受，常見的體驗式業態主要包括電影院、冰場、健身房、電玩、美容美體、兒童游藝等（甄仕奇，2012）。相比于以服飾等為代表的零售業態，體驗式業態具有聚客能力強、消費滯留時間長的優勢，并能夠顯著帶動其他業態，目前以體驗式商業為定位的項目已經在全國遍地開花，其中也包括了大量以親子、兒童教育、游樂、藝術為主題的商業綜合體項目（林春輝，2017）。體驗式業態的興起，直接導致了傳統實體商品零售業態在商業項目中所占比重的大幅度降低，現代商業綜合體中，傳統零售業態規模占比往往不到整個項目的50%，甚至更低。