1.3 研究內容與方法

面對地方政府以及大眾對商業綜合體不合理布局、存在過度開發風險的擔憂，本研究的切入點在于從時空分布的視角出發，探索兩個關鍵性問題：首先，商業綜合體的空間布局存在什么問題，如何來識別過剩風險；其次，如何對現有布局問題進行調整，提出優化的對策與建議。因此，本研究首先從宏觀角度，對案例城市商業的發展進程及現狀進行分析，在全面調查收集商業綜合體開發狀況的基礎上，將分別針對綜合體的商業設施部分（即包含購物、餐飲、文化娛樂、生活服務等在內的狹義商業部分，以下簡稱商業設施）和商務寫字樓展開專題研究，重點從比較視角探討現有綜合體布局與城市規劃、商業規劃以及人口分布的匹配程度，指出目前在空間布局上存在的主要問題，并提出規劃的思路與對策。具體研究內容包括以下四方面：

（1）商業設施布局理論與分析模型的梳理

在明確界定商業綜合體概念、類型的基礎上，從商業地理學、城市經濟學、區域規劃等視角對傳統商業設施布局相關理論和模型展開梳理，厘清不同理論和模型的發展歷程，明確應用方向和需求，為后續研究奠定基礎。

（2）模型應用實證評價研究

基于研究方法的梳理，本書將進一步給出相關模型的評價實例，并探索了新型大數據在傳統模型中應用。其中，商業設施部分將展開商圈劃分實證研究，對研究區范圍內商業綜合體的輻射域進行劃分，并根據各商業綜合體的輻射能力（或服務能力）和規模分布狀況，識別案例區商業綜合體布局潛在飽和區；對商務寫字樓部分將展開市場規模合理性評價，利用相關模型評估量與實際調研狀況的比較，分析評價各商務板塊寫字樓規模布局合理性。

（3）商業綜合體布局問題診斷

本書將從時序結構、空間結構、業態結構、匹配分析四個角度診斷布局問題，并分別針對商業設施和商務寫字樓展開專題研究：①時序結構，分析商業綜合體開發建設時序安排的合理性，包括數量和體量的時序安排；②空間結構，利用GIS手段，基于綜合體規模、位置等信息對案例城市商業綜合體空間分布格局進行系統分析，主要從空間密度、規模等級分布、中心性等方面出發，科學揭示商業綜合體的空間布局特征，在識別開發高密度區域的基礎上對局部供求關系展開分析；③業態結構，結合調研成果，重點對密集區的業態同質化狀況和競爭態勢展開分析；④匹配分析，重點分析商業綜合體布局與人口、交通、公共服務等各類社會經濟要素和城市規劃的匹配狀況，識別綜合體布局的過飽和區和發展不足區。具體包括：人口匹配狀況，結合不同尺度上的人口預測形成對綜合體供需匹配狀況的基本判斷；交通匹配狀況，通過識別綜合體密集分布區，分析密集區綜合體規模與交通等配套的空間匹配狀況，尤其是綜合體分布與地鐵站點、大型公交站點等主要交通結點的匹配分析；規劃匹配狀況，綜合體布局與城市規劃的匹配分析主要表現為綜合體分布與的城市空間格局、城市公共服務中心體系規劃等的匹配程度。

（4）商業綜合體布局優化的思路和對策

基于商業綜合體布局現存問題，以市場主導、政府協調、分類指導、協調發展為基本原則，綜合運用規劃導向、交通導向和服務導向等布局模式，根據存量完善配套，增量加強引導的總體思路，分別針對大中型商業設施和商務寫字樓現存布局問題提出優化思路和策略，實現布局優化目標。

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