2.3 養老地產市場分析

養老地產市場分析是對養老地產市場供需狀況以及未來發展趨勢的分析。由于我國養老地產開發商尚處于起步探索階段，在進行國內養老地產市場分析時，可以先對國外老齡化國家的養老地產進行分析并總結其值得借鑒之處。

2.3.1 國外養老地產市場分析

國外養老地產市場分析的內容主要包括國外老齡化現狀分析、國外養老地產開發模式分析、典型國家養老地產分析等。

1.國外老齡化現狀分析

分析國外老齡化現狀時，主要可以從世界各國老齡化現狀和老齡化程度兩個角度進行分析。如某養老地產項目的國外老齡化現狀分析：

（1）2009年世界人口老齡化狀況

聯合國人口司發布了截至2009年的世界人口老齡化狀況：

1）據官方統計，2009年世界60歲以上的老年人口達到6.88億，預計2050年這一數字將達到20億，同時也將第一次超過全世界兒童（0～14歲）的人口數。目前，世界上一半多的老年人生活在亞洲（占54%），其次是歐洲（22%）。

2）2009年每9個人中就有一個60歲以上的老年人，根據聯合國專題項目的研究估算，到2050年每5人中將會有一個老年人，到了2150年，每3人中就會有一個60歲以上的老年人。

3）老年人口本身也在老化。2009年80歲以上的老年人已經占到老年人總數的13%，到2050年這一數字將增加到20%。百歲以上老人也將從2006年的28.7萬增加到2050年的370萬，多達13倍的增幅。

4）由于女性的預期壽命大于男性，所以60歲以上的老年人的男女性別比例是82∶100。80歲以上人群中這一比例更是只有55∶100。

5）獨居老年人占老年人總數的14%。獨居的女性老人比例為19%，明顯高于男性的8%。發達國家獨居老年人比例為24%，明顯高于發展中國家的7%。

（2）世界各國和地區老齡化程度

從聯合國人口司發布的世界各國和地區老齡化程度數據中可以看出：

1）目前世界老齡化程度最深的國家是日本，達到了27%。其次是意大利和德國，分別為26%及25%，且這三個國家均為發達國家。

2）老年人口比例達到或超過20%以上的國家有27個，其中19個為發達國家。

3）老年人口比例達到或超過10%以上的國家有74個，10%～20%的國家47個，發達國家13個，占27.66%。

4）老齡化程度10%以下的國家有118個，均為發展中國家。

由此可見發達國家老齡化程度均在10%以上，明顯高于發展中國家，但據統計，近年發展中國家老齡化加深的速度明顯比發達國家快很多。

人口老齡化這一最開始主要涉及發達國家的問題，如今在發展中國家也越來越突出。人口老齡化的加劇將會深深影響所有個人、家庭、社區及國家。

2.國外養老地產開發模式分析

策劃人員對國外養老地產開發模式進行分析時，既可以采用分別對各國養老地產開發模式進行分析的方式，也可以對國外養老地產常見的開發模式進行總體的概括分析。

分析各國養老地產的開發模式，主要是對老齡化程度高的亞洲和歐美國家的養老地產開發模式進行分析。如某養老地產項目的各國養老地產開發模式分析：

歐美各國由于受到傳統個人主義的影響注重發展社會養老設施，特別是美國，迅速發展老年社區。而在東方受到儒家思想影響下的一些已開發或開發中國家，為避免重蹈西方國家所經歷的沉重財政負擔的覆轍，試圖尋求維系傳統的家庭倫理觀念及尊老愛幼的社會風尚。因此，為了消除現代社會生活方式的改變、家庭觀念的變化和家庭結構小型化的趨勢對家庭養老環境的沖擊與功能的削弱，亞洲國家對維護和改善家庭養老環境及創造新的居住模式方面做了許多的努力。

（1）亞洲國家的老年住宅

1）日本的老年住宅。

從居住模式上來說，日本為適應家庭核心化傾向，采取老少兩代在生活上適度分離，而研發建造了一批供老年人與家人同居的新型住宅。這種“兩代居”形態的親子家庭住房空間關系大致可分為：

①同居寄宿型：同戶門、同廚房及起居室，老人居室僅附廁所或簡易烹調設備。

②同居分住型：同戶門，廚房、浴廁及起居室全部分開各自配套。

③鄰居合住型：分戶門，同起居室，浴廁及廚房分用。

④完全鄰居型：分戶門，起居室相通，浴廁及廚房分用。

隨著親子居室和輔助使用空間獨立成套程度的提高，兩代家庭的獨立性也逐步增強，因而上述4種形式其獨立性隨序增加，如此可適合于不同年齡和健康狀況的老年家庭使用。

從居住形式上來說，日本的老年住宅又分為：

①國家建設地方管理的老年人住宅：屬于福利型養老機構，由民間房產主建設的專供老年人使用的集合住宅，由政府出資征用后，租給老年人居住并給予房租補貼。

②押金式老年人住宅：由地方住宅供給公社出資建設，專供60歲以上的老年家庭使用，并以押金方式提供使用權。

日本在老人福利與居住問題的對策上均表現了“先進”的姿態與成果。一方面是因為人口老化較嚴重，而且“家庭主義”在西化、都市化的沖擊下比其他亞洲地區似乎提早渙散。日本除了社福設施網絡較完善外，其最值得敬佩之處就是日本政府單位如東京都老人綜合研究所，以及私人企業如積水社，均對老人居住的住宅設計花了相當的工夫，設想其設備依老人體能變化而彈性改變，以及與子孫家庭合住時，生活歷程與住宅室內空間設備的彈性適應。

2）新加坡的老年住宅。

新加坡的住宅數量以建屋發展局所建的組屋最多。據統計，1990年已有87%的人口住在公共組屋內，而自有率達79.0%，租賃的僅8.6%。新加坡政府透過建屋局以及眾多的組屋，對于鼓勵子女與老年父母合住提出了不少辦法，其作用、效果不可忽視，簡要說明如下：

①多代家庭組屋辦法：此辦法意在優先分配組屋給予父母同住之已婚子女，并給予其他各種優惠，如貸款可達售價的90%、較長的償還期、訂金額度減少、提前三年之優先權等。

②合選組屋辦法：此辦法使已婚子女與父母（或兄弟姐妹）分別申請組屋，但得一起抽簽，使兩家人可以住在隔壁或是同一棟或在鄰近地區，亦可貸款售價之90%。自1978年開始實施，反應甚佳。

③與父母鄰居補助辦法：首次購買組屋者若想在與父母（或已婚子女）同一地區或2km距離內購置二手組屋時，便可申請此項補助款。

建屋局有鑒于一般民眾購買力增強，推出的組屋面積與房間數便愈大愈多，有四房、五房、執行共管型及上下二樓型，面積約為105m²、120m²、145m²、165m²，附有二套至二套半的浴廁設備。這些大單元均可供三代同堂家庭居住。因為組屋價格比一般房屋市場的價格便宜很多，很受歡迎。除此之外，建屋局更與政府社會福利部、社區發展部密切合作，在提供老人社區活動中心、社區老人服務及設施網絡上不遺余力。社區發展部在社區提供了以下多項老人服務項目：交友服務、輔導與顧問服務、日間中心、餐食服務、老人俱樂部、健康教育和健康檢查、家庭護理、老人優待、居住照顧。

以上這些居住照顧之設施及社區服務，新加坡政府及學者專家均不斷在檢討，并且對未來的需求，以及各設施、服務未來的發展亦有預測，并制訂相關計劃。

（2）歐美國家的老年住宅

與亞洲國家最大的差別是，歐美國家的老年人社區是以老年人的單獨居住為設計前提的，不強調與家人的合居模式。

1）美國的老年住宅。

美國人意識到銀發產業帶來的機會，首先是老年住房業的需求。老年人口的增多意味著適應這一人群住房需求的增多。1980年到1990年間，護理院、中長期照料和其他老年住房增加了24%。輔助生活機構是老年住房市場里近期發展最快的部分。1990年該部分的收入為125億美元，2000年約300億美元。盡管這個行業的70%是以媽媽—爸爸式的運營方式運營，類似于我們目前的民辦家族式養老院，排行在前的卻是一些著名的房地產商。據統計，排在前30名的輔助生活機構供應商擁有全國約24%的床位數。1999年時排在前5位的每個輔助生活機構，在全國各州的床位數均超過了10000張。比如排居第三的Marriott，總共擁有11603張床位分布在全國29個州150家Marriott品牌的養老院里。

美國養老住宅業作為一個產業持續發展的重要原因，是在法律上有一套鼓勵、監督機制來保證養老機構的高質量服務。該鼓勵監督機制體現在兩個方面：一是一套完整和不斷發展的評估體系，二是相對獨立的監察員體制。

政府給老人的醫療保險和醫療補助可以支付老人們在護理院入住的部分開銷，這筆費用由政府發放到護理院。護理院想要得到政府的錢，就必須符合政府的各項規定，并且在每年的質量評估中達標。政府的主管部門每年對養老機構進行審查，只有符合審核標準、質量評估達標的護理院才有可能得到政府的醫療保險和醫療補助。由于聯邦和州政府的錢是通過各種稅收得到的，實際用的是納稅人的錢，因此每一個納稅人都有權要求政府對養老機構采取鼓勵和監督措施，最終得到高質量的服務。

對輔助養老機構而言，如果要想得到某些醫療補助資助的項目，也要符合規定和標準。大部分輔助機構，沒有政府的支持，主要遵守市場競爭的原則。

一方面是政府對養老機構的直接監察監督，另一方面是政府施行美國老人法，撥款給監察員項目。由監察員和入住養老機構的老人直接接觸交流，來保護老人的合法權益，以及監督改善養老機構的服務質量。如果老人對入住的養老機構服務質量不滿意，一般來說，先在養老機構內部設法尋求解決。如果仍然不能滿意，可以在監察員那里申訴。美國養老住宅產業是一個發展了幾十年并比較成熟的行業。產業的主體是社會的營利機構這一事實，值得我們仔細研究和探討。

2）丹麥的老年住宅。

丹麥為老年人提供居住和福利的基本政策有三個概念，即“居住連續性”“自行決定”“充分發揮自立能力”。這種80年代初建立起來的要領被稱為“老年福利三原則”。

而丹麥的《老年人住宅法》對住戶標準作了規定：老年住宅應設有廚房、浴室、衛生間，住宅內部必須是無障礙設計，必須保證平均每戶建筑面積在67m²以上，必須有24小時緊急通訊聯絡裝置，必要時設有公共娛樂室，方便老年人交往。

3）德國的老年住宅。

德國的老年住宅分為兩種體系。社會住宅體系里的老年住宅，內部多為無障礙設計，政府對老人住房采取補貼措施。在生活援助方面，老年住宅房產主與民間福利團體簽訂提供服務的合同。該合同可成為房產主獲得建設資金貸款的融資條件，養老院體系里的老年住宅，以生活能夠自理的老人為居住對象，是一種接近住宅形式的養老院。在規劃上，設計者把社會體系的老年住宅和養老院毗鄰建設，以便在設置服務網點和急救站時，兩者能共用。

4）法國的老人住宅。

人類歷史上最早進入老齡化社會的就是法國，當1850年歐洲產業革命即將勝利的時候，法國60歲以上老年人已占人口的10%，進入了老齡化社會。法國也是歐洲人口老齡化國家的典型。

特色鮮明的老年酒店式公寓是法國解決老年人住房問題的主要模式。在這種酒店式公寓中，配套設施完全依據老年人的需要設計，如防滑設施和無障礙設施等，服務人員遠遠多于酒店或酒店式公寓，老年人可以根據自己的需要選擇長住或短住。

對國外常見的養老地產開發模式進行總結分類，并歸納各種開發模式的客戶群體、模式特點、租售方式、開發主體與常見國家等要點。如某養老地產項目的國外常見養老地產開發模式分析：

國外完善的社會保障制度、金融體系，加強老年人的支付能力；針對不同行為能力的老人設計不同的產品，良好的配套服務為老年人提供較大的便利性。國外常見的養老地產開發模式見表2-11。

表2-11 國外常見養老地產開發模式

3.典型國家養老地產分析

在對國外老齡化現狀、國外養老地產開發模式進行分析之后，可以針對某些養老地產市場成熟的國家進行更深入具體的分析，分析的角度包括該國的養老方式、養老產業情況、養老地產的政策背景等。如某些養老地產項目的典型國家養老地產分析：

國外高端養老產業非常普及，并且可作為一個盈利項目在可持續經營，有很好的借鑒作用。

（1）在美國，社會養老非常發達，人們普遍接受養老社區的方式

1）發達的市場經濟，橄欖型的社會收入結構，有大量的中產階級人群支撐銀發經濟的繁榮；

2）完善的社會保障體系，老人可以通過社會保險、醫療照顧計劃等領到養老金；

3）社會文化背景，宗族觀念淡漠，父母與兒女間的經濟聯系弱，且征收高額的遺產稅；

4）房地產開發市場成熟，政府通過財政手段引導開發商和運營商，提供政策扶持。

老年公寓的傳統入住方式是最初交納約12.5萬元的入住費，然后每月再交納租金。過世的租戶可以返還80%的入住費，或者根據居住的月數返還相應的金額。

（2）養老方式

美國5種養老方式對應的社區類型及經營方式見表2-12。

表2-12 美國5種養老方式對應的社區類型及經營方式

（3）養老社區類型

美國養老社區的類型根據老年人身體健康狀況以及提供服務的深度進行劃分，如圖2-19所示。

圖2-19 美國養老社區類型

（4）美國養老產業鏈條

美國的養老產業鏈條如圖2-20所示。

圖2-20 美國養老產業鏈條

（5）美國養老地產得到政府支持

1）政府政策扶持：

政府給予養老地產開發商和運營商稅收優惠、條件很好的貸款，通過資質證書和證明信等規范行業準入條件。

特別是對失去部分生活能力和身患重病的老年人，養老社區大部分靠政府資金運作，屬于一種社會福利性質的機構。

2）規范的房地產市場：美國的房地產市場運作相對規范，利潤空間不大，政府減稅等措施可以很好地引導開發商進行養老地產的開發。

3）醫療、保險、金融業體系健全：

在養老人群入住養老社區的資金來源中，社會政府和各類保險資金占了大多數。

各行業和養老地產密切配合，形成了相互咬合的產業鏈。

4）文化背景：

美國人獨立性強，西方文化背景使得老年社區擁有較大的市場空間。

美國養老產業是市場化和社會福利結合的產物，除了多行業交叉協調外，政府起到了重要的促進作用。

（6）入住養老社區客戶的資金來源

資金來源保證了養老社區的發展，美國的養老社區建筑規模大，設備設施和功能區劃分完善，有各種各樣的俱樂部，代表樓盤有：太陽城中心、鳳凰城。

1）自有資金：資金實力比較雄厚的老人，會購買住宅養老，可能選擇活躍老人社區的住宅產品，如美國的退休老人到佛羅里達、夏威夷、墨西哥海濱購房長住。

2）社會保險、社會保障收入：政府醫療補助、政府醫療保險、長期服務保險、政府補貼等等，依靠這些收入可以住進相應的養老社區。

3）以房養老：

許多老人退休前10年左右就為養老而購買房子，然后出租給年輕人使用，以房租養老；

政府和金融機構向62歲以上的老年人提供“倒按揭”貸款服務，有三種形式：聯邦政府保險的倒按揭貸款，該貸款由美國聯邦住房管理局進行保險；由政府擔保的倒按揭貸款，該貸款由美國聯邦全國抵押協會辦理；專有倒按揭貸款。一般由金融機構辦理。

2.3.2 區域養老地產市場分析

區域養老地產市場分析是指對項目所在區域養老地產市場供需狀況以及未來發展趨勢的分析。

1.區域養老地產市場需求狀況分析

對區域養老地產市場需求狀況進行分析時，可以從宏觀、中觀和微觀3個角度分別對項目所在區域養老地產市場的需求狀況進行分析。如某養老地產項目的區域養老地產市場需求狀況分析：

（1）宏觀需求總結

1）老年人口增長。2009年底，上海市60歲及以上老年人口315.7萬，65歲及以上老年人口221萬，80歲及以上高齡老年人口56.65萬，100歲及以上老人903人。

越是高齡老人，人口增長速度越明顯，100歲及以上老人復合增長率更是高達13%。

2）老年人口現狀。60歲及以上老年人口中，男性占47%，女性占53%。

100歲及以上老年人口中，男性占20%，女性占80%。

隨著年齡的增長，女性壽命明顯高于男性，未來女性的入住需求可能大于男性。

3）人口壽命預期。2009年人口預期壽命為81.73歲，其中男性79.42歲，女性84.06歲。

老年人口死亡比例最高的前三種疾病分別是循環系統疾病、腫瘤和呼吸系統疾病，分別占老年人口死因的38.2%、28.0%和12.6%。

4）整體市場入住人群。從性別構成來看，62%入住為女性，38%為男性。

從年齡構成來看，比例最高為80～89歲之間，占48%；其次為70～79歲之間，占24%。

從護理級別構成來看較為分散，專護占21%、一級護理占30%、二級護理占24%、三級護理占25%。

從費用支付類型來看，比例最高為自費老人，占85%。

（2）中觀需求總結

1）樣本中高端項目入住人群情況。

戶籍：以上海本地為主，部分郊區項目以本地居民為主（寶山美蘭金苑養老院、安亭社會福利院、東方老年公寓）。

性別：基本均為女性占比例較大，男性占比例較少。

教育程度：相對高端項目入住人群受教育程度較高。

婚姻狀況：單身為主，僅銀都豪錦養老公寓以夫妻為主（占70%）。

付費方式：65%自己及子女共同承擔；15%自己承擔為主；10%以子女承擔為主。

收入水平：相對高端項目入住人群收入水平較高。

退休前職業：相對高端項目入住人群以退休干部，老師，軍人，知識分子，記者，銀行工作人員為主。

子女狀況：均有子女，相對高端項目中，部分入住人群子女居住在港澳臺、國外。

身體狀況：社會辦養老機構的主要入住人群以能自理的老人為主；政府辦養老機構由于定位不同，入住人群呈現明顯差別（如第三社會福利院含大量完全不能自理老人，不接受完全可自理老人）。

2）項目借鑒意義。

高端項目的入住人群職業以退休干部，老師，軍人，知識分子，記者，銀行工作人員為主；以能自理為主；為項目定位提供了一定的參考。

（3）微觀需求總結

1）基本情況。

常住區域：嘉定區占24.1%，浦東新區占14.8%，閔行區11.1%，普陀區10.2%；

年齡：平均70.74歲；

性別：男女各占50%；

戶籍：上海本地戶籍占98.1%；

婚姻狀況：已婚有偶占69.4%，喪偶占28.7%；

受教育程度：中學占56.5%，本科及以上占16.7%；

子女：2～3個子女居多，平均3.06個，96%子女常住上海；

同住人：50.9%與配偶同住，14.5%與子女同?。?/p>

生活支出：68.5%完全自立，30.6%部分依賴子女/親屬贍養；

月收入：平均3831.08元；

主要供養者家庭年收入：10～12萬占70.6%；

健康狀況：88%為完全能自理；

護理照料人：配偶護理占58.6%，子女護理占21.5%；

職業背景：企業里的普通職員占47.2%；企業單位里的高層管理干部、機關事業單位的干部各占11.1%；

入住意愿：僅一成左右被訪者考慮過入住養老機構，個人觀念是考慮的主要原因。

2）選擇偏好。

項目印象：親和源、蓮花老年公寓等較受歡迎；

選擇時考慮要素：位于市區、交通便捷、開發商運營商聲譽良好、運營模式合理可靠、距離社會醫療機構近、軟性服務齊全、價格租金水平合理、硬件品質優良、項目內配套輔助設施齊全、附帶零售設施這十大要素為消費者最為關注的；

建筑形態：73%的被訪者將低層公寓作為第一選擇偏好，75%將小高層公寓作為第二選擇偏好，84%將高層公寓作為第三選擇偏好；

戶型：61%的被訪者將一室一廳作為第一選擇偏好，50%將雙人間作為第二選擇偏好，也有32%將一室一廳作為第二選擇偏好，57%將雙人間作為第三選擇偏好；主要偏好集中在一室一廳、雙人間；

面積/朝向：56%的被訪者選擇人均面積在30～40m²，僅有12%的被訪者表示人均使用面積可以低于30平；98%的被訪者在朝向上要求南北通透；

室內功能：83%的被訪者選擇偏好陽光室；相對淋浴、浴缸的設置，廚房的功能更被消費者關注；

室內設施：對于供暖和寬帶的要求則與市場目前提供的有差距；

室內特殊設施：生護節奏監控系統和煤氣報警器的選擇偏好也較多；

公用設施：目前大多數項目均提供公用交通、衛生間、浴室等，但另一偏好較高的公用廚房尚未大面積出現；

設計要素：房間朝向、建筑形態、房型、房間面積、室內特殊設施依次為被訪者最為關心的設計問題；

配套設施：醫療類配套（項目內醫院診所、理療室）為被訪者最為關心的配套，其次為活動中心，閱覽室、銀行、零售、餐廳、健身房；

對項目的借鑒意義：目前市場偏好的建筑形態、戶型、朝向、功能等設置均為項目的規劃設計提供了來自市場的指導性意見。

3）資金來源/付費方式。

資金來源方面：有62%被訪者表示由老人獨立承擔入住資金，僅有1%表示完全由子女承擔；

付費方式方面：83%受訪者接受月租形式，17%受訪者接受一次性購買產權形式；

目前市場上的主流仍然是以月租為主，但是從客戶角度反饋可以看到一次性購買產權也具有一定的接受度，為項目的銷售形式提供了借鑒。

①一次性付款：

可承受總價方面：有72%被訪者可承受總價范圍在80～100萬元，平均為85.83萬元。

可承受單價：有67%受訪者可承受8000～10000元/m²，22%接受10000～12000元/m²，平均為9222.22元/m²。

目前親和源售價調整至20000元/m²，已經大大超出了市場可接受的范圍，但親和源也即將停止銷售，轉向會籍制，也給項目產生了一定的經驗參考。

②月租：

押金方面：75%被訪者可承受押金范圍在5000～10000元之間，有25%的受訪者可以接受1萬元以上的押金，平均為10916.67元；

床位費：60%受訪者可承受1000～1500元/人/月，12%接受1500～2000元/人/月，平均為1172.22元，基本符合目前上海中高端項目的定價；

護理費方面：86%被訪者可承受范圍在500～1500元/人/月之間，有7%的受訪者可以接受2000元/人/月以上，平均為989.35元；

伙食費方面：56%受訪者可承受500～1000元/人/月，1%可以接受1500元/人/月以上的標準，平均為1172.22元；

在月租方面未來各項價格增長空間均不大，項目的高端定價需謹慎考慮。

4）空置率水平。

本項目所在區域養老地產項目的空置率情況如圖2-21所示。

圖2-21 區域養老地產項目空置率

從運營模式來看，政府公辦的養老機構（第三社會福利院、安亭社會福利院、彭浦新村老年公寓、寶山美蘭金苑），除了寶山美蘭金苑以外，其余全部爆滿，社會辦的養老機構中僅蓮花老年公寓、日月星養老院、逸仙第二敬老院、普善老年公寓、黃浦老年公寓5家滿員，其余11家均有空余床位，政府辦機構由于價格相對低廉，更受歡迎。

從區域分布來看，外環外項目平均空置率為48%，略高于外環內項目平均空置率（42%）。

2010年新建成的6個項目空置率均較高，銀都豪錦養老公寓、寶山美蘭金苑、紅日養老院-延吉、逸仙第三敬老院、逸仙第五敬老院、康乃馨養老院，空置率在60%～97%。

5）租金水平（床位費）。

本項目所在區域養老地產項目床位費的收取情況如圖2-22所示。

圖2-22 區域養老地產項目床位費

從運營模式來看，政府公辦的市級養老機構由于政策限制，收費標準全市統一為500元/人/月，社會辦的養老機構中最高床位費為2600元/人/月。

從區域分布來看，外環外項目平均床位費為978元/人/月，外環內項目平均床位費為1414元/人/月。

部分項目有7～9折不等的價格折扣（如銀都豪錦——85折、逸仙第三敬老院——8折、逸仙第五敬老院——7折、百達敬老院——9折、蓮花老年公寓——8折等），可見市場對于價格的敏感性較高，超過1800元/人/月的床位費需要有折扣優惠。

2.區域養老地產市場供應狀況分析

區域養老地產市場供應狀況分析是指對養老地產項目所在地的養老形式及其養老項目的分布情況進行分析。在進行分析時，需要先對當地養老形式的發展歷程及現存的養老形式作一個簡要的說明，然后再對養老項目的區域分布狀況進行更詳細的分析。如某養老地產項目的區域養老地產市場供應狀況分析：

（1）發展歷程

本項目所在區域養老形式的發展歷程如圖2-23所示。

（2）現存形式

1）養敬老院。由政府部門開辦公益福利性質養老院以及營利性質的養老院，其盈利主要為托養式經營。以養敬老院為主占老年住宅總數的95%以上。

2）老年商品住宅。由地產開發商建設，專為老年人建設的居住用房，目前北京市代表項目為東方太陽城及北京太陽城。

圖2-23 區域養老形式的發展歷程

（3）區域分布

北京養老機構在城鄉分布不平衡，城區少郊區多。

1）四城區照護機構床位僅占全市的4.4%；

2）近、遠郊區照護機構床位占全市的76.7%；

3）遠郊縣照護機構床位占全市的18.9%。

3.區域養老地產市場發展趨勢分析

在對區域養老地產市場的供需現狀進行分析之后，需要對市場的未來發展趨勢進行預測，并可以對本項目的開發運營提供建議。如某養老地產項目的區域養老地產市場發展趨勢分析：

（1）小結

1）供應較少，位置偏遠；但需求量逐年加大；

2）重視和支持力度不夠，屬于半福利性質，因此基本上不盈利；

3）考慮老年人的生理特點和生活方式，配備滿足現代老人對養生、娛樂和社交的需求；

4）以會員制的身份入住，入住前一次性交保會員費，到期返還，其中雙人間、套間交20萬～50萬以上，月租在800～2500元/月/間。

（2）預測

1）政府將大力支持老年住宅項目，及時定期撥款；

2）解決老年人貸款問題；

3）協調供小于求的局面；

4）改善目前配套品質不高的現狀，使老年人真正達到老有所樂的境界。

（3）建議

1）本案控制老年住宅的開發量；

2）配套品質應高于現狀；

3）建議以會員方式運作老年公寓項目。