第1章 商業(yè)地產(chǎn)招商概論

1.1 商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)概念

（1）商業(yè)地產(chǎn)的概念和類型。

商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)房地產(chǎn)的簡稱，又稱商業(yè)物業(yè)，廣義上是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身、休閑和文化交流等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，具有商業(yè)性、公共性和公開性，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)及物流園區(qū)等房地產(chǎn)形式。國外的商業(yè)地產(chǎn)概念主要泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)概念。

商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)類型主要包括商業(yè)街、購物中心、超大型購物中心（Shopping Mall）、主題商場、專業(yè)批發(fā)市場、社區(qū)超市、大賣場、百貨商店、住宅底商、社區(qū)商鋪和城市綜合體等。

（2）業(yè)態(tài)的概念。

從事零售活動的基本單位和具體場所是商店，而商店依據(jù)銷售形式的不同又區(qū)分出不同的經(jīng)營形態(tài)，即零售業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)即經(jīng)營的形態(tài)。業(yè)態(tài)是零售店向確定的顧客群提供確定的商品和服務(wù)的具體形態(tài)，是零售活動的具體形式。

（3）商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)的概念。

商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)指的是經(jīng)營者為滿足不同的消費(fèi)需求而形成的不同的零售經(jīng)營模式或經(jīng)營形態(tài)，其分類主要依據(jù)經(jīng)營主體的多少（是一個還是多個）、目標(biāo)市場、經(jīng)營理念、服務(wù)功能、立店規(guī)模、選址、目標(biāo)顧客、商品結(jié)構(gòu)、店堂設(shè)施和裝修標(biāo)準(zhǔn)、商品進(jìn)貨渠道（從廠家還是分銷商處進(jìn)貨）和募集方式（是中央采購還是單店進(jìn)貨）、商品的寬度和深度、價格政策（毛利率大?。N售方式等方面來確定。

（4）商圈的概念。

商圈是指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍。簡單地說，也就是來店顧客所居住的區(qū)域范圍。無論大商場還是小商店，它們的銷售總是有一定的地理范圍。這個地理范圍就是以商場為中心，向四周輻射至可能來店購買的消費(fèi)者所居住的地點(diǎn)。

零售商店的銷售活動范圍通常都有一定的地理界限，即有相對穩(wěn)定的商圈。不同的商店由于所在地區(qū)、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營方式、經(jīng)營品種、經(jīng)營條件的不同，使得商圈規(guī)模、商圈形態(tài)存在很大差別。同樣一個零售商店在不同的經(jīng)營時期受到不同因素的干擾和影響，其商圈也并不是一成不變的。

（5）社區(qū)商業(yè)的概念。

社區(qū)是指在一定區(qū)域內(nèi)讓居民具有歸屬感的相對獨(dú)立的住宅區(qū)。社區(qū)商業(yè)是主要為社區(qū)居民提供日常生活必需品、服務(wù)的商業(yè)及服務(wù)設(shè)施（含無店鋪的各種服務(wù)），具體指能滿足和支撐不同業(yè)態(tài)商業(yè)設(shè)施正常運(yùn)營的居民住宅區(qū)商業(yè)。它的服務(wù)人口一般在5萬人以下，服務(wù)半徑一般在2km以內(nèi)。由于這一商業(yè)的屬性，決定了它的總規(guī)模一般應(yīng)控制在2萬m²以內(nèi)。

（6）商業(yè)街的概念。

商業(yè)街是指眾多不同規(guī)模，不同類別的商店有規(guī)律的排列組合的商品交易場所，其存在形式分為帶狀式商業(yè)街和環(huán)形組團(tuán)式商業(yè)街。它是由眾多的商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成，并且按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列，如墨西哥城起義者大街、紐約的百老匯大道、蘇黎世的班霍夫大街、蒙特利爾的薩布洛克大街、巴黎香榭麗舍大街等。

（7）專業(yè)批發(fā)市場的概念。

專業(yè)批發(fā)市場是指在一定區(qū)域里形成的，由市場所有者或投資者提供銷售場地和服務(wù)，有眾多經(jīng)營者銷售具有互補(bǔ)和替代關(guān)系的商品，商品銷售以批發(fā)為主兼顧零售的商品交易場所。

（8）購物中心的概念。

購物中心特指規(guī)模巨大，集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。購物中心具有長廊、廣場、庭院的特點(diǎn)，就是在建筑物的遮蔽下，不論天氣如何，都可以進(jìn)行休閑、購物或聚會。

（9）城市綜合體的概念。

城市綜合體是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的各項功能進(jìn)行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、復(fù)雜而又統(tǒng)一的建筑綜合體，并將這些功能空間進(jìn)行優(yōu)化組合，存于一個有機(jī)系統(tǒng)中。

（10）商業(yè)地產(chǎn)招商的概念。

招商對于商業(yè)地產(chǎn)項目來說，指的是招租。招商是物業(yè)所有人或商業(yè)經(jīng)營管理公司主動尋找商家租賃本項目并進(jìn)行經(jīng)營的一個過程。在這個過程中，需要在一定范圍內(nèi)對物業(yè)進(jìn)行宣傳推廣以增加項目的知名度與美譽(yù)度，然后在此基礎(chǔ)上招商人員要主動尋找商家，并與其就相關(guān)條件進(jìn)行談判，最終使商家入駐本項目。