第1章 商業地產招商概論

1.1 商業地產的相關概念

（1）商業地產的概念和類型。

商業地產是商業房地產的簡稱，又稱商業物業，廣義上是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身、休閑和文化交流等經營用途的房地產形式，具有商業性、公共性和公開性，從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、別墅、工業地產、旅游地產及物流園區等房地產形式。國外的商業地產概念主要泛指用于零售業的地產形式，是狹義的商業地產概念。

商業地產的物業類型主要包括商業街、購物中心、超大型購物中心（Shopping Mall）、主題商場、專業批發市場、社區超市、大賣場、百貨商店、住宅底商、社區商鋪和城市綜合體等。

（2）業態的概念。

從事零售活動的基本單位和具體場所是商店，而商店依據銷售形式的不同又區分出不同的經營形態，即零售業態。業態即經營的形態。業態是零售店向確定的顧客群提供確定的商品和服務的具體形態，是零售活動的具體形式。

（3）商業地產業態的概念。

商業地產業態指的是經營者為滿足不同的消費需求而形成的不同的零售經營模式或經營形態，其分類主要依據經營主體的多少（是一個還是多個）、目標市場、經營理念、服務功能、立店規模、選址、目標顧客、商品結構、店堂設施和裝修標準、商品進貨渠道（從廠家還是分銷商處進貨）和募集方式（是中央采購還是單店進貨）、商品的寬度和深度、價格政策（毛利率大小）、銷售方式等方面來確定。

（4）商圈的概念。

商圈是指商店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍。簡單地說，也就是來店顧客所居住的區域范圍。無論大商場還是小商店，它們的銷售總是有一定的地理范圍。這個地理范圍就是以商場為中心，向四周輻射至可能來店購買的消費者所居住的地點。

零售商店的銷售活動范圍通常都有一定的地理界限，即有相對穩定的商圈。不同的商店由于所在地區、經營規模、經營方式、經營品種、經營條件的不同，使得商圈規模、商圈形態存在很大差別。同樣一個零售商店在不同的經營時期受到不同因素的干擾和影響，其商圈也并不是一成不變的。

（5）社區商業的概念。

社區是指在一定區域內讓居民具有歸屬感的相對獨立的住宅區。社區商業是主要為社區居民提供日常生活必需品、服務的商業及服務設施（含無店鋪的各種服務），具體指能滿足和支撐不同業態商業設施正常運營的居民住宅區商業。它的服務人口一般在5萬人以下，服務半徑一般在2km以內。由于這一商業的屬性，決定了它的總規模一般應控制在2萬m²以內。

（6）商業街的概念。

商業街是指眾多不同規模，不同類別的商店有規律的排列組合的商品交易場所，其存在形式分為帶狀式商業街和環形組團式商業街。它是由眾多的商店、餐飲店、服務店共同組成，并且按一定結構比例規律排列，如墨西哥城起義者大街、紐約的百老匯大道、蘇黎世的班霍夫大街、蒙特利爾的薩布洛克大街、巴黎香榭麗舍大街等。

（7）專業批發市場的概念。

專業批發市場是指在一定區域里形成的，由市場所有者或投資者提供銷售場地和服務，有眾多經營者銷售具有互補和替代關系的商品，商品銷售以批發為主兼顧零售的商品交易場所。

（8）購物中心的概念。

購物中心特指規模巨大，集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業連鎖零售店在內的超級商業中心。購物中心具有長廊、廣場、庭院的特點，就是在建筑物的遮蔽下，不論天氣如何，都可以進行休閑、購物或聚會。

（9）城市綜合體的概念。

城市綜合體是將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的各項功能進行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而又統一的建筑綜合體，并將這些功能空間進行優化組合，存于一個有機系統中。

（10）商業地產招商的概念。

招商對于商業地產項目來說，指的是招租。招商是物業所有人或商業經營管理公司主動尋找商家租賃本項目并進行經營的一個過程。在這個過程中，需要在一定范圍內對物業進行宣傳推廣以增加項目的知名度與美譽度，然后在此基礎上招商人員要主動尋找商家，并與其就相關條件進行談判，最終使商家入駐本項目。