2.6 房地產(chǎn)公司投資開(kāi)發(fā)類部門職能說(shuō)明

房地產(chǎn)公司的投資開(kāi)發(fā)類部門主要負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作，包括分析項(xiàng)目可行性、投融資方案、前期各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)等工作。投資開(kāi)發(fā)類部門有開(kāi)發(fā)部、戰(zhàn)略發(fā)展部、項(xiàng)目拓展部、前期部、前期管理部和拓展部等稱謂，其具體的職能如下。

（1）計(jì)劃制訂與市場(chǎng)研究：

1）負(fù)責(zé)收集并研究國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的市場(chǎng)信息，建立內(nèi)部市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫(kù)。

2）研究與房地產(chǎn)相關(guān)的國(guó)家政策和相關(guān)行業(yè)的變化發(fā)展，為公司的戰(zhàn)略發(fā)展提供政策支持。

3）組織起草公司業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃。

4）對(duì)區(qū)域投資環(huán)境進(jìn)行政策、法律、經(jīng)濟(jì)、人文等的評(píng)估。

5）負(fù)責(zé)審查公司對(duì)外投資項(xiàng)目的法律風(fēng)險(xiǎn)，執(zhí)行公司重大商務(wù)合同的法律審查。

6）負(fù)責(zé)公司的重大法律糾紛處理。

7）負(fù)責(zé)公司房地產(chǎn)投資方向研究，研究、擬定土地儲(chǔ)備規(guī)劃。

8）對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查研究，給公司提供第一手土地信息。

9）負(fù)責(zé)公司各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研策劃工作，及時(shí)編制相應(yīng)的調(diào)研策劃報(bào)告。

10）根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研及房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)信息，編寫項(xiàng)目可行性報(bào)告。

（2）項(xiàng)目策劃：

1）研究房地產(chǎn)投資方向和區(qū)域房地產(chǎn)相關(guān)環(huán)境，為董事長(zhǎng)投資決策提供支持。

2）負(fù)責(zé)公司房地產(chǎn)投資方向研究，進(jìn)行土地儲(chǔ)備研究，擬定公司土地儲(chǔ)備規(guī)劃，組織投資項(xiàng)目的可行性分析論證。

3）協(xié)助進(jìn)行土地投標(biāo)工作。

4）負(fù)責(zé)提出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃構(gòu)想，組織對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的確立工作，報(bào)董事長(zhǎng)審批，組織編制項(xiàng)目規(guī)劃建議書(shū)和總體規(guī)劃方案。

（3）投資管理：

1）負(fù)責(zé)公司下屬及參、控股公司的投資管理，制訂管理辦法及考核方案。

2）負(fù)責(zé)制訂年度投資回報(bào)計(jì)劃，并組織實(shí)施。

3）完成投資效益分析報(bào)告。

4）負(fù)責(zé)組織公司新項(xiàng)目的可行性報(bào)告的論證。

5）負(fù)責(zé)編制新項(xiàng)目融資方案，并組織實(shí)施。

6）對(duì)新投資項(xiàng)目的資金運(yùn)用實(shí)施監(jiān)控。

7）負(fù)責(zé)公司年度投資效益分析。

8）負(fù)責(zé)公司經(jīng)濟(jì)類合同（工程類合同除外）的審核和過(guò)程監(jiān)控。

9）收集、掌握公司的經(jīng)營(yíng)狀況信息，及時(shí)匯總整理上報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。

10）協(xié)助調(diào)配公司資源，包括人員、資金等。

11）對(duì)公司大資金調(diào)度提供支持。

12）對(duì)公司的審計(jì)監(jiān)督。

（4）項(xiàng)目報(bào)建事務(wù)：

1）負(fù)責(zé)申請(qǐng)項(xiàng)目選址定點(diǎn)和規(guī)劃紅線、申報(bào)項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃，負(fù)責(zé)辦理方案的報(bào)批手續(xù)。

2）負(fù)責(zé)辦理設(shè)計(jì)審批申報(bào)，辦理“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”，辦理用地批準(zhǔn)書(shū)、土地預(yù)登記證等相關(guān)手續(xù)的申報(bào)工作。

3）申辦招投標(biāo)審批手續(xù)、申辦“建筑工程施工許可證”、申報(bào)計(jì)委立項(xiàng)、申報(bào)投資許可證。

4）辦理各種行業(yè)部門的報(bào)建審批手續(xù)，主要包括水、電、氣消防，排污，綠化，人防等。

5）與各種相關(guān)行業(yè)部門聯(lián)系，對(duì)場(chǎng)地原有管網(wǎng)進(jìn)行遷移或拆除。

6）負(fù)責(zé)組織處理施工階段可能出現(xiàn)的地界糾紛問(wèn)題。

7）組織設(shè)計(jì)單位進(jìn)行水、電、氣等綜合管網(wǎng)的方案設(shè)計(jì)。

8）申辦臨時(shí)用水、用電手續(xù)，協(xié)調(diào)與水電行業(yè)部門協(xié)調(diào)工地通水、通電等事務(wù)。

9）與水、電、煤氣、電視、電話、網(wǎng)絡(luò)通信等行業(yè)部門簽訂施工合同，協(xié)調(diào)進(jìn)場(chǎng)施工。

10）配合辦理項(xiàng)目竣工驗(yàn)收手續(xù)，并組織辦理竣工備案手續(xù)。

11）處理與公司項(xiàng)目有關(guān)的各種政府機(jī)構(gòu)、行業(yè)部門、金融機(jī)構(gòu)的公共關(guān)系。

（5）項(xiàng)目拆遷事務(wù)：

1）負(fù)責(zé)項(xiàng)目征地拆遷的調(diào)查、測(cè)算、評(píng)估以及拆遷方案的擬訂等工作。

2）負(fù)責(zé)辦理擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地征用、拆遷相關(guān)手續(xù)，取得拆遷許可證、辦理拆遷凍結(jié)。

3）負(fù)責(zé)確定征地界限及拆遷范圍，組織好建設(shè)用地和市政代征地內(nèi)的拆遷安置工作。

4）組織拆遷工作的開(kāi)展，進(jìn)行拆遷談判，與拆遷戶簽訂拆遷安置協(xié)議。

5）負(fù)責(zé)根據(jù)拆遷方案組織開(kāi)展開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的征地、補(bǔ)償和安置等工作。

6）負(fù)責(zé)組織和協(xié)調(diào)建筑紅線內(nèi)原有建筑物拆除的相關(guān)工作，確保拆遷工作順利進(jìn)行。

7）拆遷實(shí)施過(guò)程中，協(xié)調(diào)組織拆遷處、公證處、法院等職能部門的配合工作。

8）負(fù)責(zé)組織拆遷戶回遷的各項(xiàng)手續(xù)及相關(guān)工作。

9）協(xié)調(diào)拆遷現(xiàn)場(chǎng)周邊關(guān)系，處理征地拆遷過(guò)程中可能出現(xiàn)的地界糾紛。

10）負(fù)責(zé)征地拆遷工作中各項(xiàng)協(xié)議的簽訂，及時(shí)解決征地拆遷工作中出現(xiàn)的問(wèn)題。

11）對(duì)征地、拆遷、補(bǔ)償、安置等過(guò)程中涉及的資料做好建檔保存工作。

（6）與其他部門的協(xié)調(diào)：

1）與工程部的協(xié)調(diào)工作：

根據(jù)工程部提出的采購(gòu)計(jì)劃，了解市場(chǎng)行情，并與工程部一起對(duì)施工單位材料供貨廠家進(jìn)行考察，做出預(yù)算和考察報(bào)告供工程部和領(lǐng)導(dǎo)參考。

根據(jù)工程部對(duì)已完工程的施工單位、材料供貨廠家提出評(píng)估報(bào)告進(jìn)行總結(jié)，為后續(xù)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供依據(jù)。

積極主動(dòng)地接受工程部對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作，組織規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、圖紙審查的輔助工作以及工程部為投資開(kāi)發(fā)部門提供的辦理規(guī)劃審批手續(xù)等相關(guān)技術(shù)資料。

與工程部一起進(jìn)行竣工驗(yàn)收備案工作，做好資料交接。

充分參考工程部提供的材料和數(shù)據(jù)，進(jìn)行竣工決算工作。

2）與財(cái)務(wù)部的協(xié)調(diào)工作：

全年對(duì)每個(gè)項(xiàng)目做出整體概算，每月初根據(jù)預(yù)算向財(cái)務(wù)部提出資金使用計(jì)劃。

根據(jù)公司的資金狀況掌握對(duì)施工單位的付款數(shù)量，并保證公司資金的順利使用。

根據(jù)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行公司房地產(chǎn)報(bào)表統(tǒng)計(jì)，并向市建設(shè)局房產(chǎn)處報(bào)表。

3）與銷售部的協(xié)調(diào)工作：

根據(jù)銷售資料統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行報(bào)表填寫。

協(xié)助銷售部對(duì)銷售和資金回收進(jìn)行方案制定。

協(xié)助銷售部進(jìn)行套內(nèi)面積計(jì)算。

4）與辦公室的協(xié)調(diào)工作：

協(xié)助辦公室辦理公司相關(guān)證件。

做好各種資料交接。

按照辦公室的要求及時(shí)準(zhǔn)確地提交計(jì)劃和總結(jié)。

配合辦公室進(jìn)行公司規(guī)章制度和相關(guān)工作的制定。

5）與外部部門的協(xié)調(diào)工作：

負(fù)責(zé)針對(duì)安裝事宜，聯(lián)系電力、自來(lái)水、有線電視、通信等部門，安排施工安裝人員與施工現(xiàn)場(chǎng)的接洽聯(lián)系。

協(xié)助工程部辦理現(xiàn)場(chǎng)水、電等的臨時(shí)安裝中碰到的對(duì)外協(xié)調(diào)工作。

負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)報(bào)批報(bào)建工作中與規(guī)劃局、國(guó)土局、建委、消防和人防等相關(guān)部門的關(guān)系。

負(fù)責(zé)建立并維護(hù)公司與房地產(chǎn)配套工程專業(yè)公司的關(guān)系。

現(xiàn)場(chǎng)周邊事務(wù)的處理。

負(fù)責(zé)處理施工過(guò)程中與當(dāng)?shù)卣?、居民等的協(xié)調(diào)性事務(wù)。