一 房地產宏觀市場變化

1.鼓勵房屋自住

2019年7月，銀保監會約談了部分房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司，要求嚴格落實“房住不炒”要求，之后相繼出臺了各類相關政策，加強房地產市場分類調控。

房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規范開發、銷售、中介等行為。2020年，三四線城市的房產庫存仍較多，很多地方政府在政策上更鼓勵居民買房自住，鼓勵城市非戶籍就業人員購房。

2.遏制房價上漲

2018年7月31日，中共中央政治局召開會議，對房地產市場做了明確定調：邊際調整，方向不變，堅定去杠桿，堅決遏制房價上漲。下決心解決房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。

3.穩定房價、地價

2019年12月23日，全國住房和城鄉建設工作會議在京召開。住房和城鄉建設部依然把“穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產市場平穩健康發展”作為首要工作。會議強調長期堅持房產自住，不把房地產作為短期刺激經濟的手段，繼續穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案，著力建立和完善房地產調控的體制機制。

4.基建轉向居民居住需求

國家“十三五”規劃（2016—2020年）明確提出，到2020年，基本完成現有的城鎮棚戶區、城中村和危房改造。從現實情況來看，這個目標的大部分任務已經完成。2018年啟動三年棚改攻堅計劃，提出要因地制宜調整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優惠政策。

目前處于棚改末期，主體工作會從兩方面進行：① 通過加快安置房的建設，為棚改居民提供實物安置；② 通過地產調控與限制貨幣化安置，降低市場對于房價的預期，加強居民的拆遷意愿。

棚改模式撤場，影響最大的是二三線城市的房地產市場。不同于一線城市的高收入機遇和強勁剛需，許多二三線城市的購房需求被棚改計劃帶起來，如果棚改政策不再繼續，這些城市的購房實力和需求必然回落。

全面轉向的基建“十三五”規劃即將結束，棚改模式即將退場。我國執行的基建模式正在不可逆轉地改變方向：從過去的粗放式發展轉變為定向發展。

政府屢次強調不搞“大水漫灌”，對基建項目來說也是如此。如今，房地產的開發會朝著建設有價值、滿足居民居住需要、能提升地方經濟的項目發展，而非繼續過去的土地財政與資本游戲。這對房地產開發商來說，是機會也是挑戰。