1.3 國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究

自有住房是編制消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)中的重要問(wèn)題，國(guó)內(nèi)外有關(guān)自有住房的研究文獻(xiàn)汗牛充棟，我們很難將其一一羅列，但是可將其研究的基本狀況加以概括，以下分別對(duì)國(guó)外和國(guó)內(nèi)學(xué)者研究成果進(jìn)行綜述。

1.3.1 國(guó)外研究綜述

有足夠的證據(jù)表明，在編制CPI時(shí)，房主自住房的處理是編制人員所面臨的最大問(wèn)題（ILO et al.,2004）。自有住房的合理處理是政府經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)的一個(gè)復(fù)雜的問(wèn)題。對(duì)于自有住房是否計(jì)入CPI以及如何計(jì)入CPI，一直都存在著相當(dāng)大的分歧（Goodhart,2001）。

自有住房的處理方法不同，對(duì)CPI總體影響很大。Ceccheti（2007）對(duì)此解釋說(shuō)：由于自有住房（服務(wù)）在總支出中占有很大的比例，因此自有住房的計(jì)入方法的不同會(huì)使得總體指數(shù)有很大的變化。而且Woolford（2006）通過(guò)實(shí)證，分別利用1998—1999年和2003—2004年兩個(gè)時(shí)期的數(shù)據(jù)，采用五種不同方法對(duì)澳大利亞自有住房服務(wù)進(jìn)行測(cè)度，建立了不同自有住房處理方法下的CPI序列，結(jié)果顯示自有住房服務(wù)測(cè)度方法的不同對(duì)CPI的影響很大。對(duì)于處理自有住房方法的選擇，可以參考文獻(xiàn)Diewert（2003b）、ILO et al.（2004, chapter 10 & chapter 23）、Diewert and Nakamura（2009）。通過(guò)文獻(xiàn)的研究比較，最常被研究和在實(shí)踐中運(yùn)用的自有住房處理方法有四種：獲取法、租金等價(jià)法、用戶成本法和支付法。Diewert and Nakamura（2009）指出在這四種方法中，租金等價(jià)法和用戶成本法最受經(jīng)濟(jì)學(xué)家的認(rèn)可，而且二者均源自資產(chǎn)定價(jià)理論。

1．基于資產(chǎn)價(jià)值的獲取法

在自有住房的處理方法中，傳統(tǒng)的獲取法是一種飽受爭(zhēng)議的處理方法。

獲取法在CPI中直接計(jì)入房產(chǎn)價(jià)值的做法與傳統(tǒng)的國(guó)民核算有關(guān)住房屬于投資的概念相矛盾，在SNA（2008）中9.57段指出“最終消費(fèi)支出不包括住宅等固定資產(chǎn)或貴重物品支出。住宅是為所有者提供住房服務(wù)的貨物，因此，住戶在住宅上的支出屬于固定資本總形成”。因此住宅購(gòu)置不在住戶消費(fèi)之列。盡管如此，當(dāng)CPI的編制目的如歐盟的HICP（調(diào)整消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)，Harmonized Indices of Consumer Prices）一樣，是為了嚴(yán)格地衡量通貨膨脹，可以考慮采用獲取法。而且如果一個(gè)國(guó)家的租賃市場(chǎng)有限，購(gòu)買(mǎi)住宅的主要目的是獲取自有住房服務(wù)，那么購(gòu)買(mǎi)自住房既是一種投資又是一種消費(fèi)，而且消費(fèi)因素占主導(dǎo)作用時(shí)，可以考慮采用獲取法處理自有住房問(wèn)題。

由于獲取法是基于資產(chǎn)價(jià)格的處理方法，Goodhart（2001）認(rèn)為該方法是衡量貨幣價(jià)值變化反映通貨膨脹的最佳方法，同時(shí)在獲取法下的自有住房與CPI中的其他耐用品的處理方式是一致的。作為目前最權(quán)威的CPI手冊(cè)，ILO et al.（2004）對(duì)獲取法給予肯定，指出如果CPI的目標(biāo)在于反映住戶當(dāng)期貨幣（或非推算）支出，那么凈獲取法就是最優(yōu)的方法。

獲取法中存在自有住房的基期權(quán)重受當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)狀況影響較大的問(wèn)題。如果基期是經(jīng)濟(jì)繁榮（或蕭條）年，當(dāng)年自有住房的價(jià)格大幅度上升（或下降），導(dǎo)致基期權(quán)重波動(dòng)性大，則不具有代表性。Eurostat（2012）指出可以采用多年價(jià)格的平均值代替基期價(jià)格進(jìn)行加權(quán)使得這種誤差最小化，另外，可以采用系統(tǒng)移動(dòng)權(quán)重參考期的鏈指數(shù)來(lái)減少這種不良影響。

從凈獲取法中去除房產(chǎn)價(jià)值中的投資因素是一個(gè)難題，其中包含“什么是房產(chǎn)價(jià)值中的投資因素”和“如何去除投資因素”兩個(gè)問(wèn)題。

第一，由于自有住房的獲取法中是直接計(jì)入房屋價(jià)格的，住戶對(duì)房屋的購(gòu)買(mǎi)屬于固定資產(chǎn)投資，言下之意自有住房的價(jià)值中除了消費(fèi)因素，還包含著投資因素，對(duì)此Diewert（2003a）提出有關(guān)住宅所占用的土地即自有住房?jī)r(jià)值中的投資因素的說(shuō)法，得到了學(xué)術(shù)界的一致認(rèn)可。所以，在CPI中（或者HICP中）對(duì)自有住房采用獲取法時(shí)，必須去除房屋價(jià)值中的投資因素，即采用去除土地價(jià)值后的凈獲取法。

第二，去除房產(chǎn)價(jià)值中的土地價(jià)格，是一個(gè)需要繼續(xù)研究的問(wèn)題。由于土地的價(jià)格是無(wú)形的，很多學(xué)者試圖利用經(jīng)濟(jì)計(jì)量方法將房屋價(jià)值中的土地價(jià)格分離出來(lái)。Diewert（2007）首次采用特征回歸法，建立住房?jī)r(jià)值、住房所占用的土地面積和建筑面積之間的計(jì)量模型，將住房?jī)r(jià)值中土地價(jià)格和建筑價(jià)格分離開(kāi)來(lái)，并在隨后的研究中（Diewert,2010; Diewert et al.,2010; Diewert et al., 2011）將最初的模型逐漸深化，使得分離土地價(jià)格的特征回歸模型更加貼近實(shí)際。但是縱觀與此相關(guān)的文獻(xiàn)研究發(fā)現(xiàn)，這種土地與建筑價(jià)格分離的特征回歸模型對(duì)住宅類型有著較高的要求，多適用于獨(dú)棟別墅。而對(duì)于其他的住宅類型如我國(guó)常見(jiàn)的公寓房屋而言，建筑面積和所占用的土地面積之間會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的多重共線性。同時(shí)，世界銀行（2009）為了在HICP中對(duì)自有住房采用凈獲取法，即僅計(jì)入房屋的建筑價(jià)格，便對(duì)Diewert（2007）的模型適用性進(jìn)行了驗(yàn)證，通過(guò)對(duì)獨(dú)棟別墅和多層公寓兩種戶型的樣本數(shù)據(jù)分別建立特征回歸模型，得出結(jié)論：利用經(jīng)濟(jì)模型從房屋價(jià)值中分離出土地和建筑的價(jià)格，目前在現(xiàn)實(shí)中尚不可行。因此，如何合理地將房屋價(jià)值中的投資因素——土地價(jià)格分離出來(lái)還是個(gè)值得進(jìn)一步考慮的問(wèn)題。

另外，凈獲取法在國(guó)際對(duì)比上受到質(zhì)疑。Diewert（2003a）指出各國(guó)自有住房率差異顯著，而凈獲取法下將購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)所占用資金的機(jī)會(huì)成本排除在外，因此，CPI中自有住房的國(guó)際對(duì)比將出現(xiàn)誤差。而在租金等價(jià)法和用戶成本法中房產(chǎn)占用的機(jī)會(huì)成本都被包含在自有住房服務(wù)的價(jià)值中，更適合自有住房的國(guó)際對(duì)比。

目前澳大利亞（2010）和新西蘭（2013）采用獲取法處理CPI中的自有住房。Eurostat從2001年開(kāi)始在一些試點(diǎn)國(guó)家采用獲取法在HICP中加入與自有住房有關(guān)的支出及價(jià)格變動(dòng)，已在2016年正式發(fā)布編制含有自有住房的HICP，使之更充分地反映通貨膨脹水平。

2．從生活成本指數(shù)框架下耐用品的使用法到CPI中的用戶成本法

在生活成本指數(shù)框架下，Stigler et al.（1961）指出消費(fèi)者從消費(fèi)中獲取的福利（效用）依賴于耐用品提供的服務(wù)流量，而并非取自獲取耐用品時(shí)的價(jià)值。因此在對(duì)待生活成本指數(shù)框架中的自有住房問(wèn)題時(shí)，Stigler委員會(huì)建議采用即時(shí)貸款利率代替平均貸款利率，計(jì)算自有住房的使用成本。美國(guó)勞工統(tǒng)計(jì)局（下稱BLS）采用Stigler委員會(huì)的大多數(shù)建議，但是這些建議并未被美國(guó)政府完全采用，在經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的公眾討論后，1983年BLS最終決定采用衡量自有住房服務(wù)流量的另一種使用法——租金等價(jià)法測(cè)度CPI中的自有住房服務(wù)。

在生活成本指數(shù)框架下，衡量住房服務(wù)的使用法是最適合CPI的，但是對(duì)于很多沒(méi)有采用生活成本指數(shù)的國(guó)家而言，為了解決自有住房問(wèn)題，便涌現(xiàn)出大量的自有住房的處理方法，很多國(guó)家都試圖提供非生活成本指數(shù)框架下的處理方法，如獲取法、支付法等。同時(shí)，Melser and Hill（2005）指出在非生活成本指數(shù)框架下的CPI中使用法也是適用的。

使用法中的用戶成本法取自資產(chǎn)定價(jià)理論模型。根據(jù)耐用品的用戶成本法以及自有住房的獨(dú)特性，Diewert（2003a）提出自有住房的簡(jiǎn)化用戶成本法，冰島統(tǒng)計(jì)局就一直沿用這種方法處理CPI中的自有住房。Katz（2009）總結(jié)了用戶成本法的基本原理，即在整個(gè)使用年限分?jǐn)偸褂贸杀镜姆椒ㄓ?jì)入自有住房。而這種按期分配用戶成本的方法隱含著跨期分配的復(fù)雜問(wèn)題。同時(shí)可以采用房屋租賃市場(chǎng)的租金來(lái)替代近似自有房主的機(jī)會(huì)成本。用戶成本分為事前用戶成本和事后用戶成本。Gillingham（1983）指出事后用戶成本多變，這種反復(fù)無(wú)常的特性，加上自有住房在CPI中的比重偏大，使得用戶成本的變動(dòng)帶來(lái)總體價(jià)格指數(shù)大幅度的變動(dòng)。同時(shí)，由于事后用戶成本常為負(fù)值，且有時(shí)效性，政府決策常用事前用戶成本下的CPI，而且理論上事前用戶成本更貼近估算租金，因此，Diewert（2003a）建議在統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)的實(shí)際應(yīng)用中，事前用戶成本優(yōu)于事后用戶成本。

Gillingham（1980、1983）, Verbrugge（2008）均指出完整的用戶成本法得到的結(jié)果十分不穩(wěn)定，名義利率、未調(diào)整的利息率和資本損益的計(jì)算增加了用戶成本的短期波動(dòng)。Poole et al.（2005）和Beatty et al.（2010）指出在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格高漲的情形下，加入房?jī)r(jià)上漲的部分，會(huì)出現(xiàn)自有住房的用戶成本為負(fù)值的情況。尤其是房?jī)r(jià)通脹率超過(guò)長(zhǎng)期利率時(shí)，房產(chǎn)的資本收益大于自有住房的利息成本和折舊成本，則自有住房的用戶成本一定為負(fù)值。Woolford（2006）指出自有住房服務(wù)的用戶成本為負(fù)值時(shí)是無(wú)法進(jìn)入CPI計(jì)算的。Diewert et al.（2009）在理論和應(yīng)用上對(duì)用戶成本法進(jìn)行總結(jié)，認(rèn)為房產(chǎn)資本損益部分在實(shí)際操作中一般不被考慮在內(nèi)。

為了克服這個(gè)問(wèn)題，很多研究試圖改善用戶成本法，具體對(duì)應(yīng)方法有兩種：一種是基于事前用戶成本法構(gòu)建長(zhǎng)期自有住房分類價(jià)格指數(shù)，第二是采用外生實(shí)際利率，替代利用資產(chǎn)收益率與通貨膨脹率之差得到的實(shí)際利率。Diewert（2003）提出自有住房的簡(jiǎn)化用戶成本法，即采用實(shí)際利率計(jì)算用戶成本，而Woolford et al.（2005）建議忽略折舊和資本損益，在總的用戶成本中僅僅計(jì)算利息成本。

同時(shí)，為了彌補(bǔ)用戶成本法和租金等價(jià)法各自的缺陷，Diewert et al.（2009）建議另一種處理自有住房的方法——機(jī)會(huì)成本法，即自有住房?jī)r(jià)值為租金等價(jià)法下和用戶成本法下使用成本的最大值。Diewert and Nakamura（2009）進(jìn)一步說(shuō)明如何利用機(jī)會(huì)成本法將自有住房計(jì)入CPI中。Beatty et al.（2010）根據(jù)實(shí)際需要，對(duì)用戶成本法再次進(jìn)行修正，并將修正后的方法稱之為消費(fèi)成本法。

Eurostat（2012）指出用戶成本法太基于主觀判斷，有關(guān)折舊和機(jī)會(huì)成本需要理論假定和推算而得，而且大量的推算使得估算機(jī)會(huì)成本的基期權(quán)數(shù)的過(guò)程十分復(fù)雜。ILO et al.（2004）總結(jié)：由于計(jì)量概念和方法的主觀性和復(fù)雜性，還沒(méi)有任何一個(gè)國(guó)家的統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)完全采用用戶成本法。加拿大統(tǒng)計(jì)局所采用的用戶成本法中，避免使用估算價(jià)格，忽略了為購(gòu)買(mǎi)住房的資金所放棄的投資收益、資本增值和折舊。

3．租金等價(jià)法的適用性與虛擬租金的調(diào)整

租金等價(jià)法是處理自有住房最常用的方法。除了在CPI中的使用，租金等價(jià)法同樣是國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中有關(guān)自有住房消費(fèi)支出的重要核算方法，Mayerhauser and Reinsdorf（2007）指出在GDP核算中，采用租金等價(jià)法將住戶對(duì)自有住房的消費(fèi)視為租住自己房屋的租金支出，有利于GDP核算的穩(wěn)定性，使之不會(huì)隨著租賃住房和自有住房比例的改變而發(fā)生變動(dòng)。因此，在CPI中使用租金等價(jià)法計(jì)入自有住房的話，可以保證與國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算中數(shù)據(jù)的銜接性和一致性。目前，BLS對(duì)國(guó)民生產(chǎn)賬戶中和CPI中的自有住房均采用租金等價(jià)法。Garner and Short（2008）詳細(xì)論述了國(guó)民生產(chǎn)賬戶中自有住房虛擬價(jià)值的核算方法，并與CPI中的租金等價(jià)法的應(yīng)用進(jìn)行比較。

對(duì)于租金等價(jià)法在CPI中的應(yīng)用，Poole et al.（2005）指出BLS的指數(shù)方法手冊(cè)的租金等價(jià)法中包含著一個(gè)假定，即CPI中住房服務(wù)的價(jià)格指數(shù)中自有住房的住房成本的變動(dòng)水平等于市場(chǎng)租金的變動(dòng)水平。但自有住房的虛擬租金和市場(chǎng)租金之間的差異，使得租金等價(jià)法在理論上引起了爭(zhēng)議。

對(duì)于租賃房屋與自有住房的差異，Eurostat（2012）指出租金等價(jià)法的不合理之處：由于租賃市場(chǎng)本身的特殊用途，租賃房屋與自有住房的特征（如所在區(qū)位、住房面積、戶型、交通等）出現(xiàn)很大的差異，使得二者之間缺乏可比性。而且租賃市場(chǎng)的房屋質(zhì)量大都比自有住房的質(zhì)量差，因此Blinder（1980）、Blackley and Follain（1995）、Gillingham（1983）指出采用真實(shí)的租金價(jià)格虛擬自有住房的價(jià)格時(shí)，必須保證用于采集租金的住房與自有住房的特征達(dá)到高度一致，除了住宅結(jié)構(gòu)、地理位置，還要關(guān)注使用年限給同質(zhì)可比帶來(lái)的難題。因此，在實(shí)踐中，自有住房的規(guī)模、質(zhì)量、地理位置等要與虛擬房租參考的房屋同質(zhì)，如果有質(zhì)量上的變化，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行質(zhì)量調(diào)整。

另外，有學(xué)者提出不同質(zhì)量住房的租金變動(dòng)水平是否不相同的質(zhì)疑。不過(guò)，Verbrugge（2008）和Garner and Verbrugge（2009）均通過(guò)研究證實(shí)在BLS的住房樣本中不同房屋類型的租金變動(dòng)水平是基本一致的。BLS以及大量統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)的研究得到：租金價(jià)格的變動(dòng)水平僅與地理位置相關(guān)，除此之外很難找到其他令人信服的因素會(huì)直接影響租金價(jià)格的變動(dòng)水平。

對(duì)于估算租金所帶來(lái)的偏差，Ayuso and Restoy（2003）指出通過(guò)市場(chǎng)租金可以得到大量的自有住房的服務(wù)價(jià)格，為了避免估算租金所產(chǎn)生的偏差，應(yīng)采用動(dòng)態(tài)的租金價(jià)格使得自有住房服務(wù)的價(jià)格更加平滑。

租金等價(jià)法的使用是有前提條件的。Guenason（2003a）提出在CPI中采用租金等價(jià)法計(jì)入自有住房時(shí)，本國(guó)的租賃市場(chǎng)必須滿足兩個(gè)條件：充足性和不受政府的干預(yù)。市場(chǎng)的充足性保證租賃房屋的多樣性，即通過(guò)比較同質(zhì)的住房租金得到各種類型自有住房的虛擬租金。相反，如Guenason（2003a）所指出的冰島私人租賃市場(chǎng)總體規(guī)模很小，且出租房屋的總體質(zhì)量、年限、面積和地理位置與房主自住房不同，因此不適合采用租金等價(jià)法。另外租賃市場(chǎng)必須是不受政府干預(yù)的，不會(huì)被稅收系統(tǒng)扭曲，這樣租賃價(jià)格才能充分體現(xiàn)市場(chǎng)的供需。Darrough（1983）稱當(dāng)房屋的租賃價(jià)格受到稅收的影響，用戶成本法和租金等價(jià)法將出現(xiàn)本質(zhì)上的區(qū)別，租金等價(jià)法不能如實(shí)地反映自有住房的使用成本。

理論上，租賃市場(chǎng)和住宅市場(chǎng)的價(jià)格變動(dòng)應(yīng)是基本一致的，但是實(shí)際情況并非如此，租金價(jià)格的變動(dòng)水平往往低于房?jī)r(jià)的變動(dòng)水平，租金等價(jià)法的運(yùn)用遭到了公眾的質(zhì)疑，他們懷疑采用租金等價(jià)法將低估CPI。Schulz and Werwatz（2004）發(fā)現(xiàn)德國(guó)柏林的房租變動(dòng)速度較慢于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變化速度。Guenason（2005）對(duì)比冰島2000—2005年租金市場(chǎng)價(jià)格、用戶成本法的虛擬租金以及房?jī)r(jià)，發(fā)現(xiàn)租賃市場(chǎng)的價(jià)格變動(dòng)與住房市場(chǎng)的價(jià)格變動(dòng)大相徑庭。究其原因，發(fā)現(xiàn)其在租賃市場(chǎng)中的一些成本在自有住房中是不存在的，因此不包含在自有住房的用戶成本中（Diewert,2003a）。

因此，大量學(xué)者對(duì)租金等價(jià)法處理自有住房持反對(duì)意見(jiàn)并提出問(wèn)題：房屋租賃價(jià)格變化水平能否準(zhǔn)確反映自有住房的服務(wù)價(jià)格變化水平。Goodhart（2001）指出租金等價(jià)法忽略了為購(gòu)買(mǎi)未來(lái)租賃住房服務(wù)而由現(xiàn)在支付的成本，不能完全衡量自有住房服務(wù)的使用成本。Bauer et al.（2004）指出，自2000年后出租房空置率的提升來(lái)源于自有住房購(gòu)買(mǎi)的增加，由于住房?jī)r(jià)格快速地提升，很多住戶為了避免未來(lái)更高的房?jī)r(jià)而選擇現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)自有住房，這種消費(fèi)行為使得房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升而同時(shí)房屋租賃市場(chǎng)疲軟，即房?jī)r(jià)上漲和房租下降同時(shí)存在。Robb（2006）持同樣的觀點(diǎn)，認(rèn)為租金等價(jià)法扭曲了CPI，房地產(chǎn)價(jià)格和CPI衡量的通貨膨脹背道而馳。住房?jī)r(jià)格上漲時(shí)CPI卻是平穩(wěn)的，而當(dāng)房?jī)r(jià)平穩(wěn)時(shí)CPI卻高漲，所有的這一切問(wèn)題都來(lái)源于政府僅采用自有房主租住自身房屋的租金來(lái)衡量自有住房成本，而不是采用住戶為了擁有自有住房所付出的成本。Cecchetti（2007）指出以上的批評(píng)全指向不應(yīng)采用租金等價(jià)法，而應(yīng)該采用更直接的方法為自有住房服務(wù)定價(jià)并計(jì)入CPI中，如將房?jī)r(jià)直接作為自有住房的服務(wù)價(jià)格。但是這種想法并沒(méi)有被BLS采納，因?yàn)槊绹?guó)CPI衡量的是自有住房所提供的服務(wù)價(jià)格，而不是投資價(jià)格。同時(shí)，Diewert and Nakamura（2009）提出租住房屋和自有住房是兩個(gè)完全不同的概念，如果不直接計(jì)算自有住房的使用成本，就無(wú)法充分地反映住戶所面臨的通貨膨脹水平。

4．用戶成本與租金等價(jià)的差異之謎

對(duì)于用戶成本法和租金等價(jià)法之間的關(guān)系，在標(biāo)準(zhǔn)的喬根森資本理論（Jorgensonian capital theory）中，耐用品的租金成本與事前用戶成本是相等的。最初，Gillingham（1983）指出事后用戶成本比對(duì)應(yīng)的租金更多變，而事后用戶成本的反復(fù)無(wú)常加上自有住房在CPI中的比重偏大，使得用戶成本的變動(dòng)帶來(lái)總體價(jià)格指數(shù)的大幅度變動(dòng)，因此，Verbrugge（2008）運(yùn)用1980—2004年的數(shù)據(jù)估算美國(guó)自有住房數(shù)據(jù)的事前用戶成本，并將其與對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)租金做比較，得到結(jié)論：變化速率上，平滑后的事前用戶成本仍比市場(chǎng)租金更多變。而用戶成本法的不穩(wěn)定性使之被排除在CPI中自有住房的處理方法之外；其次，在費(fèi)用水平上，租金與用戶成本之間存在差異，而且這種差異將長(zhǎng)期存在，與理論上二者之間的對(duì)等關(guān)系相矛盾。這個(gè)發(fā)現(xiàn)帶來(lái)了標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)理論之謎，使得用戶成本衡量通貨膨脹的做法被質(zhì)疑。

此后，Garner and Verbrugge（2009）在Verbrugge（2008）的基礎(chǔ)上對(duì)租金與用戶成本之間的比較進(jìn)行了擴(kuò)展，通過(guò)比較1982—2002年美國(guó)最大的五個(gè)城市中同樣建筑結(jié)構(gòu)同等級(jí)別的住房的用戶成本和租金價(jià)格，再次驗(yàn)證了Verbrugge（2008）的結(jié)論：同一套住宅的自住用戶成本與租金之間出現(xiàn)差異，估算的用戶成本時(shí)而會(huì)高于市場(chǎng)租金。

5．支付法的名義利率之爭(zhēng)

除了上述三種方法外，還有使用支付的現(xiàn)金流量的方法在CPI中計(jì)入自有住房。Turvey（2000）在CPI中自有住房問(wèn)題的討論中引入了債務(wù)剖面法，自有住房支出中加入貸款利息。其后，Goodhart（2001）將此稱之為支付法。

支付法衡量住戶部門(mén)為消費(fèi)所支付的現(xiàn)金流量，當(dāng)CPI的目的是調(diào)整收入以保持收入的購(gòu)買(mǎi)能力時(shí)，與之對(duì)應(yīng)的編制框架為支付法。英國(guó)為了衡量住戶收入購(gòu)買(mǎi)能力的變化水平，從1975年開(kāi)始采用支付法編制零售物價(jià)指數(shù)，一直沿用至今。ONS（2012）稱利息的現(xiàn)金流最能體現(xiàn)自有住房的用戶成本，應(yīng)計(jì)入消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)中。愛(ài)爾蘭統(tǒng)計(jì)局（2003）對(duì)CPI中的自有住房使用支付法，其中除貸款利息之外，還包含維修與裝潢等家庭住房維護(hù)、房屋保險(xiǎn)、政府服務(wù)等費(fèi)用，而貸款利息支付采用二十年期間的一籃子貸款利率計(jì)算。

對(duì)于支付法，新西蘭中央銀行（1997）提出質(zhì)疑，指出消費(fèi)者消費(fèi)的不是債務(wù)，無(wú)論商品或者服務(wù)是通過(guò)何種融資手段購(gòu)買(mǎi)的，消費(fèi)者消費(fèi)的均是購(gòu)得的商品或耐用品提供的服務(wù)。因此新西蘭中央銀行認(rèn)為：歐洲各國(guó)應(yīng)將利息支付排除在CPI的計(jì)價(jià)范圍之外，而CPI僅衡量當(dāng)前的消費(fèi)價(jià)格，而非消費(fèi)的融資手段。

同時(shí)，針對(duì)支付法中的名義利率的使用，Guenason（2003a）認(rèn)為名義利率中已包含了要衡量的通貨膨脹因素，導(dǎo)致CPI內(nèi)生性。Diewert（2009）進(jìn)一步指出：支付法將名義貸款利率記為自有住房的成本時(shí)，未考慮住戶對(duì)房產(chǎn)收益的預(yù)期，而預(yù)期收益在高通脹或溫和的通貨膨脹下是至關(guān)重要的因素。因?yàn)樵跍睾突蚋咄浀那闆r下，貸款利率快速上升，支付法將使自有住房的支付成本上升。住戶在自有住房方面花費(fèi)的成本實(shí)際上并不與貸款利率成比例上升，貸款利率支付的增加被房屋價(jià)值的增加所抵銷。而這個(gè)問(wèn)題可以通過(guò)用實(shí)際利率取代名義利率的做法來(lái)解決。ILO et al.（2004）指出若統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)使用支付法時(shí)，需要對(duì)通脹成分加以調(diào)整。同時(shí)，如果在支付法中計(jì)入實(shí)際利率與折舊，支付法就成為一種復(fù)雜的用戶成本法。

6．自有住房（服務(wù)）價(jià)格指數(shù)的質(zhì)量調(diào)整

在CPI的編制中為了保證商品的同質(zhì)可比，必須對(duì)其進(jìn)行質(zhì)量調(diào)整，Turvey（1981）、Armknecht（1999）、Moulton and Moses（1997）以及Triplett（2004）對(duì)指數(shù)編制中的質(zhì)量調(diào)整方法做了詳細(xì)的介紹。

對(duì)于自有住房服務(wù)的質(zhì)量調(diào)整，可以采用CPI中傳統(tǒng)的質(zhì)量調(diào)整方法，同時(shí)也可參考房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)中的質(zhì)量調(diào)整法。如可以采用由Bailey、Muth and Nourse（1963）提出的重復(fù)銷售法。在眾多質(zhì)量調(diào)整的方法中，Hoffman and Andreas（2006）稱質(zhì)量調(diào)整的未來(lái)屬于特征回歸法，而Diewert（2007a）指出在數(shù)據(jù)來(lái)源充分的前提下，特征回歸方法是編制任何種類資產(chǎn)的恒質(zhì)量?jī)r(jià)格指數(shù)的最佳方法。

特征回歸法廣泛應(yīng)用于房地產(chǎn)市場(chǎng)中房?jī)r(jià)的質(zhì)量調(diào)整問(wèn)題，Sheppard（1999）對(duì)相關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行了綜述。同時(shí)Crone et al.（2009）提出住宅特征價(jià)格指數(shù)不能等同于自有住房服務(wù)流量?jī)r(jià)格的變動(dòng)水平，因?yàn)樵谧≌卣鲀r(jià)格指數(shù)中并未區(qū)分其中房產(chǎn)資本損益的變動(dòng)和住房服務(wù)價(jià)格的變動(dòng)水平。

在自有住房的特征回歸模型中，大多數(shù)影響自有住房?jī)r(jià)格的變量采用線性的方式或者對(duì)數(shù)的方式作為回歸模型的自變量。同時(shí)，有些特殊的變量對(duì)于住房?jī)r(jià)格的影響不是常數(shù)，特別是住房的年限和住房面積，如Grether and Mieszkowski（1974）和Malpezzi, Ozanne and Thibodeau（1987）通過(guò)研究發(fā)現(xiàn)，新房子比老房子的折舊速度更快；而Fletcher、Gallimore and Mangan（2000）報(bào)告稱房?jī)r(jià)隨著住房面積的增大而提高，且增速遞減。另外，Eurostat（2012）指出很多房屋的特征屬于定性變量，因此有必要在回歸模型中加入虛擬變量。

住房服務(wù)中的房屋租賃價(jià)格指數(shù)的質(zhì)量調(diào)整。一般情況下認(rèn)為：基于住房條件的改善，如果忽略房屋質(zhì)量變化，則租賃房屋的價(jià)格指數(shù)會(huì)存在向上的偏差，但是Randolph（1988b）研究顯示BLS的連接程序?qū)l件有所改善的住房加入樣本中反而帶來(lái)價(jià)格指數(shù)向下的偏差，另外，Crone et al.（2004）指出租賃市場(chǎng)房屋的空置率會(huì)使房屋租金價(jià)格指數(shù)向下偏。Gordon and Goethem（2003）再次提起Randolph的結(jié)論，并通過(guò)對(duì)美國(guó)住房調(diào)查的面板數(shù)據(jù)的實(shí)證研究，得到從1914年到2003年美國(guó)的租住房的價(jià)格指數(shù)被低估的結(jié)論。而Gordon and Goethem（2005）根據(jù)Gordon and Goethem（2003）的結(jié)論對(duì)Boskin（1996）報(bào)告中CPI的質(zhì)量調(diào)整偏差進(jìn)行了調(diào)整，原來(lái)估計(jì)的房屋租賃價(jià)格指數(shù)每年上偏0. 25%，調(diào)整后變?yōu)橄缕?.46%。

但是，即使采用租金等價(jià)法在CPI中計(jì)入自有住房，也不可以將租賃房屋與自有住房的質(zhì)量調(diào)整問(wèn)題等同。如Crone et al.（2009）指出一般情況下租賃房屋比自有住房的折舊更快速，如果采用房屋租金關(guān)于折舊的質(zhì)量調(diào)整方法對(duì)自有住房進(jìn)行調(diào)整的話，將會(huì)產(chǎn)生過(guò)度的質(zhì)量調(diào)整。介于住宅價(jià)格的特征回歸與房屋租金的特征回歸都不能完全替代對(duì)自有住房的質(zhì)量調(diào)整，因此應(yīng)根據(jù)自有住房的獨(dú)特性，利用特征回歸對(duì)其進(jìn)行專門(mén)的質(zhì)量調(diào)整，而Crone et al.（2009）稱有關(guān)自有住房質(zhì)量調(diào)整的研究卻十分少見(jiàn)。

因此，Crone et al.（2009）采用特征回歸技術(shù)，利用1985—1999年美國(guó)住房調(diào)查（American Housing Survey, AHS）數(shù)據(jù)，在Linneman（1980）、Linneman and Voith（1991）、Crone, Nakamura and Voith（2004）的特征回歸模型的基礎(chǔ)上，分別對(duì)租住房與自有住房的房屋特征進(jìn)行估值，并聯(lián)合這兩個(gè)特征方程計(jì)算自有住房的資本率（也常被稱為租金價(jià)值比）、租住房與自有住房的住房服務(wù)成本，進(jìn)而利用Fisher指數(shù)公式計(jì)算租住房與自有住房恒質(zhì)量的價(jià)格指數(shù)，最終得出CPI中低估了租金變動(dòng)水平而自有住房的變動(dòng)水平被高估的結(jié)論，并建議BLS采用特征回歸法衡量質(zhì)量調(diào)整后住房?jī)r(jià)格（租住房與自有住房）的變動(dòng)水平。

另外，德國(guó)采用租金等價(jià)法處理CPI中自有住房，因此德國(guó)學(xué)者Kurz and Hoffmann（2009）對(duì)德國(guó)的租金和租金等價(jià)法下的自有住房分別建立特征回歸方程進(jìn)行估算，具體的估算方法參照Hoffmann and Kurz（2002）對(duì)房屋租金的質(zhì)量調(diào)整，其研究結(jié)果為：對(duì)于德國(guó)的租賃房屋和自有住房的特征回歸的估計(jì)系數(shù)的差異不顯著。

1.3.2 國(guó)內(nèi)研究綜述

國(guó)內(nèi)的研究者也對(duì)自有住房問(wèn)題進(jìn)行了研究，發(fā)表了相關(guān)的學(xué)術(shù)論文。

側(cè)重于方法的介紹和國(guó)際比較的研究。莫萬(wàn)貴（2007）概述了三大類自有住房的處理方法，并對(duì)自有住房的處理方法進(jìn)行了國(guó)際比較。對(duì)于凈獲取法，孫文凱、羅圣杰（2011）認(rèn)為凈獲取法中土地并不完全代表自有住房的投資性，住房本身也是具有投資性的，而且在凈獲取法中沒(méi)有考慮住房的耐用品性質(zhì)。關(guān)于用戶成本法，徐向東（2009）介紹了使用者成本法（即用戶成本法）的基本公式及折舊模型，在此基礎(chǔ)上總結(jié)了用戶成本法和獲取法之間的關(guān)系，并將自有住房作為房屋和土地的復(fù)合品進(jìn)行處理；還介紹了用戶成本法下如何處理與自有住房相關(guān)的費(fèi)用成本。關(guān)于租金等價(jià)法，杜瓊（2008）論述美國(guó)CPI對(duì)自有住房支出處理方法的歷史發(fā)展，并簡(jiǎn)要介紹了當(dāng)前美國(guó)CPI中的租金等價(jià)法。周清杰（2010）研究了20世紀(jì)80年代的CPI中自有住房的統(tǒng)計(jì)方法的發(fā)展歷程，揭示了美國(guó)勞工統(tǒng)計(jì)局放棄資產(chǎn)價(jià)格法而采用租金等價(jià)法的原因。

由于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的自有住房權(quán)重遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于世界水平，與我國(guó)高達(dá)89%的自有住房率形成了很大的反差，因此我國(guó)CPI中自有住房權(quán)重是有關(guān)CPI之爭(zhēng)的核心。王軍平（2006a、2006b、2008）首次提出我國(guó)CPI中住房權(quán)重偏低的觀點(diǎn)，認(rèn)為國(guó)家統(tǒng)計(jì)局編制CPI的自有住房虛擬房租公式中所采用的城鎮(zhèn)及工礦區(qū)私人建房單位面積工程造價(jià)不合理，分別使用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工房屋造價(jià)和商品住宅銷售平均價(jià)格將其替代，重新估算了CPI中的自有住房權(quán)重，得出我國(guó)CPI中住房權(quán)重偏低并致使CPI總體被低估的結(jié)論。孫文凱、羅圣杰（2011）利用不同的折舊率對(duì)王軍平（2006a）的方法、簡(jiǎn)化的用戶成本法和消費(fèi)成本法以及不同的變量取值，得到10種住房權(quán)重以及修正后的CPI，各種修正CPI之間逐漸趨同，但是都與統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)公布的官方結(jié)果有很大的相對(duì)差距，而絕對(duì)差異較小。房雯雯（2013）對(duì)虛擬租金法做了多種修正，并利用這些修正后的方法重新測(cè)算了我國(guó)CPI中自有住房的權(quán)重。具體采用“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工房屋造價(jià)”和“商品住宅平均銷售價(jià)格”替代原虛擬租金法中的“城鎮(zhèn)及工礦區(qū)私人建房單位面積工程造價(jià)”項(xiàng)計(jì)算兩種虛擬租金，計(jì)算了有貸款和無(wú)貸款下的用戶成本，以及兩種消費(fèi)成本法下的消費(fèi)成本，重新估算我國(guó)自有住房的權(quán)重，發(fā)現(xiàn)明顯高于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的居住類權(quán)重。

對(duì)于我國(guó)CPI中是否應(yīng)該計(jì)入住房?jī)r(jià)格，王東（2008）指出了我國(guó)CPI制度不合理表現(xiàn)，并綜述了將房?jī)r(jià)計(jì)入CPI中的爭(zhēng)議。侯成琪、龔六堂（2012）從執(zhí)行貨幣政策的角度出發(fā)，研究住房?jī)r(jià)格對(duì)估算的核心通貨膨脹的影響，發(fā)現(xiàn)住房?jī)r(jià)格對(duì)我國(guó)核心通貨膨脹的影響很小，即在度量核心通貨膨脹時(shí)無(wú)須考慮住房?jī)r(jià)格，建議編制刪除自有住房的CPI作為核心CPI。但是居民自有住房的支出占其總支出的很大比重，對(duì)于我國(guó)CPI衡量住戶生活成本變動(dòng)的目的，標(biāo)題CPI中還是要計(jì)入自有住房的。

我國(guó)目前尚未出現(xiàn)有關(guān)自有住房?jī)r(jià)格指數(shù)的質(zhì)量調(diào)整文獻(xiàn)，但對(duì)于總體CPI的質(zhì)量調(diào)整問(wèn)題，雷懷英、金勇進(jìn)（2008）、許滌龍等（2009）對(duì)傳統(tǒng)質(zhì)量調(diào)整方法在CPI中的運(yùn)用做了評(píng)述。高艷云（2009）對(duì)質(zhì)量調(diào)整方法在國(guó)外CPI中的實(shí)際運(yùn)用進(jìn)行了比較分析。

對(duì)于住房?jī)r(jià)格指數(shù)的質(zhì)量調(diào)整，溫海珍、賈生華（2004）通過(guò)地方城市住宅數(shù)據(jù)，構(gòu)建特征價(jià)格模型，對(duì)當(dāng)?shù)刈≌瑑r(jià)格進(jìn)行了分析；程亞鵬（2010）對(duì)混合時(shí)間虛擬變量法、鄰期時(shí)間虛擬變量法和特征價(jià)格指數(shù)法進(jìn)行了討論，并分別采用這些特征回歸方法編制質(zhì)量調(diào)整的住房?jī)r(jià)格指數(shù)。羅曉娟、孫紅纓（2012）對(duì)目前國(guó)際上編制住宅價(jià)格指數(shù)的三種主流方法進(jìn)行了比較分析。祁神軍等（2012）采用特征價(jià)格模型，構(gòu)建了廈門(mén)市二手房市場(chǎng)的特征價(jià)格指數(shù)。羅曉娟（2012）歸納總結(jié)了特征價(jià)格模型的發(fā)展應(yīng)用及特征價(jià)格指數(shù)編制的研究現(xiàn)狀。

從總體上看，國(guó)內(nèi)研究的關(guān)鍵點(diǎn)及對(duì)應(yīng)缺失點(diǎn)可以總結(jié)如下：

（1）側(cè)重于理論方法的介紹和簡(jiǎn)單的國(guó)際對(duì)比，缺乏對(duì)不同方法在具體應(yīng)用過(guò)程中的難點(diǎn)與重點(diǎn)的研究；

（2）側(cè)重重新估算我國(guó)自有住房的權(quán)重，缺乏對(duì)自有住房?jī)r(jià)格變動(dòng)水平——自有住房?jī)r(jià)格指數(shù)的研究；

（3）側(cè)重對(duì)住宅特征價(jià)格指數(shù)編制方法介紹與編制，缺乏針對(duì)自有住房質(zhì)量調(diào)整的研究。

國(guó)內(nèi)對(duì)于自有住房的理論和應(yīng)用的研究還比較薄弱，缺乏對(duì)處理CPI中自有住房的理論方法的系統(tǒng)性研究，與國(guó)際學(xué)術(shù)水平的差距較大，研究成果的影響力微弱。另外，我國(guó)官方統(tǒng)計(jì)中對(duì)自有住房?jī)r(jià)格指數(shù)的編制方法還存在許多問(wèn)題，缺少指數(shù)理論的支撐；處理方法比較模糊，缺乏客觀性。為了改善這種狀況，需要加大對(duì)CPI中的自有住房問(wèn)題的進(jìn)一步探討。