2.3 CPI中的自有住房

CPI在衡量非耐用品的價格變化時是十分精確的，但是對于耐用品而言，由于計價問題的復(fù)雜性，衡量其在CPI中的價格波動是一個較為棘手的問題。對于CPI中自有住房的研究尤為重要，特別對于房價快速上漲階段，會影響到宏觀經(jīng)濟(jì)政策的制定和管理。住房對于住戶而言有著雙重的經(jīng)濟(jì)作用，它既可以為住戶提供服務(wù)流量的消費，又是提供資產(chǎn)收益獲得的投資品。因此是否將資產(chǎn)價格計入是一個備受爭議的問題（Goodhart,2001）。

2.3.1 自有住房（服務(wù)）的核算方法

1．獲取法

Goodhart（2001）對自有住房獲取法的描述如下：獲取法反映的是新購自住房價格的變化，并根據(jù)參照人口的購置住房的凈額進(jìn)行加權(quán)，是一種以資產(chǎn)為依據(jù)的指標(biāo)，因此，更合理地反映貨幣值變化的通脹指標(biāo)。支出權(quán)重為基期新購住房的交易價格。

新購住房的價格包括兩個方面：建筑物價格和土地價格。采用獲取法的國家大多數(shù)用凈獲取法的概念計量自有住房，即去除土地的價格而只計算建筑物的價格。

自有住房采用獲取法納入消費者價格指數(shù)的優(yōu)點是：第一，ILO（2004）指出與消費者價格中其他大多數(shù)貨物和服務(wù)的處理方式保持一致，均采用市場交易價格計入價格指數(shù)，不需要統(tǒng)計機(jī)構(gòu)專門為其設(shè)立特殊的方法和程序進(jìn)行處理；第二，由于直接采用購置住房的價格，更能反映消費者有關(guān)物價上漲的真實感受，較為容易被公眾理解和認(rèn)可；第三，當(dāng)消費者價格指數(shù)的目的為衡量通貨膨脹而整體采用獲取法框架時，自有住房的分類價格指數(shù)采用獲取法可與消費者價格指數(shù)總體目標(biāo)和框架保持一致。

而在自有住房中采用獲取法的缺點有以下幾點：第一，與傳統(tǒng)的國民核算有關(guān)住房屬于投資的概念相矛盾。在SNA（2008）中9.57段指出“最終消費支出不包括住宅等固定資產(chǎn)或貴重物品支出。住宅是為所有者提供住房服務(wù)的貨物，因此，住戶在住宅上的支出屬于固定資本總形成”。第二，受基期經(jīng)濟(jì)狀況的影響較大。如果基期是經(jīng)濟(jì)繁榮（或蕭條）年，當(dāng)年自有住房的價格大幅度上升（或下降），則會導(dǎo)致基期權(quán)重波動性大，不具有代表性。Eurostat（2012）指出可以采用多年的平均價格代替基期價格，進(jìn)行加權(quán)使得這種誤差最小化，另外，可以采用系統(tǒng)移動權(quán)重參考期的鏈?zhǔn)郊訖?quán)指數(shù)來減少這種不良影響。

ILO et al.（2004）針對獲取法是否適當(dāng)取決于指數(shù)的總體目標(biāo)的問題指出：如果總體目標(biāo)是反映當(dāng)期消費服務(wù)的價格，那么，就可以認(rèn)為獲取法近似于其他更為適當(dāng)?shù)姆椒ǎㄈ缱饨鸬葍r法或用戶成本法）。如果指數(shù)的目標(biāo)在于反映住戶當(dāng)期貨幣（或非推算）支出，那么，獲取法就是最優(yōu)的方法。

從發(fā)現(xiàn)和測度通貨膨脹的角度來看，使用實際可觀測的住房交易價格的獲取法應(yīng)該是最合適的。因為中央銀行在制定貨幣政策時關(guān)注的焦點在于，發(fā)生商品和服務(wù)實際交易時的價格高低以及變動趨勢，至于貨幣是否支付、商品是否交付或者何時使用則不是其關(guān)心的問題。

目前采用獲取法的國家有新西蘭和澳大利亞。新西蘭（2013）采用獲取法處理自有住房，其CPI衡量通貨膨脹的編制目的和獲取法的大框架相一致。美國在1980年以前采用類似獲取法的資產(chǎn)價格法在CPI中計入自有住房。而歐盟的HICP從2007年起計劃采用凈獲取法計入自有住房，在2016年開始正式編制與發(fā)布自有住房價格指數(shù)（OOH）。

2．支付法

Turvey（2000）在CPI自有住房問題的討論中引入了債務(wù)剖面法（“debt profile”method），即采用加入貸款利息的計價方法。其后，Goodhart（2001）進(jìn)一步界定該方法為支付法，是對首付、抵押貸款的償還和抵押貸款利息以及上述一些關(guān)聯(lián)支付的現(xiàn)金流出進(jìn)行統(tǒng)計。在支付框架下，權(quán)重取決于為住房支付的包括利息在內(nèi)的實際支出。

但是，目前統(tǒng)計學(xué)界和統(tǒng)計機(jī)構(gòu)認(rèn)為首付和抵押貸款的償還不應(yīng)計入CPI的自有住房部分。ILO et al.（2004）指出不應(yīng)將那些不會使住戶資產(chǎn)負(fù)債表發(fā)生凈變化的交易納入消費者價格指數(shù)中，故支付法的籃子中不應(yīng)包括預(yù)付定金和抵押貸款本金的償還。同時，Eurostat（2012）也將預(yù)付定金和抵押貸款本金的償還排除在消費者價格指數(shù)的支付法框架外，因為預(yù)付房款和償還貸款本金同時也為住戶創(chuàng)建了房產(chǎn)，不屬于消費。

支付法最大特點是包括抵押貸款利息的支付。但是針對利息能否計入和計入方式，Goodhart等學(xué)者提出此法的不完善之處：第一，購買程序不統(tǒng)一，但一般在處理信用基礎(chǔ)上購買的商品并沒有將其作為更貴的商品處理，購買價格問題是否應(yīng)與如何解決購買資金問題區(qū)分；第二，每個消費者購買消費品時支付的貸款利息流是不一致的。如果一個貸款人的信用較差，所支付的利息就越高，如何選取代表利率是個問題；第三，支付法忽視了自有住房持有股權(quán)的機(jī)會成本——折舊和資本損益，而這些會影響到利息現(xiàn)金流的變化。另外，Guenason（2003）認(rèn)為支付法中最大的問題是在計算貸款利息時使用了名義利率，而名義利率中已包含了要衡量的通貨膨脹因素，導(dǎo)致CPI內(nèi)生性。尤其在高通脹時期，采用支付法的統(tǒng)計機(jī)構(gòu)可能需要對名義抵押貸款利率的通脹成分加以調(diào)整（ILO,2004）。

針對這些問題，學(xué)術(shù)界在理論與應(yīng)用上進(jìn)行了一系列的探討和研究。首先，對于一般消費性貨物和服務(wù)，不會將信貸支付計入商品價格，而是采用交易雙方議定價格。支付法目前僅用于自有住房這種特殊的商品上，因為對于大多數(shù)自住房主而言，利息現(xiàn)金流最能體現(xiàn)享有自住房的用戶成本，應(yīng)計入在消費者價格指數(shù)中（ONS,2012）；其次，針對代表利率問題，ILO et al.（2004）提出通過定期收集一定數(shù)量具有代表性的抵押貸款利率來推算一個平均利率，用于適當(dāng)?shù)膫鶆?wù)金額中；另外，在支付法中計入折舊、實際利率等推算成本，成為一種復(fù)雜用戶成本法（ILO,2004）。

英國自1975年在零售物價指數(shù)（Rental Price Index, RPI）中自有住房部分采用支付法代替原有的租金等價法（ONS,2012），計價范圍包括家庭稅、貸款利息支付、房屋折舊、房屋保險、地租和其他相關(guān)的費用，如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓費用。

采用支付法將貸款利率計入CPI中的自有住房，因為CPI是制定貨幣政策的目標(biāo)指數(shù)。用戶成本法中計入貸款利率也是如此（Eurostat,2012）。但是Woolford（2006）從另一個角度說明支付法并不適合測度通貨膨脹，因為出于降低通脹的目的，制定提高利率的貨幣政策，但此時用支付法計算自有住房服務(wù)支出時，將導(dǎo)致計算出來的CPI更高。

3．用戶成本法

使用法主要用于自有住房，對住宅自用房主所消費的住宅服務(wù)流量值在不同時間的變化進(jìn)行計量（ILO,2004），具體分為用戶成本法和租金等價法。使用獲得住房服務(wù)所支付的用戶成本或房租（或虛擬房租）來計算支出權(quán)重。

用戶成本法是利用住宅自用房主使用住宅成本變化衡量所消費的住宅服務(wù)流量。在加權(quán)基期內(nèi)，這些成本包括兩部分：經(jīng)常性實際成本以及將資金用于住房而非其他目的時的機(jī)會成本。其中，經(jīng)常性實際成本包括：修理與維護(hù)成本、房產(chǎn)保險、抵押貸款利息支付、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時的律師費和房地產(chǎn)代理費、房產(chǎn)差餉及稅項等；機(jī)會成本中包括：折舊、增值和放棄的利息額。

利息、資本收益以及折舊的計入使得用戶成本法能夠更加完整地衡量自有住房的用戶成本，但是，Eurostat（2012）指出用戶成本法過于基于主觀判斷，并非采用真實客觀的交易價格，有關(guān)折舊和機(jī)會成本需要大量的理論假定和推算價格而得到。而且大量的推算使得估算機(jī)會成本的基期權(quán)數(shù)的過程十分復(fù)雜。

由于計量概念和方法的主觀性和復(fù)雜性，還沒有任何一個國家的統(tǒng)計機(jī)構(gòu)完全采用用戶成本法（ILO,2004）。但有一些國家避開其中需要虛擬的價格，采用簡化或變形的用戶成本法。加拿大統(tǒng)計局采用變形后的用戶成本法編制自有住房價格指數(shù)，這種變形的用戶成本法避免了使用估算價格，其中忽略了為購買住房的資金所放棄的投資收益、資本增值和折舊，而僅包括：貸款利息成本、重置成本、房產(chǎn)稅、住宅保險成本、修理和維護(hù)成本以及其他自有住房支出。另外，冰島采用簡化的用戶成本法，將自有住房視為建筑物和建筑物所坐落的土地兩種不同的商品捆綁而成的綜合商品，住戶基期的總用戶成本等于，其中γ0*為估計的實際利率，為質(zhì)量調(diào)整后的住房價格指數(shù)，δ是對建筑物和土地估計的綜合折舊率。

為了提高用戶成本法的適用性，很多研究將用戶成本法推廣變形，其中比較突出的有：機(jī)會成本法和消費成本法。

首先，為了綜合用戶成本法和租金等價法各自的缺陷，Diewert（2003）建議另一種處理自有住房的方法：機(jī)會成本法。即自有住房有兩類機(jī)會成本：一種是自有房主可以將自住房轉(zhuǎn)租給他人以獲取租金，另一類是將住宅在房產(chǎn)市場上進(jìn)行出售獲得的收入。兩者之間的最大值即為自有住房的機(jī)會成本。因此自有住房價值為租金等價法和用戶成本法中的最大值。

其次，Beatty et al.（2010）對用戶成本法進(jìn)行修正，并將修正后的方法稱之為消費成本法。消費成本法將住戶為消費自有住房服務(wù)所支付的費用稱之為消費成本，其中排除對房產(chǎn)資本損益的計入，比較兩期之間消費成本的價格變動。

為了估算自有住房的消費成本，該方法一方面排除購房時的本金支付，將本金支付視為儲蓄而非消費；另一方面，支付的消費成本中還排除房產(chǎn)的資本損益——出售與購買自有住房之間的價格差異。因此，消費成本中僅包含利息支出、維護(hù)成本和交易費用。記C為自有住房的消費流量，是住戶在某個時點上用于自有住房的消費成本總額：

其中，γ為持有時期數(shù)，i為利率，A是房產(chǎn)的平均價格，τ為稅收減免率，tc是稅率和政府所收的費用比例，m為使用房產(chǎn)每年所要用的維護(hù)費率。

同時，為了避免短期利率與CPI之間的內(nèi)生性，采用貸款的長期固定利率與短期的預(yù)期利率的平均數(shù)來計算自有住房的消費成本，（2.1）式變形為：

式（2.2）表示：在t期自有住房的消費成本Ct中，加入可變貸款利率的比例Φt、固定利率的比例Ψt，而且交易成本和維護(hù)成本隨時間的變化而改變，記為tci與mi；預(yù)期的短期利率為iS, t。

目前，采用用戶成本法的國家有：冰島、愛爾蘭、加拿大、芬蘭、瑞典等。

4．租金等價法

租金等價法是核算自有住房服務(wù)最常用的方法。通過估算自有住房的房主所用住房服務(wù)的市場價格值來計量這些服務(wù)的價格變化。計算權(quán)數(shù)時，需要估算住宅自用房主在加權(quán)基期內(nèi)原本需要花多少錢來租用其住宅。為了避免重復(fù)計算，Eurostat（2012）指出租金等價法是唯一不計入住宅的大型修理與維護(hù)費用的方法。因為在房屋租賃中大型修理與維護(hù)費用常常由房東支付，進(jìn)而房東通過租金的方式轉(zhuǎn)嫁到租戶的租金費用上，因此在自有住房的虛擬租金中已經(jīng)包含了大型維護(hù)費用，故不可重復(fù)計入。

《1993年國民賬戶體系》建議采用租金等價法來計量住房消費，有利于國際對比和跨期對比。如果CPI的參考總體相當(dāng)于所有居民住戶消費支出，那么估算問題與國民核算所面臨的問題一樣，因此采用合作的方法將會帶來好處（ILO,2004）。

但這種方法建立在兩個假定上：第一，充足的住房租賃市場，通過比較同質(zhì)的住房租金得到各種類型自有住房的虛擬租金，如冰島的私人租賃市場的總體規(guī)模很小，且出租房屋的總體質(zhì)量、年限、面積和地理位置與房主自住房不同，因此不可以采取租金等價法（Guenason,2003）。第二，房屋租賃市場不受政府的價格控制。

在實踐中，自有住房的規(guī)模、質(zhì)量、地理位置等要與虛擬房租參考的房屋同質(zhì)，如果存在質(zhì)量上的變化，應(yīng)對其進(jìn)行質(zhì)量調(diào)整。另外，住宅自用房主有可能獲得額外的便利，如住房的占有和使用有保障、可以自行改建住宅等，這說明需要對初始設(shè)算進(jìn)行額外調(diào)整。

但是，也有學(xué)者對租金等價法處理自有住房服務(wù)持反對意見，提出問題：房屋租賃價格變化水平能否準(zhǔn)確反映自有住房服務(wù)的價格變化水平。

Goodhart（2001）指出由于租金等價法忽略購買自有住房的支付成本，因此，低估了自有住房服務(wù)的使用成本。

另外，Eurostat（2012）指出租金等價法的另一個不合理之處：由于租賃市場本身的特殊用途，租賃房屋與自有住房的特征（如所在區(qū)位、住房面積、戶型、交通便利度等）出現(xiàn)很大的差異，使得二者之間缺乏可比性，因此采用租賃市場的租金價格虛擬自有住房成本將會帶來計價上的誤差。筆者認(rèn)為可以采用特征回歸的方法對這個問題進(jìn)行調(diào)整，首先對房屋租賃市場的租金價格pit以及出租房的房屋特征Xit進(jìn)行回歸，得到房屋特征的隱性價格βt和自有住房與出租房之間的特征差別，對租金序列進(jìn)行調(diào)整得到合理虛擬租金，衡量自有住房的服務(wù)價格。

采用租金等價法的國家有：挪威（77）、美國（68）、日本（60）、丹麥（51）、荷蘭（54）、德國（45）、瑞士（31）。括號內(nèi)的數(shù)字為該國的自有住房率，數(shù)據(jù)來源于Christensen et al.（2005）。以上采用租金等價法的國家的自有住房率都比較低，只有挪威的自住房率高達(dá)77%，其他國家的自住房率都低于70%，說明存在大規(guī)模的租賃市場，且出租房屋的類型和房屋面積較全面，可以為自有住房提供等價租金的價格信息。

表2-3對上述四種將自有住房（服務(wù)）計入CPI的方法以及對應(yīng)籃子和使用國進(jìn)行總結(jié)，從該表中可以更清晰地看出四種方法之間的差異與使用情況。

5．排除法

一些國家主要將住房視為投資，不計入CPI中。在國民核算體系中，住戶所獲取的住房屬于固定資產(chǎn)投資，不是用于消費的耐用品，而CPI的范圍本質(zhì)上限定為住戶的貨幣支出所購買的消費品，因此將自有住房（Owner-Occupied Housing, OOH）排除在CPI的范圍之外。另外，缺乏數(shù)據(jù)來源的客觀條件也制約著CPI中自有住房的計入。

將自有住房排除在CPI之外的國家有：意大利（78）、西班牙（81）、希臘（74）、盧森堡（67）、葡萄牙（66）、比利時（68）、法國（56）、澳大利亞（57）。

但是一些學(xué)者強(qiáng)調(diào)這種嚴(yán)格遵循國民經(jīng)濟(jì)核算概念的方法具有的嚴(yán)重缺陷。因為將自有住房排除在外，以致影響住戶面臨的重要的住房通貨膨脹壓力被排除在以衡量通貨膨脹為目的的CPI之外，CPI的范圍過于狹窄。

從采用排除法的國家來看，自有住房率均超過了50%，西班牙高達(dá)81%，對于自有住房率高且房價呈迅速上漲趨勢的國家，排除自有住房的CPI很難實現(xiàn)準(zhǔn)確反映通貨膨脹的目的。Eurostat（2012）針對這個問題提出了解決辦法：為了克服這個限制，可以利用HICP和OOH指數(shù)的綜合，建立一個獨立的價格指數(shù)（如家庭支出價格指數(shù)HEPI），反映住戶面臨的總的通貨膨脹壓力，既有來自消費部分的，也有來自自有住房的通脹壓力的。

綜上所述，將自有住房納入CPI有多種方法，其計價特點和計價范圍見表2-3，通過這些方法的比較可知：

獲取法是將房價作為自有住房的消費價格直接計入CPI，即自有住房同大多數(shù)消費品一樣是采用成交價來計價的；支付法是采用住房貸款利率作為自有住房的價格。而這兩種方法都在一定程度上存在缺陷，前者忽略了住房貸款利息支付的重要性，后者忽略了住房的投資作用。

用戶成本法則增加了利息支付、維修成本以及銷售價與購買價之間的差額。但是這種方法由于計入房屋的投資收益，在房價飛漲的階段，會出現(xiàn)房產(chǎn)的投資收益大于使用成本，故自有住房的消費價格為負(fù)數(shù)。這將導(dǎo)致CPI整體的下降，而事實上在這種經(jīng)濟(jì)形勢下，由于房價的上升會拉動整個經(jīng)濟(jì)的通貨膨脹，使得各種物品的價格上升，對CPI造成嚴(yán)重的低估。

雖然對租金等價法進(jìn)行了改進(jìn)，不直接采用同質(zhì)可比的房屋的租賃價格，而是對自有住房進(jìn)行虛擬租金。但是對許多國家而言，房屋租賃市場較小或者受到政府的管制，不能真實地反映自有住房的使用價格。另外，大多數(shù)租賃契約中的租金價格直接與CPI掛鉤，如果采用租金等價的方式將自有住房計入CPI，會出現(xiàn)內(nèi)生性問題，即租金價格取決于CPI的同時，CPI的大小也由租金價格的高低來決定。

2.3.2 基于CPI編制目的的自有住房服務(wù)處理方法

自有住房服務(wù)的計價方法差異是編制CPI中自有住房的首要問題。住房的耐用性意味著自有住房住戶從其中得到的是一系列的住房服務(wù)。而這種耐用性也意味著隨著使用時間的增加出現(xiàn)折舊，這種住房服務(wù)的折舊也要計算在其中。這種服務(wù)是自有住房住戶為自己提供的一種服務(wù)，沒有市場沒有交易價格，因此第二個問題是，要估計這些服務(wù)價值應(yīng)該采取什么方法。

現(xiàn)階段，沒有哪種方法可以說是對CPI中自有住房的最佳處理方法，而對自有住房的編制方法的選擇取決價格指數(shù)的編制目的和基礎(chǔ)框架，具體見表2-4。

以歐盟的調(diào)整消費者價格指數(shù)（Harmonized Indices of Consumer Prices，簡稱HICP）為例，HICP的最終目標(biāo)是反映通貨膨脹，比較任何兩期住戶的貨幣支出。而通貨膨脹作為一種貨幣現(xiàn)象，由住戶部門和其他機(jī)構(gòu)部門的市場交易所決定。所以HICP必須采用消費者實際支付的交易價格來編制，不可采用任何虛擬價格。針對這個條件，在自有住房的多種編制方法中，僅能選擇獲取法。出于多個盟國指數(shù)可比性和不能采用虛擬價格的硬性要求，Eurostat（2012）關(guān)于在HICP中計入自有住房提出兩種做法：一是直接采用凈獲取法將OOH計入HICP中，將其與其他耐用品一樣看待；二是沿用HICP的編制框架，為自有住房單獨編制OOH指數(shù)，作為通脹指標(biāo)的一部分，并在此基礎(chǔ)上將OOH指數(shù)與HICP聯(lián)合起來編制家庭支出價格指數(shù)（Household Expenditure Price Index，簡稱HEPI）。

采用獲取法和排除法的CPI時，對應(yīng)CPI的目的是不盡相同的，但采用排除法時，CPI是嚴(yán)格按照國民經(jīng)濟(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)僅衡量消費者為消費貨物和服務(wù)所支付的貨幣支出，而HEPI衡量了住戶所有的貨幣支出，而不論支出的目的是否為消費。因此，在OOH的獲取法中，盡管自有住房的消費在國民核算中屬于投資，但是依然將其涵蓋在HEPI的范圍內(nèi)。