1.1 房企，整天忙什么

房地產是土地和房屋及其權屬的總稱，是人類賴以生存的基礎。房地產開發企業是指以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業，其業務主要包括房地產開發經營、物業管理、房地產中介服務及其他相關的房地產業務。

在本書中，我們重點介紹房地產開發經營業務的會計核算和涉稅事項，對于物業管理、房地產中介服務及其他房地產活動不做重點的介紹。

1.1.1 蓋房子、賣房子，房企的主要業務

通俗地講，蓋房子、賣房子是房地產開發企業最為核心的業務。房地產開發企業的主要業務如圖1-1所示。

1.1.2 吃錢的行業，房企的經營具有什么特點

對于房地產開發企業的經營特點，可以用一詞來說，那就是“吃錢”。買地需要巨額資金、高樓需要大量資金、每年的融資費用也是一筆巨額的支出。房地產開發企業的經營特點如圖1-2所示。

知識鏈接

房地產開發流程

房地產開發企業的開發經營業務主要包括以下環節。

（一）設立企業階段

設立房地產開發企業是房地產開發經營的起點；且房地產開發企業是房地產開發經營的法律主體。企業設立階段涉及接受投資者的出資和開辦企業的相關費用，是房地產開發企業進行會計核算的第一個階段。

（二）獲取土地使用權階段

土地是房地產開發不可或缺的資源。在房地產開發過程中，房地產開發企業獲取開發用土地是房地產開發的基礎。獲取土地階段包括前期調研和拿地兩個階段，其中，獲取土地前的調研準備是非常重要的環節，全面深入地了解地塊和市場情況是進行成本估算和項目經濟性評價的基礎。

（三）房地產開發建設階段

本書所說的開發建設階段包括項目策劃、報批報建、施工建設、竣工驗收及開發完成后的初始產權登記。

項目策劃包括根據前期調研階段的調研結果確定項目定位、制訂產品目標與發展計劃。有的公司在拿地前進行項目策劃，有的公司則是在拿地后進行。嚴格來說，項目策劃是一個獨立的環節，因為在此環節一般不發生會計和納稅業務，本書將其并入開發建設階段。

報批報建是取得項目開工建設的一系列許可證和取得項目建設用地的國有土地使用權的過程。項目施工是房地產開發企業委托施工單位進行項目施工的階段，是房地產開發的重要階段。竣工驗收是房地產開發產品完工后，根據《中華人民共和國建筑法》《中華人民共和國城市房地產管理法》等相關法規規定，進行竣工驗收的過程。

（四）轉讓及銷售房地產階段

轉讓及銷售房地產階段是房地產開發企業出售商品房等開發產品，并回收資金實現盈利的階段。轉讓及銷售的過程包括前期的營銷策劃、簽訂銷售合同、交付、登記辦證等環節。房地產交付是完成銷售的標志，只有進行交付才算最終完成銷售。房地產買賣存在兩個交付，即房地產本身實物交付及其產權的交付。實物交付是房地產買賣中主要的義務，出賣人完成了實物交付，就是履行了合同中最主要的義務之一。登記辦證主要是按照相關規定，辦理產權登記，并辦理產權證。辦理房地產交付手續標志著轉讓與銷售的實現，辦理登記辦證，從法律上標志著房地產開發程序的終結。

（五）持有房地產階段

房地產開發產品完成后，有的將其轉讓或銷售，而有的卻將其持有。在市場經濟條件下，房地產市場日益活躍，有的房地產開發企業開發房地產的目的是為了轉讓或銷售，而有的房地產開發企業開發房地產的目的是為了持有房地產用于賺取租金或增值收益。