1.2 會(huì)計(jì)，為房企創(chuàng)造什么價(jià)值

1.2.1 不要說，你懂房地產(chǎn)會(huì)計(jì)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)是指在土地和房屋及配套設(shè)施的開發(fā)過程中，對(duì)其勞動(dòng)成果及相應(yīng)的勞動(dòng)耗費(fèi)進(jìn)行計(jì)量的專門化的會(huì)計(jì)。房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的概念如圖1-3所示。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過會(huì)計(jì)對(duì)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)的確認(rèn)、計(jì)量、記錄和報(bào)告程序，提供的真實(shí)、準(zhǔn)確、可靠的會(huì)計(jì)信息，以幫助企業(yè)利益相關(guān)方，如政府管理部門、企業(yè)投資者、經(jīng)營管理者及時(shí)了解該企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營情況和現(xiàn)金流量，并據(jù)以作出科學(xué)合理的經(jīng)濟(jì)決策。

房地產(chǎn)開發(fā)是通過土地、建筑材料、市政設(shè)施、公共配套設(shè)施、勞動(dòng)力、資金、技術(shù)和服務(wù)等多種資源的組合使用而為人們提供入住空間，并改變?nèi)藗兩娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)過程主要分為五個(gè)階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)在不同階段表現(xiàn)為不同的資金形態(tài)，形成資金的循環(huán)與周轉(zhuǎn)。會(huì)計(jì)也應(yīng)適應(yīng)不同階段的資金運(yùn)動(dòng)需要而進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。房地產(chǎn)開發(fā)過程如圖1-4所示。

1.2.2 房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的職能

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)的職能是會(huì)計(jì)在經(jīng)營管理過程中所應(yīng)具備的功能，在不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平下，在不同管理水平的企業(yè)中，會(huì)計(jì)職能的發(fā)揮有很大的不同。從我國當(dāng)前會(huì)計(jì)實(shí)踐和會(huì)計(jì)法規(guī)的規(guī)定來看，主要有會(huì)計(jì)核算和會(huì)計(jì)監(jiān)督兩大職能，具體如圖1-5所示。

1.2.3 房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的核算內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金運(yùn)作方式主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：取得或者籌集資金，在生產(chǎn)過程中運(yùn)營資金，通過產(chǎn)品（商品）銷售收回資金，計(jì)算經(jīng)營成果，使部分資金退出企業(yè)、部分資金重新進(jìn)入企業(yè)。房地產(chǎn)會(huì)計(jì)就是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金運(yùn)動(dòng)的過程進(jìn)行會(huì)計(jì)核算和會(huì)計(jì)監(jiān)督。房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的主要內(nèi)容如圖1-6所示。

1.2.4 房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的特殊性

1.存貨核算的特殊性

因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)周期長，故房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨與一般工商企業(yè)的存貨相比有兩個(gè)明顯的特點(diǎn)：第一，其他企業(yè)擁有的土地使用權(quán)一般作為無形資產(chǎn)核算，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地使用權(quán)是作為存貨核算的；第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨的借款費(fèi)用可以進(jìn)行資本化。

2.預(yù)收賬款核算的特殊性

由于投資額大、營業(yè)周期長，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多實(shí)行商品房預(yù)售制度。由于項(xiàng)目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項(xiàng)只能計(jì)入預(yù)收賬款。一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在符合收入確認(rèn)條件前無法確認(rèn)為收入，預(yù)收賬款余額比較大。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收賬款的特殊性，會(huì)計(jì)上要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)收賬款項(xiàng)目附注中，除列示賬齡余額外，還應(yīng)列示期末余額、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間和預(yù)售比例。

3.收入核算的特殊性

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性，使其收入核算有收入多樣性、收入確認(rèn)的特殊性和各期收入的波動(dòng)性等特點(diǎn)。如表1-1所示。

4.成本核算的特殊性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本既不是完全成本，也不是制造成本，成本核算有其特殊性，如表1-2所示。

5.房地產(chǎn)的售價(jià)與其成本不配比

一般商品的售價(jià)總是圍繞其成本上下波動(dòng)，而房地產(chǎn)的成本載體是整個(gè)建設(shè)工程，而銷售則是以樓層或戶型為單位。這樣就造成單個(gè)樓層或戶型的售價(jià)明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時(shí)低層售價(jià)卻高于高層售價(jià)；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，但由于朝向不同，其售價(jià)相差也很大。通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是：按當(dāng)期竣工后的核算對(duì)象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平方米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計(jì)算的結(jié)果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，在一定期間的經(jīng)營成果就可能不真實(shí)。

1.2.5 房企會(huì)計(jì)科目設(shè)置

為了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，必須要設(shè)置相應(yīng)的會(huì)計(jì)科目。會(huì)計(jì)科目是對(duì)會(huì)計(jì)要素進(jìn)行分類所形成的具體項(xiàng)目，是設(shè)置會(huì)計(jì)賬戶的依據(jù)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在保證會(huì)計(jì)科目設(shè)置統(tǒng)一性的前提下，可以根據(jù)具體情況和核算的要求對(duì)統(tǒng)一規(guī)定的會(huì)計(jì)科目作必要的增設(shè)或合并。表1-1所示的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)科目，其中大部分都是各個(gè)行業(yè)通用的會(huì)計(jì)科目，使用這些會(huì)計(jì)科目能夠保證在會(huì)計(jì)科目設(shè)置上的統(tǒng)一性，只有“開發(fā)成本”“開發(fā)間接費(fèi)用”和“開發(fā)產(chǎn)品”等個(gè)別會(huì)計(jì)科目屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專用的會(huì)計(jì)科目。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目分資產(chǎn)類、負(fù)債類、所有者權(quán)益類、成本類、損益類等五大類。在資產(chǎn)類會(huì)計(jì)科目中，“開發(fā)產(chǎn)品”“周轉(zhuǎn)房”是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別設(shè)置的會(huì)計(jì)科目；在成本類會(huì)計(jì)科目中，“開發(fā)成本”“開發(fā)間接費(fèi)用”是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特有的會(huì)計(jì)科目，是用于進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的科目。其他則屬于各個(gè)行業(yè)通用的會(huì)計(jì)科目。

在設(shè)置總分類會(huì)計(jì)科目的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需要根據(jù)會(huì)計(jì)核算和提供信息指標(biāo)的要求，設(shè)置明細(xì)分類科目。

如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“應(yīng)交稅費(fèi)”總分類科目下可設(shè)置“應(yīng)交增值稅”“應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅”“應(yīng)交教育費(fèi)附加”“應(yīng)交土地增值稅”“應(yīng)交企業(yè)所得稅”等二級(jí)明細(xì)分類科目，以對(duì)應(yīng)交稅費(fèi)的不同稅種分別進(jìn)行核算和反映。

以下是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該重點(diǎn)設(shè)置的科目。

一、開發(fā)成本

本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用等。企業(yè)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)等，屬于直接費(fèi)用，直接計(jì)入本科目（有關(guān)成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目中）；應(yīng)由開發(fā)產(chǎn)品成本負(fù)擔(dān)的間接費(fèi)用，應(yīng)先在“開發(fā)間接費(fèi)用”科目進(jìn)行歸集，月末，再按一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)的開發(fā)產(chǎn)品成本。

企業(yè)應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)，選擇本企業(yè)的成本核算對(duì)象、成本項(xiàng)目和成本核算方法。本科目應(yīng)按開發(fā)成本的種類，如“土地開發(fā)”“房屋開發(fā)”“配套設(shè)施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”等設(shè)置明細(xì)賬，并在明細(xì)賬下，按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算。

按照開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行二級(jí)科目的劃分，按照成本的類別進(jìn)行三級(jí)科目的核算。

一般情況下，該科目為借方余額，表示開發(fā)房屋商品所投入的各類成本的總和，在房屋商品轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品之后，本科目清零。

“開發(fā)成本——××開發(fā)項(xiàng)目”（是指按規(guī)劃工程許可證批準(zhǔn)的開發(fā)項(xiàng)目）的明細(xì)科目的設(shè)置如下。

（1）開發(fā)成本——××開發(fā)項(xiàng)目——土地征用及拆遷費(fèi)

下設(shè)明細(xì)：土地價(jià)款、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地契稅、交易費(fèi)用、市政配套設(shè)施費(fèi)等。

（2）開發(fā)成本——××開發(fā)項(xiàng)目——前期工程費(fèi)

下設(shè)明細(xì)：可行性研究費(fèi)、勘察測繪費(fèi)、三通一平費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、交通環(huán)境方案費(fèi)等。

（3）開發(fā)成本——××開發(fā)項(xiàng)目——建安工程費(fèi)

下設(shè)明細(xì)：地基工程費(fèi)、建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)（含甲供材）、公共裝飾工程費(fèi)（含甲供材）、精裝修工程費(fèi)（含甲供材）、工程監(jiān)理費(fèi)等。

（4）開發(fā)成本——××開發(fā)項(xiàng)目——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

下設(shè)明細(xì)：供電工程支出、供水工程支出、排污工程支出、開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、照明工程支出、智能化工程支出、綠化園林環(huán)境支出等。

（5）開發(fā)成本——××開發(fā)項(xiàng)目——公共配套費(fèi)

下設(shè)明細(xì)：非經(jīng)營性共用費(fèi)用、單獨(dú)物業(yè)用房費(fèi)用、工程監(jiān)理費(fèi)等。

（6）開發(fā)成本——××開發(fā)項(xiàng)目——開發(fā)間接費(fèi)

下設(shè)明細(xì)：應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)、專項(xiàng)借款費(fèi)用等。

二、開發(fā)間接費(fèi)用

開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費(fèi)用，但不能確定其為某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負(fù)擔(dān)的，因而無法將它直接計(jì)入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。為了簡化核算手續(xù)，將它先計(jì)入.“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶，然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，將它分配計(jì)入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，分清“開發(fā)間接費(fèi)用”和“管理費(fèi)用”是個(gè)難點(diǎn)，除了周轉(zhuǎn)房攤銷之外，其余費(fèi)用的劃分是以有無開發(fā)現(xiàn)場機(jī)構(gòu)來確定的。如果開發(fā)企業(yè)不設(shè)立現(xiàn)場機(jī)構(gòu)，由公司定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)活動(dòng)，所發(fā)生的費(fèi)用，可直接并入企業(yè)的管理費(fèi)用。

本科目主要包括以下明細(xì)科目。

（1）開發(fā)間接費(fèi)用——工資薪金。

（2）開發(fā)間接費(fèi)用——職工福利費(fèi)。

（3）開發(fā)間接費(fèi)用——辦公費(fèi)用。

（4）開發(fā)間接費(fèi)用——折舊攤銷費(fèi)。

（5）開發(fā)間接費(fèi)用——?jiǎng)趧?dòng)保護(hù)費(fèi)。

（6）開發(fā)間接費(fèi)用——房租物業(yè)管理費(fèi)。

（7）開發(fā)間接費(fèi)用——工程管理費(fèi)。

（8）開發(fā)間接費(fèi)用——項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)。

（9）開發(fā)間接費(fèi)用——一般借款費(fèi)用（符合資本化部分）。

三、預(yù)收賬款

“預(yù)收賬款”是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常用到的科目，一般核算按照《商品房預(yù)售合同》約定預(yù)收的款項(xiàng)，其明細(xì)科目的設(shè)置如下。

1.預(yù)收賬款——預(yù)收訂金（指按照合同約定預(yù)收但未開具發(fā)票的房款）

（1）預(yù)收賬款——預(yù)收訂金——普通住宅，按商品房預(yù)售許可證附件的房號(hào)設(shè)置輔助核算項(xiàng)目。

（2）預(yù)收賬款——預(yù)收訂金——非普通住宅，按預(yù)售許可證附件的房號(hào)設(shè)置輔助核算項(xiàng)目。

（3）預(yù)收賬款——預(yù)收訂金——商鋪，按預(yù)售許可證附件的房號(hào)設(shè)置輔助核算項(xiàng)目。

（4）預(yù)收賬款——預(yù)收訂金——車庫，按預(yù)售許可證附件的房號(hào)設(shè)置輔助核算項(xiàng)目。

2.預(yù)收賬款——預(yù)收售房款（指按照合同約定預(yù)收且已開具發(fā)票的.房款）

（1）預(yù)收賬款——預(yù)收售房款——普通住宅，按預(yù)售許可證附件的房號(hào)設(shè)置輔助核算項(xiàng)目。

（2）預(yù)收賬款——預(yù)收售房款——非普通住宅，按預(yù)售許可證附件的房號(hào)設(shè)置輔助核算項(xiàng)目。

（3）預(yù)收賬款——預(yù)收售房款——商鋪，按預(yù)售許可證附件的房號(hào)設(shè)置輔助核算項(xiàng)目。

（4）預(yù)收賬款——預(yù)收售房款——車庫，按預(yù)售許可證附件的房號(hào)設(shè)置輔助核算項(xiàng)目。

四、開發(fā)產(chǎn)品

開發(fā)產(chǎn)品是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)建設(shè)過程，并已驗(yàn)收合格，符合國家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求，可以按照合同規(guī)定的條件移交訂購單位，或者作為對(duì)外銷售、出租的產(chǎn)品，包括土地（建設(shè)場地）、房屋、配套設(shè)施和代建工程。

為了正確核算開發(fā)產(chǎn)品的增加、減少、結(jié)存情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置資產(chǎn)類“開發(fā)產(chǎn)品”科目。本科目借方登記已竣工驗(yàn)收的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，貸方登記月末結(jié)轉(zhuǎn)的已銷售、轉(zhuǎn)讓、結(jié)算或出租的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。月末借方余額表示尚未銷售、轉(zhuǎn)讓、結(jié)算或出租的各種開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。本賬戶應(yīng)按開發(fā)產(chǎn)品的種類，如土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等設(shè)置明細(xì)賬戶，并在明細(xì)賬戶下，按成本核算對(duì)象設(shè)置賬頁，“開發(fā)產(chǎn)品——×× 開發(fā)項(xiàng)目”（指按規(guī)劃工程許可證批準(zhǔn)的開發(fā)項(xiàng)目）的明細(xì)科目的設(shè)置如下。

（1）普通住宅，按預(yù)售許可證附件的房號(hào)設(shè)置輔助核算項(xiàng)目。

（2）非普通住宅，按預(yù)售許可證附件的房號(hào)設(shè)置輔助核算項(xiàng)目。

（3）商鋪，按預(yù)售許可證附件的房號(hào)設(shè)置輔助核算項(xiàng)目。

（4）車庫，按預(yù)售許可證附件的房號(hào)設(shè)置輔助核算項(xiàng)目。

五、主營業(yè)務(wù)收入

本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確認(rèn)的銷售開發(fā)產(chǎn)品的收入。該科目一般按照項(xiàng)目設(shè)置二級(jí)明細(xì)科目“主營業(yè)務(wù)收入——×× 開發(fā)項(xiàng)目”（指按規(guī)劃工程許可證批準(zhǔn)的開發(fā)項(xiàng)目），同時(shí)下設(shè)如下三級(jí)明細(xì)科目。

（1）普通住宅，按預(yù)售許可證附件的房號(hào)設(shè)置輔助核算項(xiàng)目。

（2）非普通住宅，按預(yù)售許可證附件的房號(hào)設(shè)置輔助核算項(xiàng)目。

（3）商鋪，按預(yù)售許可證附件的房號(hào)設(shè)置輔助核算項(xiàng)目。

（4）車庫，按預(yù)售許可證附件的房號(hào)設(shè)置輔助核算項(xiàng)目。

六、主營業(yè)務(wù)成本

該科目反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確認(rèn)的開發(fā)產(chǎn)品收入時(shí)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的相應(yīng)的成本，該科目二級(jí)明細(xì)科目的設(shè)置是和“主營業(yè)務(wù)收入”科目對(duì)應(yīng)的，即“主營業(yè)務(wù)成本——××開發(fā)項(xiàng)目”，相應(yīng)三級(jí)明細(xì)科目如下。

（1）普通住宅。

（2）非普通住宅。

（3）商鋪。

（4）車庫。