5.典型的“三段論”式分析

——商品房買賣合同爭議仲裁案5

北京仲裁委員會（以下簡稱本會）根據申請人白某、白某（Ⅱ）（以下合稱申請人）向本會提交的仲裁申請書和申請人與被申請人北京Z房地產開發有限公司（以下簡稱被申請人）于2005年3月4日簽訂的編號為0797465的《商品房買賣合同》中的仲裁條款，于2007年2月12日受理了申請人與被申請人之間上述合同項下的爭議仲裁案（以下簡稱本案）。本案編號為（2007）京仲案字第0199號。

本會受理本案后，向被申請人送達了答辯通知、自2004年3月1日起施行的《北京仲裁委員會仲裁規則》(以下簡稱仲裁規則)、仲裁員名冊、仲裁申請書及其附件。被申請人未在規定的期限內提交任何材料。

由于雙方當事人未在仲裁規則規定的期限內共同選定獨任仲裁員，依據仲裁規則，本會主任指定趙健擔任本案獨任仲裁員，于2007年4月3日組成仲裁庭，適用國際商事簡易程序對本案進行審理。仲裁庭決定于2007年4月16日對本案進行開庭審理。本會將組庭通知和開庭通知送達了雙方當事人。

仲裁庭審閱了申請人提交的書面材料，于2007年4月16日在北京對本案進行了開庭審理。雙方的委托代理人參加了庭審。仲裁庭聽取了雙方當事人對案件事實的陳述及答辯意見，組織雙方當事人進行了舉證、質證，并對本案有關事實進行了庭審調查和核實。雙方發表了辯論意見和最后陳述意見。仲裁庭規定了提交補充證據的期限，雙方表示將針對對方的補充證據發表書面質證意見。

雙方當事人均在仲裁庭規定的期限內提交了補充證據材料。雙方各自發表了書面質證意見和代理意見。

本案現已審理完結。仲裁庭根據庭審情況和全部證據材料，依據相關法律法規，作出本裁決。現將本案案情、仲裁庭意見和裁決分述如下：

一　案情

2005年3月4日，申請人與被申請人在北京簽訂了《商品房買賣合同》，約定由申請人（買受人）向被申請人（出賣人）購買Y花園6-602號房屋，總價為4123000元（指人民幣，下同）；被申請人應于2005年8月31日前交付房屋。根據合同附件五“付款方式及期限的約定”，作為買受人，申請人應于2005年5月30日向出賣人即被申請人交納定金30000元，于2005年6月4日付清房款3886850元，于2005年8月31日（辦理入住手續時）付清5％的房款206150元。合同第9.1.2條規定，出賣人逾期交房超過30日后，買受人有權解除合同，買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自合同規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付房價款萬分之二的違約金。

合同簽訂生效后，申請人向被申請人支付了定金和房款共計3916850元。被申請人未能按照合同規定的期限（2005年8月31日前）交付房屋，實際于2006年12月13日通知業主于2007年1月15日辦理入住手續。申請人曾致函被申請人主張被申請人應當支付逾期交房違約金并抵銷申請人應付的房屋尾款，被申請人反對，雙方因此發生爭議，協商未果，申請人遂根據合同中仲裁條款的規定向本會提請仲裁。

申請人的仲裁請求為：

1.裁決被申請人向申請人支付逾期交房違約金391685元（自2005年9月1日至2007年1月15日，共計500天）；

2.裁決被申請人補償申請人因為辦理案件所支付的合理費用（律師代理費）50000元；

3.裁決仲裁費用由被申請人承擔。

被申請人則答辯要求仲裁庭駁回申請人的全部仲裁請求。

雙方當事人的主要爭議如下：

1.申請人是否在交付房款上違約在先從而無權向被申請人主張逾期交房違約金？

被申請人主張，申請人在交付房款上違約在先，無權向被申請人主張逾期交房違約金。《商品房買賣合同》補充協議第3條規定，買受人未按照合同附件五“付款方式及期限的約定”規定的付款日期繳付買賣合同約定的各期房價款或其他應由買受人負擔的費用的，出賣人不承擔遲延交付商品房的責任。根據申請人提交的被申請人出具的發票，申請人于2005年7月12日向被申請人交付房款3916850元，晚于合同附件五“付款方式及期限的約定”規定的交納定金、首期房款的期限（分別為2005年5月30日和2005年6月4日）。申請人提供的銀行記錄也不能證明申請人按期支付了上述款項。申請人首先違約，被申請人因此不承擔遲延交房的責任。

申請人提出，申請人依約按時足額交付了定金和首期購房款。申請人實際于簽訂合同時支付了30000元定金，于2005年6月4日支付了3886850元購房款，當時被申請人沒有發票，只給申請人開了收據，后來于2005年7月12日統一換開了發票。

2.申請人是否存在逾期收房違約行為并因此無權向被申請人主張逾期交房違約金？

被申請人提出，申請人未按照入住通知書中約定的付款期限履行付款義務，也未按照雙方約定的交接日期辦理收房手續，至今也拒絕辦理交接手續，申請人的行為具有主觀故意，屬于嚴重違約行為，構成根本違約，申請人無權向被申請人主張遲延交房的違約金。被申請人未在2007年1月14日收到申請人的“請求支付逾期交房違約金和主張抵銷剩余房款的通知函”；申請人提交的關于送達的公證書也不能證明“請求支付逾期交房違約金和主張抵銷剩余房款的通知函”及時送達給被申請人。申請人逾期收房，也未在2007年1月15日之前行使履行抗辯權，構成違約，根據《商品房買賣合同》補充協議第3條規定，出賣人不承擔遲延交房的責任。

申請人提出，被申請人于2006年12月13日通知申請人于2007年1月15日辦理入住手續，該通知屬于被申請人的單方行為，不是雙方的合同約定，被申請人逾期交房違約在先，無權要求申請人辦理包括交付房價尾款在內的收房手續。申請人在被申請人支付違約金之前，有權依據《中華人民共和國合同法》第67條規定的后履行抗辯權拒絕支付后期房款，該拒絕行為不構成逾期付款。另外，申請人于2007年1月14日向被申請人當面送達了“請求支付逾期交房違約金和主張抵銷剩余房款的通知函”，后又于1月15日上午將該函郵寄送達被申請人，并就郵寄送達函件的內容與過程辦理了公證手續。可見，申請人及時行使了履行抗辯權，不存在逾期收房違約的問題。

3.被申請人逾期交房是否存在免責事由？

被申請人主張，涉案建設項目，由于北京市C區政府機構決策以及C區文物保護變更等因素，被申請人在合法取得了施工建設許可證并已經進行施工后又不得不中途停工近兩年，再次變更相應規劃，重新辦理了規劃施工等手續，因此導致工期延誤。故被申請人逾期交房的根本原因是雙方訂立合同后的政府行為，對于政府規劃的變更，被申請人不可預見也不可避免，這屬于《中華人民共和國合同法》第113條與《商品房買賣合同》規定的不可抗力免責條款的約定。被申請人經過努力后于2006年8月3日與北京市C區文化委員會（原C區文物局）達成最后協議，被申請人也就已經產生的不可抗力與延遲交房事實及時地向包括申請人在內的所有買受人作出了書面解釋。因此，被申請人應當免除逾期交房的責任。

申請人主張，D在建設項目開工之前就已存在，被申請人在開發之前就已明知D是文物必須進行保護，保護文物在被申請人辦理規劃許可證時就是可以預見的，不存在不可預見和不可避免的問題。被申請人忽視了文物保護的重要，是被申請人的過錯，與政府行為無關。因此，被申請人主張的政府要求被申請人重新辦理建設規劃許可證不屬于不可抗力，被申請人不能免除逾期交房的責任。

除上述爭論問題外，被申請人還提出，違約金明顯過高，理應降低；申請人的律師費不應由被申請人承擔；仲裁費應由仲裁庭公平劃分。被申請人還對申請人提交的錄音光盤等證據發表了評論意見。

二　仲裁庭意見

（一）關于法律適用問題

因本案《商品房買賣合同》的買受人之一白某（Ⅱ）為F國籍，另一買受人白某、被申請人分別為中國籍自然人、法人，本案合同為涉外商品房買賣合同。經查雙方當事人未在合同中明確約定應當適用的法律，因合同所涉房屋所在地為中國，根據最密切聯系原則，仲裁庭認為，本案《商品房買賣合同》應當適用中國法律。

（二）關于本案《商品房買賣合同》的法律效力問題

經查，雙方當事人經友好協商，在平等自愿的基礎上于2005年3月4日在北京簽訂了本案《商品房買賣合同》及其附件和補充協議（以下統稱《商品房買賣合同》），該合同反映了雙方當事人的真實意愿，形式合法，內容不與中國法律法規的強制性規定相沖突，合法有效，對雙方當事人具有法律約束力。

（三）關于本案《商品房買賣合同》的履行及違約責任問題

根據本案《商品房買賣合同》第8條“交付期限”的規定，作為出賣人，被申請人應當在2005年8月31日前將涉案商品房交付申請人使用。按照雙方共同確認的事實，被申請人實際于2006年12月13日向申請人發出“入住通知書”，“定于2007年1月15日正式交付使用，請貴業主于2007年1月15日9:00親臨現場辦理入住手續”。被申請人遲延交房，申請人因此向被申請人主張支付違約金、抵銷剩余房款，迄今未辦理入住手續。

本案的焦點問題在于：第一，申請人是否存在被申請人主張的違約行為而無權向被申請人主張遲延交房的違約金？第二，被申請人遲延交房是否出于不可抗力事件而可以免責？

對此，仲裁庭認定事實并發表意見如下：

1.申請人在支付定金和首期房款方面是否存在遲延而無權向被申請人主張遲延交房的違約金？

根據本案《商品房買賣合同》第6條“付款方式及期限”以及附件五的規定，申請人應分別于2005年5月30日交納定金30000元、于2005年6月4日付清房款3886850元、于2005年8月31日（辦理入住手續時）付清5％房款206150元。申請人主張已經按期向被申請人支付了定金、首期房款計3916850元；被申請人不否認收到上述款項，但主張申請人遲延支付，構成違約。

被申請人主張申請人遲延付款的重要依據是申請人所提交的購房款發票一張，其上載明的金額是3916850元，開票日期是2005年7月12日。仲裁庭注意到，在被申請人收取申請人上述款項之后至被申請人在本仲裁案中口頭答辯之前，未有證據顯示被申請人曾就申請人遲延支付上述款項提出過任何主張；2007年1月，申請人在向被申請人送達的“請求支付逾期交房違約金和主張抵銷剩余房款的通知函”中明確提出“合同簽訂后，我們依約履行支付房款的義務”，未有證據表明被申請人在收到該通知函后合理的時間內曾對申請人主張的該事實表示過任何異議。此外，申請人提出申請人實際分兩次支付定金30000元、購房款3886850元，被申請人分別出具了收據，后申請人憑收據換開發票，收據由被申請人收回，所以開票日期晚于實際付款日期，申請人的這一主張在日常商業實踐中具備一定的可能性。另外，發票上的付款金額是定金30000元和購房款3886850元的總和，按照交易習慣及合同約定，定金需先行支付，故申請人關于換開發票的陳述更符合交易習慣和合同約定。

綜合上述意見，仲裁庭認為，僅憑發票上的“開票日期”，不能證明申請人遲延付款。仲裁庭同時認為，被申請人主張的申請人付款遲延是被申請人反駁申請人仲裁請求所依據的重要事實，并且相對于申請人兩名自然人而言，被申請人作為一家公司法人，應當具備完整的財務記錄，更具備舉證能力，被申請人既負有責任也更富有舉證能力來證明其主張的申請人遲延支付有關款項，但是被申請人在有舉證能力的情況下卻不提供支持其主張的直接證據。綜合考慮以上因素，仲裁庭難以采信被申請人關于申請人遲延支付定金、購房款3916850元的主張。

2.被申請人遲延交房是否出于不可抗力并因此免責？

《中華人民共和國合同法》第117條規定：“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。”第118條規定:“當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明。”雙方當事人在本案《商品房買賣合同》第8條約定：遭遇不可抗力，且出賣人在發生之日起30日內告知買受人的，除雙方協商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據實予以延期。根據《中華人民共和國合同法》和本案《商品房買賣合同》的上述規定，仲裁庭認為，不可抗力是雙方當事人在訂立合同時不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況；不可抗力事件應當發生在合同訂立后至合同履行屆滿前，就影響交房的不可抗力事件應當發生在合同訂立后至合同規定的交房日前，遲延履行期間發生的不可抗力事件不構成當事人免責的事由；出現不可抗力事件后，出賣人應當在發生之日起30日內通知買受人，并應當在合理的期限內提供證明。

同時，最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第2條規定：“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明”，參照此項規定，仲裁庭認為，被申請人提出不可抗力免責，應當對在本案合同履行中是否存在不可抗力事件以及發生不可抗力事件后如何履行通知等義務提供相應的證據。

被申請人在2007年4月26日的“被申請人代理意見”中就不可抗力問題系統闡述如下：

“涉案的Y花園項目，由于北京市C區政府機構決策以及C區文物保護措施變更等因素，被申請人在合法取得了施工建設許可證并已經進行施工后又不得不中途停止達近兩年時間，再次變更相應規劃，重新辦理了規劃施工等手續。被申請人因該次變更導致了工期的延誤，直接導致了Y花園項目的整體延期竣工。故被申請人就該項目的遲延交房的根本原因是由于雙方訂立合同后的政府行為導致的。被申請人的情況應適用我國《合同法》第113條之規定與《商品房買賣合同》的不可抗力條款的約定。被申請人經過多次努力與政府機構協調后于2006年8月3日與北京市C區文化委員會（原C區文物局）達成最后協議（以上見被申請人證據1）。也就已經產生的不可抗力與延遲交房事實及時地向包括申請人在內的所有買受人作出了書面解釋（以上見申請人證據3：被申請人在2006年6月2日給買受人出具的承諾書）。”

仲裁庭注意到，被申請人提供的用以證明存在不可抗力事件的證據是2006年8月3日被申請人與北京市C區文化委員會簽訂的《北京市C區D開發文物保護合同補充協議》，該協議中提到2001年8月23日曾經簽訂《北京市C區D開發文物保護合同》，現為解決D開發中存在的問題，根據北京市文物局和C區人民政府對該雙方的最新指示，簽訂該補充協議，協議第5條規定北京市C區文化委員會應當配合被申請人“辦理現有建筑的規劃驗收等手續”。仲裁庭認為，D在本案所涉建設項目開工建設之前就已經存在，對于文物保護，被申請人作為開發商是明知的；實際上，就文物保護問題，2001年8月23日曾經簽訂過《北京市C區D開發文物保護合同》。從《北京市C區D開發文物保護合同補充協議》的文字內容來看，之所以簽訂補充協議，是為了解決“開發中存在的問題”；而“開發中存在的問題”究竟是何問題、該問題是出于政府的原因還是被申請人的原因，被申請人未提供證據予以說明。因此，僅憑被申請人提供的該證據，無法讓仲裁庭確信因文物保護問題政府責令被申請人停工并重新辦理規劃是在訂立本案合同時被申請人既不能預見，也不可避免并不能克服的客觀事件。

另外，被申請人也沒有提供證據說明政府是何時因文物保護問題而責令被申請人停工，也就是說，按照被申請人提供的證據無法讓仲裁庭確信該事件是發生在合同訂立后至合同約定的被申請人交房日之前。被申請人在于2006年6月2日致Y花園業主的“承諾”中提到“由于C區政府相關政策變更等諸多原因，以致Y花園項目交房日期延遲”，“現我公司特向各位業主承諾：Y花園的交房日期延期至2006年7月31日”；被申請人在代理意見中稱被申請人就不可抗力的事實及時通知給了申請人。表面來看，如果被申請人發出上述通知的時間符合雙方當事人在本案《商品房買賣合同》第8條有關不可抗力“發生之日起30內告知買受人”的規定，那么，可以推定該事件發生在2006年5月2日之后，則遲于本案《商品房買賣合同》規定的2005年8月31日（交房日），也就是說，該事件發生在被申請人遲延履行期間，根據《中華人民共和國合同法》第117條的上述規定，被申請人不能因此免責。同時，該事件如確實發生在2006年5月2日之后，因被申請人實際于2007年1月15日具備交房條件，也難以解釋被申請人關于該事件造成被申請人停工近兩年的主張。如果被申請人在代理意見中提出的該事件造成被申請人停工近兩年的主張屬實，或者該事件發生在雙方約定的交房日2005年8月31日之前，那么被申請人遲至2006年6月2日才通知買受人，就違反了本案《商品房買賣合同》第8條有關出賣人應在不可抗力“發生之日起30內告知買受人”的規定。

此外，也未有證據表明被申請人曾向申請人提供了有關不可抗力事件的證明。

總之，被申請人的陳述及證據，既不能令仲裁庭確信因文物保護重新規劃問題屬于在訂立本案合同時被申請人不可預見、不能避免并不能克服的客觀情況，也未令仲裁庭確信該事件確實發生在雙方當事人訂立本案合同后至約定的交房日之前，也未令仲裁庭確信在該事件發生后被申請人依照法律和合同及時履行了書面通知申請人和提供相應證明的義務。因此，仲裁庭認為，被申請人以不可抗力事由主張免責缺乏依據，仲裁庭無法支持。

3.申請人在收房與支付剩余房款方面是否存在違約而無權向被申請人主張遲延交房的違約金？

被申請人于2006年12月13日書面通知申請人于2007年1月15日收房，晚于雙方當事人在合同中約定的2005年8月31日前，構成違約。根據本案《商品房買賣合同》第9.1.2條的規定，出賣人逾期交房超過30天的，買受人有權解除合同；買受人也可以要求繼續履行合同，同時主張遲延交房違約金。在本案中，申請人主張其于2007年1月14日當面向被申請人送達“請求支付逾期交房違約金和主張抵銷剩余房款的通知函”，并于1月15日再次向被申請人郵寄送達該通知函，也即申請人選擇繼續履行合同，同時要求被申請人支付違約金。被申請人并不否認收到申請人的該通知函，只是否認于2007年1月14日、15日收到申請人的通知函。

根據申請人提交的由中華人民共和國長安公證處出具的（2007）長證內民字第243號公證書及其附件，申請人白某于2007年1月15日上午將“請求支付逾期交房違約金和主張抵銷剩余房款的通知函”以同城速遞方式郵寄送達被申請人，并且申請人選擇的速遞時限要求為3－5小時內，仲裁庭認為，雖然被申請人當日不一定能夠收到該通知，但被申請人通常應當能夠在次日或者次日之次日收到該通知函。仲裁庭認為，被申請人未按期交房違約在先，2007年1月15日只是被申請人在其違約后單方確定的交房日，而非雙方約定的交房日，在雙方當事人對于被申請人遲延交房及申請人相應享有的救濟權利存在爭議的前提下，申請人未在該日辦理收房、入住手續并不構成違約；特別是在本案中，申請人至遲在2007年1月15日向被申請人發出“請求支付逾期交房違約金和主張抵銷剩余房款的通知函”，申請人向被申請人主張權利并無不當拖延。因此，被申請人援引《〈商品房買賣合同〉補充協議》第3條有關“買受人未按照買賣合同附件五《付款方式》規定的付款日期繳付買賣合同約定的各期房價款或其他應由買受人負擔的費用；買受人違反買賣合同其他有關規定事項”、“出賣人不承擔遲延交付商品房的責任”的規定，主張被申請人不應支付遲延交房違約金的主張，缺乏合同依據，仲裁庭不予采信。另外，仲裁庭認為，因被申請人遲延交房違約在先，申請人依照《商品房買賣合同》向被申請人提出了支付逾期交房違約金的權利主張，在被申請人未妥善處理前，申請人未辦理收房入住手續不存在違約問題，被申請人不能因此免除遲延交房的違約責任。

（四）關于申請人的仲裁請求

1.關于逾期交房違約金請求

根據仲裁庭的上述分析意見，仲裁庭認為，被申請人未按照本案《商品房買賣合同》約定的日期向申請人交房，構成違約，應當承擔相應的違約責任。本案《商品房買賣合同》第9.1.2條規定，出賣人“逾期交房超過30天后，買受人有權解除合同……買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第8條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之二［該比率應不小于第（1）項中的比率］的違約金”，據此，仲裁庭認為，申請人要求被申請人支付自2005年9月1日至2007年1月15日共500天、每日按萬分之二計算的違約金391685元（計算公式：3916850×500×0.02%），具有事實與合同依據。

《中華人民共和國合同法》第114條規定：“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。” 仲裁庭注意到，被申請人答辯稱雙方約定的違約金明顯過高，但對于約定的違約金是否過分高于申請人的損失，被申請人既無進一步的解釋更無證據證明，因此，仲裁庭對于被申請人要求降低違約金的要求不予考慮。

綜上，對于申請人的此項仲裁請求，仲裁庭予以支持。

2.關于申請人律師代理費請求

仲裁規則第42.3條規定：“仲裁庭有權根據當事人的請求在裁決書中裁定敗訴方補償勝訴方因辦理案件而支出的合理費用。”仲裁庭認為，申請人聘請律師參加仲裁活動維護自身權益合乎法律規定，申請人提供了代理人收取律師費的證據，鑒于本案爭議系由被申請人違約引起，且申請人的第一項仲裁請求得到了仲裁庭的支持，因此，仲裁庭認為，被申請人向申請人補償辦理案件發生的費用40000元是合理的。

3.關于仲裁費用請求

仲裁規則第42.2條規定：“仲裁費用原則上由敗訴的當事人承擔。”因此，仲裁庭認為，本案仲裁費用應全部由被申請人承擔。

三　裁決

基于上述案情和理由，仲裁庭裁決如下：

（一）被申請人向申請人支付逾期交房違約金391685元；

（二）被申請人補償申請人因辦理案件所支付的合理費用40000元；

（三）本案仲裁費22217.40元（已由申請人向本會全部預交），全部由被申請人承擔。被申請人直接向申請人支付代其墊付的仲裁費22217.40元。

上述被申請人應支付的款項共計453902.40元，被申請人應自本裁決作出之日起20日內向申請人支付完畢。

本裁決為終局裁決，自作出之日起生效。

 

該案件屬于商品房買賣合同糾紛。該裁決書對爭議焦點提煉準確，思路清晰，論證翔實。在論述的結構上，三段論的架構非常清楚，尤其是對于不可抗力部分的論述非常精彩。對于大前提的論述很有條理，對于法條的選擇準確，陳述明確具體；對于小前提的論述緊扣證據，從證據入手，結合當事人的陳述，層層分析，找出漏洞。由此得出的結果非常具有說服力。由于本案合同為涉外商品房買賣合同，該裁決書還特別論述了法律適用問題。