操作流程

某商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的具體流程步驟如下：

（一）貸款申請(qǐng)與受理

借款人申請(qǐng)借款時(shí)，應(yīng)首先填寫《借款申請(qǐng)書》，并按貸款人提出的貸款條件和要求提供有關(guān)資料。貸款人接到申請(qǐng)人的申請(qǐng)即為受理。貸款申請(qǐng)對(duì)借款人至少有兩個(gè)方面的要求，一是要求主體合格，即符合銀行規(guī)定的借款條件；二是提交相關(guān)資料。

要求借款人符合銀行規(guī)定的借款條件，是為了規(guī)范金融市場(chǎng)和減少風(fēng)險(xiǎn)。以中國(guó)銀行為例，《中國(guó)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理辦法（試行）》第7條規(guī)定：

“申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，借款人應(yīng)具備以下條件：

（1）符合本辦法中第四條規(guī)定的貸款對(duì)象條件；（2）具有健全的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)和合格的領(lǐng)導(dǎo)班子，以及嚴(yán)格的經(jīng)營(yíng)管理制度；（3）企業(yè)信用和財(cái)務(wù)狀況良好，確有償還貸款本息的能力；（4）在中國(guó)銀行開(kāi)立基本結(jié)算賬戶或一般存款賬戶，并在中國(guó)銀行辦理結(jié)算業(yè)務(wù)；（5）已取得貸款項(xiàng)目的土地使用權(quán)，且土地使用權(quán)終止時(shí)間長(zhǎng)于貸款終止時(shí)間；（6）已取得貸款項(xiàng)目規(guī)劃投資許可證、建設(shè)許可證、開(kāi)工許可證、內(nèi)外銷房屋許可證，并完成各項(xiàng)立項(xiàng)手續(xù)，且全部立項(xiàng)文件完整、真實(shí)、有效；（7）貸款項(xiàng)目申報(bào)用途與其功能相符，并能夠有效地滿足當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的需求；（8）貸款項(xiàng)目工程預(yù)算、施工計(jì)劃符合國(guó)家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，工程預(yù)算投資總額能滿足項(xiàng)目完工前由于通貨膨脹及不可預(yù)見(jiàn)等因素追加預(yù)算的需要；（9）具有一定比例的自有資金（一般應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目預(yù)算投資總額的30%），并能夠在銀行貸款之前投入項(xiàng)目建設(shè)；（10）將財(cái)產(chǎn)抵（質(zhì)）押給中國(guó)銀行或落實(shí)中國(guó)銀行可接受的還本付息連帶責(zé)任保證；（11）落實(shí)中國(guó)銀行規(guī)定的其他貸款條件?！?/p>

此外，程序上要求借款人提交相關(guān)資料，各商業(yè)銀行的規(guī)定不盡相同，但一般都包括三方面的資料，即：房地產(chǎn)企業(yè)自身資料、項(xiàng)目資料和擔(dān)保資料。《中國(guó)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理辦法（試行）》第8條規(guī)定：

“借款人應(yīng)向中國(guó)銀行提交下列文件、證明和材料：

（1）借款申請(qǐng)書。其主要內(nèi)容包括：借款項(xiàng)目名稱、金額、用途、期限、用款計(jì)劃和還款來(lái)源等。（2）借款人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、章程、資質(zhì)證書副本和資信證明材料。（3）經(jīng)有權(quán)部門或會(huì)計(jì)（審計(jì)）事務(wù)所核準(zhǔn)的近三年及最近一個(gè)月的財(cái)務(wù)報(bào)表。（4）貸款項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案或可行性研究報(bào)告。（5）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)文件、工程設(shè)計(jì)和批準(zhǔn)文件。（6）土地使用權(quán)使用證書、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和施工合同。（7）企業(yè)董事會(huì)或相應(yīng)決策機(jī)構(gòu)關(guān)于借款和抵（質(zhì)）押、擔(dān)保的決議和授權(quán)書。（8）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金落實(shí)文件。（9）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表及銷售和預(yù)售對(duì)象、銷售價(jià)格和計(jì)劃。（10）抵（質(zhì)）押財(cái)產(chǎn)（有價(jià)證券除外）的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書、鑒定書、保險(xiǎn)單和抵（質(zhì)）押物清單、權(quán)屬證明、抵（質(zhì)）押人同意抵（質(zhì)）押的承諾函。（11）還款保證人的資信證明材料。（12）貸款人要求提供的其他證明文件和材料。”

（二）貸款調(diào)查、審查與評(píng)估

貸款人受理借款人申請(qǐng)后，應(yīng)按照銀監(jiān)會(huì)的相關(guān)規(guī)定和銀行的內(nèi)部規(guī)程，落實(shí)責(zé)任部門和人員進(jìn)行貸款盡職調(diào)查并形成書面報(bào)告，盡職調(diào)查的內(nèi)容主要包括借款人及項(xiàng)目發(fā)起人等相關(guān)關(guān)系人是否符合貸款條件；核實(shí)抵押物、質(zhì)物、保證人的情況和貸款項(xiàng)目的情況等，盡職調(diào)查人員應(yīng)當(dāng)確保調(diào)查報(bào)告內(nèi)容的真實(shí)性、完整性和有效性。

《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》規(guī)定了“深入調(diào)查”制度，該指引第18條規(guī)定：“商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行深入調(diào)查審核：包括企業(yè)的性質(zhì)、股東構(gòu)成、資質(zhì)信用等級(jí)等基本背景，近三年的經(jīng)營(yíng)管理和財(cái)務(wù)狀況，以往的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況，與關(guān)聯(lián)企業(yè)的業(yè)務(wù)往來(lái)等。對(duì)資質(zhì)較差或以往開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)較差的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，貸款應(yīng)審慎發(fā)放；對(duì)經(jīng)營(yíng)管理存在問(wèn)題、不具備相應(yīng)資金實(shí)力或有不良經(jīng)營(yíng)記錄的，貸款發(fā)放應(yīng)嚴(yán)格限制。對(duì)于依據(jù)項(xiàng)目而成立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司，應(yīng)根據(jù)其自身特點(diǎn)對(duì)其業(yè)務(wù)范圍、經(jīng)營(yíng)管理和財(cái)務(wù)狀況，以及股東及關(guān)聯(lián)公司的上述情況以及彼此間的法律關(guān)系等進(jìn)行深入調(diào)查審核?！?/p>

銀行完成貸款盡職調(diào)查之后，應(yīng)進(jìn)一步落實(shí)具體的責(zé)任部門和人員，對(duì)貸款進(jìn)行全面的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，形成風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告。銀行要建立完善的貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)制度，設(shè)置定量或定性的指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)，從借款人、項(xiàng)目發(fā)起人、項(xiàng)目合規(guī)性、項(xiàng)目技術(shù)和財(cái)務(wù)可行性、項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)、項(xiàng)目融資方案、還款來(lái)源可靠性、擔(dān)保、保險(xiǎn)等角度進(jìn)行貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，測(cè)定貸款的風(fēng)險(xiǎn)度，提出貸與不貸、貸款額度、期限、利率和擔(dān)保方式等方面的意見(jiàn)，以備貸款審批參考。

（三）審批貸款

在調(diào)查、審查和評(píng)估的基礎(chǔ)上，由商業(yè)銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人在銀行總行規(guī)定的審批權(quán)限內(nèi)審批貸款。根據(jù)中國(guó)人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)【2003】121號(hào)）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款對(duì)象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)較高、沒(méi)有拖欠工程款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。貸款應(yīng)重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購(gòu)買能力的住宅項(xiàng)目，對(duì)大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制。對(duì)商品房空置量大、負(fù)債率高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要嚴(yán)格審批新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款并重點(diǎn)監(jiān)控。

近年來(lái)為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家更嚴(yán)格了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的管理，除了對(duì)未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款之外，根據(jù)中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)【2007】359號(hào)）的要求，商業(yè)銀行不得對(duì)經(jīng)國(guó)土資源部門、建設(shè)主管部門查實(shí)具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款，不得接受其空置3年以上的商品房作為貸款的抵押物；根據(jù)國(guó)務(wù)院《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)），對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目貸款。根據(jù)銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于規(guī)范銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)搭橋貸款業(yè)務(wù)的通知》（銀監(jiān)發(fā)【2010】35號(hào)）的要求，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)不得向項(xiàng)目發(fā)起人或股東發(fā)放項(xiàng)目資金搭橋貸款，禁止銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在借款人取得項(xiàng)目核準(zhǔn)手續(xù)前，以提供流動(dòng)資金貸款、項(xiàng)目前期貸款以及搭橋貸款的名義直接或變相向項(xiàng)目業(yè)主、項(xiàng)目發(fā)起人以及股東發(fā)放貸款用于固定資產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)。

商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款原則上只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不得跨地區(qū)使用。對(duì)確需用于異地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目并已落實(shí)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)控制措施的貸款，商業(yè)銀行在貸款發(fā)放前應(yīng)向監(jiān)管部門報(bào)備。商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款只能通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款科目發(fā)放，不得以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流動(dòng)資金貸款或其他貸款科目發(fā)放。

（四）簽訂借款合同

貸款人同意貸款的，應(yīng)與借款人簽訂符合《貸款通則》、《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》等管理規(guī)定的書面借款合同、擔(dān)保合同等合同，在合同中詳細(xì)約定各方當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任，尤其應(yīng)約定具體的貸款金額、期限、利率、用途、支付、還貸保障及風(fēng)險(xiǎn)處置等要素和有關(guān)細(xì)節(jié)；約定提款條件以及貸款資金支付接受貸款人管理和控制等與貸款使用相關(guān)的條款，提款條件應(yīng)包括與貸款同比例的資本金已足額到位、項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)度與已投資額相匹配等要求；約定借款人出現(xiàn)未按約定用途使用貸款、未按約定方式支用貸款資金、未遵守承諾事項(xiàng)、申貸文件信息失真、突破約定的財(cái)務(wù)指標(biāo)約束等情形時(shí)借款人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任和貸款人可采取的措施。同時(shí)，貸款人還應(yīng)要求借款人在合同中對(duì)與貸款相關(guān)的重要內(nèi)容作出承諾，承諾內(nèi)容包括但不限于：貸款項(xiàng)目及其借款事項(xiàng)符合法律法規(guī)的要求；及時(shí)向貸款人提供完整、真實(shí)、有效的材料；配合貸款人對(duì)貸款的相關(guān)檢查；發(fā)生影響其償債能力的重大不利事項(xiàng)及時(shí)通知貸款人；進(jìn)行合并、分立、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、對(duì)外投資、實(shí)質(zhì)性增加債務(wù)融資等重大事項(xiàng)前征得貸款人同意等。此外，貸款人還要根據(jù)有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格審查擔(dān)保的合法性、有效性和可靠性，并依法辦理相應(yīng)的擔(dān)保手續(xù)。

（五）貸款的發(fā)放與支付

借款合同簽訂生效后，貸款人確認(rèn)借款人滿足合同約定提款條件的（包括但不限于確認(rèn)借款人與擬發(fā)放貸款同比例的項(xiàng)目資本金足額到位，并與貸款配套使用），則按合同約定的方式發(fā)放貸款，并監(jiān)督借款人按約定用途使用貸款資金。根據(jù)《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》的要求，貸款人可以通過(guò)受托支付或借款人自主支付的方式管理和控制貸款資金的支付。貸款人受托支付指貸款人根據(jù)借款人的提款申請(qǐng)和支付委托，將貸款資金支付給符合合同約定用途的借款人交易對(duì)手。單筆金額超過(guò)項(xiàng)目總投資5%或超過(guò)500萬(wàn)元人民幣的貸款資金支付，必須采用受托支付方式。借款人自主支付指貸款人根據(jù)借款人的提款申請(qǐng)將貸款資金發(fā)放至借款人賬戶后，由借款人自主支付給符合合同約定用途的借款人交易對(duì)手。在這種支付中，貸款人要求借款人定期匯總報(bào)告貸款資金支付情況，并通過(guò)賬戶分析、憑證查驗(yàn)、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查等方式核查貸款支付是否符合約定用途。

如果借款人出現(xiàn)：（1）信用狀況下降；（2）不按合同約定支付貸款資金；（3）項(xiàng)目進(jìn)度落后于資金使用進(jìn)度；（4）違反合同約定，以化整為零方式規(guī)避貸款人受托支付的情形的，貸款人要與借款人協(xié)商補(bǔ)充貸款發(fā)放和支付條件，或者根據(jù)合同約定停止貸款資金的發(fā)放和支付，以保護(hù)銀行債權(quán)的安全。

（六）貸后管理

貸款發(fā)放以后，貸款人要定期檢查借款人和項(xiàng)目發(fā)起人的履約情況及信用狀況、項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)情況，貸款抵（質(zhì)）押物的價(jià)值和擔(dān)保人的擔(dān)保能力變動(dòng)情況，分析宏觀經(jīng)濟(jì)變化和市場(chǎng)波動(dòng)情況對(duì)貸款的影響，建立貸款質(zhì)量監(jiān)控制度和貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。如果項(xiàng)目實(shí)際投資超過(guò)原定投資金額，貸款人決定追加貸款的，應(yīng)要求項(xiàng)目發(fā)起人配套追加不低于項(xiàng)目資本金比例的投資和相應(yīng)擔(dān)保。在借款合同有效期間，借款人應(yīng)當(dāng)接受貸款人的監(jiān)督管理，定期向貸款人報(bào)送有關(guān)貸款項(xiàng)目建設(shè)和銷售進(jìn)度情況，提供企業(yè)財(cái)務(wù)計(jì)劃、會(huì)計(jì)報(bào)表及其有關(guān)資料，為貸款人實(shí)施貸后監(jiān)督和管理提供便利條件。一旦借款人出現(xiàn)違約，貸款人應(yīng)及時(shí)采取有效措施，并依法追究借款人的違約責(zé)任。

貸款人要建立和完善貸款質(zhì)量考核制度，對(duì)不良貸款按規(guī)定進(jìn)行分類、登記、考核等專門管理，及時(shí)制定清收或盤活措施。對(duì)于借款人確因暫時(shí)經(jīng)營(yíng)困難不能按期歸還貸款本息的，貸款人可與借款人協(xié)商進(jìn)行貸款重組。對(duì)確實(shí)無(wú)法收回的固定資產(chǎn)不良貸款，貸款人按照相關(guān)規(guī)定對(duì)貸款進(jìn)行核銷后，還應(yīng)繼續(xù)向債務(wù)人追索或進(jìn)行市場(chǎng)化處置，以最大化銀行債權(quán)，降低銀行損失。