爭(zhēng)議焦點(diǎn)與案例分析

一、爭(zhēng)議焦點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在建工程抵押權(quán)與建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的沖突問(wèn)題

根據(jù)建設(shè)部頒布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（2001年修訂）第3條的規(guī)定，所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在建工程抵押是指“抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為”。根據(jù)我國(guó)《合同法》第286條的規(guī)定，所謂建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)是指：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。”

實(shí)踐中，一旦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未能及時(shí)支付承包人工程價(jià)款，承包人就可以主張建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)，而如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之前已將建設(shè)工程抵押給銀行申請(qǐng)貸款，則可能發(fā)生銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在建工程抵押權(quán)與承包人建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的沖突，應(yīng)如何排定二者的優(yōu)先次序。根據(jù)2007年頒布的《物權(quán)法》第180條第（五）項(xiàng)的規(guī)定，正在建造的建筑物可以設(shè)定抵押，這既彌補(bǔ)了《擔(dān)保法》的立法空白，又確立了《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條規(guī)定的在建工程抵押的法律地位。因此，如果銀行接受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以在建工程進(jìn)行抵押申請(qǐng)貸款，也就享有了在建工程抵押權(quán)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（法釋〔2002〕16號(hào)）第一條的規(guī)定，“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《合同法》第286條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)”，因此，承包人所享有的建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)，應(yīng)該優(yōu)先于在法律性質(zhì)上屬于抵押權(quán)的銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在建工程抵押權(quán)。其道理在于，沒(méi)有承包人的建設(shè)行為就沒(méi)有該工程的最終完成，也就沒(méi)有抵押權(quán)等其他權(quán)利存在的物理基礎(chǔ)，因此應(yīng)首先保護(hù)承包人的合法權(quán)益。當(dāng)然，這種權(quán)利也并非無(wú)所限制，按照上述司法解釋的規(guī)定，建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為6個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算；如果消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。

商業(yè)銀行防范建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)帶來(lái)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，不在于否定建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的存在或其優(yōu)先性，而在于防止建設(shè)工程價(jià)款的比例過(guò)大而使得在建工程抵押權(quán)名存實(shí)亡。商業(yè)銀行對(duì)于工程價(jià)款應(yīng)當(dāng)有個(gè)量化的考察，考察其在項(xiàng)目資產(chǎn)中的比例，進(jìn)而決定是否接受在建工程抵押還是要求借款人提供其他擔(dān)保。當(dāng)然，銀行也可以直接在在建工程抵押金額中將工程價(jià)款部分相應(yīng)地剔出或與承包人約定排除其優(yōu)先權(quán)。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在建工程抵押與預(yù)售商品房貸款抵押的沖突問(wèn)題

實(shí)踐中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商多以房地產(chǎn)項(xiàng)目及其土地使用權(quán)作為抵押申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，貸款銀行因此享有在建工程抵押權(quán)，而在工程進(jìn)行過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商為了緩解資金不足的困難，往往將符合條件的在建房屋預(yù)售給買受人。通常，買受人在支付了首付款之后，會(huì)將所購(gòu)的商品房抵押給貸款銀行申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款，以向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付剩余的購(gòu)房款，由此，貸款銀行享有了預(yù)售商品房抵押權(quán)。這樣就可能產(chǎn)生在建工程抵押權(quán)與預(yù)售商品房貸款抵押權(quán)的沖突。

雖然發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房抵押貸款的往往會(huì)是同一家銀行，因?yàn)閷?shí)踐中開(kāi)發(fā)商會(huì)以后者作為談判條件申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，但二者有可能不是同一家銀行。當(dāng)貸款人同為一家銀行時(shí)，兩個(gè)抵押權(quán)的存在可能造成重復(fù)抵押，對(duì)貸款銀行不利，因?yàn)樗鼮橥坏盅何锇l(fā)放了雙份貸款；當(dāng)貸款人為不同銀行時(shí)，按照抵押權(quán)順序理論，先成立的抵押權(quán)優(yōu)先于后成立的抵押權(quán)，發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的銀行地位基本不受影響，而發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款的銀行卻存在不能實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)或不完全能實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。

在2007年《物權(quán)法》頒布實(shí)施之前，我國(guó)《擔(dān)保法》（1995年）第49條規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效”，因此，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓設(shè)立抵押的房地產(chǎn)，并不需要取得放貸銀行的同意，而商品房預(yù)售之后，也不影響銀行對(duì)其行使抵押權(quán)。實(shí)踐中，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在預(yù)售商品房時(shí)，并未通知享有抵押權(quán)的銀行，也未告知買受人房屋已設(shè)立抵押的情況；一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商未將收到的個(gè)人住房抵押貸款用于償還開(kāi)發(fā)貸款，從而未能消滅在建工程抵押權(quán)，購(gòu)房者擁有的仍是負(fù)有前期抵押的房產(chǎn)。當(dāng)開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)狀況惡化無(wú)法償還開(kāi)發(fā)貸款時(shí)，抵押權(quán)沖突的風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)，要么發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的銀行對(duì)房屋行使物上追及權(quán)，使購(gòu)房人和發(fā)放住房抵押貸款銀行的合法權(quán)益大受影響，并打亂整個(gè)市場(chǎng)交易秩序；要么宣告商品房預(yù)售無(wú)效，但此時(shí)銀行發(fā)放的住房抵押貸款可能已無(wú)法追回，購(gòu)房者也將蒙受巨大損失。為了避免上述風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，一些地方在制定本地的商品房預(yù)（銷）售規(guī)定時(shí)，都要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須以土地使用權(quán)、在建工程沒(méi)有抵押或已解除抵押關(guān)系作為發(fā)放商品房預(yù)售許可證的必要條件，例如《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》（1999年）第34條、《廣州市商品房預(yù)售管理實(shí)施辦法》（2000年修訂）第6條等。不過(guò)，全國(guó)許多城市并沒(méi)有類似的規(guī)定，兩個(gè)抵押權(quán)可能引起的沖突和問(wèn)題，需要更高層面的立法予以統(tǒng)一解決。

2007年10月1日《物權(quán)法》和2008年7月1日建設(shè)部《房屋登記辦法》的實(shí)施，以及近年來(lái)關(guān)于預(yù)售項(xiàng)目抵押信息公示、預(yù)售款管理的加強(qiáng)，有力地促進(jìn)了上述問(wèn)題的解決。效力優(yōu)先于《擔(dān)保法》的《物權(quán)法》第191條規(guī)定：抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。“按照本條的制度設(shè)計(jì)，轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，必須消除該財(cái)產(chǎn)上的抵押權(quán)”，而且《房屋登記辦法》第34條規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押房屋的所有權(quán)，申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，除提供本辦法第33條規(guī)定的材料外，還應(yīng)當(dāng)提交抵押權(quán)人的身份證明、抵押權(quán)人同意抵押房屋轉(zhuǎn)讓的書(shū)面文件、他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)。”因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有取得（或事后取得）在建工程抵押權(quán)人的同意，才能進(jìn)行商品房預(yù)售并辦理相應(yīng)的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，購(gòu)房者取得的將是解除了在建工程抵押的房屋。與此同時(shí)，為了避免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商挪用商品房預(yù)售款，不少地方出臺(tái)了商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法，要求商品房預(yù)售資金全部納入銀行的預(yù)售款監(jiān)管賬戶，實(shí)現(xiàn)封閉式管理，專款專用，確保預(yù)售資金用于商品住房項(xiàng)目工程建設(shè)（包括償還房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款）。上述制度安排理順了開(kāi)發(fā)商、兩家放貸銀行及購(gòu)房者的法律關(guān)系，有效平衡了他們之間的利益，既加快商品房的流通，提高了經(jīng)濟(jì)效率，也促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)的健康發(fā)展，可謂一舉多得。

二、案例分析

案例1:2005年“東華金座”案

[案情]

位于北京市廣安門(mén)大街的東華金座項(xiàng)目是總建筑面積達(dá)10萬(wàn)平方米的商住公寓，以其地理位置較好、承諾“高品質(zhì)”、宣揚(yáng)“豪華理念”等吸引了一批購(gòu)房者，2003初開(kāi)始卻成為該區(qū)域最顯眼的“金箔爛尾房”。1998年?yáng)|華金座批準(zhǔn)立項(xiàng)，2001年10月取得預(yù)售許可證，從2001年底至2002年底，該項(xiàng)目業(yè)主就陸續(xù)與開(kāi)發(fā)商簽訂了房屋買賣預(yù)售合同并交付了房款，但開(kāi)發(fā)商承諾的最早入住時(shí)間為2002年底的樓盤(pán)，在2003年年初就因停工成了爛尾樓。該項(xiàng)目起初由北京房開(kāi)置業(yè)有限公司（原北京市宣武區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)公司）負(fù)責(zé)對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行商務(wù)開(kāi)發(fā)，該公司由于缺少項(xiàng)目啟動(dòng)資金，所以在取得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)之后便將東華金座轉(zhuǎn)給中鼎地產(chǎn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。在中鼎地產(chǎn)支付了一半項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓金后，也由于缺少必要的啟動(dòng)資金，在向銀行申請(qǐng)貸款的同時(shí)，又通過(guò)房屋預(yù)售的方式，從購(gòu)房者處集資。2003年初，在項(xiàng)目土建部分將近竣工時(shí)，中鼎地產(chǎn)因貸款糾紛、拖欠施工費(fèi)等多種債務(wù)原因，只好被迫將東華金座停工。房屋交付期限屆滿后，中鼎方面稱自己缺乏足夠資金，既無(wú)法履行當(dāng)初的購(gòu)房合同，也無(wú)法對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行退款和賠償。法院2005年判開(kāi)發(fā)商退還購(gòu)房者已付房款并賠違約金，但被告卻以資金短缺為由拒不執(zhí)行。據(jù)了解，開(kāi)發(fā)商所在集團(tuán)曾在北海后街和密云等地開(kāi)發(fā)過(guò)其他項(xiàng)目，未有不良事件發(fā)生。

[評(píng)析]

1．開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商業(yè)銀行的信貸依賴問(wèn)題

房地產(chǎn)業(yè)是資本高度密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì)盡可能地利用外部資金，我國(guó)目前房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)狀是融資形式相對(duì)單一，開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要資金渠道便是商業(yè)銀行貸款。一旦商業(yè)銀行貸款出現(xiàn)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)企業(yè)本身又缺乏足夠的資金儲(chǔ)備，資金鏈馬上斷裂，項(xiàng)目便無(wú)法進(jìn)展下去。東華金座項(xiàng)目批準(zhǔn)立項(xiàng)后，先由現(xiàn)在的北京房開(kāi)置業(yè)有限公司（原北京市宣武區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)公司）負(fù)責(zé)對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行商務(wù)開(kāi)發(fā)，而該公司從一開(kāi)始便缺少項(xiàng)目啟動(dòng)資金，所以在取得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)后便將東華金座轉(zhuǎn)給中鼎地產(chǎn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。而后繼的中鼎地產(chǎn)應(yīng)該說(shuō)是一個(gè)資質(zhì)相對(duì)良好的開(kāi)發(fā)企業(yè)，已經(jīng)完成的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目無(wú)不良事件發(fā)生，但是其開(kāi)發(fā)資金也是過(guò)多依賴于銀行貸款，當(dāng)與中國(guó)銀行北京分行發(fā)生糾紛，銀行要求其退回貸款并不再為其提供貸款時(shí)，東華金座項(xiàng)目便陷入困境，中鼎公司沒(méi)有相應(yīng)有效的融資方式解決資金問(wèn)題；其后中鼎公司又向中國(guó)建設(shè)銀行北京分行申請(qǐng)貸款，還是采取同一種融資方式，接受同樣的“信貸依賴”。對(duì)于銀行信貸的依賴，不僅使得商業(yè)銀行承擔(dān)了本屬于房地產(chǎn)行業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)，也使得開(kāi)發(fā)企業(yè)在資金問(wèn)題上長(zhǎng)期陷于被動(dòng)。因而，有必要開(kāi)拓新的融資方式，利用新的融資工具，在未來(lái)的發(fā)展中應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)和提倡融資多元化。

2．商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的回收與建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)及購(gòu)房者退款和賠償請(qǐng)求權(quán)的相互制約問(wèn)題

本案中，中鼎公司面臨多方的壓力：中國(guó)銀行北京分行要求其歸還開(kāi)發(fā)貸款，并上報(bào)市房管局，請(qǐng)求該局禁止東華金座的銷售；購(gòu)房者起訴，法院判決中鼎公司返還購(gòu)房款并支付違約金；承建商北京城鄉(xiāng)五建筑工程有限公司“為討工程款一守三年”。其中中國(guó)銀行發(fā)放的抵押貸款，承建商也有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)，而購(gòu)房者在工程沒(méi)有完工之前對(duì)其所購(gòu)房產(chǎn)享有期待權(quán)，并已經(jīng)過(guò)登記。這三者的權(quán)利法律都有特殊的保護(hù)，商業(yè)銀行的貸款因?yàn)橛械盅簷?quán)，所以其優(yōu)于一般的債權(quán)；承建商的工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)，因?yàn)槠錂?quán)利性質(zhì)和保護(hù)勞工權(quán)利等考慮，我國(guó)《合同法》賦予其優(yōu)先于抵押權(quán)和一般債權(quán)；而購(gòu)房者作為消費(fèi)者由于其處于弱勢(shì)地位而受到法律的特殊保護(hù)，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（法釋〔2002〕16號(hào)）第2條的規(guī)定：“消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。”因此，在開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資過(guò)分依賴于商業(yè)銀行信貸的情況下，商業(yè)銀行須得嚴(yán)格審查，提高貸款門(mén)檻，強(qiáng)調(diào)事前控制、事中監(jiān)督和事后救濟(jì)“三管”齊下，盡量保證經(jīng)手的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有一個(gè)良好的預(yù)期，這實(shí)際上也間接地維護(hù)了承建企業(yè)和購(gòu)房者的權(quán)益。

案例2:2004年“華運(yùn)達(dá)騙貸”案

[案情]

一年半時(shí)間“融資”8億元，從2000年11月至2002年6月，華運(yùn)達(dá)房地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)鄒慶借建設(shè)森豪公寓之機(jī)，以不同方式從不同銀行3次騙取巨額資金，無(wú)一失手。截至2004年4月，鄒慶接手8年的森豪公寓項(xiàng)目仍處于停工狀態(tài)，估值約4億元，債務(wù)逾10億元，該項(xiàng)目已經(jīng)被法院查封。此外，森豪公寓在建設(shè)過(guò)程中，共欠下47家債權(quán)人（包括施工單位和建材商等）共計(jì)1700萬(wàn)元債務(wù)。2004年5月，華運(yùn)達(dá)經(jīng)貿(mào)公司遞交給工商部門(mén)的“情況說(shuō)明”顯示，公司所有權(quán)益為416萬(wàn)元，少于實(shí)收資本3000萬(wàn)元，負(fù)債8億元。

自2000年12月至2002年6月間，華運(yùn)達(dá)房地產(chǎn)公司以開(kāi)發(fā)“森豪公寓”為名，與中國(guó)銀行北京市分行簽訂了“樓宇按揭貸款合作協(xié)議”，后虛構(gòu)銷售“森豪公寓”事實(shí)，借用他人身份證，提供虛假收入證明及首付款證明，從中國(guó)銀行北京市分行騙取個(gè)人住房按揭貸款共計(jì)6.449億元。在中國(guó)銀行北京市分行騙貸案之外，華運(yùn)達(dá)房地產(chǎn)公司還涉及中國(guó)建設(shè)銀行北京市分行另一筆1.5億元的貸款。中科公司在2001年中期報(bào)告中披露：2000年11月13日，華運(yùn)達(dá)房地產(chǎn)公司以森豪公寓中2.5萬(wàn)平方米可銷售面積的全部所有權(quán)作為抵押，經(jīng)中科公司擔(dān)保，從建設(shè)銀行北京市分行獲取了一筆1.5億元的貸款，2001年11月12日到期。當(dāng)時(shí)的中科公司由北京住總公司控股。而住總公司與華運(yùn)達(dá)房地產(chǎn)公司又同為森豪公寓項(xiàng)目的出資人。但該筆貸款到期后，華運(yùn)達(dá)沒(méi)有按時(shí)還款。

[評(píng)析]

1．“空手套白狼”現(xiàn)象

購(gòu)地、蓋樓、出售是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的正常程序，由于投資數(shù)目巨大，開(kāi)發(fā)商通常都會(huì)在運(yùn)作過(guò)程中盡可能利用外部資金：在開(kāi)始批地時(shí)就向銀行抵押貸款，再用貸款支付土地出讓金，在工程開(kāi)始時(shí)又讓建筑公司墊資建造，工程還在建設(shè)中，又開(kāi)始預(yù)收買房業(yè)主的購(gòu)房款。這便是典型的“空手套白狼”，在開(kāi)發(fā)企業(yè)中并不少見(jiàn)，其違背了法律法規(guī)對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)必須有一定比例的自有資金的強(qiáng)制性規(guī)定。而在本案中，華運(yùn)達(dá)主要采取的是“假按揭”方式套取銀行貸款，是另一種形式的“空手套白狼”，其實(shí)質(zhì)上通過(guò)“假按揭”的方式騙取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金，即名為“個(gè)人住房抵押貸款”，實(shí)為“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款”，不同于通過(guò)“假按揭”騙取銀行貸款歸個(gè)人占有，這種方式也被稱為“曲線救國(guó)”。

2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)

本案一個(gè)重要的特征是商業(yè)銀行內(nèi)部人員（被稱為銀行“內(nèi)鬼”）在這起重大騙貸案中所起的作用。據(jù)分析，如果按每個(gè)人平均貸款100萬(wàn)元計(jì)算，要騙貸6.4億元，也需要借用六百多個(gè)身份證，偽造三百多份合同及相關(guān)資料，如此大規(guī)模的、明顯的造假，沒(méi)有銀行內(nèi)部人員的配合是很難完成的。因此，商業(yè)銀行控制和防范信貸風(fēng)險(xiǎn)還應(yīng)該加強(qiáng)內(nèi)控機(jī)制建設(shè)，加強(qiáng)員工隊(duì)伍的職業(yè)操守，對(duì)關(guān)鍵崗位重點(diǎn)監(jiān)管，否則，最終損失仍將由銀行承擔(dān)。本案中兩起貸款中，中國(guó)銀行的是“假按揭”，建設(shè)銀行的是抵押貸款，因而也涉及最高人民法院《人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》。森豪公寓項(xiàng)目中的房屋已在法院查封前辦理了預(yù)售登記，根據(jù)該司法解釋第6條的規(guī)定，銀行將不能就該部房產(chǎn)拍賣、變賣或者抵債。且不論最高人民法院這一規(guī)定是否值得商榷，商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款對(duì)于抵押物的法律審查須得謹(jǐn)慎，尤其防止借款人到期不能還款時(shí)抵押權(quán)也無(wú)法實(shí)現(xiàn)，否則，最終損失也是由銀行承擔(dān)。

（唐勇）