基本原理

一、房地產開發貸款的概念

房地產開發貸款，是指貸款人向借款人發放的用于個人住房開發、商業用房開發、房地產土地開發和配套設施建設的貸款。

二、房地產開發貸款的法律關系

主體：涉及兩方主體，一方為貸款人，一方為借款人。根據中國人民銀行《貸款通則》和中國銀行業監督管理委員會（以下簡稱“銀監會”）《固定資產貸款管理暫行辦法》等的規定，貸款人必須經銀監會批準經營貸款業務，持有銀監會頒發的金融許可證，并經工商行政管理部門核準登記。目前，貸款人包括商業銀行、農村合作銀行、城市信用社、農村信用社、郵政儲蓄銀行、外資銀行等銀行業金融機構，借款人限于房地產開發企業，但土地儲備貸款的借款人為政府土地儲備機構，高校學生公寓建設貸款的借款人可以是高等院校。

房地產開發貸款，屬于商業銀行的主要金融業務，要受到《商業銀行法》的調整。為了進一步規范我國金融機構的貸款業務，提高信貸資產質量，防范金融風險，1995年7月27日，中國人民銀行發布了《貸款通則（試行）》，隨后的1996年6月28日，正式頒布了《貸款通則》。2003年4月28日，銀監會成立之后，根據我國金融市場的發展狀況強化了對金融機構貸款業務的監管；2009年以來，銀監會陸續頒布《項目融資業務指引》、《固定資產貸款管理暫行辦法》等部門規章和規范性文件，初步構建和完善了我國銀行業金融機構的貸款業務法律框架，這些具體規則成為規范金融機構開展房地產開發貸款業務最重要的法律淵源。當然，除了更多地受到金融業法律、法規及部門規章的調整之外，房地產開發貸款合同也要同時遵守我國合同法的相關規定。

我國原《經濟合同法》中規定了借款合同，專指金融機構作為貸款人與借款人訂立的以借款為內容的合同，而不適用于自然人為貸與人的借款。《合同法》中的借款合同雖然沿用了原《經濟合同法》中“借款合同”的概念，但其適用范圍擴大了，即借款合同不僅調整金融機構與自然人、法人、其他組織間的借款關系，而且也調整自然人之間的借款關系。

根據《貸款通則》、《固定資產貸款管理暫行辦法》、《合同法》第12章等的規定，借款合同當事人之間的權利義務為：（1）貸款人的主要義務：金融機關為貸款人的合同是諾成性合同、雙務合同，自合同成立生效后，貸款人開始負擔義務，其主要內容是按照合同的約定按時向借款人提供借款。按照《合同法》第200條和第201條第1款的規定：貸款人提供給借款人的借款金額應當符合合同中約定的數額，而不得從中預先扣除借款違約金或保證金或利息。利息預先在本金中扣除的，應當按照實際借款數額返還借款并計算利息。此外，貸款人未按照約定的日期、數額提供借款，造成借款人損失的，應當賠償損失。（2）借款人的主要義務：包括① 貸款人為金融機構的，借款人有義務按照合同中約定的時間和數額收取借款；借款人未按照約定收取借款時，也應賠償貸款人因此而造成的損失。② 接受貸款人的用款監督，貸款人可以按照約定檢查、監督借款的使用情況，借款人應當按照約定向貸款人定期提供有關財務會計報表等必要的材料。③按照合同約定的貸款用途使用借款。否則，貸款人可以停止發放借款、提前收回借款或解除合同。④按借款合同約定的還款期限和方式還本付息。

實踐中，除了借款合同，往往還有相應的擔保合同，借款人根據貸款人的要求提供擔保，該擔保從屬于借款合同，受《物權法》、《擔保法》及其司法解釋的調整。在擔保合同關系中，如果是借款人自己提供物的擔保，則借款人又成為抵（質）押人，貸款人為抵（質）押權人，借款人到期不履行借款合同的義務，貸款人可以就該抵（質）押物優先受償。如果第三人為借款人提供保證或物的擔保，則應簽訂保證合同或抵（質）押合同，第三人為保證人或抵（質）押人，借款人到期不還本付息的，則由該第三人承擔相應的擔保責任或通過處分抵（質）押物償還。

中國農業銀行曾于1996年1月2日發布了《關于印發<中國農業銀行擔保借款合同示范文本（試行）的通知>》，該通知“根據《擔保法》和《貸款通則（試行）》有關擔保形式的不同規定，結合農業銀行普遍推行擔保貸款的實際情況”，“將原來兩類擔保借款合同修改為三大類共五種，即保證擔保借款合同（最高額保證擔保借款合同）、抵押擔保借款合同（最高額抵押擔保借款合同）、質押擔保借款合同”。其目的是為了便于信貸操作并符合該行習慣做法，“新合同文本的制定沿用了將主合同（即借款合同）與抵押、保證和質押等從合同合在一起的做法，使合同各方的權利義務能在一份合同文書中明確地表示出來”。這種類型的合同屬于合同法理論上的混合合同，因其屬于由兩種有名合同組成且兩種合同易于區分的混合合同，所以其法律適用方法是分別適用各有名合同的法律規定。

此外，除了借款合同或擔保合同產生的權利義務關系之外，《貸款通則》第18條（借款人權利）、第19條（借款人義務）、第20條（對借款人的限制）、第22條（貸款人權利）、第23條（貸款人義務）及第24條（對貸款人的限制）以部門規章的方式對貸款人和借款人的權利義務進行了一般性的規定，大部分屬于強制性規范，結合《商業銀行法》、《固定資產貸款管理暫行辦法》等相關的行政法規、部門規章及各銀行內部文件的規定，形成了一個不局限于《合同法》、《擔保法》和《物權法》的貸款人與借款人之權利義務的關系群。

三、房地產開發貸款的種類

（1）首先從房地產企業融資角度出發，按照融資過程中資金運動的不同途徑，資金是否經過銀行等金融中介，可以將融資分為直接融資和間接融資。直接融資是指企業自身或通過證券公司在資本市場向金融投資者借助一定的金融工具（股票、債券等），投資者與融資者直接進行資金融通，跳過了銀行等媒介；與直接融資不同，間接融資是通過銀行等金融媒介，把廣大的、分散的資金富余方的資金集中起來，供給有資金缺口的融資者，即通過銀行等金融媒介間接獲得投資者的資金。房地產開發貸款屬于間接融資，即以商業銀行為金融中介獲得資金，這種貸款又可以分為兩種模式，一種是項目貸款管理模式，以房地產開發項目為對象；另一種是企業貸款管理模式，即以房地產企業為對象，發放貸款時不注重對項目的考察，而注重房地產企業整體還債能力的評估。前者貸款的主要品種有土地使用權抵押貸款和項目封閉貸款，遵循的是固定資產貸款管理方式；后者貸款方式有綜合授信貸款和純信用貸款，主要表現為流動資金管理形式。

（2）按房地產開發貸款的發放方式不同可分為信用貸款和擔保貸款兩類。信用貸款，指以借款人的信譽發放的貸款。擔保貸款，指保證貸款、抵押貸款、質押貸款。保證貸款，系指按《擔保法》規定的保證方式以第三人承諾在借款人不能償還貸款時，按約定承擔一般保證責任或者連帶責任而發放的貸款。抵押貸款，指按《擔保法》、《物權法》規定的抵押方式以借款人或第三人的財產作為抵押物發放的貸款。質押貸款，指按《擔保法》、《物權法》規定的質押方式以借款人或第三人的動產或權利作為質物發放的貸款。

考察現行的規定包括商業銀行的內部文件，由于房地產開發貸款的高風險性，商業銀行一般以發放擔保貸款為常態，以發放信用貸款為例外。例如，《經濟適用住房開發貸款》第10條、《中國工商銀行商品房開發貸款管理暫行辦法》第6條第6項、《中國銀行房地產開發貸款管理辦法（試行）》第7條第10項、《中國農業銀行商品房開發項目貸款管理辦法》第7條第6項都明確規定借款人申請房地產開發貸款須提供有效擔保；僅《中國建設銀行高等院校學生公寓建設貸款暫行辦法》第12條規定：“學生公寓建設貸款方式分為擔保貸款和信用貸款”，但信用貸款的對象限于符合條件的高等院校。

（3）按房地產開發貸款的性質不同可分為商品房開發貸款、住房項目儲備貸款、經濟適用房開發貸款、高校學生公寓建設貸款和土地儲備貸款五類。

商品房開發貸款指貸款人向借款人發放的用于建設商品房及其配套措施的貸款。

住房項目儲備貸款指貸款人對符合商品房開發貸款條件的大型、特大型房地產開發企業，因支付本公司開發的住房建設項目地價款等前期費用不足而發放的貸款。

經濟適用住房開發貸款指貸款人向借款人發放的專項用于經濟適用住房項目開發建設的貸款。其中“經濟適用住房”指政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房；“城市低收入住房困難家庭”指城市和縣人民政府所在地鎮的范圍內，家庭收入、住房狀況等符合市、縣人民政府規定條件的家庭。

高等院校學生公寓建設貸款指商業銀行向經國家有關部門批準設立的高等院校及承擔高等院校學生公寓建設任務的企業發放的，專門用于高等院校學生公寓開發建設的貸款。

土地儲備貸款指向借款人發放的用于土地收購及土地前期開發、整理的貸款。

四、房地產開發貸款的特征

作為商業銀行的一項重要業務，房地產開發貸款相較于其他類型的貸款，具有以下特征：

（1）特定性。首先，指房地產開發貸款的主體具有特定性，房地產開發貸款由各商業銀行發放，且發放對象限于房地產開發企業，僅特殊情形下可以是高等院校和政府土地儲備機構。其次，房地產開發貸款須專款專用，且只能用于本地區的房地產項目，嚴禁跨地區使用；最后，根據中國人民銀行2003年6與5日發布的《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（銀發【2003】第121號文），商業銀行對房地產開發企業申請的貸款，只能通過房地產開發貸款科目發放，嚴禁以房地產開發流動資金貸款及其他形式貸款科目發放。

（2）包含的種類較為復雜，各種類之間性質差異和規范適用也有很大差異。從目前的立法和實踐看，房地產開發貸款至少包含了上文所提到的五類貸款，即商品房開發貸款、住房項目儲備貸款、經濟適用房開發貸款、高校學生公寓建設貸款和土地儲備貸款。針對這五類貸款的發放，商業銀行分別制定了專門的規范文件，在政策層面上也是有差異的。

（3）數量大，期限長，信貸風險高。房地產開發企業的自有資金有限，而其他金融工具的運用尚不成熟，銀行信貸便成為開發資金最重要的來源。同時房地產開發本身投資量大、建設工期長、資金回收慢，這就決定了房地產開發貸款數量大、期限長及高風險性。

（4）受宏觀經濟和政策的影響較大。房地產開發貸款與整個宏觀經濟的發展密切相關，過多的銀行貸款投入房地產業，容易導致房地產業發展過熱，產生房地產泡沫，造成金融風暴和經濟衰退。這時政府就會介入，土地和信貸是政府調控的重點。政府通過土地政策和信貸政策對宏觀經濟及房地產業進行調控。我國目前的土地政策相對穩定，近幾年政府不斷出臺新的宏觀調控措施及信貸政策抑制房地產泡沫，調整房地產產業的發展。政府除了進一步提高房地產開發貸款的門檻，另一個重要舉措就是央行加息。貸款利率調高會使得房地產開發成本提高，加上申請貸款的門檻提高，對于抑制房地產業投資過熱作用明顯；存款利率較低時，往往能刺激民眾，使得民眾更愿意購房而不是去存款，這樣間接刺激了房地產開發的投資；反之，則會降低人們房產消費的熱情，間接抑制房地產的開發投資。

五、房地產開發與銀行貸款

（一）我國房地產企業的資金來源情況概述

根據有關統計數據，我國1997—2003年房地產企業的資金來源情況如下表：

從上表中，我們看到從1997年到2003年我國銀行直接發放給開發企業的房地產開發貸款在房地產企業資金的比例，分別是：1997年的23.87%,1998年的23.86%,1999年的23.18%,2000年的22.75%,2001年的21.99%,2002年的22.77%,2003年的23.81%。上表中的“其他資金來源”，很大一部分是定金及預收款，比如2003年的房地產開發資金中銀行貸款23.81%，自有資金占28.63%，其他資金來源占38.14%，這38.14%中主要是定金和預收款，還有很大一部分是銀行對購房者發放的個人按揭貸款。近年來，房地產開發企業對銀行信貸資金的依賴仍保持較高的水平。根據國家統計局統計，2009年房地產開發企業資金來源共57128億元，其中，第一大資金來源為“其他資金”，包括定金及預收款15914億元，占27.86%，個人按揭貸款8403億元，占14.7%；第二大資金來源為“房地產開發企業自籌資金”，共17906億元，占31.34%；第三大資金來源是“國內貸款”，共11293億元，占19.77%；第四大資金來源是“利用外資”，共470億元，占0.82%。2010年房地產開發企業資金來源共72495億元，第一大資金來源為“其他資金”，包括定金及預收款19020億元，占26.24%，個人按揭貸款9211億元，占12.71%；第二大資金來源為“房地產開發企業自籌資金”，共26705億元，占36.84%；第三大資金來源是“國內貸款”，共12540億元，占17.29%；第四大資金來源是“利用外資”，共796億元，占1.1%。中國人民銀行房地產金融分析小組發布的《2004年中國房地產金融報告》根據國家統計局的統計數據曾指出：“實際上，房地產開發資金來源中，自籌資金主要由商品房銷售收入轉變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計算，企業自籌資金中有大約70%來自銀行貸款；‘定金和預收款’也有30%的資金來自銀行貸款，以此計算房地產開發中使用銀行貸款的比重在55%以上。”

（二）房地產企業資金對銀行貸款的依賴

2004年3月15日，中國人民銀行課題組發布了《中國房地產業發展和金融的支持》研究報告，報告中指出我國房地產金融存在的四大問題，其中第一個大問題就是“房地產開發資金過多地依賴銀行貸款，使房地產投資的市場風險和融資信用風險集中于商業銀行”。根據上面的分析，房地產企業資金中直接來源于銀行的開發貸款一般在23%上下，自籌資金中也有大約70%來自于銀行貸款，定金和預收款也有30%的資金來自銀行貸款，而這三者是目前我國房地產企業資金來源的主體，因而房地產企業的資金明顯依賴于甚或可以說是完全依賴于銀行貸款。究其原因，我們前面分析過，由于房地產業是資本密集型產業，資金投入龐大，僅靠自身的資金不可能完全解決投資中所需要的資金，在我國房地產企業自有資金尤其有限，故在發展之初對信貸的依賴較大不足為奇。同時，由于金融創新的滯后，新金融工具的使用在我國房地產業內還不是很普遍，有待于鼓勵和推廣；而銀行信貸一方面融資成本較低，融資渠道方便，融資手段成熟，便成為房地產企業融資的自然“偏好”。這些原因客觀上造成了我國目前房地產企業融資方式的單一，房地產企業本身資本實力脆弱，過度依賴銀行貸款，高負債率經營，一方面受金融影響過大，另一方面，一旦出現問題，房地產業的風險就會殃及銀行，并進一步向社會轉嫁。

（三）何去何從

可以說，房地產業的高速發展是因為先有銀行信貸擴大后才形成的，但實踐告訴我們銀行貸款不能無限制地過量地進入房地產業，房地產企業資金也不應該過分地甚至完全地依賴于銀行貸款。因而政府通過一系列土地和信貸政策進行調節，其中尤其值得關注的是政府的信貸緊縮政策，包括央行加息、抬高房地產開發貸款門檻及禁止用流動資金貸款為房地產開發項目墊資、禁止房地產開發流動資金貸款等等。

在這些大的背景下，房地產開發貸款的發放增幅有所控制，但2005年一季度房地產貸款余額仍達到了27650.6億元，余額同比增長25.7%，增幅比上年末提高2.9個百分點。政府的這些信貸政策，支持者認為能夠有效調節房地產金融現狀，反對者卻認為其基本上還是屬于“隔靴搔癢”，最終還得依靠其他政策，比如土地政策等。從另一個角度看，在這種政府信貸緊縮政策下，政策提高了銀行貸款門檻，傾向于發放貸款給信用高的、實力強的大企業，會使得“強者更強，弱者更弱”，很多中小房地產企業面臨生存危機。但不管對于大企業還是中小企業，金融創新是必由之路，融資多元化勢在必行。央行在研究報告中建議：“大力發展多元化的房地產金融市場，形成具有多種金融資產和金融工具的房地產二級金融市場，以分散銀行信貸風險。在成熟的房地產金融市場上，房地產開發和經營不僅有債權融資和股權融資兩種基本形式，存在著發達的證券二級市場。正是通過各種投資者在房地產金融市場上對證券化金融資產的自主購買，二級市場把本來集中于房地產信貸機構的市場風險和信用風險有效地分散于整個金融市場的各種投資者。”

此外，按照中國加入WTO的承諾，從2005年12月11日起，中國一些城市對外國金融機構開放人民幣業務，外資銀行的分支機構將可以面向所有中國客戶經營人民幣業務，這意味著開發商可向外資銀行申請貸款。“那么，外資銀行會不會向中國的開發商慷慨解囊呢？北京市銀監局負責人曾指出，外資銀行人民幣業務如期開放后，78億美元資產能否小部分流向房地產開發，前景并不樂觀。在一次融資論壇上，東亞銀行的一位負責人表示，即使中國對外資銀行放開了人民幣業務，東亞銀行也不會輕易開辦房地產開發貸款業務，除非開發商具有很強的股東背景或擔保條件。因為在他們看來，中國的房地產開發很不規范，存在風險較大。另外，對房地產開發商而言，外資銀行對其貸款的審批和評估遠比中資銀行嚴格。外資銀行除了對公司股東背景更看重外，對律師和評估報告的要求非常嚴格，文件繁瑣，造成貸款門檻更高。”

六、房地產開發貸款風險的一般控制

一方面房地產企業不能過分依賴于銀行貸款，另一方面根據現實情況在未來相當長的一段時間內，銀行信貸仍會是我國房地產企業融資的主要渠道。因而風險控制仍然是銀行發放房地產開發貸款的關鍵，我們從以下四個角度討論商業銀行對房地產開發貸款風險的一般控制：

（一）對房地產開發貸款主體資格的法律審查

商業銀行在對房地產開發貸款申請進行審批時，首先要審查房地產開發企業的主體資格，這主要包括對房地產開發企業的營業執照和資質的審查。商業銀行只能向持有有效營業執照的房地產開發企業發放貸款。營業執照系其法人資格的證明，是其從事民事活動的前提。

房地產開發資質制度是我國規范管理房地產開發企業的一項制度，國務院《城市房地產開發經營管理條例》（1998年）確定了對房地產開發企業實行核定資質等級的制度，該法第9條規定：“房地產開發主管部門應當根據房地產開發企業的資產、專業技術人員和開發經營業績等，對備案的房地產開發企業核定資質等級。房地產開發企業應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地產開發項目。”建設部（2008年7月10日之后改稱為“住房和城鄉建設部”，下同）2000年發布實施了《房地產開發企業資質管理規定》，房地產開發企業應當按照該規定申請核定企業資質等級。未取得房地產開發企業資質等級證書的企業，不得從事房地產開發經營業務。房地產開發企業的資質實行年檢制度。對于不符合原定資質條件或者有不良經營行為的企業，由原資質審批部門予以降級或者注銷資質證書。一級資質房地產開發企業的資質年檢由國務院建設行政主管部門或者其委托的機構負責。二級資質及二級資質以下房地產開發企業的資質年檢由省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門制定辦法。房地產開發企業無正當理由不參加資質年檢的，視為年檢不合格，由原資質審批部門注銷資質證書。房地產開發主管部門應當將房地產開發企業資質年檢結果向社會公布。

一級資質的房地產開發企業承擔房地產項目的建設規模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產開發項目。二級資質及二級資質以下的房地產開發企業可以承擔建筑面積25萬平方米以下的開發建設項目，承擔業務的具體范圍由省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門確定。各資質等級企業應當在規定的業務范圍內從事房地產開發經營業務，不得越級承擔任務。

企業未取得資質證書從事房地產開發經營的，由縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由房地產開發主管部門提請工商行政管理部門吊銷營業執照。企業超越資質等級從事房地產開發經營的，由縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由原資質審批部門吊銷資質證書，并提請工商行政管理部門吊銷營業執照。

一般而言，企業法人自領取營業執照之日起即成為獨立的民事主體，可以進行民事活動。但作為房地產開發企業，其從事房地產開發經營活動還應取得相應的資質，這是行政法規和部門規章的要求。為此商業銀行不僅要審查房地產開發企業的營業執照，還要審查房地產開發企業是否已取得相應的資質證書。

如果商業銀行向沒有取得營業執照或營業執照中并不包含房地產開發經營內容的申請人發放房地產開發貸款，則顯然違反了中國人民銀行的規定（在銀監會成立之后，這一監管權轉由銀監會行使）。換句話說，商業銀行只能向具有相應房地產開發資質的房地產開發企業發放房地產開發貸款，也即借款人須適格。同時，如果商業銀行違規向未取得相應資質證書的房地產開發企業發放房地產開發貸款，是否意味著借款合同無效？根據《合同法》第52條第（五）項的規定，違反法律、行政法規強制性規定的合同無效。從學理上看，強制性規定分為效力性強制性規定和管理性強制性規定，前者以否定其法律效力為目的，后者以禁止其行為為目的。根據最高人民法院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第14條，《合同法》第52條第（五）項規定的“強制性規定”，是指效力性強制性規定。我們認為國務院《城市房地產開發經營管理條例》第9條和建設部《房地產開發企業資質管理規定》的相關規定，并非是合同法所稱的導致合同無效的“效力性強制性規定”，而是一種“管理性強制性規定”，借款合同違反這些規定，并不必然導致合同無效。不過，如果房地產開發企業未取得相應的資質，其就沒有取得相應的房地產開發經營權，因而不能合法地進行相應的房地產開發，自然會影響貸款的回收。此外，如果商業銀行違規發放房地產開發貸款，還可能受到銀監會的行政處罰。

房地產開發企業除了應依法經工商行政管理部門或主管機關核準登記，具備相應的房地產開發資質等級，符合國家對擬投資項目的投資主體資格和經營資質要求之外，根據《固定資產貸款管理暫行辦法》第9條的規定，其信用狀況應良好，無重大不良記錄，而如果房地產開發企業為新設項目法人的，其控股股東應有良好的信用狀況，無重大不良記錄。近年來，為遏制上漲過快的房價，促進房地產市場的健康發展，國家加強了對房地產市場的宏觀調控，相關主體申請房地產開發貸款的資格受到了進一步的限制。根據國務院2010年4月17日發布的《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發【2010】10號）第五（八）項的規定，“房地產開發企業在參與土地競拍和開發建設過程中，其股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利”；“嚴禁非房地產主業的國有及國有控股企業參與商業性土地開發和房地產經營業務”；“對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發企業，商業銀行不得發放新開發項目貸款，證監部門暫停批準其上市、再融資和重大資產重組。”

（二）對房地產開發貸款項目的法律審查

建設部、國家計委、財政部、國土資源部、中國人民銀行和國家稅務總局聯合發布的《關于加強房地產市場宏觀調控促進房地產市場健康發展的若干意見》（建住房[2002]217號）第7條規定：“要嚴格審核房地產開發項目貸款條件，切實加強對房地產開發貸款使用的監管。對未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證（開工報告）的項目，商業銀行不得發放任何形式貸款。”中國人民銀行《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》第1條要求各商業銀行要嚴格執行上述建住房【2002】217號文第7條的規定。因此，立項批準文件和“四證”齊全是房地產開發項目合法的前提，同時也是項目完成后辦理房產銷售相關證書和辦理過戶登記的依據。而房地產項目的銷售決定資金的回收，進而影響貸款的歸還，為此商業銀行發放房地產開發貸款只能針對已取得立項批準文件和“四證”的項目。近年來的房地產宏觀調控和金融監管政策，例如中國人民銀行、銀監會《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》（銀發【2007】359號）等文件也重點強調了這一要求，其基本出發點都是為了確保房地產項目的順利進行，防范商業銀行的金融風險。

為遏制房地產開發企業利用銀行貸款囤積土地和房源，我國從1996年開始試行固定資產投資（包括房地產開發）項目資本金制度。按照《國務院關于固定資產投資項目試行資本金制度的通知》（國發【1996】35號）要求，投資項目資本金指在投資項目總投資中，由投資者認繳的出資額，對投資項目來說是非債務性資金，項目法人不承擔這部分資金的任何利息和債務；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權益，也可轉讓其出資，但不得以任何方式抽回。投資項目必須首先落實資本金才能進行建設，而且項目資本金只能用于項目建設，不得挪作他用，更不得抽回。銀行承諾貸款后，要根據投資項目建設進度和資本金到位情況分年發放貸款。可見，項目資本金制度既是宏觀調控手段，也是風險約束機制，可以保障銀行穩健經營，防范金融風險。為此，銀行要嚴格執行房地產項目資本金要求，嚴禁對不符合信貸政策規定的房地產開發企業或開發項目發放房地產開發貸款。目前，根據《國務院關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》（國發【2009】27號），保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發項目的最低資本金比例為30%；銀監會頒布的《商業銀行貸款風險管理指引》（銀監發【2004】57號）規定商業銀行對申請貸款的房地產開發企業，應要求其開發項目資本金比例不低于35%（第16條）。商業銀行等貸款人應根據《固定資產貸款管理暫行辦法》第9條和第28條的規定，在受理固定資產貸款申請時審核其是否符合國家有關投資項目資本金制度的規定，在固定貸款發放和支付過程中，應確認與擬發放貸款同比例的項目資本金足額到位，并與貸款配套使用。

商業銀行不僅要審查立項批準文件、“四證”及項目資本金的到位，還要注意防范房地產開發項目運作不規范引起的風險以及房地產開發項目轉讓引起的風險。一方面，要審慎審查項目公司和設立項目公司的母公司之間的關系，并保持一種長期的監督，防止原設立公司違規控制項目公司，轉移項目公司的資金或利潤，或違規擔保等，防止其利用“公司的面紗”進行不法行為影響項目進展和貸款安全。另一方面，也要防止惡意的開發項目轉讓，實踐中經常有開發商在獲得大部分商品房預售款之后就已經收回投資和獲得大部分預期利潤的，但為逃避還款義務而將預售款轉移，然后將項目也低價轉移給他人，這樣便會直接危及貸款安全。因此商業銀行應對其進行有效的監督，而不能僅僅停留在靜態的審查上。

（三）資信評估和貸后管理

商業銀行接到申請人的貸款申請后，不僅要對申請人提供的申請材料進行審查，還要及時通過中國人民銀行企業信用信息基礎數據庫對申請人和保證人的資信狀況進行查詢，做好擔保品的評估工作，這是房地產開發貸款的一個重要環節，更是防范貸款風險的關鍵。同一般流動資金貸款一樣，銀行應對借款人的資信狀況做出必要的和相對充分的調查，以決定貸與不貸或貸多貸少及貸款期限等。其主要內容有：對申請人提供的資料的合法性和真實性進行審查，對申請人的還款能力、還款意愿進行審查，對項目的可行性和概預算進行評估，考查貸款的風險度，并對抵押物、質押物及保證人進行審查評估，進而提出貸款意見，報負責人審批。實踐中，與之匹配的制度便是通常所說的商業銀行的授信制度，所謂“授信”就是“給予信用”，各商業銀行為客戶辦理的以銀行承擔資產風險的各項信貸業務都是對客戶的授信，商業銀行控制和防范風險主要是采取所謂的“額度授信”制度，即各商業銀行根據各自的信貸政策對客戶確定授信控制總量，以控制風險和提高效率。而這個授信額度的確定一般是各商業銀行根據自己客戶的實際情況來確定的，主要的確定依據也就是前文所講的資信評估。

除了資信評估，商業銀行在批準貸款之后，要嚴格按照房地產項目工程進度發放貸款，加強房地產開發貸款使用的全過程監控。銀行應定期對借款人和項目發起人的履約情況及信用狀況、項目的建設和運營情況、宏觀經濟變化和市場波動情況、貸款擔保的變動情況等內容進行檢查與分析，建立貸款質量監控制度和貸款風險預警體系。銀行還應健全開發貸款的封閉性管理措施，嚴密監控房屋銷（預）售資金流向，條件成熟時可實行銷（預）售資金專戶管理，確保專款專用。在此基礎上，一旦發現房地產開發企業有違約或者危害銀行貸款債權的行為，銀行要及時采取必要的措施，比如催收、協議變更、變賣抵押物、提前收回貸款等方式降低風險，最大限度地減少損失。

（四）擔保及其他

可以說，要求借款人提供擔保是防范信貸風險最直接也是最有效的方式。當房地產開發貸款到期不能歸還時，銀行可以請求法院就抵押物、質押物變賣或拍賣的價款優先受償，或者要求保證人承擔連帶責任。此外，銀行還應該注意宏觀經濟政策對房地產開發貸款風險的影響，比如中國人民銀行可能會通過加息的方式控制房地產業的過快增長，這會使得商業銀行面臨較大的生存壓力，也會使得開發貸款審核變得更加嚴格，以控制貸款風險。

七、幾類特殊房地產開發貸款風險的法律控制

（一）住房項目儲備貸款

住房項目儲備貸款是商業銀行發放給房地產開發企業用于支付前期費用不足的貸款。這是在我國房地產市場發展初期，國家為支持房地產產業發展而允許銀行推出的一類貸款。為避免企業借用銀行資金炒作房地產，抬高地價并把風險轉移給銀行業，這類貸款本身對借款人的資格要求很嚴格，且該類貸款僅限于住房類開發項目，屬于商業銀行嚴格控制的貸款種類。例如，工商銀行曾開展過這類貸款業務，其要求的貸款對象和條件為：經工商行政管理機關核準登記并按規定辦理年檢手續，在工商銀行開立基本賬戶或一般賬戶的房地產開發企業；注冊資金1億元或所有者權益2億元以上（含）；借款人為綜合性房地產開發企業的，或具有建設部門核準的二級（含）以上開發資質；經營狀況穩定，財務狀況良好，開發業績優良，無不良信用記錄，企業信用等級在AA級（含）以上；建設項目已經得到有權部門批準，符合項目用地規劃要求，具備開發可行性；申請貸款用于購置土地的，借款人應先期或同步投入不低于土地購置成本50%的自有資金，且所購置土地在權屬等方面無爭議或糾紛；有貸款人認可的有效擔保；貸款人規定的其他條件。貸款額度、期限、利率及方式為：住房項目儲備貸款總額不超過土地購置成本的50%；貸款期限最長不超過12個月；貸款利率執行中國人民銀行規定的期限利率；住房項目儲備貸款采取擔保貸款方式。貸款程序為：借款人向工商銀行提交借款申請書、同意借款的董事會決議、經年檢的營業執照副本、稅務登記證、貸款證、開發資質證書、財務報表、項目批文等相關的貸款資料；工商銀行受理借款申請后，進行調查、審查、審批；同意后發放貸款。

一方面，由于此類貸款主要用于項目的前期開發，尤其用于項目用地的購置，如果銀行發放了該類貸款之后，該項目落空，將直接影響其還本付息：因為該類貸款和其他貸款一樣，同樣取決于開發項目的銷售資金回籠，而項目一旦不能進行下去，自然會影響貸款安全。另一方面，開發商為了獲得充分的資金，往往就同一項目既申請住房項目儲備貸款，又申請住房開發貸款：此種情形下，銀行對同一借款人的貸款數額過大，不符合風險分散原則，一旦借款人出現信用危機，償債能力惡化，將直接危及銀行的貸款安全。因此，對于住房項目儲備貸款，一方面，銀行應該嚴格限定借款人的資格，并加強貸后管理，密切關注開發項目進程；另一方面，可在條件成熟時，通過約定或其他方式將住房項目儲備貸款轉換為住房開發貸款。

近年來，我國房地產市場獲得了蓬勃發展，在一些地方出現了房價上漲過快和房地產開發過熱的現象，國家為此強化了對房地產市場的宏觀調控，住房項目儲備貸款業務已喪失了當初的開展條件。中國人民銀行《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（銀發【2003】121號）、中國人民銀行、銀監會《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》（銀發【2007】359號）等都明文規定“商業銀行不得向房地產開發企業發放專門用于繳納土地出讓金的貸款”，而國土資源部、住房和城鄉建設部《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》（國土資發【2010】151號）也規定要嚴格土地競買人資格審查，國土資源主管部門對競買人參加招拍掛出讓土地時，應要求其除提供有效身份證明文件、繳納競買（投標）保證金外，還應提交競買（投標）保證金不屬于銀行貸款、股東借款、轉貸和募集資金的承諾書及商業金融機構的資信證明，這是值得注意的。

因此，對于住房項目儲備貸款，一方面，銀行應該嚴格限定借款人的資格，并加強貸后管理，密切關注開發項目進程；另一方面，可在條件成熟時，通過約定或其他方式將住房項目儲備貸款轉換為住房開發貸款。

（二）經濟適用住房開發貸款

經濟適用住房開發貸款的貸款人為我國境內依法設立的商業銀行和其他銀行業金融機構。各政策性銀行未經批準，不得從事這項業務。經濟適用住房開發貸款的借款人為具有法人資格，并取得房地產開發資質的房地產開發企業。

根據《經濟適用住房開發貸款管理辦法》（銀發【2008】13號）第4條的規定，借款人申請經濟適用住房開發貸款，應具備如下條件：（1）借款人已取得貸款證（卡）并在貸款銀行開立基本存款賬戶或一般存款賬戶；（2）借款人產權清晰，法人治理結構健全，經營管理規范，財務狀況良好，核心管理人員素質較高；（3）借款人實收資本不低于人民幣1000萬元，信用良好，具有按期償還貸款本息的能力；（4）建設項目已列入當地經濟適用住房年度建設投資計劃和土地供應計劃，能夠進行實質性開發建設；（5）借款人已取得建設項目所需的《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程開工許可證》；（6）建設項目資本金（所有者權益）不低于項目總投資的30%，并在貸款使用前已投入項目建設；（7）建設項目規劃設計符合國家相關規定；（8）貸款人規定的其他條件。

經濟適用住房開發貸款的方式為擔保貸款，借款人申請經濟適用住房開發貸款必須提供貸款人認可的有效擔保。經濟適用住房開發貸款的貸款期限由借貸雙方根據經濟適用住房建設周期協商確定，一般為3年，最長不超過5年。貸款利率按照中國人民銀行利率政策執行，可適當下浮，但下浮比例不得超過10%。借款人應按合同約定，將貸款專項用于經濟適用住房項目建設，不得挪作他用。經濟適用住房貸款應以項目銷售收入及借款人其他經營收入作為還款來源，借款人要按合同約定按時、足額地歸還貸款本息。為保護銀行債權，維護經濟適用住房建設的正常進行，經濟適用住房開發貸款實行封閉管理。借貸雙方應簽訂資金監管協議，設立資金監管賬戶。貸款人通過資金監管賬戶對資金的流出和流入、貸款使用等情況進行有效監控管理和檢查，借款人要定期向貸款人提供項目建設進度、貸款使用、項目銷售等方面的信息以及財務會計報表等有關資料。一旦借款人出現不按約定用途使用貸款、未及時償還本息、套取貸款相互借貸牟取非法收入、提供虛假財務報表資料，以及拒絕接受貸款人監督檢查等違規違約行為，貸款人有權根據法律和合同約定，采取責令改正、停止支付借款人尚未使用的貸款、提前收回部分或者全部貸款等措施。

任何單位和個人不得強令銀行發放經濟適用住房貸款，貸款人的工作人員對單位或者個人強令其發放貸款應予拒絕。借款人采取欺詐手段騙取貸款、構成犯罪的，應當依照《中華人民共和國商業銀行法》等法律規定處以罰款并追究刑事責任。貸款人應依法發放經濟適用住房開發貸款，不得以流動資金貸款形式發放這類貸款。在發放經濟適用住房貸款時，貸款人應對借款人和建設項目進行調查、評估，加強貸款審查；在發放貸款后，應把經濟適用住房開發貸款列入房地產貸款科目核算。這一過程同樣也要遵守《固定資產貸款管理暫行辦法》等法律法規關于放貸審查、貸款發放與支付、貸后管理等方面的規定。貸款人一旦違反，則由銀監會依法采取責令改正等監管措施，并視情形進行行政處罰。

經濟適用住房不同于一般的商品房，前者之用地一般為劃撥用地，開發商取得土地的成本較低，其銷售價格低于市場價，且銷售對象主要是城市中低收入的無房戶和困難戶。總體而言，經濟適用房基本無銷售風險，由于這些特點和實踐中的一些原因，經濟適用住房開發貸款屬于房地產開發貸款中的相對優良貸款。目前我國的經濟適用住房的開發形式較為復雜：有經濟適用房的專門開發商，有政府招標方式，有城市居住區發展中心和房地產開發企業共同開發方式，有政府授權房地產開發企業開發建設方式等。其中第四種形式可以要求政府部門提供書面承諾。

（三）高校學生公寓建設貸款

根據中國建設銀行《高等院校學生公寓建設貸款暫行辦法》（建總發[2000]99號）的規定，高校學生公寓建設貸款的對象是經國家有關部門批準設立的高等院校，及承擔高等院校學生公寓建設任務的企業。申請學生公寓建設貸款的高等院校需符合下列條件：（1）經主管機關核準登記，具有事業法人資格，取得事業法人登記證及事業法人代碼證書；（2）實行獨立核算，有健全的管理機構；（3）按規定辦理年檢手續，并持有中國人民銀行核發并經過年審的《貸款卡》或《貸款證》；（4）在建設銀行開立基本結算賬戶或一般存款賬戶，并開立公寓租金收入專戶；（5）具有良好的業績和信譽，無不良信用記錄；（6）生源充足，具有償還貸款本息的能力；（7）貸款行規定的其他條件。申請學生公寓建設貸款的承建高等院校學生公寓的企業需符合以下條件：（1）經工商行政管理機關核準登記，具有企業法人資格，取得企業法人營業執照及企業法人代碼證書；（2）經工商行政管理機關辦理年檢手續，并持有中國人民銀行核發并經過年審的《貸款卡》或《貸款證》；（3）有健全的管理機構和財務管理制度；（4）在建設銀行開立基本結算賬戶或一般存款賬戶；（5）具有良好的經營業績和信譽，具有償還貸款本息的能力；（6）具有承擔學生公寓開發建設的資格；（7）與業主正式簽訂了公寓建設工程合同及公寓收益分配協議；（8）貸款行規定的其他條件。申請貸款的學生公寓建設項目應具備以下條件：（1）建設項目已經有權部門批準，建設手續完備、合法，并通過了可行性研究論證；（2）銀行貸款前，借款人投入貸款項目的自有資金不少于總投資的30%;（3）制定了公寓出租方案，公寓出租方案及收益分配協議已征得其有關管理部門同意；（4）貸款行規定應具備的其他條件。

學生公寓建設貸款方式分為擔保貸款和信用貸款。采用擔保方式發放的學生公寓建設貸款，需由符合《擔保法》規定的保證人提供連帶責任保證或以貸款行認可的財產進行抵押、質押及采取貸款行認可的其他擔保方式。采用信用貸款方式發放的學生公寓建設貸款，貸款對象僅限于高等院校。對高等院校發放信用貸款，除需具備《中國建設銀行高等院校學生公寓建設貸款暫行辦法》第6條的有關規定外，還必須符合以下條件：（1）國家級重點高等院校及具有明顯辦學特色和較強競爭力的高等院校；（2）經調查評估，信用優良、償還貸款能力強；（3）學生收費賬戶在本行開立；（4）與本行簽訂了合作協議，明確本行為貸款主辦行，由本行提供貸款、結算、信用卡、財務顧問等全方位服務；（5）貸款行規定應具備的其他條件。

學生公寓建設貸款必須專項用于高等院校收費學生公寓的開發建設，貸款額度最高不得超過項目建設總投資的70%，貸款期限最長為10年。貸款利率按照中國人民銀行規定的相應期限檔次貸款利率執行。借款人償還學生公寓建設貸款的資金來源為包括租金收入在內的，國家政策允許用于償還貸款的各種收入。借款人為高等院校的，除以學生公寓租金收入歸還貸款外，應同時書面承諾以國家撥付的基建款、其他預算外資金收入等作為償還貸款的資金來源，并報其主管部門備案；借款人為承建高等院校學生公寓的企業的，應書面承諾以所建學生公寓租金收入和企業其他經營收入作為還款資金來源。學生公寓建設貸款按季結息。學生公寓建設貸款本金分次償還；期限在1年以內（含1年）的，可在貸款到期后一次償還貸款本金。

借款人到期未歸還貸款或挪用貸款，貸款行可按中國人民銀行的有關規定計收罰息。對未按規定在結息日清付的貸款利息，計收復利。借款人在借款期限內，發生下列情況之一的，貸款行有權停止發放貸款，并提前收回已發放的貸款和相應的利息，同時收取一定比例的違約金，或采取其他保全貸款資產的措施：（1）提供虛假的計劃、統計、財務會計報表等資料；（2）未按規定用途使用貸款，經貸款行要求糾正仍不改正的；（3）擔保人違反擔保合同或喪失擔保能力，借款人又無法落實符合貸款行要求的新擔保；（4）卷入或即將卷入重大的訴訟或仲裁程序及其他法律糾紛，可能侵害貸款行權益的；（5）發生的其他足以影響借款人償債能力的事件或表明借款人缺乏償債誠意的行為。

此外，高校學生公寓建設貸款涉及政府相關部門出具的承諾函的效力問題。在此類貸款中，政府主管部門為使借款人取得貸款，往往會向貸款銀行出具書面承諾，在這些承諾函中，教育部門或財政部門往往列舉了本部門年度基金款撥款計劃中有無為借款人撥款建學生宿舍的計劃及承諾借款人可用此撥款歸還貸款的承諾。這類承諾函在法律性質上屬于“安慰函”性質。其僅表明對借款人還款進行督促或提供道義上的支持。

高校的財產屬于公益性財產，如果到期不能償還貸款，銀行不能請求法院強制執行，因而存在一定的風險。政府出具的承諾函從性質上不同于擔保，但并非沒有任何意義：一方面，高校的財政一般依賴于政府，政府的承諾函一定意義上增加了還款的確定性；另一方面雖然政府的承諾函沒有法律上的拘束力，但代表了政府信用，反映了民眾對政府的信賴，政府不應不信守承諾。當然，銀行仍應通過其他途徑加強對此類貸款的風險控制。

（四）土地儲備貸款

土地儲備貸款的借款人是政府土地儲備機構，實踐中一般稱為土地儲備中心。土地儲備機構是市、縣人民政府批準成立，具有獨立的法人資格，隸屬于地方國土資源管理部門，統一承擔本行政轄區內土地儲備工作的事業單位。土地儲備機構受地方政府委托，依法取得儲備土地，進行前期開發、保護、管理、臨時利用和擇機出售等活動，以實現政府調控和規范土地市場運行，促進土地資源合理利用的目標。根據《土地儲備管理辦法》（國土資發【2007】277號）第10條的規定，可以納入土地儲備的范圍包括：（1）依法收回的國有土地；（2）收購的土地；（3）行使優先權取得的土地；（4）已辦理農用地轉用、土地征收批準手續的土地；（5）其他依法取得的土地。

我國內地的土地儲備制度借鑒了香港經驗，即采用政府收購“生地”——未完成拆遷、水電氣熱等基礎設施的土地，而后經由一級開發環節達到“熟地”標準——即通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃氣、通熱力以及場地平整（通常稱為“七通一平”），再通過“招（標）拍（賣）掛（牌）”進入土地市場進行轉讓的土地開發模式。從1996年第一家土地儲備機構在上海誕生以來，全國已有2000多個市、縣相繼建立了這項制度。

由于早期發展不規范，我國土地儲備機構在設立之初往往角色定位不明，自有資金稀缺，銀行發放儲備貸款時未辦理有效的貸款擔保，或者只是由地方政府部門出具承諾函；與此同時，土地儲備貸款受宏觀政策調控明顯，如果土地儲備機構從收購到出售土地這一過程中土地價格發生波動，例如土地價格因投資過熱而下降，便會影響土地儲備機構土地開發補償費的回收，進而影響銀行債權的償還。在中國人民銀行發布的《2004年中國房地產金融報告》中，土地開發貸款被列為六大房地產信用風險之一。該報告指出：“土地開發貸款有較大信用風險。我國土地儲備貸款2004年底余額為828.4億元，綜合授信額度更大。銀行土地開發貸款面臨四方面風險：一是土地儲備中心資產負債率較高。雖然各地土地儲備機構均由政府全額撥款組建，但目前一部分地區存在政府投入的注冊資本金過少、注冊資金不到位等問題，造成其對銀行資金過分依賴，抵御風險的能力極低。二是銀行難以對土地儲備中心進行有效監管。各地土地儲備機構大都實行財政收支兩條線，土地出讓金上繳財政專戶，各銀行對其資金使用很難監管。在地方政府資金緊張的情況下，土地儲備機構極可能成為財政融資渠道，出讓土地的收入有可能被挪作他用，甚至受地方利益驅使而懸空逃廢銀行債務。三是銀行向土地整理儲備中心發放的貸款沒有有效的擔保措施。當前土地儲備機構向商業銀行貸款的擔保主要采用政府保證和土地使用權質押兩種方式，這兩種方式的合法性尚存在問題。從《擔保法》的規定來看，政府及以公益為目的的事業單位不能作為保證人。土地儲備中心只是代行政府部分職權的代理機構，并不是實質意義上的土地使用者，因而對其儲備的土地也就談不上擁有真正意義的使用權。可見，對于銀行來說，土地質押并未落到實處。四是土地儲備中心的運營風險。土地市場價格有很大的不確定性，譬如受政策影響土地價格可能大幅下滑，拍賣中土地流拍或中標人違約，都可導致土地出讓的收入低于土地收購價格，形成銀行信貸風險。”

土地儲備中心幫助各地政府加快了土地資源向土地資本的轉變，提高了土地收益，為城市建設提供了強大的資金支持，但同時，土地儲備貸款金額巨大，政策性強，政府干預較多，近年來隨著房地產價格大幅度上漲，一些地方政府依靠出讓土地使用權來維持地方財政收入，形成“土地財政”，更增加了土地儲備貸款的違規操作和這類貸款的政府信用風險及宏觀政策風險。為此，銀監會陸續頒布《關于加強土地儲備貸款和城市基礎設施建設貸款風險提示的通知》（銀監通[2004]75號）、《商業銀行房地產貸款風險管理指引》（銀監發〔2004〕57號）、《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》（銀發〔2007〕359號）等文件進行規范，而國土資源部、財政部和中國人民銀行2007年11月19日聯合發布《土地儲備管理辦法》也設立“資金管理”專章規范土地儲備貸款。相比之前，我國已初步建立一整套防范土地儲備貸款風險的法律框架。

根據這些監管要求，土地儲備貸款的借款人僅限于負責土地一級開發的機構，并且必須滿足銀行的貸款要求。對于資本金沒有到位或資本金嚴重不足、經營管理不規范的借款人，銀行不得發放土地儲備貸款。土地儲備機構向銀行申請的貸款應為擔保貸款，各類財政性資金不得用于土地儲備貸款擔保，土地儲備機構也不得以任何形式為第三方提供擔保；抵押貸款必須具有合法的土地使用證，政府儲備土地設定抵押權的，其價值按照市場評估價值扣除應當上繳政府的土地出讓收益確定，抵押程序參照劃撥土地使用權抵押程序執行。商業銀行發放土地儲備貸款時，應對土地的整體情況，包括該土地的性質、權屬關系、測繪情況、土地契約限制、在城市整體綜合規劃中的用途與預計開發計劃是否相符等進行調查分析。土地儲備機構申請貸款時，應持財政部門的貸款規模批準文件及同級人民政府批準的項目實施方案等書面材料向銀行申請擔保貸款，其貸款規模應當與年度土地儲備計劃、土地儲備資金項目預算相銜接，并報經同級財政部門批準，不得超計劃、超規模貸款。商業要嚴格按照商業原則在批準的規模內發放土地儲備貸款，對土地儲備機構的貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。

銀行決定發放土地儲備貸款之后，應設立土地儲備機構資金專戶，加強對土地經營收益的監控，對土地儲備貸款應實行專款專用、封閉管理，防范土地儲備機構及地方政府挪用。與此同時，商業銀行還要密切關注政府有關部門及相關機構對土地經濟環境、土地市場發育狀況、土地的未來用途及有關規劃、計劃等方面的政策和研究，實時掌握土地價值狀況，避免由于土地價值虛增或其他情況而導致的貸款風險。總之，商業銀行要敦促土地儲備機構按照貸款合同約定，合理使用貸款并及時足額償還貸款本息。

八、房地產開發貸款的擔保

房地產開發貸款相較于其他流動資金貸款更強調貸款擔保，如前文所述，根據中國人民銀行的規定和各商業銀行的內部文件，一般都要求發放房地產開發貸款必須提供貸款擔保，僅中國建設銀行《高等院校學生公寓建設貸款暫行辦法》第12條規定：“學生公寓建設貸款方式分為擔保貸款和信用貸款”，信用貸款的對象限于符合條件的高等院校。

擔保用來控制貸款風險，因此貸款的有效與否或擔保的實際效果大小直接關系到銀行貸款的回收有無保障。由于房地產開發貸款金額大、期限長，相較于一般流動資金貸款，房地產開發企業要找到適當的擔保人也較為困難，所以往往房地產開發企業會以開發項目的土地使用權作擔保或者以其他自有資產作擔保。實踐中，房地產開發企業多設立項目公司，一些大的房地產企業往往相互持股，或者直接或間接地控制著數家或數十家的子公司。在這種情況下，房地產開發貸款由這些有著關聯關系的關聯企業提供擔保，對借款人來說是相對容易獲得的擔保，但對于貸款銀行來說，則需要承擔額外的法律風險。

對于子公司為母公司擔保的情形，不辦理相關手續，容易導致擔保無效。根據2005年10月27日第十屆全國人大常委會第十八次會議修訂通過的《公司法》第149條的規定，董事、高管人員不得“違反公司章程的規定，未經股東會、股東大會或者董事會同意，將公司資金借貸給他人或者以公司財產為他人提供擔保”。子公司為母公司擔保的情形恰恰就是以公司資產為公司的股東提供擔保，不履行公司法規定的程序，該擔保是被禁止的。要使得該擔保有效，要求公司章程授權或股東（大）會、董事會授權。只有符合了該條件并辦理的相關手續，擔保才能確保擔保的有效性。

對于設立項目公司情形，應該要求母公司為其提供保證，同時出具承諾函，承諾不得抽逃子公司的資金和利潤以逃避還款。對于同屬一母公司的子公司之間提供擔保的，還應同時要求母公司承諾不得抽逃子公司的資金或利潤或提供連帶保證擔保，避免母公司抽逃其子公司的資金或利潤而降低借款人或擔保人的還款能力。

因此，對于關聯企業的貸款擔保，應當從整體上進行考慮，以防止可能存在的規避還款義務的風險。銀監會于2010年6月1日修改了2003年制定的《商業銀行集團客戶授信業務風險管理指引》，該指引中的“集團客戶”是指具有以下特征的商業銀行的企事業法人授信對象：（1）在股權上或者經營決策上直接或間接控制其他企事業法人或被其他企事業法人控制的；（2）共同被第三方企事業法人所控制的；（3）主要投資者個人、關鍵管理人員或與其近親屬（包括三代以內直系親屬關系和二代以內旁系親屬關系）共同直接控制或間接控制的；（4）存在其他關聯關系，可能不按公允價格原則轉移資產和利潤，商業銀行認為應當視同集團客戶進行授信管理的。前款所指企事業法人包括除商業銀行外的其他金融機構。商業銀行應當根據上述四個特征結合本行授信業務風險管理的實際需要確定單一集團客戶的范圍。該指引是就商業銀行多頭信貸、過度授信與不適當分配授信等現象頒布的，從法律的角度講就是進一步規范關聯企業或關聯方的貸款問題，其中第16條指出：“商業銀行在給集團客戶授信時，應當注意防范集團客戶內部關聯方之間互相擔保的風險。對于集團客戶內部直接控股或間接控股關聯方之間互相擔保的，商業銀行應當嚴格審核其資信情況，并嚴格控制”。