操作流程

一、投資者通過項目公司安排項目融資模式

項目融資的操作流程，是根據各個項目的不同特點和不同要求，設計具體的項目融資的整體結構并付諸實施，通過項目建設和運營的順利開展以項目收益償還貸款的全部過程。項目融資的整體結構并不是在上述的項目融資的基本結構獨立完成之后再加以簡單拼加，而是有一個復雜的多次談判的過程。并且，作為項目融資核心的融資結構模式需要根據各個項目的不同特點和不同要求而作具體設計，基本上是一個通過合同來安排的過程，所以從實踐中來看，沒有兩個完全相同融資模式的項目融資。而以不同的融資模式為中心展開的不同的整體結構會有很大的不同，其間的各方法律關系和操作流程也會有所不同，但這不妨礙我們對其中具有共性的部分作一歸納和描述。

1．項目融資準備階段

這一階段包括對項目的經濟效益預測、技術可行性研究和項目風險預測。經濟效益預測，即對項目建成投產后現金流量和收益預測，這是項目發起人決定是否采用項目融資技術的主要依據，也是項目貸款人和投資人的重要參考。技術可行性研究是指對項目的順利實施所必需的各類技術（包括勘探技術、經營管理技術等）進行研究和評估，主要目的是要充分認識項目所用的技術可能產生的風險。一般來說，項目所用技術多為成熟技術時，項目成功的可能性就比較大，反之則相反。項目風險預測就是對項目開發、建設和運營中可能遇到的風險進行定性和定量分析。

以上三項工作，是項目發起人在作出投資決策前必須要完成的工作。在這個階段，主要是項目專家、金融財務專家以及法律專家等參與評估和研究的過程，項目融資的實質階段并未實質上開始，各可能的參與人之間也未實質上發生與項目融資相關的法律關系。

2．選擇和確定項目融資的投資結構和融資模式

項目發起人通過上述準備，根據項目特點和財務要求，選擇合適的融資模式，并與相關參與人進行談判，最終以合同等法律文件確定各方的法律關系。

（1）項目投資者根據股東協議出資設立項目公司，完成法律關于公司設立所需的文件和相應手續；

（2）以項目公司的名義向政府申請房地產開發項目的報批，并完成所有相關手續，取得相應政府及有關部門的批文；

（3）項目公司簽署一切與項目開發建設有關的合同，包括與房地產拆遷公司簽署拆遷合同、與被拆遷戶簽署拆遷安置補償協議、與工程公司簽署工程建設開發合同等；同時，以項目公司名義安排融資，與銀行簽訂項目貸款合同。

與項目有關的擔保方式以及相應的擔保合同也在這一階段確定和簽署。

3．項目的開發和建設

項目開發建設的開始，項目融資就進入執行階段。在這一階段，除項目公司外，貸款銀行還將經常監督項目的進展，根據資金預算和建設日程表，安排貸款的提取。銀行監督權限的大小是由其與項目公司、項目投資人所訂立的一攬子項目貸款合同來確定的。2009年7月8日，銀監會發布《項目融資業務指引》，從審慎經營、防范風險的角度對銀行開展項目融資業務提出具體要求，例如要求貸款人應當與借款人約定專門的項目收入賬戶，要求所有項目收入進入約定賬戶，并按照事先約定的條件和方式對外支付；在貸款存續期間，貸款人應當持續監測項目的建設和經營情況，根據貸款擔保、市場環境、宏觀經濟變動等因素，定期對項目風險進行評價，并建立貸款質量監控制度和風險預警體系。出現可能影響貸款安全情形的，應當及時采取相應措施，等等。今后在銀行與項目公司簽訂的合同中將體現指引的這些要求，項目公司在運用銀行貸款的過程中，也會受到銀行更全面、規范和嚴格的監督。

4．項目的經營和還款

在項目的經營階段，項目公司將以銷售收入或項目產生的其他收益來清償貸款。為保證貸款的清償，銀行一般都指定開設項目收益賬戶，項目的收益全部進入該賬戶，銀行監督項目收益的進入，并可按照合同約定的比例收款。同時，按照通行的做法，銀行會派人參與一部分項目生產經營決策，在項目的重大決策問題上有一定的發言權，具體的權利范圍同樣也在其與項目公司、項目投資人所訂立的一攬子項目貸款合同中加以確定。

二、大型公共房地產的BOT融資模式

其一，政府選擇擬用以融資建設的項目，并尋找潛在項目投資者或項目主辦者。

BOT融資模式本質上是私人資本進入國家專營的項目，基礎是政府與項目投資者之間的特許權協議，因此政府的批準和授權是前提。首先必須要有政府基于一定的經濟、技術和政策等因素測算后選定用于融資建設的項目，可以以招標公告方式通告潛在的投資者，也可以直接找到潛在投資者協商。

如果采用招投標方式，則招標文件主要包括以下：

（1）招標通告；

（2）招標須知：介紹項目基本情況、特許條件、投標準備期、評標準則與辦法、投標方法、投標書應具備的內容、投標保證金、開標時間與地點以及履約準備金等；

（3）與項目有關技術參數說明、技術標準要求以及相應圖紙；

（4）合同格式和合同條款，內容主要包括：特許權的內容、特許權的轉讓和抵押、政府和項目主辦人的權利和義務、政府和項目公司的權利和義務、項目建設和經營、收費、特許權的違約和終止等；

（5）附件。

以上招標文件是投標者進行投標的依據，開標后政府不得進行實質性修改。

其二，投資者或項目主辦人準備投標文書。

投資者或項目主辦人通過對項目的經濟效益的預測、技術可行性研究和項目風險預測，制作一整套投標文書，用以投標或直接與政府部門談判。

投標文書主要包括：

（1）BOT項目標書，內容包括：項目投資人、項目總投資、項目公司、股本結構、資金結構、投資回收計劃、項目盈利水平、收費和特許期、建設進度和運營計劃、維修和養護計劃等；

（2）意向書，包括：項目公司和項目主辦人（股東）間的投資意向書、項目公司與銀行（團）間的融資意向書、項目公司與建筑承包商間的設計和建設意向書、項目公司與運營公司間的運營和維修意向書、項目公司與保險公司間的保險意向書等。

如果不是以招投標方式而是以直接協商的方式，則上述內容可作為協商的必備內容。

其三，確定項目主辦人和項目公司。

項目主辦人和項目公司一般經開標和評標確定，或者政府直接選定。

其四，相關合同談判和簽約，一般包括：

（1）政府或相關部門與項目公司之間簽訂特許權協議；

（2）項目公司與銀行（團）之間的貸款合同；

（3）項目主辦人與銀行（團）之間的完工擔保合同（或條款），是上述貸款合同的附屬性文件；

（4）建筑物長期使用協議，是項目公司與項目的長期使用者訂立的使用合同，實際上起著對項目公司的財務擔保作用，在資源性項目的融資方式中常被設計為無論提貨與否均須付款的方式；

（5）項目公司與運營公司簽訂的關于經營管理項目的合同，其目的是加強對項目的經營管理，使項目有更大的成功把握，核心條款為運營成本的控制及相應的獎懲制度；

（6）其他與項目建設、運營有關的合同，比如保險合同、建筑設計合同和施工合同等。

以上所有的合同和文件構成了大型公共房地產的BOT融資模式的總體合同框架，并由此確定了各參與人的法律地位，他們之間的權利義務由上述合同和協議予以安排。

其五，項目的開發、建設和經營。

其六，按照特許權協議的約定，項目經營期間屆滿后，項目所有權由政府收回。