基本原理

一、項(xiàng)目融資的概念

項(xiàng)目融資（Project Financing）作為一個(gè)金融術(shù)語(yǔ)到目前為止還沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確公認(rèn)的定義。在國(guó)外的經(jīng)濟(jì)學(xué)界，大致有兩種理解：一種是認(rèn)為項(xiàng)目融資僅指無(wú)追索或有限追索的融資，即狹義的項(xiàng)目融資，主要流行于北美地區(qū)；另一種是認(rèn)為一切為了建設(shè)一個(gè)新項(xiàng)目、收購(gòu)一個(gè)現(xiàn)有項(xiàng)目或者對(duì)已有項(xiàng)目進(jìn)行債務(wù)重組所進(jìn)行的融資活動(dòng)都可以被稱(chēng)為項(xiàng)目融資，即廣義的項(xiàng)目融資，歐洲即是如此。本章所討論的僅指上述狹義的項(xiàng)目融資。筆者認(rèn)為，項(xiàng)目融資是項(xiàng)目投資人為募集項(xiàng)目建設(shè)所需要的資金而進(jìn)行的金融活動(dòng)。其中，資金的借款人將項(xiàng)目本身的自有資金和項(xiàng)目收益作為還款資金的來(lái)源，并且將其項(xiàng)目資產(chǎn)作為還款的擔(dān)保條件。

二、項(xiàng)目融資的特征

與傳統(tǒng)的融資方式相比較，二者關(guān)鍵的差異是信用基礎(chǔ)的不同和還款義務(wù)實(shí)際承擔(dān)者的不同。項(xiàng)目融資主要有以下特征：

1．項(xiàng)目導(dǎo)向

這是指項(xiàng)目融資主要依賴項(xiàng)目本身的現(xiàn)金流量和資產(chǎn)，而不是依賴項(xiàng)目投資者或發(fā)起人的資信來(lái)進(jìn)行安排。貸款人如銀行在項(xiàng)目融資中主要關(guān)注的是該項(xiàng)目本身在貸款期間能夠產(chǎn)生多少現(xiàn)金流量用于還款，貸款的數(shù)量、融資成本的高低以及融資結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)都與項(xiàng)目的預(yù)期現(xiàn)金流量密切相關(guān)，有機(jī)地結(jié)合在一起。

這一特點(diǎn)帶來(lái)的好處是：與傳統(tǒng)融資方式相比，一些因投資者無(wú)法取得擔(dān)保條件而難以借到資金的項(xiàng)目可以通過(guò)項(xiàng)目融資安排來(lái)實(shí)現(xiàn)融資，采用項(xiàng)目融資一般可以獲得較高的貸款比例。進(jìn)一步，由于項(xiàng)目導(dǎo)向，項(xiàng)目融資的期限可以根據(jù)項(xiàng)目的具體需要和項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)生命期來(lái)安排設(shè)計(jì)，可以做到比一般商業(yè)貸款期限長(zhǎng)。

2．有限追索或無(wú)追索

追索是指在借款人未按期償還債務(wù)時(shí)，貸款人要求借款人用其資產(chǎn)償還債務(wù)的權(quán)利。貸款人對(duì)項(xiàng)目借款人的追索形式和程度是區(qū)分該融資是屬于項(xiàng)目融資還是傳統(tǒng)融資的重要標(biāo)準(zhǔn)。在傳統(tǒng)融資中，貸款人的追索形式是完全追索，有權(quán)要求借款人以其包括項(xiàng)目資產(chǎn)在內(nèi)的全部資產(chǎn)清償拖欠的貸款。而在項(xiàng)目融資中，按照融資結(jié)構(gòu)的安排，貸款人或者是在某個(gè)特定的階段（如項(xiàng)目的建設(shè)開(kāi)發(fā)階段）對(duì)項(xiàng)目借款人實(shí)行追索，或者是在某個(gè)特定的范圍（如金額和形式、比例等的限制）內(nèi)對(duì)項(xiàng)目借款人實(shí)行追索，除此之外，無(wú)論項(xiàng)目出現(xiàn)任何問(wèn)題，貸款人均不能追索到項(xiàng)目借款人除項(xiàng)目資產(chǎn)、資金流量等之外的任何形式的財(cái)產(chǎn)。

“無(wú)追索”是有限追索的特例，即在項(xiàng)目融資的任何階段，貸款人均不能追索到項(xiàng)目借款人除項(xiàng)目資產(chǎn)、資金流量等之外的任何形式的財(cái)產(chǎn)。這種安排對(duì)貸款人來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)很大，融資完全依靠項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)效益和資產(chǎn)，因此在實(shí)踐中非常少見(jiàn)。

3．風(fēng)險(xiǎn)分散

在傳統(tǒng)的融資形式下，由于是完全追索，因此償還借款的風(fēng)險(xiǎn)完全由借款人獨(dú)自承擔(dān)。而在項(xiàng)目融資中，由于要實(shí)現(xiàn)有限追索甚至是無(wú)追索的安排，與項(xiàng)目有關(guān)的各種風(fēng)險(xiǎn)要素就在項(xiàng)目投資人（借款人）、貸款人和與項(xiàng)目有各種直接或間接利益關(guān)系的其他參加人之間進(jìn)行分擔(dān)。這是通過(guò)項(xiàng)目融資中的一系列合同安排來(lái)實(shí)現(xiàn)的，比如通過(guò)交鑰匙合同來(lái)分散建筑風(fēng)險(xiǎn)。

4．非公司負(fù)債型融資

非公司負(fù)債型融資，或稱(chēng)公司資產(chǎn)負(fù)債表外型融資，是指項(xiàng)目的債務(wù)不表現(xiàn)在項(xiàng)目投資人（借款人）的公司資產(chǎn)負(fù)債表中的一種融資方式。為進(jìn)行項(xiàng)目融資，項(xiàng)目發(fā)起人組建一個(gè)在法律上獨(dú)立的項(xiàng)目公司，然后以項(xiàng)目公司的名義對(duì)外借款。由于項(xiàng)目公司是獨(dú)立于發(fā)起人的法律實(shí)體，因此其對(duì)外借款不必表現(xiàn)在發(fā)起人的資產(chǎn)負(fù)債表中，這樣就不會(huì)影響發(fā)起人的信用狀況，使其可以在該項(xiàng)目之外籌措新的資金開(kāi)展新的項(xiàng)目。這種融資方式的價(jià)值在一個(gè)公司從事超出自身資產(chǎn)規(guī)模的項(xiàng)目投資，或者同時(shí)進(jìn)行幾個(gè)較大的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，就會(huì)得到充分的體現(xiàn)。

5．資金來(lái)源和信用結(jié)構(gòu)的多樣化

在資金來(lái)源方面，項(xiàng)目融資中既包括直接融資也包括間接融資。項(xiàng)目發(fā)起人設(shè)立項(xiàng)目公司而做的股權(quán)融資屬于直接融資，項(xiàng)目公司成立后若能發(fā)行債券所募得的資金也屬于直接融資，銀行的貸款屬于間接融資。限于篇幅，下文僅討論項(xiàng)目取得銀行貸款的間接融資的有關(guān)問(wèn)題。

在信用結(jié)構(gòu)方面，由于項(xiàng)目貸款的風(fēng)險(xiǎn)形式和特點(diǎn)與一般商業(yè)貸款有很大區(qū)別，用于支持貸款的信用結(jié)構(gòu)的安排也是靈活多樣的，“交鑰匙”工程合同、項(xiàng)目投資者的備用擔(dān)保的使用等，在下文“房地產(chǎn)項(xiàng)目融資中的主要風(fēng)險(xiǎn)以及相應(yīng)的擔(dān)保形態(tài)分析”的題目下將作具體的討論。

6．融資成本較高

項(xiàng)目融資涉及面廣，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，需要做好大量的有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)、稅收結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)抵押等一系列技術(shù)性的工作，籌資文件比一般商業(yè)貸款要多得多，大量的前期工作導(dǎo)致融資成本的增高。

三、項(xiàng)目融資的意義與作用

項(xiàng)目融資的上述特征，使其作用主要在于幫助項(xiàng)目投資者解決傳統(tǒng)融資方式無(wú)法解決的以下問(wèn)題：

（1）為超過(guò)投資人自身籌資能力的大型項(xiàng)目提供融資。

房地產(chǎn)項(xiàng)目是投資大并且周期相對(duì)較長(zhǎng)的建設(shè)項(xiàng)目，有些大型的項(xiàng)目投資金額巨大，風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)加大，依照傳統(tǒng)的融資方式，一旦項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題，投資者所受到的損失將不僅僅是項(xiàng)目中的投入，而且會(huì)牽扯到其他的業(yè)務(wù)和資產(chǎn)，甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。項(xiàng)目融資利用項(xiàng)目本身的資產(chǎn)價(jià)值和現(xiàn)金流量安排有限追索的貸款，則使得這類(lèi)項(xiàng)目安排資金成為可能。

（2）為國(guó)家和政府建設(shè)項(xiàng)目提供形式靈活多樣的融資。

房地產(chǎn)業(yè)中不僅包括以營(yíng)利為主要目的的商業(yè)房地產(chǎn)（如商業(yè)住宅、寫(xiě)字樓等），也包括以非營(yíng)利為主要標(biāo)志的公共房地產(chǎn)（如博物館、體育館等），后一類(lèi)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)多數(shù)屬于政府或其下屬部門(mén)，傳統(tǒng)的投資渠道也是通過(guò)政府安排財(cái)政撥款，但資金的充足度往往不夠。并且，由于政府預(yù)算以及政府借債的種類(lèi)和數(shù)量均有較嚴(yán)格的限制，由此也限制了政府在金融市場(chǎng)上安排貸款的能力。此時(shí)，對(duì)于一些可能產(chǎn)生較好經(jīng)濟(jì)效益的公共房地產(chǎn)項(xiàng)目，政府可以通過(guò)安排項(xiàng)目融資的方法較為靈活地解決這類(lèi)項(xiàng)目的資金緊缺問(wèn)題，例如澳大利亞悉尼奧運(yùn)體育場(chǎng)的建設(shè)。

（3）實(shí)現(xiàn)公司的目標(biāo)收益率。

許多公司都設(shè)有內(nèi)部的項(xiàng)目投資目標(biāo)收益率，以此作為衡量新項(xiàng)目投資的尺度。如果一個(gè)項(xiàng)目的可行性研究結(jié)果表明，該項(xiàng)目預(yù)期收益率低于公司的內(nèi)部目標(biāo)收益率，那么一般情況下該項(xiàng)投資就很難得到批準(zhǔn)。但是，一個(gè)精心安排的項(xiàng)目融資可以將與項(xiàng)目有關(guān)的各個(gè)方面的利益有機(jī)結(jié)合起來(lái)，以提供直接擔(dān)保和間接擔(dān)保的方式，增強(qiáng)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度，提高項(xiàng)目的融資能力，減少項(xiàng)目股本資金的投入，進(jìn)而提高項(xiàng)目股本資金的投資收益率。

（4）為跨國(guó)公司安排海外投資項(xiàng)目中的債務(wù)追索權(quán)。

一些大的跨國(guó)公司雖然其經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，但是當(dāng)這些公司投資于海外的合資企業(yè)，特別是投資在沒(méi)有經(jīng)營(yíng)控制權(quán)的企業(yè)以及投資在風(fēng)險(xiǎn)較高或者情況不熟悉的國(guó)家，多數(shù)情況下希望將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與公司其他業(yè)務(wù)在一定程度上分離，以達(dá)到限制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)或者國(guó)家風(fēng)險(xiǎn)的目的，采用有限追索權(quán)的項(xiàng)目融資方式既可以實(shí)現(xiàn)這一目的，同時(shí)又具有對(duì)海外項(xiàng)目的債務(wù)追索權(quán)。這對(duì)于我國(guó)的項(xiàng)目取得國(guó)際的融資有很大幫助。

四、項(xiàng)目融資的框架結(jié)構(gòu)及各結(jié)構(gòu)的參與人

1．投資結(jié)構(gòu)

項(xiàng)目的投資結(jié)構(gòu)，即項(xiàng)目的所有權(quán)結(jié)構(gòu)，是指項(xiàng)目的投資者對(duì)項(xiàng)目資產(chǎn)權(quán)益的法律擁有形式和其他項(xiàng)目投資者之間（如果有兩個(gè)以上的投資者的話）的法律關(guān)系。如果僅有一個(gè)投資者，無(wú)疑其擁有對(duì)項(xiàng)目百分之百的所有權(quán)，而如果有兩個(gè)以上的投資者，則需要在現(xiàn)有的法律條件下尋求最合適的合資關(guān)系。采用不同的項(xiàng)目投資結(jié)構(gòu)，投資者對(duì)其資產(chǎn)的擁有形式，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品、項(xiàng)目現(xiàn)金流量的控制程度以及投資者在項(xiàng)目中所承擔(dān)的債務(wù)責(zé)任等方面都會(huì)有很大差異。

在一般性的融資中，普遍采用的投資結(jié)構(gòu)有公司型合資結(jié)構(gòu)、合伙制（含有限合伙）投資結(jié)構(gòu)和非公司型（又可稱(chēng)契約型）合資結(jié)構(gòu)。在我國(guó)目前的現(xiàn)有法律環(huán)境下，如果有兩個(gè)以上的投資人對(duì)某房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，公司型合資結(jié)構(gòu)往往更多地被適用（具體原因分析詳見(jiàn)下文的“爭(zhēng)議焦點(diǎn)”）。公司型合資結(jié)構(gòu)是指由投資者通過(guò)股權(quán)投資成立公司，公司作為與投資者（股東）完全分離的獨(dú)立法律實(shí)體，擁有一切公司資產(chǎn)和處置資產(chǎn)的權(quán)利，以公司所有的資產(chǎn)獨(dú)立對(duì)外承擔(dān)公司債務(wù)。在公司存續(xù)期間，公司對(duì)于公司資產(chǎn)和權(quán)益始終存在，不受股東變化的影響。投資者擁有公司的股份，通過(guò)任命董事會(huì)成員對(duì)公司進(jìn)行管理。公司的一切對(duì)外債務(wù)均以公司的全部資產(chǎn)承擔(dān)，股東個(gè)人不負(fù)責(zé)公司的債務(wù)。在此結(jié)構(gòu)中，該兩個(gè)以上的投資者，可以是法人也可以是自然人，彼此之間的法律關(guān)系通過(guò)項(xiàng)目投資契約和經(jīng)登記的公司章程予以體現(xiàn)。

投資契約是投資者各方基于平等的法律關(guān)系，自愿合意形成一定投資法律關(guān)系的契約，既是投資者之間權(quán)利義務(wù)的法律基礎(chǔ)，也是產(chǎn)生項(xiàng)目公司的法律基礎(chǔ)和前提，其內(nèi)容與一般的投資組建公司的協(xié)議大體相同，主要包括合資項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)范圍、資本的注入方式和數(shù)量、項(xiàng)目的管理和控制條款、各投資者的投資和收益比例以及其他認(rèn)為需要明確的權(quán)利義務(wù)。

公司章程是公司的基礎(chǔ)性法律文件，是規(guī)范公司的組織和活動(dòng)的基本規(guī)則。從項(xiàng)目公司的角度來(lái)看，項(xiàng)目投資者是公司的股東，項(xiàng)目投資者與項(xiàng)目公司的關(guān)系由公司章程規(guī)定。

2．融資結(jié)構(gòu)

融資結(jié)構(gòu)是項(xiàng)目融資的核心部分，指為了實(shí)現(xiàn)投資者在融資方面的要求，設(shè)計(jì)和采取什么樣的融資模式。在我國(guó)的現(xiàn)有法律環(huán)境下，適宜于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目采用的融資結(jié)構(gòu)主要包括：通過(guò)單一項(xiàng)目公司融資以及在大型公共房地產(chǎn)項(xiàng)目中可以采用的BOT模式（具體的原因分析詳見(jiàn)下文的“爭(zhēng)議焦點(diǎn)”）。

在融資結(jié)構(gòu)中，主要參與人包括項(xiàng)目投資人、項(xiàng)目公司、項(xiàng)目貸款人以及其他可能參與的貸款擔(dān)保人。

（1）通過(guò)單一項(xiàng)目公司融資

投資者通過(guò)建立一個(gè)單一目的的項(xiàng)目公司來(lái)安排融資，最主要的形式是由投資者共同投資組建一個(gè)項(xiàng)目公司，再以該公司的名義擁有經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和安排融資。如果只有一個(gè)投資者，則為單獨(dú)投資，按照《公司法》關(guān)于“一人有限責(zé)任公司的特別規(guī)定”，成立一人公司。

在這一結(jié)構(gòu)中，各參與人之間形成如下法律關(guān)系：① 項(xiàng)目投資者之間形成合資法律關(guān)系，項(xiàng)目投資者是項(xiàng)目公司的股東，對(duì)項(xiàng)目公司負(fù)有法定或章程規(guī)定的出資義務(wù)，有權(quán)從項(xiàng)目公司收取由其股份所生的股利；② 項(xiàng)目公司獨(dú)立負(fù)責(zé)安排項(xiàng)目貸款，其與項(xiàng)目貸款人形成貸款法律關(guān)系，項(xiàng)目公司是借款人；③項(xiàng)目貸款人（通常為銀行）一般會(huì)要求對(duì)貸款提供擔(dān)保，具體的擔(dān)保方式視各個(gè)項(xiàng)目的具體情況而定，由此形成不同形式的擔(dān)保法律關(guān)系，各方的權(quán)利義務(wù)在各類(lèi)的擔(dān)保合同中予以安排。

（2）大型公共房地產(chǎn)的BOT模式

BOT是Build（建設(shè)）、Operate（經(jīng)營(yíng)）和Transfer（轉(zhuǎn)讓?zhuān)┤齻€(gè)英文單詞第一個(gè)字母的縮寫(xiě)，代表著一個(gè)完整的項(xiàng)目融資的模式，是在20世紀(jì)初期和中期發(fā)展起來(lái)的，主要用于公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的融資模式。這種模式的基本思路是，由項(xiàng)目所在國(guó)政府或所屬機(jī)構(gòu)為項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)提供一種特許權(quán)協(xié)議作為項(xiàng)目融資的基礎(chǔ)，由本國(guó)公司或外國(guó)公司作為項(xiàng)目的投資者和經(jīng)營(yíng)者安排融資、承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，并在有限的時(shí)間內(nèi)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目獲取商業(yè)利潤(rùn)，最后根據(jù)協(xié)議將該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給相應(yīng)的政府機(jī)構(gòu)。BOT從出現(xiàn)之初，就被認(rèn)為是代表國(guó)際融資發(fā)展趨勢(shì)的一種新型結(jié)構(gòu)，主要被發(fā)展中國(guó)家廣泛應(yīng)用，以解決在安排融資時(shí)面對(duì)的增強(qiáng)對(duì)抗政治風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力和提高項(xiàng)目投資收益與經(jīng)營(yíng)管理水平等問(wèn)題。筆者認(rèn)為，在公共房地產(chǎn)（如博物館、體育館等）領(lǐng)域，也完全可以適用，并且不僅僅包括用以國(guó)際融資。

特許權(quán)協(xié)議的本質(zhì)是使原本由國(guó)家專(zhuān)營(yíng)的項(xiàng)目變得可以吸收私人資本。并不是所有的項(xiàng)目都適合用這種融資方式：首先，該項(xiàng)目必須是屬于國(guó)家專(zhuān)營(yíng)的；其次，許多國(guó)家專(zhuān)營(yíng)的公共項(xiàng)目是出于公共需要，本身并不要求盈利，但采用BOT模式融資的項(xiàng)目則應(yīng)具有盈利的可能。就公共房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，比如某些體育場(chǎng)管可以通過(guò)出租使用而獲得盈利，展覽館等也是大體如此，不過(guò)應(yīng)該承認(rèn)，在目前這種項(xiàng)目仍然是不多的。總的來(lái)說(shuō)，BOT模式迄今為止仍然是一種出現(xiàn)時(shí)間較短的新型項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)，還沒(méi)有任何一個(gè)項(xiàng)目可以證明它是一種完善的成功模式。

BOT模式主要由以下幾部分參與人組成：

第一，項(xiàng)目發(fā)起人。

項(xiàng)目發(fā)起人是項(xiàng)目所在國(guó)（或所在地）國(guó)家政府或政府機(jī)構(gòu)或政府指定的公司，是項(xiàng)目的最終所有者。在國(guó)家專(zhuān)營(yíng)的公共房地產(chǎn)領(lǐng)域，私人投資者想要直接投資建設(shè)并經(jīng)營(yíng)，必須獲得國(guó)家的直接授權(quán)。國(guó)家政府或政府機(jī)構(gòu)通過(guò)與投資者簽訂特許權(quán)協(xié)議或者頒發(fā)許可證，對(duì)私人投資予以授權(quán)。特許權(quán)協(xié)議表現(xiàn)的是政府與投資者之間的契約關(guān)系，這種協(xié)議未經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，不能隨意修改或撤銷(xiāo)，否則構(gòu)成違約。許可證則略有不同，它是政府的單方授權(quán)，無(wú)須征得被授權(quán)方的同意即可由授權(quán)者單方撤銷(xiāo)或更改。特許權(quán)協(xié)議有兩個(gè)層次：一是草簽特許權(quán)協(xié)議，這是在項(xiàng)目公司成立之前，由國(guó)家政府或政府機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目主辦人之間簽訂，以表明該項(xiàng)目的建設(shè)運(yùn)營(yíng)能夠獲得政府的特許和各種必要的承諾；二是正式特許權(quán)協(xié)議，是由國(guó)家政府或政府機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目公司簽訂的，該協(xié)議中既有政府的授權(quán)條款，又有雙方經(jīng)協(xié)商一致的權(quán)利義務(wù)條款，是最完備和正式的特許權(quán)協(xié)議。

與其他的融資模式不同之處在于，在BOT融資和經(jīng)營(yíng)期間，項(xiàng)目發(fā)起人在法律上并不擁有項(xiàng)目，在事實(shí)上也不經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，而是通過(guò)給予項(xiàng)目特許經(jīng)營(yíng)權(quán)或外加一定數(shù)額的從屬性貸款或貸款擔(dān)保作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的支持。項(xiàng)目主辦人之所以采用BOT融資方式，是為了要達(dá)到減少項(xiàng)目的初始投入和引進(jìn)新技術(shù)、改善項(xiàng)目的管理水平這兩個(gè)目的。

第二，項(xiàng)目主辦人。

項(xiàng)目主辦人是特許權(quán)協(xié)議草案的一方當(dāng)事人，主要為今后成立的項(xiàng)目公司爭(zhēng)取特權(quán)。政府作為授予特許權(quán)的條件，往往要求項(xiàng)目主辦人承擔(dān)一些保證責(zé)任，例如保證向項(xiàng)目公司投入一定資金等。

第三，項(xiàng)目公司。

項(xiàng)目公司是正式特許協(xié)議的一方當(dāng)事人，是項(xiàng)目的直接投資者和經(jīng)營(yíng)者，是BOT融資模式的主體。多數(shù)情況下，由于BOT融資涉及巨額資金，又有政府的特許權(quán)協(xié)議為支持，投資者都愿意安排成有限追索的形式，因此項(xiàng)目公司一般是專(zhuān)門(mén)為開(kāi)發(fā)建設(shè)該項(xiàng)目而成立的有限責(zé)任公司，負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)，提供項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所必需的股本資金和技術(shù)，安排融資，并以自身所有資產(chǎn)承擔(dān)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)。由于在特許權(quán)協(xié)議終止時(shí)，項(xiàng)目最終要交還項(xiàng)目發(fā)起人，因此，從項(xiàng)目發(fā)起人的角度，在選擇項(xiàng)目公司時(shí)要非常注意對(duì)其資質(zhì)的審查。

第四，項(xiàng)目貸款銀行。

由于是項(xiàng)目公司獨(dú)立安排融資，因此貸款銀行僅與項(xiàng)目公司發(fā)生貸款法律關(guān)系。貸款的條件在很大程度上依賴特許權(quán)協(xié)議的具體內(nèi)容。在其他方面，貸款銀行與項(xiàng)目公司的關(guān)系與其他項(xiàng)目融資下的關(guān)系沒(méi)有區(qū)別。

3．資金結(jié)構(gòu)

項(xiàng)目的資金結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)主要用來(lái)決定在項(xiàng)目中股本資金、準(zhǔn)股本資金和債務(wù)資金的形式、相互之間的比例關(guān)系以及相應(yīng)的來(lái)源。項(xiàng)目融資重點(diǎn)要解決的是債務(wù)資金問(wèn)題，但在整個(gè)結(jié)構(gòu)中也需要適當(dāng)數(shù)量和適當(dāng)形式的股本資金和準(zhǔn)股本資金作為信用支持。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資中主要采用的債務(wù)形式是銀行貸款。

4．信用保證結(jié)構(gòu)

項(xiàng)目的信用保證結(jié)構(gòu)是指在項(xiàng)目融資過(guò)程中所采取的各種擔(dān)保形式的組合。之所以要采取擔(dān)保的形式，是因?yàn)轫?xiàng)目的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中會(huì)存在許多不同類(lèi)型的風(fēng)險(xiǎn)，因此，銀行和其他債權(quán)人為增強(qiáng)項(xiàng)目資金的安全性，在考慮項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度之外，還會(huì)要求有來(lái)自項(xiàng)目之外的各種直接或間接的擔(dān)保。在項(xiàng)目融資實(shí)踐中可供采取的擔(dān)保方式是靈活多樣的，通常要根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目具體的風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型來(lái)決定該采取相應(yīng)的哪些方式。

五、項(xiàng)目融資的緣起、現(xiàn)狀和趨勢(shì)

項(xiàng)目融資作為有別于傳統(tǒng)融資的一種新型融資方式，其雛形在20世紀(jì)初期就已經(jīng)出現(xiàn)了。20世紀(jì)20年代，美國(guó)在開(kāi)發(fā)得克薩斯油田時(shí)，創(chuàng)新地采用了一種無(wú)追索權(quán)的融資技術(shù)。到了20世紀(jì)60年代開(kāi)發(fā)北海油田時(shí)，英國(guó)又創(chuàng)造了有限追索權(quán)的項(xiàng)目融資技術(shù)，被稱(chēng)為現(xiàn)代意義上的項(xiàng)目融資，并被許多國(guó)家效仿。其后，隨著有限追索權(quán)的廣泛運(yùn)用，項(xiàng)目融資逐漸成為具有特定含義并以有限追索權(quán)為根本特征的金融技術(shù)，最初被大量運(yùn)用于礦產(chǎn)資源開(kāi)發(fā)的融資，后來(lái)逐漸在一些大型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目如機(jī)場(chǎng)、港口、公路等建設(shè)中得到了廣泛運(yùn)用，近幾十年來(lái)已經(jīng)發(fā)展成為一種為大型工程項(xiàng)目的建設(shè)開(kāi)發(fā)籌集資金的卓有成效并且日趨成熟的手段，對(duì)一些資金占用量大、投資回收期長(zhǎng)的項(xiàng)目尤其有吸引力。