操作流程

一、股份制公司的成立

按照我國《公司法》第78條的規定，股份有限公司的設立，可以采取發起設立或者募集設立兩種方式。發起設立，是指由發起人認購公司應發行的全部股份而設立公司。募集設立，是指由發起人認購公司應發行股份的一部分，其余股份向社會公開募集或者向特定對象募集而設立公司。

（一）設立的條件

根據我國《公司法》，設立股份有限公司應當符合以下條件：

（1）發起人符合法定人數。

設立股份有限公司，應當有2人以上200人以下為發起人，其中須有半數以上的發起人在中國境內有住所。

（2）發起人認購和募集的股本達到法定資本最低限額。

股份有限公司注冊資本的最低限額為人民幣500萬元。法律、行政法規對股份有限公司注冊資本的最低限額有較高規定的，從其規定。

股份有限公司采取發起設立方式設立的，注冊資本為在公司登記機關登記的全體發起人認購的股本總額。公司全體發起人的首次出資額不得低于注冊資本的20%，其余部分由發起人自公司成立之日起兩年內繳足；其中，投資公司可以在五年內繳足。在繳足前，不得向他人募集股份。

股份有限公司采取募集方式設立的，注冊資本為在公司登記機關登記的實收股本總額。

（3）股份發行、籌辦事項符合法律規定。

（4）發起人制訂公司章程，采用募集方式設立的經創立大會通過。

（5）有公司名稱，建立符合股份有限公司要求的組織機構。

（6）有公司住所。

根據中國證監會2006年5月17日發布《首次公開發行股票并上市管理辦法》，首次公開發行股票并上市的發行人應當符合下列條件：

（1）最近3個會計年度凈利潤均為正數且累計超過人民幣3000萬元，凈利潤以扣除非經常性損益前后較低者為計算依據；

（2）最近3個會計年度經營活動產生的現金流量凈額累計超過人民幣5000萬元；或者最近3個會計年度營業收入累計超過人民幣3億元；

（3）發行前股本總額不少于人民幣3000萬元；

（4）最近一期末無形資產（扣除土地使用權、水面養殖權和采礦權等后）占凈資產的比例不高于20%；

（5）最近一期末不存在未彌補虧損。

（二）設立的程序

第一，確定發起人，簽訂發起人協議。

第二，制訂公司章程。

股份有限公司章程應當載明下列事項：

（1）公司名稱和住所；

（2）公司經營范圍；

（3）公司設立方式；

（4）公司股份總數、每股金額和注冊資本；

（5）發起人的姓名或者名稱、認購的股份數、出資方式和出資時間；

（6）董事會的組成、職權和議事規則；

（7）公司法定代表人；

（8）監事會的組成、職權和議事規則；

（9）公司利潤分配辦法；

（10）公司的解散事由與清算辦法；

（11）公司的通知和公告辦法；

（12）股東大會會議認為需要規定的其他事項。

第三，向省級或者國家工商行政管理部門申請名稱預先核準。

股份有限公司在發起設立或募集設立時，首先應向公司登記機關申請名稱預先核準。公司登記機關對符合規定、準予使用的名稱，發給《企業名稱預先核準通知書》，預先核準的名稱保留期為6個月。

第四，申請與報批。

法律、行政法規或者國務院決定規定設立股份有限公司必須報經批準的，應向有關部門申請。

第五，認購股份和繳納股款。

發起人可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產權、土地使用權等可以用貨幣估價并可以依法轉讓的非貨幣財產作價出資；但是，法律、行政法規規定不得作為出資的財產除外。對作為出資的非貨幣財產應當評估作價，核實財產，不得高估或者低估作價。法律、行政法規對評估作價有規定的，從其規定。

以發起設立方式設立股份有限公司的，發起人應當書面認足公司章程規定其認購的股份；一次繳納的，應繳納全部出資；分期繳納的，應繳納首期出資。以非貨幣財產出資的，應當依法辦理其財產權的轉移手續。

發起人不依照前述規定繳納出資的，應當按照發起人協議承擔違約責任。

發起人首次繳納出資后，應當選舉董事會和監事會，由董事會向公司登記機關報送公司章程、報送由依法設定的驗資機構出具的驗資證明和法律、行政法規規定的其他文件，申請設立登記。

以募集設立方式設立股份有限公司的，發起人認購的股份不得少于公司股份總數的35%；但是，法律、行政法規另有規定的，從其規定。

發起人向社會公開募集股份，必須公告招股說明書，并制作認股書。

第六，召開創立大會，建立公司組織結構。

發行股份的股款繳足后，必須經依法設立的驗資機構驗資并出具證明。發起人應當自股款繳足之日起30日內主持召開公司創立大會。創立大會由發起人、認股人組成。

發行的股份超過招股說明書規定的截止期限尚未募足的，或者發行股份的股款繳足后，發起人在30日內未召開創立大會的，認股人可以按照所繳股款并加算銀行同期存款利息，要求發起人返還。

發起人應當在創立大會召開15日前將會議日期通知各認股人或者予以公告。創立大會應有代表股份總數過半數的發起人、認股人出席，方可舉行。

創立大會行使下列職權：

（1）審議發起人關于公司籌辦情況的報告；

（2）通過公司章程；

（3）選舉董事會成員；

（4）選舉監事會成員；

（5）對公司的設立費用進行審核；

（6）對發起人用于抵作股款的財產的作價進行審核；

（7）發生不可抗力或者經營條件發生重大變化直接影響公司設立的，可以作出不設立公司的決議。

創立大會對前款所列事項作出決議，必須經出席會議的認股人所持表決權過半數通過。

第七，設立登記并公告。

我國《公司法》規定，董事會應于創立大會結束后30日內，向公司登記機關報送下列文件，申請設立登記：

（1）公司登記申請書；

（2）創立大會的會議記錄；

（3）公司章程；

（4）驗資證明；

（5）法定代表人、董事、監事的任職文件及其身份證明；

（6）發起人的法人資格證明或者自然人身份證明；

（7）公司住所證明。

以募集方式設立股份有限公司公開發行股票的，還應當向公司登記機關報送國務院證券監督管理機構的核準文件。

2005年12月18日修訂的《中華人民共和國公司登記管理條例》細化了上述規定：

設立股份有限公司，應當由董事會向公司登記機關申請設立登記。以募集方式設立股份有限公司的，應當于創立大會結束后30日內向公司登記機關申請設立登記。

申請設立股份有限公司，應當向公司登記機關提交下列文件：

（1）公司法定代表人簽署的設立登記申請書；

（2）董事會指定代表或者共同委托代理人的證明；

（3）公司章程；

（4）依法設立的驗資機構出具的驗資證明；

（5）發起人首次出資是非貨幣財產的，應當在公司設立登記時提交已辦理其財產權轉移手續的證明文件；

（6）發起人的主體資格證明或者自然人身份證明；

（7）載明公司董事、監事、經理姓名、住所的文件以及有關委派、選舉或者聘用的證明；

（8）公司法定代表人任職文件和身份證明；

（9）企業名稱預先核準通知書；

（10）公司住所證明；

（11）國家工商行政管理總局規定要求提交的其他文件。

以募集方式設立股份有限公司的，還應當提交創立大會的會議記錄；以募集方式設立股份有限公司公開發行股票的，還應當提交國務院證券監督管理機構的核準文件。

法律、行政法規或者國務院決定規定設立股份有限公司必須報經批準的，還應當提交有關批準文件。

公司申請登記的經營范圍中屬于法律、行政法規或者國務院決定規定在登記前需經批準的項目的，應當在申請登記前報經國家有關部門批準，并向公司登記機關提交有關批準文件。

依法設立的公司，由公司登記機關發給《企業法人營業執照》。公司營業執照簽發日期為公司成立日期。公司憑公司登記機關核發的《企業法人營業執照》刻制印章，開立銀行賬戶，申請納稅登記。

第八，交付股票。

股票是公司簽發的證明股東所持股份的憑證。股份有限公司成立后，即向股東正式交付股票。公司成立前不得向股東交付股票。

二、首次公開發行股票申請文件的準備

股票發行準備階段的實質性工作是由發行參與人準備招股說明書及作為其根據和附件的專業人員的結論性審查意見。這些文件統稱為首次公開發行股票申請文件。

（一）首次公開發行股票申請文件的要求

申請首次公開發行股票的公司（發行人）應按中國證監會2006年5月修訂發布的《公開發行證券的公司信息披露內容與格式準則第9號——首次公開發行股票并上市申請文件》的要求制作申請文件。申請文件是發行人為首次公開發行股票向中國證監會報送的必備文件。發行人報送的申請文件應包括公開披露的文件和一切相關的資料。

發行申請是發行核準的法定程序，一經申報，非經中國證監會同意，不得隨意增加、撤回或更換材料。發行人及主承銷商、負責出具專業意見的律師、注冊會計師以及注冊資產評估師等應審慎對待所申報的材料及所出具的意見。發行人全體董事及有關中介機構應按要求在所提供的有關文件上發表聲明，確保申請文件的真實性、準確性和完整性。依據《公開發行證券的公司信息披露內容與格式準則第9號——首次公開發行股票并上市申請文件》的要求，主承銷商應按有關規定履行對申請文件的核查及對申請文件進行質量控制的義務，出具核查意見；發行人、主承銷商及其他有關中介機構應結合中國證監會對發行申請文件的審核反饋意見提供補充材料，發行人全體董事應對補充內容出具正式回復意見。有關中介機構應履行對相關問題進行盡職調查或補充出具專業意見的義務。

首次公開發行股票并上市申請文件包括招股說明書與發行公告、發行人關于本次發行的申請及授權文件、保薦人關于本次發行的文件、會計師關于本次發行的文件、發行人律師關于本次發行的文件、發行人的設立文件、關于本次發行募集資金運用的文件，以及與財務會計資料相關的其他文件。

（二）招股說明書

招股說明書是股份有限公司發行股票時就發行中的有關事項向公眾作出披露，并向非特定投資人提出購買或銷售其股票的要約邀請性文件。公司首次公開發行股票必須根據中國證監會2006年5月修訂發布的《公開發行證券的公司信息披露內容與格式準則第1號——招股說明書》來制作招股說明書。發行人及其全體董事、監事和高級管理人員應當保證預先披露的招股說明書（申報稿）的內容真實、準確、完整。

根據中國證監會2006年5月發布的《首次公開發行股票并上市管理辦法》，招股說明書的內容與格式準則是信息披露的最低要求。不論準則是否有明確規定，凡是對投資者作出投資決策有重大影響的信息，均應當予以披露。

發行人及其全體董事、監事和高級管理人員應當在招股說明書上簽字、蓋章，保證招股說明書的內容真實、準確、完整。保薦人及其保薦代表人應當對招股說明書的真實性、準確性、完整性進行核查，并在核查意見上簽字、蓋章。

招股說明書中引用的財務報表在其最近一期截止日后6個月內有效。特別情況下發行人可申請適當延長，但至多不超過1個月。財務報表應當以年度末、半年度末或者季度末為截止日。

招股說明書的有效期為6個月，自中國證監會核準發行申請前招股說明書最后一次簽署之日起計算。

2005年修訂的《證券法》首次引入預披露制度，要求首次公開發行的申請人預先披露申請上市的有關信息，以拓寬社會監督渠道，防范發行人采取虛假手段騙取發行上市資格。《首次公開發行股票并上市管理辦法》對此作了具體規定，即申請文件受理后、發行審核委員會審核前，發行人應當將招股說明書（申報稿）在中國證監會網站（www.csrc.gov.cn）預先披露。發行人可以將招股說明書（申報稿）刊登于其企業網站，但披露內容應當完全一致，且不得早于在中國證監會網站的披露時間。

招股說明書摘要是對招股說明書內容的概括。發行人應當在發行前將招股說明書摘要刊登于至少一種中國證監會指定的報刊，同時將招股說明書全文刊登于中國證監會指定的網站，并將招股說明書全文置備于發行人住所、擬上市證券交易所、保薦人、主承銷商和其他承銷機構的住所，以備公眾查閱。

（三）房地產公司招股說明書的具體要求

從事房地產開發業務的公司（包括專營房地產業務公司及兼營房地產業務公司，以下簡稱發行人）首次公開發行股票而編制招股說明書時，除應遵循中國證券監督管理委員會有關招股說明書內容與格式準則的一般規定外，還應遵循《公開發行證券公司信息披露編報規則第10號——從事房地產開發業務的公司招股說明書內容與格式特別規定》。根據這一信息披露編報規則，從事房地產開發業務公司的招股說明書內容與格式的特別規定包括：

（1）發行人應針對自身實際情況披露風險因素。對這些風險因素能夠作出定量分析的，應進行定量分析；不能作出定量分析的，應進行定性描述。

第一，結合自身具體情況，披露以下風險因素，包括但不限于：

項目開發風險。應披露在房地產開發過程中，因為設計、施工條件，環境條件變化等因素導致開發成本提高的風險。

籌資風險。應披露公司籌措資金時，受經濟周期、產業政策、銀行貸款政策、預售情況等因素影響的風險。

銷售風險。應披露開發項目銷售受項目定位、銷售價格變動、競爭樓盤供應情況等因素影響的風險。

土地風險。應披露土地開發時面臨的各種風險，包括市政規劃調整的風險、土地閑置風險、地價變化的風險。

合作和合資項目的控制風險。應披露對合作、合資開發項目，如果沒有實際控制權將增加不確定性的風險。

工程質量風險。應披露已完工項目或在建項目如果存在質量缺陷，將會對公司產生不利影響的風險。

其他風險。應披露稅收制度、房改制度和購房貸款政策、對房地產投資開發方面的其他政策變化對公司的不利影響的風險。

第二，項目開發中如存在“停工”、“爛尾”、“空置”的情況，應作特別風險提示。

第三，披露的風險對策應是已采取的或擬采取的切實可行的具體措施。

（2）發行人應專節披露公司資質等級取得情況和相關證書，持有房地產專業或建筑工程專業資格專職技術人員數目，公司開發建設中采用的新工藝和新技術等情況。

（3）發行人應披露公司的主要經營策略及市場推廣模式，包括但不限于：

第一，房地產經營的市場定位及主要消費者群體。

第二，主要從事房地產項目的類型：如主要以出售為主，還以出租為主；經營模式是自主經營開發，還是合作、合資開發；主要從事住宅開發還是辦公樓開發等。

第三，房地產項目的定價模式和銷售理念。

第四，采用的主要融資方式。

第五，采用的主要銷售模式。

第六，采用的物業管理模式。

第七，公司經營管理、品牌建設、員工素質、企業文化等方面的競爭力。

（4）發行人應專節披露公司經營管理體制及內控制度。包括但不限于：

第一，房地產開發項目決策程序；

第二，開發項目管理架構的設置；

第三，公司質量控制體系，包括對施工單位的質量考核辦法；采用新材料、新工藝的質量控制辦法；對特殊環境的項目的質量控制。

（5）發行人應專節披露房地產行業概況及業務特點，包括但不限于：

第一，房地產行業概況；

第二，房地產業務的性質和特點；

第三，主要開發項目所處地區的市場分析；

第四，房地產開發流程圖。

（6）行人應專節詳細披露在開發過程中涉及的各項具體業務的運行情況，包括但不限于：

第一，如何選擇房地產項目的設計單位、設計方案；

第二，如何選擇施工單位，如何管理、監督施工單位；

第三，如何選擇監理單位；

第四，對出租物業的經營方式。

（7）發行人應專節披露公司所開發的主要房地產業務項目的情況。可按照已開發完工項目、開發建設中項目、擬開發項目的順序披露各項目的基本情況，包括但不限于下列情況：

第一，項目應具備的資格文件（含土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程開工證、商品房銷售許可證、房產證等）取得情況；

第二，項目經營模式，如屬合作、合資開發，應簡要說明合作方情況、合作方式、協議履行情況等；

第三，披露項目位置及土地的取得手續是否完備；

第四，對完工或開工項目應披露主體工程施工是自建還是出包方式，承包方是否分包。并披露施工單位的資質等級及基本情況；

第五，對在建項目應披露預計總投資和已投資額，工程進度（包括開工時間、預計竣工時間，實際進度與計劃進度出現的較大差異及原因，項目是否存在停工可能）；

第六，工程質量情況，如監理單位的意見及質量監管部門的驗收報告。對已交付使用的商品房是否有質量糾紛；

第七，項目的銷售情況，對采用預售方式的，應披露預售比例；

第八，代為收取的住宅共用部分、共用設施設備維修基金的執行情況。

（8）發行人應披露募股資金擬投資項目，及募股資金占項目總投資的比例，缺口資金的解決方式。

（9）行人應專節披露公司的土地資源。包括但不限于項目名稱、所處地理位置、占地面積、規劃建筑面積、土地用途、相關法律手續是否完備等。

（10）發行人發行上市前應聘請具有證券從業資格的資產評估機構對公司存貨，包括開發成本及開發產品（但不包括代建工程）、出租開發產品、周轉房等進行資產評估。在招股說明書中披露資產評估結果和主要項目的資產評估方法，并注明本次資產評估僅為投資者提供參考，有關評估結果不進行賬務調整。

三、股票的發行

中國證監會在2006年9月發布，2010年10月修訂的《證券發行與承銷管理辦法》，對發行人在境內發行股票或者可轉換公司債券（以下統稱證券）、證券公司在境內承銷證券，以及投資者認購境內發行的證券進行了規范。發行人、證券公司和投資者參與證券發行，還要遵守證監會有關證券發行的其他規定，以及證券交易所和證券登記結算機構的業務規則。證券公司承銷證券，還要遵守證監會有關保薦制度、風險控制制度和內部控制制度的相關規定。證券的發行和承銷主要按以下規定進行：

（一）詢價與定價

首次公開發行股票，應當通過向特定機構投資者（即“詢價對象”）詢價的方式確定股票發行價格。

詢價對象是指符合規定條件的證券投資基金管理公司、證券公司、信托投資公司、財務公司、保險機構投資者、合格境外機構投資者、主承銷商自主推薦的具有較高定價能力和長期投資取向的機構投資者，以及經證監會認可的其他機構投資者。主承銷商自主推薦機構投資者的，要制訂明確的推薦標準，建立透明的推薦決策機制，并報中國證券業協會登記備案。

主承銷商應當在詢價時向詢價對象提供投資價值研究報告。投資價值研究報告應當對影響發行人投資價值的因素進行全面分析，運用行業公認的估值方法對發行人股票的合理投資價值進行預測；投資價值研究報告應當由承銷商的研究人員獨立撰寫并署名，承銷商不得提供承銷團以外的機構撰寫的該類報告。除證監會另有規定外，發行人、主承銷商和詢價對象不得以任何形式公開披露投資價值研究報告的內容。

發行人及其主承銷商應當在刊登首次公開發行股票招股意向書和發行公告后向詢價對象進行推介和詢價，并通過互聯網向公眾投資者進行推介。

詢價分為初步詢價和累計投標詢價。發行人及其主承銷商應當通過初步詢價確定發行價格區間，在發行價格區間內通過累計投標詢價確定發行價格。但首次發行的股票在中小企業板、創業板上市的，發行人及其主承銷商可以根據初步詢價結果確定發行價格，不再進行累計投標詢價；上市公司發行證券的，可以通過詢價的方式確定發行價格，也可以與主承銷商協商確定發行價格。

詢價對象可以自主決定是否參與初步詢價，詢價對象申請參與初步詢價的，主承銷商無正當理由不得拒絕。未參與初步詢價或者參與初步詢價但未有效報價的詢價對象，不得參與累計投標詢價和網下配售。主承銷商的證券自營賬戶不得參與本次發行股票的詢價、網下配售和網上發行。與發行人或其主承銷商具有實際控制關系的詢價對象，不得參與本次發行股票的詢價、網下配售，但可以參與網上發行。

發行人及其主承銷商在發行價格區間和發行價格確定后，應當分別報證監會備案，并予以公告。而且，發行人及其主承銷商應當在發行價格確定后，披露網下申購情況、網下具體報價情況。

如果初步詢價結束后，公開發行股票數量在4億股以下，提供有效報價的詢價對象不足20家的，或者公開發行股票數量在4億股以上，提供有效報價的詢價對象不足50家的，發行人及其主承銷商不得確定發行價格，并應當中止發行。中止發行后，在核準文件有效期內，經向中國證監會備案，可以重新啟動發行。

（二）證券發售

首次公開發行股票數量在4億股以上的，可以向戰略投資者配售股票。發行人應當與戰略投資者事先簽署配售協議，并報證監會備案。發行人及其主承銷商應當在發行公告中披露戰略投資者的選擇標準、向戰略投資者配售的股票總量、占本次發行股票的比例，以及持有期限制等。戰略投資者不得參與首次公開發行股票的初步詢價和累計投標詢價，并應當承諾獲得本次配售的股票持有期限不少于12個月，持有期自本次公開發行的股票上市之日起計算。發行人及其主承銷商應當在網下配售結果公告中披露戰略投資者的名稱、認購數量及承諾持有期等情況。

發行人及其主承銷商應當向參與網下配售的詢價對象配售股票。公開發行股票數量少于4億股的，配售數量不超過本次發行總量的20%；公開發行股票數量在4億股以上的，配售數量不超過向戰略投資者配售后剩余發行數量的50%。詢價對象應當承諾獲得本次網下配售的股票持有期限不少于3個月，持有期自本次公開發行的股票上市之日起計算。如果本次發行的股票向戰略投資者配售的，發行完成后無持有期限制的股票數量不得低于本次發行股票數量的25%。

發行人及其主承銷商通過累計投標詢價確定發行價格的，當發行價格以上的有效申購總量大于網下配售數量時，應當對發行價格以上的全部有效申購進行同比例配售。

發行人及其主承銷商網下配售股票，應當與網上發行同時進行。首次公開發行股票達到一定規模的，發行人及其主承銷商應當在網下配售和網上發行之間建立回撥機制，根據申購情況調整網下配售和網上發行的比例。網上申購不足時，可以向網下回撥由參與網下的機構投資者申購，仍然申購不足的，可以由承銷團推薦其他投資者參與網下申購。網下機構投資者在既定的網下發售比例內有效申購不足，不得向網上回撥，但可以中止發行。網下報價情況未及發行人和主承銷商預期、網上申購不足、網上申購不足向網下回撥后仍然申購不足的，可以中止發行。中止發行的具體情形可以由發行人和承銷商約定，并予以披露。中止發行后，在核準文件有效期內，經向中國證監會備案，可重新啟動發行。

上市公司發行證券，存在利潤分配方案、公積金轉增股本方案尚未提交股東大會表決或者雖經股東大會表決通過但未實施的，只有在實施方案后才能發行證券；方案未實施前，主承銷商不得承銷上市公司發行的證券。上市公司向不特定對象公開募集股份（即“增發”）或者發行可轉換公司債券，主承銷商可以對參與網下配售的機構投資者進行分類，對不同類別的機構投資者設定不同的配售比例，對同一類別的機構投資者應當按相同的比例進行配售。主承銷商應當在發行公告中明確機構投資者的分類標準。主承銷商未對機構投資者進行分類的，應當在網下配售和網上發行之間建立回撥機制，回撥后兩者的獲配比例應當一致。當然，上市公司增發股票或者發行可轉換公司債券，也可以全部或者部分向原股東優先配售，優先配售比例應當在發行公告中披露。如果上市公司非公開發行證券，發行對象及其數量的選擇應符合證監會關于上市公司證券發行的相關規定。

（三）證券承銷

證券公司承銷證券，應當按照我國《證券法》第28條的規定，采用包銷或者代銷方式。上市公司非公開發行股票未采用自行銷售方式或者上市公司配股的，應當采用代銷方式。證券代銷是指證券公司代發行人發售證券，在承銷期結束時，將未售出的證券全部退還給發行人的承銷方式；證券包銷是指證券公司將發行人的證券按照協議全部購入或者在承銷期結束時將售后剩余證券全部自行購入的承銷方式。

股票發行采用代銷方式的，應當在發行公告中披露發行失敗后的處理措施。股票發行失敗后，主承銷商應當協助發行人按照發行價并加算銀行同期存款利息返還股票認購人。

證券發行依照法律、行政法規的規定應當由承銷團承銷的，組成承銷團的承銷商應當簽訂承銷團協議，由主承銷商負責組織承銷工作。承銷團成員應當按照承銷團協議及承銷協議的規定進行承銷活動，不得進行虛假承銷。證券公司在承銷過程中，不得以提供透支、回扣或者證監會認定的其他不正當手段誘使他人申購股票。

投資者申購繳款結束后，主承銷商應當聘請具有證券相關業務資格的會計師事務所對申購資金進行驗證，并出具驗資報告；首次公開發行股票的，還應當聘請律師事務所對向戰略投資者、詢價對象的詢價和配售行為是否符合法律、行政法規及本辦法的規定等進行見證，并出具專項法律意見書。證券發行及承銷結束后，主承銷商應依法向證監會報備相關情況。

首次公開發行股票數量在4億股以上的，發行人及其主承銷商可以在發行方案中采用超額配售選擇權。根據2001年9月3日證監會發布的《超額配售選擇權試點意見》，超額配售選擇權是指發行人授予主承銷商的一項選擇權，獲此授權的主承銷商按同一發行價格超額發售不超過包銷數額15%的股份，即主承銷商按不超過包銷數額115%的股份向投資者發售。在本次增發包銷部分的股票上市之日起30日內，主承銷商有權根據市場情況選擇從集中競價交易市場購買發行人股票，或者要求發行人增發股票，分配給對此超額發售部分提出認購申請的投資者。超額配售選擇權的實施要遵守證監會、證券交易所和證券登記結算機構的規定。

（四）保薦制度

為規范證券發行上市行為，提高上市公司質量和證券公司執業水平，保護投資者的合法權益，促進證券市場健康發展，證監會于2003年12月發布了《證券發行上市保薦制度暫行辦法》，自2004年2月1日起，股份有限公司首次公開發行股票并上市和上市公司發行新股、可轉換公司債券，都實行保薦制度。2005年修訂的《證券法》第11條確立了保薦制度的法律地位。2008年8月14日，證監會頒布《證券發行上市保薦業務管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》），廢止了2003年的《證券發行上市保薦制度暫行辦法》。2009年5月13日，證監會再次修改了《管理辦法》，使之適應證券市場發展和新股發行改革的需要。

新《管理辦法》規定，證券公司從事證券發行上市保薦業務，應依法向證監會申請保薦機構資格。保薦機構履行保薦職責，應當指定取得保薦代表人資格的個人具體負責保薦工作。申言之，保薦機構應當指定2名保薦代表人具體負責1家發行人的保薦工作，出具由法定代表人簽字的專項授權書，并確保保薦機構有關部門和人員有效分工協作。

保薦機構及其保薦代表人應當遵守法律、行政法規和證監會的相關規定，恪守業務規則和行業規范，誠實守信，勤勉盡責，盡職推薦發行人證券發行上市，持續督導發行人履行規范運作、信守承諾、信息披露等義務。同次發行的證券，其發行保薦和上市保薦應當由同一保薦機構承擔。保薦機構依法對發行人申請文件、證券發行募集文件進行核查，向證監會、證券交易所出具保薦意見，保證所出具的文件真實、準確、完整。保薦機構及其保薦代表人不得通過從事保薦業務謀取任何不正當利益。

保薦機構應當與發行人簽訂保薦協議，明確雙方的權利和義務，按照行業規范協商確定履行保薦職責的相關費用。保薦機構及其保薦代表人履行保薦職責可對發行人行使下列權利：（1）要求發行人依照有關規定和保薦協議約定的方式，及時通報信息；（2）定期或者不定期對發行人進行回訪，查閱保薦工作需要的發行人材料；（3）列席發行人的股東大會、董事會和監事會；（4）對發行人的信息披露文件及向證監會、證券交易所提交的其他文件進行事前審閱；（5）對有關部門關注的發行人相關事項進行核查，必要時可聘請相關證券服務機構配合；（6）按照證監會、證券交易所信息披露規定，對發行人違法違規的事項發表公開聲明；（7）證監會規定或者保薦協議約定的其他權利。

發行人及其董事、監事、高級管理人員，為證券發行上市制作、出具有關文件的律師事務所、會計師事務所、資產評估機構等證券服務機構及其簽字人員，應當依照法律、行政法規和證監會的規定，配合保薦機構及其保薦代表人履行保薦職責，并承擔相應的責任。保薦機構及其保薦代表人履行保薦職責，不能減輕或者免除發行人及其董事、監事、高級管理人員、證券服務機構及其簽字人員的責任。

保薦機構應當盡職推薦符合法定要求的發行人證券發行上市。在推薦上市之前，保薦機構應當對發行人進行輔導，對發行人的董事、監事和高級管理人員、持有5%以上股份的股東和實際控制人（或者其法定代表人）進行系統的法規知識、證券市場知識培訓，使其樹立進入證券市場的誠信意識、自律意識和法制意識。

保薦機構應當對發行人進行全面調查，對發行人申請文件、證券發行募集文件等有關事項進行盡職調查和審慎核查，并據此進行獨立判斷，充分了解發行人的經營狀況及其面臨的風險和問題。

保薦機構推薦發行人發行證券的，要向證監會提交發行保薦書、保薦代表人專項授權書以及證監會要求的其他文件。保薦機構法定代表人、保薦業務負責人、內核負責人、保薦代表人和項目協辦人應當在發行保薦書上簽字，保薦機構法定代表人、保薦代表人應同時在證券發行募集文件上簽字。根據我國《證券法》第69條的規定，發行人、上市公司公告的招股說明書、公司債券募集辦法、財務會計報告、上市報告文件、年度報告、中期報告、臨時報告以及其他信息披露資料，有虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏，致使投資者在證券交易中遭受損失的，發行人、上市公司應當承擔賠償責任；保薦人、承銷的證券公司，應當與發行人、上市公司承擔連帶賠償責任，但是能夠證明自己沒有過錯的除外。

發行人證券上市后，保薦機構應當持續督導發行人履行規范運作、信守承諾、信息披露等義務。首次公開發行股票并在主板上市的，持續督導的期間為證券上市當年剩余時間及其后2個完整會計年度；主板上市公司發行新股、可轉換公司債券的，持續督導的期間為證券上市當年剩余時間及其后1個完整會計年度。首次公開發行股票并在創業板上市的，持續督導的期間為證券上市當年剩余時間及其后3個完整會計年度；創業板上市公司發行新股、可轉換公司債券的，持續督導的期間為證券上市當年剩余時間及其后2個完整會計年度。持續督導的期間自證券上市之日起計算。持續督導期屆滿，如有尚未完結的保薦工作，保薦機構應當繼續完成。保薦機構在履行保薦職責期間未勤勉盡責的，其責任不因持續督導期屆滿而免除或者終止。督導結束后，保薦機構應當在發行人公告年度報告之日起的10個工作日內向證監會及交易所報送保薦總結報告書。

證券發行后，保薦機構不得更換保薦代表人，但因保薦代表人離職或者被撤銷保薦代表人資格的，應當更換保薦代表人。

四、股票的上市

股票上市是指經核準同意股票在證券交易所掛牌交易。2005年修訂前的《證券法》第43條規定，股份有限公司申請其股票上市交易，必須報經國務院證券監督管理機構核準。而2005年修訂后的《證券法》將上市批準權下放到證券交易所，其第48條規定，申請證券上市交易，應當向證券交易所提出申請，由證券交易所依法審核同意，并由雙方簽訂上市協議。

（一）股票上市的條件

根據我國《證券法》，股份有限公司申請股票上市，應當符合下列條件：

（1）股票經國務院證券監督管理機構核準已公開發行；

（2）公司股本總額不少于人民幣3000萬元；

（3）公開發行的股份達到公司股份總數的25%以上；公司股本總額超過人民幣4億元的，公開發行股份的比例為10%以上；

（4）公司最近三年無重大違法行為，財務會計報告無虛假記載。

證券交易所可以規定高于前款規定的上市條件，并報國務院證券監督管理機構批準。

國家鼓勵符合產業政策并符合上市條件的公司股票上市交易。

（二）股票的上市保薦

我國《證券法》規定，申請股票、可轉換為股票的公司債券或者法律、行政法規規定實行保薦制度的其他證券上市交易，應當聘請具有保薦資格的機構擔任保薦人。（保薦的工作流程見上文）

（三）股票上市申請

我國《證券法》對股票申請上市進行了原則性的規定。上海證券交易所和深圳證券交易所都根據《證券法》規定，對其《股票上市規則》進行了具體規定，股份有限公司申請股票上市應該按照《股票上市規則》規定的程序進行。按照我國《證券法》，申請股票上市交易，應當向證券交易所報送下列文件：

（1）上市報告書；

（2）申請股票上市的股東大會決議；

（3）公司章程；

（4）公司營業執照；

（5）依法經會計師事務所審計的公司最近三年的財務會計報告；

（6）法律意見書和上市保薦書；

（7）最近一次的招股說明書；

（8）證券交易所上市規則規定的其他文件。

股票上市交易申請經證券交易所審核同意后，簽訂上市協議的公司應當在規定的期限內公告股票上市的有關文件，并將該文件置備于指定場所供公眾查閱。

簽訂上市協議的公司除公告前條規定的文件外，還應當公告下列事項：

（1）股票獲準在證券交易所交易的日期；

（2）持有公司股份最多的前十名股東的名單和持股數額；

（3）公司的實際控制人；

（4）董事、監事、高級管理人員的姓名及其持有本公司股票和債券的情況。

根據《上海證券交易所股票上市規則（2008年修訂）》及《深圳證券交易所股票上市規則（2008年修訂）》的規定，發行人首次公開發行股票的申請獲得證監會核準后，可以向交易所提出股票上市申請。

發行人首次公開發行股票后申請在上海證券交易所上市，應當符合下列條件：（1）股票經證監會核準已公開發行；（2）公司股本總額不少于人民幣5000萬元；（3）公開發行的股份達到公司股份總數的25%以上；公司股本總額超過人民幣4億元的，公開發行股份的比例為10%以上；（4）公司最近三年無重大違法行為，財務會計報告無虛假記載；（5）證券交易所要求的其他條件。

發行人向上海證券交易所申請其股票上市，應當提交下列文件：（1）上市申請書；（2）證監會核準其股票首次公開發行的文件；（3）有關本次發行上市事宜的董事會和股東大會決議；（4）營業執照復印件；（5）公司章程；（6）經具有執行證券、期貨相關業務資格的會計師事務所審計的發行人最近三年的財務會計報告；（7）首次公開發行結束后發行人全部股票已經中國證券登記結算有限責任公司上海分公司托管的證明文件；（8）首次公開發行結束后，具有執行證券、期貨相關業務資格的會計師事務所出具的驗資報告；（9）關于董事、監事和高級管理人員持有本公司股份的情況說明和《董事（監事、高級管理人員）聲明及承諾書》；（10）發行人擬聘任或者已聘任的董事會秘書的相關資料；（11）首次公開發行后至上市前，按規定新增的財務資料和有關重大事項的說明（如適用）；（12）首次公開發行前已發行股份持有人，自發行人股票上市之日起一年內持股鎖定證明；（13）第5.5.1條所述承諾函;（14）最近一次的招股說明書和經證監會審核的全套發行申報材料；（15）按照有關規定編制的上市公告書；（16）保薦協議和保薦人出具的上市保薦書；（17）律師事務所出具的法律意見書；（18）證券交易所要求的其他文件。

發行人及其董事、監事、高級管理人員應當保證向證券交易所提交的上市申請文件真實、準確、完整，不存在虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏。

（四）上市審核

證券交易所在接到發行人提交的全部上市申請文件之后7個工作日內，由其設立的上市委員會對上市申請進行審議，做出獨立的專業判斷并形成審核意見，證券交易所再根據上市委員會的審核意見，作出是否同意上市的決定并通知發行人。出現特殊情況時，證券交易所可以暫緩作出是否同意上市的決定。證券交易所并不保證發行人符合交易所規定的上市條件，其上市申請一定能夠獲得申請。發行人不服證券交易所決定的，可以在規定的時間內向證券交易所復核委員會申請復核，復核期間證券交易所的決定不停止執行。

五、上市公司的再融資

房地產公司上市后，還可以繼續在資本市場通過發行證券進行再融資。根據中國證監會2006年5月發布的《上市公司證券發行管理辦法》，上市公司申請在境內發行證券的品種包括股票、可轉換公司債券和中國證監會認可的其他品種。

《上市公司證券發行管理辦法》第二章規定了上市公司公開發行證券的條件，其中“一般規定”包括以下幾方面：上市公司的組織機構健全、運行良好；上市公司的盈利能力具有可持續性；上市公司的財務狀況良好；上市公司最近36個月內財務會計文件無虛假記載，且不存在重大違法行為；上市公司募集資金的數額和使用應當符合規定等。

上市公司發行股票，向原股東配售股份（簡稱“配股”），除符合上述“一般規定”外，還應當符合下列規定：

（1）擬配售股份數量不超過本次配售股份前股本總額的30%；

（2）控股股東應當在股東大會召開前公開承諾認配股份的數量；

（3）采用證券法規定的代銷方式發行。

控股股東不履行認配股份的承諾，或者代銷期限屆滿，原股東認購股票的數量未達到擬配售數量70%的，發行人應當按照發行價并加算銀行同期存款利息返還已經認購的股東。

向不特定對象公開募集股份（簡稱“增發”），除符合《上市公司證券發行管理辦法》第二章第一節的規定外，還應當符合下列規定：

（1）最近三個會計年度加權平均凈資產收益率平均不低于6%。扣除非經常性損益后的凈利潤與扣除前的凈利潤相比，以低者作為加權平均凈資產收益率的計算依據。

（2）除金融類企業外，最近一期末不存在持有金額較大的交易性金融資產和可供出售的金融資產、借予他人款項、委托理財等財務性投資的情形。

（3）發行價格應不低于公告招股意向書前20個交易日公司股票均價或前一個交易日的均價。

上市公司申請發行證券，董事會應當依法就本次證券發行的方案、本次募集資金使用的可行性報告、前次募集資金使用的報告和其他必須明確的事項作出決議，并提請股東大會批準。股東大會就發行股票作出的決定，至少應當包括下列事項：本次發行證券的種類和數量；發行方式、發行對象及向原股東配售的安排；定價方式或價格區間；募集資金用途；決議的有效期；對董事會辦理本次發行具體事宜的授權；其他必須明確的事項。

股東大會就發行證券事項作出決議，必須經出席會議的股東所持表決權的2/3以上通過。向本公司特定的股東及其關聯人發行證券的，股東大會就發行方案進行表決時，關聯股東應當回避。

上市公司申請公開發行證券或者非公開發行新股，應當由保薦人保薦，并向中國證監會申報。保薦人應當按照中國證監會的有關規定編制和報送發行申請文件。

中國證監會收到申請文件后，在5個工作日內決定是否受理。中國證監會受理后，對申請文件進行初審；發行審核委員會審核申請文件，然后由中國證監會作出核準或者不予核準的決定。

自中國證監會核準發行之日起，上市公司應在6個月內發行證券；超過6個月未發行的，核準文件失效，需重新經中國證監會核準后方可發行。

上市公司發行證券，應當由證券公司承銷；非公開發行股票，發行對象均屬于原前十名股東的，可以由上市公司自行銷售。證券發行申請未獲核準的上市公司，自中國證監會作出不予核準的決定之日起6個月后，可再次提出證券發行申請。

上市公司發行證券，應當按照中國證監會規定的程序、內容和格式，編制公開募集證券說明書或者其他信息披露文件，依法履行信息披露義務。

上市公司發行的新股和可轉換公司債券申請上市，應該按照上海證券交易所和深圳證券交易所發布的《股票上市規則（2008年修訂）》進行。

六、買殼上市

上述介紹了成立股份有限公司以及首次公開發行股票的程序。對于房地產公司，近年來多采取買殼上市的方式到證券市場進行融資，因此下面對借殼上市進行簡單介紹。

買殼上市，是指非上市公司在證券市場上通過協議轉讓、拍賣、收購流通股等方式購買一家已經上市的公司（即“殼公司”）一定比例的股權來取得上市地位，然后通過反向收購或資產置換等方式注入自己有關業務和資產，實現間接上市的目的。殼公司往往是業績較差、籌資能力弱化的上市公司。

與買殼上市相關的是借殼上市。借殼上市是指上市公司的控股股東利用子公司的上市地位將尚未上市的其他業務和資產注入上市子公司中，以達到上市的目的。

買殼上市和借殼上市的共同之處在于，它們都是對上市公司殼資源進行重新分配利用的活動，都是為了實現間接上市，因此，通常情況下都被統稱為借殼上市。它們的不同之處在于，買殼上市的企業首先必須取得一家上市公司的控股權，而借殼上市的企業在準備運作時就已經擁有了對上市公司的控制權。

房地產企業買殼上市的基本步驟為：

（1）作為買殼方的房地產企業必須擁有一個優質的項目準備或充裕的資金準備（包括有形資產、無形資產、現成的生意或資金等等）。這一項是吸引空殼上市公司原有控股人愿意出讓控股權和證券投資商為其提供中介服務的關鍵。房地產業剛剛被定義為國民經濟發展的支柱產業，其所具有的利潤空間一直以來是房地產行業火熱的重要原因，所以提供一個具有對原空殼公司有吸引力的方案或項目，不會太難。

（2）聘請財務顧問。房地產企業在準備買殼上市時，要聘請專業質素較高且富有經驗的財務顧問，以便為公司的買殼上市進行整體策劃和組織實施，并由財務顧問協助公司聘請買殼上市所需的會計、資產評估、法律等方面的中介機構。

（3）由中介公司代表協助房地產企業股票市場選擇一家合適的、干凈的空殼上市公司作為收購目標（所謂“合適的”是指已發行和流通的股本要相對較小，因為盤子小容易操作；“干凈的”是指沒有任何法律及債務糾紛）。買殼一般而言可以采用以下買殼方式：股權轉讓，原控股股東以一定的價格（通常以每股凈資產為報價基準再溢價），將其持有的國有股（包括國家股和國有法人股）或法人股轉讓給房地產企業，使其成為上市公司第一大股東；間接控股，原控股股東以持有該上市公司的全部股份，加入擬上市房地產企業的母公司或控股的子公司，從而使房地產企業間接控股上市公司。

另一種方式是在股票市場上直接購買上市公司的股票，這種方式適合于那些流通股占總股本比例較高的公司。但是，這種方法一般成本較高。因為一旦開始在二級市場上收購上市公司的股票，必然引起公司股票價格的上漲，造成收購成本的提高。

（4）完成對上市公司的收購后，房地產企業入主上市公司的董事會，全面和主持上市公司的經營，將自身的優質資產作價進入上市公司，對上市公司原有不良資產作價進入原控股股東，或將上述不良資產進入買殼方，或原有資產繼續留在上市公司。重組一般是在買殼以后進行，但有時為配合整體方案也可以在與賣殼方達成一致的條件下，在買殼以前實施。重組以后，買殼方的優質資產和主營業務進入上市公司，將大幅度提高上市公司業績進而滿足再籌資條件。

（5）完成項目方案、招股說明書和其他相關報告的制作；然后同證券商、投資公司和金融機構接觸，進行項目招股的洽談，并同上述機構簽約，由他們協助進行項目所需的資金募集。

（6）完成項目所需資金的募集，達到公司預定的經營目標。

上述步驟中，各方均應嚴格遵守有關法律規定。一旦房地產企業與殼公司及其股東進行磋商和進行收購事宜時，企業必須按照《證券法》、《股票發行與交易管理暫行條例》、《上市公司收購管理辦法》（2008年修訂）等法律、法規和規范性文件的規定，履行信息披露、要約收購（或申請豁免）、交割價款等法律義務。

在對殼公司進行資產重組時，上市公司及其控股或者控制的公司購買、出售資產，達到下列標準之一的，構成重大資產重組：（1）購買、出售的資產總額占上市公司最近一個會計年度經審計的合并財務會計報告期末資產總額的比例達到50%以上；（2）購買、出售的資產在最近一個會計年度所產生的營業收入占上市公司同期經審計的合并財務會計報告營業收入的比例達到50%以上；（3）購買、出售的資產凈額占上市公司最近一個會計年度經審計的合并財務會計報告期末凈資產額的比例達到50%以上，且超過5000萬元人民幣。上市公司要在股東大會作出重大資產重組決議后的次一工作日公告該決議，并按照證監會的有關規定編制申請文件，委托獨立財務顧問在3個工作日內向證監會申報。證監會根據《上市公司重大資產重組管理辦法》（第53號令）規定的條件和程序對重大資產重組申請作出核準或者不予核準的決定。如果上市公司重大資產重組存在下列情形之一，應提交證監會在上市審核委員會中設立的上市公司并購重組審核委員會審核：（1）上市公司出售資產的總額和購買資產的總額占其最近一個會計年度經審計的合并財務會計報告期末資產總額的比例均達到70%以上；（2）上市公司出售全部經營性資產，同時購買其他資產；（3）證監會在審核中認為需要提交并購重組委審核的其他情形。重大資產重組也涉及需要進行審計、評估、獨立財務顧問、律師事務所、會計師事務所等服務機構出具意見以及公司報告等信息披露的強制性要求。

利用重組后殼公司發行新股，必須滿足《公司法》、《證券法》的有關規定，以及證監會發布的《上市公司證券發行管理辦法》等規范性文件的規定。根據我國2005年修訂后的《證券法》第13條規定，公司公開發行新股，應當符合下列條件：具備健全且運行良好的組織機構；具有持續盈利能力，財務狀況良好；最近三年財務會計文件無虛假記載，無其他重大違法行為；經國務院批準的國務院證券監督管理機構規定的其他條件。上市公司非公開發行新股，應當符合經國務院批準的國務院證券監督管理機構規定的條件，并報國務院證券監督管理機構核準。