六、研究范圍與相關(guān)概念的界定

1．土地、土地法

在法律上，人們通常理解的土地指地球表面的土壤，包括土壤之上和埋藏在土壤中具有物理形態(tài)的附屬物（sub-jacent and super-jacent things），比如土地上的建筑物、樹木和土地下的礦藏等。但在普通法系國家的法律中，“土地”一詞的內(nèi)涵遠比這大得多。根據(jù)1925年英國《財產(chǎn)法》的規(guī)定，“‘土地’指任何被以保有制形式持有的土地，包括土地之下的礦井和礦藏（不論其是否離開土地表面），也包括土地上的建筑物或其組成部分（不論這種組成部分彼此間的區(qū)分是水平的、垂直的還是其他任何形式的），以及其他形式的有體保有物（corporeal hereditament）；還包括領(lǐng)主權(quán)（manor）、圣職推薦權(quán)（advowson）、地租（rent）和其他各種形式的無體保有物（incorporeal hereditament），以及土地之中、土地之上或來源于土地的地役權(quán)（easement）、權(quán)利（right）、特權(quán)（privilege），但是不包括沒有從土地中被分割出來的部分”。也就是說，在英國土地法上，“土地”是一個與保有制密切聯(lián)系的法律概念，不論什么東西，只要附著在土地上成為保有制的客體，就變成了土地的一部分，在法律上就被視為土地加以規(guī)范。本書是在后一種意義上使用土地這個概念的。

土地權(quán)利是土地法的核心，有關(guān)土地的法律規(guī)范和制度都是圍繞著土地權(quán)利的設(shè)立、變更、終止形成的，土地法就是規(guī)范土地關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。其內(nèi)容結(jié)構(gòu)包括普通法、衡平法、莊園習慣法，其表現(xiàn)形式則包括制定法、法院判例、習慣、學說等。

2．不動產(chǎn)法（Real Property Law）

在大陸法系，不動產(chǎn)法包含土地法，前者是一個上位階的概念，后者是一個下位階概念。但是在英國法上，不動產(chǎn)法與土地法兩者之間關(guān)系正好相反，土地法是個上位階的概念，而不動產(chǎn)法則是一個下位階的概念。這種區(qū)分是歷史形成的，在早期英國法律史上，按照法律救濟方式的不同，將財產(chǎn)區(qū)分為不動產(chǎn)（real property）和動產(chǎn)（personal property）兩種，所謂不動產(chǎn)是指權(quán)利人在法院（包括衡平法院和普通法法院）訴訟程序中可以請求實際返還原物的財產(chǎn)（主要是依保有制享有的土地等），不能請求實際返還的財產(chǎn)則屬于動產(chǎn)的范疇。在實體法上，區(qū)分動產(chǎn)和不動產(chǎn)十分重要，尤其是在繼承法上，這種區(qū)分更是具有重要意義。根據(jù)普通法的規(guī)定，不動產(chǎn)的繼承由王室法院管轄，法院適用長子繼承的法定繼承制，由死者的長子以繼承人（heirs）的身份取得，動產(chǎn)的繼承則由教會法院管轄，被繼承人可遺囑處分其動產(chǎn)，在他死后由遺囑執(zhí)行人或遺產(chǎn)管理人依據(jù)遺囑將動產(chǎn)分配給死者最近的親屬（nextof-kin）。16世紀以前，普通法適用動產(chǎn)的規(guī)則規(guī)范土地承租人的土地權(quán)益，其結(jié)果，土地承租人的權(quán)益盡管也是一種土地上的權(quán)益，但卻屬于動產(chǎn)的范疇。16世紀初開始，王室法庭逐漸開始允許土地承租人在訴訟中請求返還其所承租的土地，承租人的土地權(quán)益（leasehold）在救濟方式上具有了不動產(chǎn)的特征，但在繼承法上依然繼續(xù)延用動產(chǎn)的繼承規(guī)則，從而使得土地承租人的權(quán)益兼有動產(chǎn)和不動產(chǎn)的法律特征，因而被稱為準不動產(chǎn)（chattel real）。1925年以后，法律盡管統(tǒng)一了動產(chǎn)和不動產(chǎn)的繼承規(guī)則，但仍然將土地權(quán)益分為不動產(chǎn)和準不動產(chǎn)兩種，并分別適用不同的法律予以規(guī)范，這種區(qū)分一直沿用至今。由于土地租賃法也是一種有關(guān)土地權(quán)益的法律，所以現(xiàn)今通行的英美土地法教科書中仍將土地租賃法包含在內(nèi)，本書沿用這一做法，所考察的土地法包括準不動產(chǎn)法（土地租賃法）在內(nèi)。

3．土地權(quán)利、地產(chǎn)和衡平權(quán)利

英國土地法在內(nèi)容結(jié)構(gòu)上可以分為普通法與衡平法，兩種法律在概念、規(guī)則上彼此之間存在差異。就土地權(quán)利而言，當事人在普通法和衡平法上享有的土地權(quán)利分別具有不同的法律表述方式，普通法上的土地權(quán)利稱地產(chǎn)（estate），衡平法上的土地權(quán)利則稱為“權(quán)益”（interest），兩個詞在英國土地法上各自具有特定的含義。正如靳克斯在《英國法》中所指出的那樣，地產(chǎn)和權(quán)益并非同義詞，地產(chǎn)是一種權(quán)益（interest）但權(quán)益不是一種地產(chǎn)。20世紀以后，鑒于普通法與衡平法之間逐漸融合，而且地產(chǎn)和衡平權(quán)益都屬于土地上的權(quán)益，所以本書所指稱的土地權(quán)利包括地產(chǎn)和衡平權(quán)益。