2．中介小哥，這些傭金你該爭取

在城市的大街小巷，經?？梢娚碇b、打著領帶的中介小哥們在烈日下奔波，只為幫客戶找到心儀的房產。然而，即便找到了讓客戶滿意的房產，促成了交易，也沒那么容易拿到傭金。那么，中介小哥該如何維護自身合法權益？哪些傭金應當積極爭取呢？

案情回顧

案例14：中介人員為促成交易付出勞動，交易實現后受益方應當根據雙方協議給予相應報酬

小劉是廣州市某資產管理有限公司的中介小哥，代表公司與廣州市某藥業有限公司（以下簡稱藥業公司）簽訂了一份委托協議，協議約定藥業公司將其位于廣州市某科技園內的工業土地和廠房委托小劉代為出售，由小劉負責尋找收購方、洽談交易價格、訂立買賣交易合同。協議簽訂后，小劉積極奔走，為藥業公司尋找承購人。經過小劉的介紹，廣州市某通信集團股份有限公司（以下簡稱通信公司）與藥業公司進行接洽，通過股權交易的形式（而非委托合同約定的產權交易的形式），以8326萬元的價格收購藥業公司名下的土地和廠房。在此過程中，小劉并沒有具體參與洽談交易價格和訂立買賣交易合同。藥業公司以小劉沒有實際履行委托合同為由，拒絕按照委托協議約定支付成交價的2%作為傭金。一氣之下小劉向法院提起訴訟，請求判令藥業公司支付傭金166萬元。

以案說法

一、小劉到底有沒有實際履行委托合同？

有人認為，小劉沒有完全履行委托合同約定的內容，其先期介紹通信公司給藥業公司的行為只是履行委托合同前的一項準備工作。委托合同中約定的“洽談交易價格，訂立買賣交易合同”等核心內容，小劉都未做。因此委托合同雖然成立但并未生效，促成交易的結果與小劉基本無關，小劉拿不到傭金。

筆者認為，小劉介紹通信公司給藥業公司的行為，已經在實際履行委托合同。委托合同中明確約定，藥業公司委托小劉尋找收購方、洽談交易價格、訂立買賣交易合同，小劉把通信公司介紹給藥業公司的行為就是“尋找收購方”的行為。只不過小劉沒有后續實施“洽談交易價格、訂立買賣交易合同”行為，但并不影響小劉按照合同約定獲得傭金。但基于小劉在促成合同交易過程中發揮的作用有限，合同交易的方式與委托合同本身約定的方式不相符，因此小劉要求藥業公司按照成交價的2%支付傭金的訴訟請求不盡合理，可判令藥業公司按當時中介市場行情適當支付傭金，小劉的這份傭金應該積極爭取。

二．本案中合同目的是否已實現？

本案中爭議的焦點之一就是合同目的的實現方式。委托協議中明確約定，合同的目的是出售藥業公司的土地和廠房，承購人與委托人達成房屋買賣合同后再向小劉支付傭金。本案中，雖然通信公司實際獲得藥業公司土地和廠房的所有權，但卻不是通過簽訂買賣合同的方式，而是通過股權交易的方式。因此藥業公司主張合同目的實現的方式與合同約定不符，不能按照合同約定認為合同目的已實現，因此拒不支付小劉傭金。

但是，在當今社會商務實踐中，土地、廠房等大宗標的物的產權交易，許多都是通過股權轉讓的形式進行，其目的主要是避免大宗標的產權交易所帶來的高額稅費，這屬于合理避稅的行為，并不違法，最終都達到了產權變更的實際結果，本案中即是屬于此種情形。小劉在簽訂合同時顯然沒有考慮到產權交易可以通過股權轉讓等其他形式來實現，現實商業活動中，產權交易的形式多種多樣，也不可能一一列舉窮盡，但實際上產權已經發生了變更。本案中雖然沒有證據表明藥業公司、通信公司之間有惡性串通把小劉撇開的行為，但藥業公司主張因為產權交易的形式與合同約定不符而否認合同目的的實現，從而不給小劉傭金的觀點是站不住腳的。

綜上所述，小劉與藥業公司的居間合同有效，小劉實際履行了合同居間介紹業務，最終幫助促成合同目的的實現，藥業公司應當支付傭金。但基于小劉履行合同義務不充分，合同訂立時考慮不夠周全，約定的合同目的實現方式與實際不符，存在一定工作瑕疵和主觀過失，判令全額支付高額傭金不盡合理。為了體現法律引導、規范公民行為的目的，最大限度保護商業誠信，可在充分調解的基礎上，判令藥業公司按當時中介市場行情適當支付傭金，實現定分止爭的法律效果。

溫馨提示

一、本案屬于典型的居間合同法律糾紛

居間合同，俗稱“中介合同”，是指居間人（本案中的小劉）向委托人（本案中的藥業公司）提供訂立合同的媒介服務或報告訂立合同的機會。對照我國《合同法》第424條關于居間合同的規定，本案訂立的委托協議屬于居間合同，雙方達成合意，合同成立且有效，小劉與藥業公司之間受合同的約束。

委托合同中有明確約定：委托人與受托人居間介紹的承購人（本案中的通信公司）達成房屋買賣合同的，委托人在收到承購人支付的首筆款項時應向受托人全額支付標的物成交價的2%作為傭金。小劉實際履行了尋找收購方的合同義務，最終達成居間介紹通信公司收購藥業公司工業土地和廠房的目標，因此，按照委托協議約定，藥業公司理應向小劉支付傭金。

二、本案中的合同內容可以為小劉爭取傭金

協議約定的雙方權利義務內容主要有三項：（1）藥業公司委托小劉尋找收購方、洽談交易價格、訂立買賣合同；（2）藥業公司委托小劉確定出售價格，但標的物廠房、土地的報價須面議，最終成交價以標的物買賣合同為準；（3）藥業公司與小劉居間介紹的承購人達成房屋買賣合同的，藥業公司在收到承購人支付的首筆款項后應向小劉全額支付標的物成交價的2%作為傭金。這三項內容基本確定了小劉、藥業公司雙方的權利義務關系。

本案中，小劉已經履行了尋找收購方的合同義務，但未履行“洽談交易價格，訂立買賣合同”的義務。本案中藥業公司也沒有強烈要求小劉積極履行后兩項義務，而是自己親力親為“洽談交易價格，訂立買賣合同”。本案藥業公司拒不支付小劉傭金的一個重要原因就在于：通信公司與藥業公司接洽后，雙方反復會商，談判耗時較長，小劉沒有全程參與，雙方簽訂合同時小劉并沒有在場，藥業公司據此認為，小劉并沒有充分履行合同義務，沒有付出相應的勞動促成合同的訂立，拿這么高的傭金太不應該了，因此拒不支付傭金。

但是，居間合同具有一個不同于其他合同的典型特征，那就是只有促成買賣合同成立時，居間人才能要求委托人支付報酬。買賣合同成立之前，居間人促成合同成立的居間費用都由居間人承擔。本案中小劉在介紹通信公司給藥業公司之前，還介紹了許多有意洽談的公司給藥業公司，而藥業公司顯然忽視了小劉的這部分勞動。在中介這份工作中，小劉的主要工作是居間介紹、促成交易，而交易本身也需要委托方藥業公司的參與和配合，至于小劉參與交易程度的強弱并不影響委托合同本身的效力，最終藥業公司與通信公司交易成功是確定的事實，因此小劉理應獲得傭金。中介小哥們，今后簽訂和履行合同時務必小心，屬于自己的傭金要運用法律的武器積極爭取。

法條鏈接

《中華人民共和國合同法》

第四百二十四條 居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。

第四百二十五條 居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。

第四百二十六條 居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，根據居間人的勞務合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬。

居間人促成合同成立的，居間活動的費用，由居間人負擔。

第四百二十七條 居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。