第二章 文獻(xiàn)綜述

第一節(jié) 概念

一 土地

土地是一種自然產(chǎn)物，具有多重屬性。

馬克思、恩格斯認(rèn)為“經(jīng)濟(jì)學(xué)上所說的土地是指未經(jīng)人的協(xié)助而自然存在的一切勞動(dòng)對(duì)象”。馬歇爾認(rèn)為土地是一切自然物和自然力量之和，他主要強(qiáng)調(diào)了土地的客觀性。我國(guó)學(xué)者對(duì)土地概念的定義是：土地是位于地球表面一定范圍之內(nèi)的各種物質(zhì)與相關(guān)空間，它是在自然因素、生態(tài)因素、經(jīng)濟(jì)因素綜合作用下形成的，又在一定產(chǎn)權(quán)制度影響下，隨社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展而做動(dòng)態(tài)變化的自然歷史綜合體（趙延龍、莫俊文，2007）。

土地用函數(shù)可以表示為：L = F[（n, e1, e2）, s, t]

其中，L代表土地，n代表自然因素，e1代表生態(tài)因素，e2代表經(jīng)濟(jì)因素，s代表制度因素，t代表時(shí)間因素。

從以上的函數(shù)可以看出，土地的基本屬性是自然性、生態(tài)特性、經(jīng)濟(jì)特性和社會(huì)特性。沒有土地，“勞動(dòng)過程就不能進(jìn)行，或者不能完全進(jìn)行”,“因?yàn)樗o勞動(dòng)者提供立足點(diǎn)，給他的過程提供活動(dòng)場(chǎng)所”。本書主要分析土地的經(jīng)濟(jì)用途，因此側(cè)重觀察土地的經(jīng)濟(jì)特性。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看，土地是一種生產(chǎn)要素，土地與勞動(dòng)力、資本、技術(shù)等一起構(gòu)成生產(chǎn)過程。土地的經(jīng)濟(jì)特性主要包括：供給的稀缺性、用途的多樣性、直接財(cái)富性和自然增值性。以上四種特性是研究土地的基本特征和出發(fā)點(diǎn)。“成功的土地利用是以對(duì)土地的特性認(rèn)識(shí)為基礎(chǔ)的”（伊利，1983）。

二 城市土地

城市土地一般是指城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地，包括房屋建筑用地、道路及交通設(shè)施用地、廣場(chǎng)和各種公共設(shè)施用地、公園及綠化用地等。

我國(guó)城市土地屬于國(guó)家所有，主要是為人們提供生產(chǎn)、生活的場(chǎng)所和空間。黃小晶認(rèn)為城市土地的有用性主要是指它的承載能力。不同地段和區(qū)位的土地具有不同的地質(zhì)和環(huán)境條件，那么土地的承載能力也就不同。

城市土地具有以下特征：第一，位置固定性。第二，差異性。第三，耐久性。第四，稀缺性。第五，區(qū)位效益性。第六，邊際產(chǎn)出遞減性。此外，城市土地也具有兩種屬性。一方面，城市土地是一種自然資源。這就要求政府對(duì)土地資源進(jìn)行合理的規(guī)劃和管理，防治浪費(fèi)和閑置。另一方面，城市土地還是一種重要的資本。只有在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，才能夠得到合理的配置，才能取得更好的經(jīng)濟(jì)效益。

在我國(guó)城市統(tǒng)計(jì)中，計(jì)算城市土地面積的標(biāo)準(zhǔn)有兩種：一是城市建成區(qū)土地面積，二是城市市區(qū)土地面積。《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》中規(guī)定：城市建成區(qū)是指城市市政區(qū)范圍內(nèi)經(jīng)過征用的土地和實(shí)際建設(shè)發(fā)展起來的非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)建設(shè)地段，包括市區(qū)集中連片部分以及郊區(qū)中具有完善的公共設(shè)施的建設(shè)用地，并且與城市有著緊密聯(lián)系的部分（如機(jī)場(chǎng)、污水處理廠、電臺(tái)等）。城市市區(qū)則包括城區(qū)和郊區(qū)，也就是說城市市區(qū)的范圍要比城市建成區(qū)大。由于我國(guó)城市建成區(qū)是城市的主要實(shí)體地區(qū)，因此本書以《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》中規(guī)定的城市建成區(qū)土地面積來表示城市用地土地面積。

三 建設(shè)用地

建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地。主要包括城鄉(xiāng)住宅、公共設(shè)施用地、工礦企業(yè)用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。建設(shè)用地是利用土地的承載能力或建筑空間，而不是以取得生物產(chǎn)品為主要目的的用地。

在我國(guó)，建設(shè)用地按照土地所有制的性質(zhì)不同，可以分為農(nóng)業(yè)建設(shè)用地和非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地；按照土地權(quán)屬和建設(shè)內(nèi)容的不同，又分為國(guó)家建設(shè)用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)用地、外商投資企業(yè)用地和其他建設(shè)用地；按照工程投資和用地規(guī)模不同，還可以分為大型建設(shè)項(xiàng)目用地、中型建設(shè)項(xiàng)目用地和小型建設(shè)項(xiàng)目用地。我國(guó)建設(shè)用地供給，還可以分為存量和增量?jī)刹糠帧Ｔ隽坎糠郑饕峭ㄟ^農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地實(shí)現(xiàn)的供應(yīng)，即土地一級(jí)市場(chǎng)；存量部分即通過現(xiàn)有土地使用者之間的交易實(shí)現(xiàn)的供應(yīng)，即二級(jí)市場(chǎng)。其中，新增建設(shè)用地為規(guī)劃期間農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的量；建設(shè)用地凈增量為規(guī)劃期間農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的量減去規(guī)劃期間建設(shè)用地變?yōu)檗r(nóng)用地和未利用地的量。

我國(guó)實(shí)施城市規(guī)劃時(shí)在城市建設(shè)范圍內(nèi)建設(shè)占用土地的一般程序?yàn)椋孩偈小⒖h級(jí)人民政府按照土地利用年度計(jì)劃制定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案，然后分級(jí)上報(bào)給有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府；②有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地主管部門對(duì)于農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案進(jìn)行審查，提出審查意見，然后報(bào)給有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)；③相關(guān)方案經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府組織實(shí)施，按照具體項(xiàng)目分別供地。

四 土地資本與土地資本化

關(guān)于土地資本有兩種解釋。狹義的土地資本以馬克思的解釋為代表。馬克思指出“對(duì)已經(jīng)變成生產(chǎn)資料的土地進(jìn)行新的投資，也就是在不增加土地的物質(zhì)（即土地面積）的情況下增加資本”。由此可以看出，狹義的土地資本只是指凝結(jié)在土地上的勞動(dòng)價(jià)值部分，將已經(jīng)開發(fā)的土地分為土地物質(zhì)和土地資本，認(rèn)為凝結(jié)在土地物質(zhì)上的資本是土地資本。土地資本既有價(jià)值形態(tài)也有實(shí)物形態(tài)，實(shí)物形態(tài)就是土地固定資產(chǎn)。廣義的土地資本，不區(qū)分土地物質(zhì)和土地資本，土地能夠在流轉(zhuǎn)中實(shí)現(xiàn)增值并給所有者帶來預(yù)期收益就是土地資本。本文研究的土地資本是指城市化進(jìn)程中的土地，不僅是人類勞動(dòng)投入部分，也包括狹義的土地物質(zhì)和土地資本。因此，只要能夠通過流轉(zhuǎn)帶來增值的土地就是土地資本，即所謂的廣義的土地資本。

土地資本化的含義最早見于赫爾南多·德·索托的《資本的秘密》，這本書第一次闡釋了資產(chǎn)與資本轉(zhuǎn)化的思想。何曉星、王守軍認(rèn)為，資本是運(yùn)動(dòng)的并且在運(yùn)動(dòng)中不斷改變形式，而且隨著運(yùn)動(dòng)而不斷增值；土地資本化就是土地資源轉(zhuǎn)變成可以運(yùn)動(dòng)并增值的土地資本的過程；資源和資本的區(qū)別在于，資源是靜態(tài)的，是不能增值的，資源只有通過不斷運(yùn)動(dòng)、改變形式，才能實(shí)現(xiàn)增值，這就是資源資本化的過程。劉永湘、楊繼瑞分析了我國(guó)城市土地資本化的現(xiàn)狀和歷史，認(rèn)為城市土地資本化就是按照土地所有權(quán)和土地使用權(quán)相分離的原則，將城市土地資產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)化為資本，實(shí)質(zhì)上是土地使用權(quán)流動(dòng)的市場(chǎng)化。李雙海認(rèn)為土地資產(chǎn)在土地市場(chǎng)中流轉(zhuǎn)并實(shí)現(xiàn)增值就是土地資本化。也有學(xué)者指出在我國(guó)土地所有制情況下，土地資本化主要是指土地使用權(quán)的資本化。

改革開放之前，我國(guó)的土地都是作為自然資源和資產(chǎn)而存在，城市土地歸國(guó)家所有，實(shí)行無償、無期限、無流動(dòng)的使用，占用土地的企業(yè)不需要向國(guó)家交納租金；農(nóng)村土地屬于集體所有，統(tǒng)一取消了地租，實(shí)行的是土地的統(tǒng)一管理和分配。改革開放以后，我國(guó)對(duì)土地產(chǎn)權(quán)制度和使用制度進(jìn)行了改革。農(nóng)村實(shí)行了家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，將集體土地的所有權(quán)和使用權(quán)分離；在城市開始對(duì)國(guó)有土地實(shí)行有償使用，并實(shí)行土地使用的市場(chǎng)流轉(zhuǎn)和轉(zhuǎn)讓。這些都是土地資本化的具體形式，是逐漸喚醒“沉睡資本”的必要步驟。