第二章 文獻綜述

第一節 概念

一 土地

土地是一種自然產物，具有多重屬性。

馬克思、恩格斯認為“經濟學上所說的土地是指未經人的協助而自然存在的一切勞動對象”。馬歇爾認為土地是一切自然物和自然力量之和，他主要強調了土地的客觀性。我國學者對土地概念的定義是：土地是位于地球表面一定范圍之內的各種物質與相關空間，它是在自然因素、生態因素、經濟因素綜合作用下形成的，又在一定產權制度影響下，隨社會生產力發展而做動態變化的自然歷史綜合體（趙延龍、莫俊文，2007）。

土地用函數可以表示為：L = F[（n, e1, e2）, s, t]

其中，L代表土地，n代表自然因素，e1代表生態因素，e2代表經濟因素，s代表制度因素，t代表時間因素。

從以上的函數可以看出，土地的基本屬性是自然性、生態特性、經濟特性和社會特性。沒有土地，“勞動過程就不能進行，或者不能完全進行”,“因為它給勞動者提供立足點，給他的過程提供活動場所”。本書主要分析土地的經濟用途，因此側重觀察土地的經濟特性。從經濟學角度來看，土地是一種生產要素，土地與勞動力、資本、技術等一起構成生產過程。土地的經濟特性主要包括：供給的稀缺性、用途的多樣性、直接財富性和自然增值性。以上四種特性是研究土地的基本特征和出發點。“成功的土地利用是以對土地的特性認識為基礎的”（伊利，1983）。

二 城市土地

城市土地一般是指城市規劃區范圍內的土地，包括房屋建筑用地、道路及交通設施用地、廣場和各種公共設施用地、公園及綠化用地等。

我國城市土地屬于國家所有，主要是為人們提供生產、生活的場所和空間。黃小晶認為城市土地的有用性主要是指它的承載能力。不同地段和區位的土地具有不同的地質和環境條件，那么土地的承載能力也就不同。

城市土地具有以下特征：第一，位置固定性。第二，差異性。第三，耐久性。第四，稀缺性。第五，區位效益性。第六，邊際產出遞減性。此外，城市土地也具有兩種屬性。一方面，城市土地是一種自然資源。這就要求政府對土地資源進行合理的規劃和管理，防治浪費和閑置。另一方面，城市土地還是一種重要的資本。只有在市場經濟條件下，才能夠得到合理的配置，才能取得更好的經濟效益。

在我國城市統計中，計算城市土地面積的標準有兩種：一是城市建成區土地面積，二是城市市區土地面積。《中國統計年鑒》中規定：城市建成區是指城市市政區范圍內經過征用的土地和實際建設發展起來的非農業生產建設地段，包括市區集中連片部分以及郊區中具有完善的公共設施的建設用地，并且與城市有著緊密聯系的部分（如機場、污水處理廠、電臺等）。城市市區則包括城區和郊區，也就是說城市市區的范圍要比城市建成區大。由于我國城市建成區是城市的主要實體地區，因此本書以《中國統計年鑒》中規定的城市建成區土地面積來表示城市用地土地面積。

三 建設用地

建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地。主要包括城鄉住宅、公共設施用地、工礦企業用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等。建設用地是利用土地的承載能力或建筑空間，而不是以取得生物產品為主要目的的用地。

在我國，建設用地按照土地所有制的性質不同，可以分為農業建設用地和非農業建設用地；按照土地權屬和建設內容的不同，又分為國家建設用地、鄉鎮建設用地、外商投資企業用地和其他建設用地；按照工程投資和用地規模不同，還可以分為大型建設項目用地、中型建設項目用地和小型建設項目用地。我國建設用地供給，還可以分為存量和增量兩部分。增量部分，主要是通過農地轉為建設用地實現的供應，即土地一級市場；存量部分即通過現有土地使用者之間的交易實現的供應，即二級市場。其中，新增建設用地為規劃期間農用地和未利用地轉為建設用地的量；建設用地凈增量為規劃期間農用地和未利用地轉為建設用地的量減去規劃期間建設用地變為農用地和未利用地的量。

我國實施城市規劃時在城市建設范圍內建設占用土地的一般程序為：①市、縣級人民政府按照土地利用年度計劃制定農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案，然后分級上報給有批準權的人民政府；②有批準權的人民政府土地主管部門對于農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案進行審查，提出審查意見，然后報給有批準權的人民政府批準；③相關方案經有批準權的人民政府批準后，由市、縣人民政府組織實施，按照具體項目分別供地。

四 土地資本與土地資本化

關于土地資本有兩種解釋。狹義的土地資本以馬克思的解釋為代表。馬克思指出“對已經變成生產資料的土地進行新的投資，也就是在不增加土地的物質（即土地面積）的情況下增加資本”。由此可以看出，狹義的土地資本只是指凝結在土地上的勞動價值部分，將已經開發的土地分為土地物質和土地資本，認為凝結在土地物質上的資本是土地資本。土地資本既有價值形態也有實物形態，實物形態就是土地固定資產。廣義的土地資本，不區分土地物質和土地資本，土地能夠在流轉中實現增值并給所有者帶來預期收益就是土地資本。本文研究的土地資本是指城市化進程中的土地，不僅是人類勞動投入部分，也包括狹義的土地物質和土地資本。因此，只要能夠通過流轉帶來增值的土地就是土地資本，即所謂的廣義的土地資本。

土地資本化的含義最早見于赫爾南多·德·索托的《資本的秘密》，這本書第一次闡釋了資產與資本轉化的思想。何曉星、王守軍認為，資本是運動的并且在運動中不斷改變形式，而且隨著運動而不斷增值；土地資本化就是土地資源轉變成可以運動并增值的土地資本的過程；資源和資本的區別在于，資源是靜態的，是不能增值的，資源只有通過不斷運動、改變形式，才能實現增值，這就是資源資本化的過程。劉永湘、楊繼瑞分析了我國城市土地資本化的現狀和歷史，認為城市土地資本化就是按照土地所有權和土地使用權相分離的原則，將城市土地資產市場轉化為資本，實質上是土地使用權流動的市場化。李雙海認為土地資產在土地市場中流轉并實現增值就是土地資本化。也有學者指出在我國土地所有制情況下，土地資本化主要是指土地使用權的資本化。

改革開放之前，我國的土地都是作為自然資源和資產而存在，城市土地歸國家所有，實行無償、無期限、無流動的使用，占用土地的企業不需要向國家交納租金；農村土地屬于集體所有，統一取消了地租，實行的是土地的統一管理和分配。改革開放以后，我國對土地產權制度和使用制度進行了改革。農村實行了家庭聯產承包責任制，將集體土地的所有權和使用權分離；在城市開始對國有土地實行有償使用，并實行土地使用的市場流轉和轉讓。這些都是土地資本化的具體形式，是逐漸喚醒“沉睡資本”的必要步驟。