第一部分 房地產企業會計

第一章 房地產企業建賬與會計科目的設置

老A：小Q，工作環境還適應吧？

小Q：可以，我覺得挺好的。

老A：那就好，你以前雖然在制造行業做過會計，但房地產企業的會計與其他行業是有很大差別的。所以，你要是想在這個行業做下去得靜下心來學這個行業內的知識。

小Q：嗯，我愿意好好學習，這是一個很有吸引力的行業，請您給我指導吧。

老A：我會給你提供相應的資料，并給你提供學習指引，你要有目標地去學習。

小Q：好的，那就謝謝您啦！

房地產企業建賬與會計科目的設置學習指引見表1-1。

注：小Q是指剛進入房地產公司的會計，老A則指房地產公司財務部的主管。

第一節 房地產企業建賬

房地產企業應該執行《房地產開發企業會計制度》。建賬必須按照《中華人民共和國會計法》（以下簡稱《會計法》）和《房地產開發企業會計制度》的規定設置會計賬簿，包括總賬、明細賬、日記賬和其他輔助性賬簿。

一、設置總賬

總賬是根據一級會計科目（亦稱總賬科目）開設的賬簿，用來分類登記企業的全部經濟業務，提供資產、負債、所有者權益、費用、收入和利潤等總括的核算資料，總分類賬通常要開設30～50個賬戶，分類反映會計信息。

總賬的格式采用三欄式，外表形式一般應采用訂本式賬簿。具體賬頁格式見表1-2。

二、設置明細賬

明細賬是對某些總賬科目的數據進一步明細記錄和反映的賬簿。對大部分總賬科目都需要設置明細賬。明細賬要按明細科目開設賬戶，以更詳細地反映會計數據。

每一個房地產開發企業，至少要設置二三十本明細賬，以對總賬賬戶的內容進行更詳細地記錄和反映。

明細賬一般采用活頁式賬簿，但要注意，不同的明細賬其賬頁格式的要求是不同的。只反映金額的明細賬可以采用三欄式，與總分類賬的格式相同；反映存貨的明細賬一般需要數量金額式；反映開發成本和各項費用的明細賬需要多欄式，以便于對各不同的成本、費用項目分別進行更詳細地記錄和反映。數量金額式明細賬和多欄式明細賬見表1-3~表1-5。

表1-4的明細賬屬于“數量金額式明細賬”。數量金額式明細賬既要反映金額，同時也要反映數量和單價。

表1-4、表1-5的明細賬屬于“多欄式明細賬”。

三、設置日記賬

日記賬是按經濟業務發生的先后順序，逐日逐筆進行記錄的一種賬簿。房地產開發企業至少要設置兩本日記賬。即“庫存現金日記賬”和“銀行存款日記賬”。

“庫存現金日記賬”和“銀行存款日記賬”也必須采用訂本式賬簿，其賬頁格式也是三欄式，與總分類賬的賬頁格式是相同的。

四、設置備查賬簿

備查賬簿是一種輔助賬簿，是對某些在日記賬和分類賬中未能記載的會計事項進行補充登記的賬簿。

1. 根據需要設置

備查賬簿應根據統一會計制度的規定和企業管理的需要設置。并不是每個企業都要設置備查賬簿，而應根據管理的需要來確定，但是對于會計制度規定必須設置備查賬簿的科目如“應收票據”“應付票據”等，必須按照會計制度的規定設置備查賬簿。

（1）應收票據備查賬簿。房地產企業應當設置“應收票據備查賬簿”（見表1-6），逐筆登記商業匯票的種類、號數和出票日、票面金額、交易合同號和付款人、承兌人、背書人的姓名或單位名稱、到期日、背書轉讓日、貼現日、貼現率和貼現凈額以及收款日和收回金額、退票情況等資料。商業匯票到期結清票款或退票后，在備查賬簿中應予注銷。

（2）應付票據備查賬簿。應付票據是指企業在商品購銷活動和對工程價款進行結算因采用商業匯票結算方式而發生的，由出票人出票，委托付款人在指定日期無條件支付確定的金額給收款人或者票據的持票人的憑據，它包括商業承兌匯票和銀行承兌匯票。房地產企業應設置應付票據備查賬簿，逐筆登記應付票據的種類、收款單位、交易合同號、票據號碼、出票日期、到期日期、開票金額、保證金、匯票余額、是否注銷等。見表1-7。

2. 備查賬簿的格式

備查賬簿的格式由企業自行確定。備查賬簿沒有固定的格式，與其他賬簿之間也不存在嚴密的勾稽關系，其格式可由企業根據內部管理的需要自行確定。

3. 備查賬簿的外表形式

備查賬簿的外表形式一般采用活頁式。為使用方便，備查賬一般采用活頁式賬簿，與明細賬一樣，為保證賬簿的安全、完整，使用時應順序編號并裝訂成冊，注意妥善保管，以防賬頁丟失。

第二節 會計科目設置

為了對房地產企業的經營活動進行會計核算，必須設置相應的會計科目，并且要根據設置的會計科目在賬簿中開設賬戶。

房地產開發企業會計科目分為五大類。

一、資產類科目

資產類科目用來核算和反映企業各類不同的資產增減變化情況，其中包括了流動資產和各項長期資產。在資產類科目中，“開發產品”“周轉房”這兩個科目是房地產開發企業特設置的科目，其他科目是各類企業通用的會計科目。表1-8是某房地產企業的資產類科目。

二、負債類科目

負債類科目用來核算和反映企業各類不同的負債增減變化情況，其中包括了各項流動負債和各項長期負債。負債類科目都是各類企業通用的會計科目。表1-9是某房地產企業的負責類科目。

三、所有者權益類

所有者權益類科目是用來核算各項所有者權益增減變化的科目，這些科目也是各類企業通用的會計科目，表1-10是某房地產企業的所有者權益類科目。

四、成本類科目

成本類科目有三個，即：“開發成本”“開發間接費用”和“研發支出”。其中前兩個科目是房地產開發企業特有的科目，是用于進行房地產企業成本核算的科目。如果房地產企業本身也有施工隊伍，有施工業務，那么還需要在成本類科目中增設“工程施工”“施工間接費用”“工程結算”和“機械作業”等科目。表1-11是某房地產企業的成本類科目。

五、損益類科目

損益類科目是用于計算企業損益的科目。損益類科目在會計期末都要轉入“本年利潤”賬戶，不留余額。這些科目也是各類企業通用的會計科目，表1-12是某房地產企業的損益類科目，表1-13是期間費用明細科目設置及核算內容。