第二節　市場狀況分析

對城市房地產市場狀況進行調查分析，可為房地產企業提供真實的市場背景資料，為投資決策提供參考依據。房地產市場狀況分析包括市場供給分析、市場需求分析、土地出讓分析、價格走勢分析、物業類型分析、銷售情況分析等。如圖1-13所示。

一、市場供給分析

房地產供給是指生產者在某一特定時期內，在每一價格水平上愿意而且能夠租售的房地產商品量。在生產者的供給中既包括了新生產的房地產商品（俗稱增量房），也包括過去生產的存貨（俗稱存房量）。房地產企業可以從圖1-14所示的兩個方面進行市場供給分析。

1. 供給量分析

供給量分析分為現有供給量分析和潛在供給量分析。現有供給量分析可以根據在售物業數據來統計。隨著行業信息公開化、透明化進程的發展，市場現有供給量的獲取難度越來越小。潛在供給量分析可以根據政府部門審批開發項目過程形成的各種數據進行統計，即通過房地產開發程序為基礎的分析方法。如圖1-15所示。

2. 供給結構分析

對區域市場供給結構進行分析時，一般按照區塊和物業類型兩方面進行。

（1）區域分析中一般根據實際情況劃分行政區塊、板塊區塊、別墅集中區、傳統商業區、寫字樓分布密集區、工業園區、新開發區、高教區等。

（2）物業分析可以按照用途劃分為居住、商業等。其中居住物業分為普通住宅、高檔公寓、別墅等，商業物業分為寫字樓、百貨、商場等，普通住宅分為高層、小高層等，別墅分為獨棟、聯排、疊加等。如圖1-16所示。

二、市場需求分析

房地產需求是指房地產消費者（包括生產經營性消費主體和個人消費者），在特定的時期內、一定的價格水平上，愿意購買而且能夠購買的房地產商品量。房地產企業對市場需求的分析包括圖1-17所示的兩個方面。

1. 成交需求分析

成交需求分析是指對已經成交的需求量進行分析歸納。查詢需要了解圖1-18所示的內容。

2. 潛在需求分析

潛在需求分析主要運用人口和收入統計資料來進行分析。人口資料包括區域人口增長狀況、年齡結構、家庭結構、人口地區來源狀況、就業狀況等。城鎮居民的工資收入、家庭年收入、人均可支配收入、城鎮居民儲蓄等收入資料直接反映居民的購房和租房需求潛力。如圖1-19所示。

三、項目自身分析

房地產項目自身分析包括開發企業分析和開發項目分析兩方面。具體如圖1-20所示。

四、土地出讓分析

房地產企業對市場土地出讓分析的內容如圖1-21所示。

其中，土地出讓方式是以上項目的分析重點。土地使用權的出讓方式是指國有土地的代表（地方人民政府）將國有土地使用權出讓給土地使用者時所采取的方式或程序，它表明以什么形式取得土地使用權。《中華人民共和國城市房地產管理法》規定“土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。”因此，我國土地使用權出讓的方式有三種：拍賣、招標和協議，具體內容見表1-2。

五、價格走勢分析

影響房地產價格走勢的因素，具體如圖1-22所示。

六、競爭項目分析

在某一個城市或區域，對競爭對手開發項目銷售情況的分析主要包括對其開發量、竣工量、銷售面積、營銷策略、銷售金額進行分析比較，從而為本企業樓盤開發與營銷工作制定相應的策略方針。其中，營銷策略的分析與比較可以利用經典的4P（產品——Product、價格——Price、渠道——Place和促銷——Promotion）模型來進行，具體如圖1-23所示。