第一節　市場環境分析

房地產企業在開發策劃一個項目前，需對該項目的市場宏觀環境進行調查分析，主要包括政治環境、經濟環境、文化環境的調查分析，如圖1-1所示。

一、政治環境調查分析

房地產行業的發展與整體國民經濟的發展息息相關，國家宏觀環境的改變極大地影響著房地產行業的發展。

1. 政治環境的內涵

政治環境指的是一個國家的政治局勢、政策制度以及政府管理服務水平等。如圖1-2所示。

（1）政治局勢。政治局勢穩定包含國內局勢穩定和對外局勢穩定兩層含義，如圖1-3所示。

無疑，動蕩的局勢將阻礙房地產這種長期投資的進入。一般來說，一個地區如果政治局勢比較穩定，很顯然能夠吸引房地產投資，房地產價格就會比較高；如果政局動蕩，甚至發生戰爭，顯然對房地產投資是不利的，土地或房地產價格就會下跌。

（2）政策制度。政策制度是指投資者所關注的經濟政策和產業政策，包括圖1-4所示的內容。

政策的連續性也是房地產投資者考慮的重點。政策不連續、不穩定，會使房地產投資者畏縮不前。

（3）政府管理服務水平。近年來，隨著政府行政職能的進一步轉化，政府的管理服務功能進一步加強，從而誕生了另一項評價房地產投資環境好壞的指標——政府管理服務水平。由于房地產投資中政府審批環節多、時間長，高效、廉潔的政府形象將吸引房地產投資者進入。

2. 政治環境調查的意義

眾所周知，房地產開發需要涉及的環節、接觸的層面是一般產業投資所無法相比的。政治環境的變化，土地、房產、物業等法律法規的變化，都將對項目開發產生影響，甚至是翻天覆地的影響。

房地產開發企業進行地域性很強的房地產開發投資，首先要考慮當地的政局是否穩定、社會是否安定、地區信譽高低等直接關系到投資有無保障的問題。

3. 政治環境調查的內容

房地產企業的政治環境包括政府的思想觀念、企業所在地各級政府機構的辦事效率、國家在房地產行業方面的政策法規等。房地產企業市場調研人員在對企業所處的政治環境進行分析時，主要分析的內容如圖1-5所示。

二、經濟環境調查分析

地產經濟作為國民經濟發展的重要因素，在國民經濟發展中處于重要的地位，它不僅改善了人們生活的質量，對國家經濟的發展也起到很大的推動作用。

1. 經濟環境的內涵

經濟環境是投資者投資決策時考慮最多、最重要、最直接的基本因素，其包含的內容很多，主要包括圖1-6所示的內容。

（1）宏觀經濟環境。宏觀經濟環境是一個國家或者地區的總體經濟環境。如該地區的國民生產總值、國民收入、國民經濟增長率等反映國民經濟狀況的指標；當地居民的消費額、消費結構、居民收入、存款余額、物價指數等描述社會消費水平和能力的指標。如圖1-7所示。

（2）市場環境。市場環境是指投資項目面臨的市場狀況，包括市場現狀和未來發展趨勢。具體如圖1-8所示。

（3）財務環境。財務環境是投資項目面臨的資金、成本、利潤、稅收等環境條件，它主要包括金融環境，如資金來源的渠道、項目融資的可能性及融資成本等，還包括經營環境，如投資費用、經營成本、稅收負擔、優惠政策和條件、同類項目的社會平均收益水平及盈利水平等。如圖1-9所示。

（4）資源環境。資源環境是指從人力資源、原材料資源、土地資源和能源角度出發研究的投資環境。

2. 經濟環境調查的意義

城市經濟環境中的各項因素對房地產項目開發的影響主要體現在四個方面，具體如圖1-10所示。

圖1-10所示說明：

（1）國民經濟高速增長時期是房地產需求的旺盛時期，為其發展創造了條件。

（2）房地產企業的發展需要金融業的大力支持，房地產企業的發展也為金融業的發展提供了積極動力。

（3）房地產企業的發展推動通貨膨脹程度的加重，通貨膨脹的加重又使房地產行業繁榮，然后勢頭大減，導致地產泡沫。

（4）居民經濟收入決定消費者的購買力，消費者購買力的大小又決定了房地產需求市場的容量。

3. 經濟環境調查分析的方法

房地產企業市場調研人員在對企業經濟環境進行分析時，可以使用“經濟環境調查事項表”來幫助自己，使自己的工作更有條理，更有效率。具體內容見表1-1。

三、文化環境調查分析

社會文化往往對房地產行業有著深刻的影響，尤其對房地產項目的定位有著更直接的影響。

1. 文化環境的內涵

社會文化環境是計劃投資地域的社會秩序、社會信譽和社會服務等條件，同時包括當地居民的文化教育水平、社會傳統、風俗習慣等。

（1）社會秩序。社會秩序是指計劃投資地區的社會政治秩序和經濟生活秩序， 包括當地社會的穩定性、安全性，當地居民對本地經濟發展的參與感，對外來經濟勢力的認同度等。

（2）社會信譽。社會信譽是由公共道德水平和法律雙向支撐的，是維系社會發展的基石。社會信譽既包括合同履約的信譽，也包括社會承諾的信譽，特別是對于房地產投資者，由于投資具有一定的長期性，在一個信譽缺失的社會，合同得不到履行，承諾得不到兌現，投資者會望而卻步。

（3）社會服務。社會服務是指計劃投資地區所能提供的服務設施及服務效率條件，既包括某些硬的條件，也包括某些軟的條件。構成社會服務環境的條件主要如圖1-11所示。

2. 文化環境分析的項目

房地產企業對文化環境分析的項目，具體如圖1-12所示。

3. 文化環境調查的方式

房地產企業市場調研人員在對企業的潛在客戶進行市場調研時可以運用“問卷調查”的方式，在問卷中，一般要設置一些有關消費者背景資料調查的問題，這些問題的調查結果就會成為房地產開發項目所在區域的文化環境分析的資料來源。

下面提供一份有關消費者背景資料的問卷調查的范本，僅供參考。