第三節　開發項目評估

房地產開發項目投資決策的核心就是對房地產企業開發項目投資的價值進行正確合理的評價，以確定項目是否可行，從而保證企業既能規避風險，又能把握投資機會。房地產企業可從如圖2-14所示的幾個方面對開發項目進行評估。

一、項目的基礎研究

基礎研究包含土地信息研究、宏觀市場研究、城市規劃動態研究、經濟動態研究、政策法規研究、項目風險研究、公司戰略研究和競爭對手研究等分項研究工作。

（1）各分項研究工作通常由項目發展部組織完成，應做到專項有專人負責，然后再充分利用內外資源，予以功能完善和健全。

（2）各分項研究工作需及時把握動態信息，應做到及時收集、及時分析，其研究成果可在即時報告中和以年度為節點的總結報告中體現。

（3）基礎研究的成果最終應提煉作為三年經營計劃外部環境分析的主要部分，并在此基礎上制訂公司房地產三年土地儲備滾動計劃，以指導土地儲備工作的進行。

（4）基礎研究需專人負責整個基礎研究計劃的制訂、監督和基礎研究庫的整理，基礎資料和研究成果需由該項負責人整理，經編號后放入各基礎研究庫歸檔。

二、土地信息收集、甄別

房地產企業需指定一人為土地信息負責人，專項負責土地信息的匯總、整理和總結等。

1. 信息收集的途徑

土地信息的收集可通過如圖2-15所示的幾種渠道進行。

2. 信息的甄別程序

了解到有效土地信息后填寫《土地信息采集表》，并交由土地信息負責人匯總。房地產企業不定期對各土地信息進行合議，根據公司土地儲備要求對土地信息進行初步判斷，會議由土地信息負責人記錄并存檔，會議結果報告項目發展部主管。

三、發展項目確定

通過初步判斷的土地信息進入發展項目確定階段，原則上應指定負責土地所在片區的市場拓展人員為項目負責人接管后續工作，并通過《土地信息采集表》的形式將土地情況及時向公司領導報告；未通過的信息由土地信息負責人填寫判斷意見，存入土地信息庫，并統一答復信息提供人，此后由土地信息負責人對該項土地的后續成交情況或條件變化情況加以跟蹤。

1. 初步項目定位

項目負責人根據項目情況，可通過談判等了解該項目的背景資料，初步判斷項目用地購買操作方式，資料匯總后提請法律室提供意見，最終做出項目用地購買操作方式的判斷。

（1）初步項目定位。項目負責人進行項目實地勘察和周邊市場的簡易調查，根據市場情況和項目特點做出初步項目定位，初步項目定位至少需包含圖2-16所示的內容。

（2）特殊項目的處理。項目負責人可根據項目的特殊性與否，進行后續處理，具體如圖2-17所示。

2. 召開項目匯報會來確定

項目負責人根據項目情況，做出初步經濟測算結果，綜合項目談判后確定的操作方式，形成簡易的初步匯報，經部門內部評審后，申請召開公司內部的項目匯報會。項目匯報會是由公司領導和參與論證工作的各部門人員參加的、判斷項目能否確定并進入可行性研究程序的評審會議，會議內容如圖2-18所示。