第四節　項目可行性研究

房地產可行性研究就是指在投資決策前，對與項目有關的市場、資源、工程技術、經濟、社會等方面問題進行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目技術上是否可行、經濟上是否合理，并對多個方案進行優選的科學方法。主要包括圖2-19所示的內容。

圖2-19　房地產項目可行性研究

一、可行性研究的步驟

可行性研究是房地產開發決策分析過程中的重要步驟，它是房地產開發項目在投資前的決策研究。通過對開發項目的全面分析、論證，多方案的比較和評價，從而保證其技術上可行，建造能力具備，環境允許，經濟上合理，效益顯著。可行性研究可按圖2-20所示的五個步驟進行。

1. 接受委托

在項目建議被批準之后，開發商即可委托咨詢評估公司對項目進行可行性研究。雙方簽訂合同協議，明確規定可行性研究的工作范圍、目標意圖、進度安排、費用支付辦法及協作方式等內容。承擔單位接受委托時，應獲得項目建議書和有關項目背景介紹資料，搞清楚委托者的目的和要求，明確研究內容，制訂計劃，并收集有關的基礎資料、指標、規范、標準等基本數據。

圖2-20　可行性研究的步驟

2. 調查研究

主要從市場調查和資源調查兩方面進行。市場調查應查明和預測市場的供給和需求量、價格、競爭能力等，以便確定項目的經濟規模和項目構成。資源調查包括建設地點、項目用地、交通運輸條件、外圍基礎設施、環境保護、水文地質、氣象等方面的調查，為下一步規劃方案設計、技術經濟分析提供準確的資料。

3. 方案選擇和優化

根據項目建議書的要求，結合市場和資源調查，在收集到的資料和數據的基礎上，建立若干可供選擇的開發方案，進行反復的方案論證和比較，會同委托單位或部門明確方案選擇的重大原則問題和優選標準，采用技術經濟分析的方法，評選出合理的方案，研究論證項目在技術上的可行性，進一步確定項目規模、構成、開發進度。

4. 財務評價和綜合評價

對經上述分析后所確定的最佳方案，在估算項目投資、成本、價格、收入等基礎上，對方案進行詳細財務評價和綜合評價。研究論證項目在經濟上的合理性和盈利能力，進一步提出資金籌措建議和項目實施總進度計劃。

5. 編制可行性研究報告

經過上述分析與評價，即可編制詳細的可行性研究報告，推薦一個以上的可行方案和實施計劃，提出結論性意見、措施和建議，供決策者作為決策依據。

二、可行性研究事項

房地產開發項目可行性研究的事項，具體內容如圖2-21所示。

圖2-21　可行性研究事項

1. 市場可行性分析

在深入調查和充分掌握各類資料的基礎上，對擬開發項目的市場需求和供給情況進行分析和預測，具體如圖2-22所示。

圖2-22　市場可行性分析的內容

2. 規劃方案優選

對可供選擇的規劃方案進行分析比較，選出最合理、可行的方案，對其進行詳細描述，具體如圖2-23所示。

圖2-23　規劃方案分析的內容

3. 進度可行性分析

對項目開發進度進行合理安排，按照前期工程、主體工程、附屬工程、驗收等階段進行安排，分析是否能夠在計劃交期前完成。

4. 技術可行性分析

分析項目的技術參數、技術經濟指標等，確定企業是否滿足項目需求，列出技術難點，確定解決方案。

5. 環境可行性分析

分析項目周圍的自然環境、交通環境、人文環境等是否滿足項目需求，并分析本項目對周圍環境的影響。

6. 成本可行性分析

估算項目的開發成本，包括土地費用、生產費用、管理費用、財務費用和各種稅費等，預估項目收益，確定其能否達到項目預期。

7. 資金可行性分析

根據項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求，擬訂籌資方案，分析籌資成本，保證項目的正常運行。

8. 財務可行性分析

根據國家現行財稅制度、價格和相關法規，分析項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等財務狀況，考察項目的財務可行性分析，具體如圖2-24所示。

圖2-24　財務可行性分析的內容

9. 風險可行性分析

分析影響投資效果的社會、經濟、環境、政策、市場等因素，了解項目潛在的風險，進行盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。

三、可行性研究的重點

對房地產項目進行可行性研究，應抓住以下重點。

1. 地點選擇與地塊價值評價

房地產開發項目的地點選擇和地塊評價是對可供選擇的地點和地塊的條件和價值進行分析比較和評價。分析評價內容如圖2-25所示。

圖2-25　分析評價內容

2. 資金籌措的分析

制訂可靠或比較可靠的資金籌措計劃，是開發項目實現預期目標的基本條件，是避免項目流產或夭折的根本保證，必須高度重視，周密策劃。凡在資金籌措無望的情況下，不必開展深度可行性研究。資金籌措計劃主要是就項目投資的資金來源進行分析，包括自有資金、貸款和預售收入三部分。當資金來源中包括預售收入時，應有銷售收入計劃配合考慮。

3. 財務評價

房地產開發項目財務評價有靜態法和動態法兩種：對規模小、周期短的項目，可采用靜態法；對規模較大、周期較長或資金來源渠道多、收支復雜或滾動開發的項目，應采取動態法。

（1）靜態法。靜態法是通過投資項目的總收入和總費用之間的比較，來計算開發項目的盈利和投資回報率數值，以此計算與同類房地產開發項目正常回報率相比較，以分析評價其經濟合理性。靜態法的評價指標有凈利潤投資收益率和靜態投資回收期。

（2）動態法。動態法財務盈利能力分析，一般應以表2-8所列指標進行。

表2-8　動態法財務盈利能力分析指標

4. 不確定性分析

項目評價所采用的數據，由于多來自預測和估算，有一定程度的不確定性，為分析不確定因素對財務評價指標的影響需進行不確定性分析，以估計項目可能承擔的風險，以論證開發項目在經濟上的可靠性。不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析，具體內容如圖2-26所示。

圖2-26　不確定性分析的內容

四、可行性研究管理

市場拓展總監應對房地產項目可行性研究進行統籌管理，具體包括圖2-27所示的工作。

圖2-27　可行性研究管理

1. 編制可行性研究報告

房地產開發項目不論投資規模大小，都應編制可行性研究報告，其深度要求可從實際出發或領導決策要求確定。規模較大且要求研究深度相對較深的項目，可委托專門咨詢機構承擔項目可行性研究任務；規模適量且研究深度適當的項目，由房地產公司自行組織可行性研究。

2. 成立可行性研究小組

房地產開發項目可行性研究工作，一般應由公司總工程師總體負責，開發、銷售、財務部門人員參與組成研究小組，開展工作。

3. 加強可行性研究報告的管理

房地產開發項目可行性研究報告首頁應加蓋開發公司印章，主扉頁應署總經理、總工程師及研究人員姓名，末頁應署報告執筆人姓名。

開發項目的可行性研究報告及決策意見，不論實施與否，都應歸入技術檔案管理，妥善保存備查。

4. 項目完成后及時總結

開發項目實施完成后，應組織參與研究的部門和人員進行總結，予以跟蹤研究。對研究的方法、測算、結論、建議等，對照市場實際，從中找出成功經驗和教訓，以不斷提高可行性研究的科學水平和定性、定量分析的準確性。

五、可行性研究報告

可行性研究的結果應有書面的報告，其內容描述如下。

1. 封面

封面要能反映評估項目的名稱、誰做的評估及可行性研究報告寫作時間。

2. 摘要

摘要要用簡潔的語言，介紹被評估項目所處地區的市場情況、項目本身的情況和特點、評估的結論。文字要字斟句酌，言必達意，絕對不能有廢詞冗句，字數以不超過1000字為宜。

3. 目錄

目錄是研究報告各大項的集合，方便讀者閱讀。

4. 正文

正文是可行性研究報告的主體，要按照邏輯的順序，從總體到細節循序進行。一般包括：項目總說明、項目概況、投資環境研究、市場研究、項目地理環境和附近地區競爭性發展項目、規劃方案及建設條件、建設方式與進度安排、投資估算及資金籌措、項目評估基礎數據的預測和選定、項目經濟效益評價、風險分析和結論與建議等十二個方面。

5. 附表

附表是對于正文中不便于插入的較大型表格。一般包括：項目工程進度計劃表、項目投資估算表、投資計劃和資金籌措表、項目銷售計劃表、項目銷售收入測算表、財務現金流量表、資金來源與運用表、貸款還本付息估算表和敏感性分析表。

6. 附圖

附圖一般包括項目位置示意圖、項目規劃用地紅線圖、建筑設計方案平面圖等。

下面提供一份房地產項目可行性報告正文的范本，僅供參考。