第二節　開發項目選擇

房地產企業經過項目的市場調研后，下一步工作就是項目選擇與可行性研究。房地產開發項目選擇，主要包括如圖2-9所示的內容。

一、開發城市選擇

選擇房地產開發城市時，要考慮該城市的經濟水平、當地政策、文化狀況、自然環境、市場供求及購買力等因素，具體的分析及選擇因素見表2-2。

二、開發地段選擇

對于房地產企業來講，何謂好地段？地段應是一個綜合指數的表現。地段包括較完善的交通、教育、醫療配套，此外，地段亦包括商業歷史積累、業態發展、經營水平、建筑形態、歷史文化、消費習慣、人流集聚等。

1. 地段選擇因素

影響房地產地段選擇的因素見表2-3。

2. 開發地段選擇的原則

在選擇房地產開發地段時，應注意把握城市發展和擴張的趨勢，以便進行地塊投資決策，具體原則如圖2-10所示。

三、開發管理模式選擇

1. 常見的開發管理模式

房地產常見的開發管理模式，具體內容見表2-4。

2. 開發管理模式的選擇策略

在考慮項目的復雜程度、業主技術和管理水平高低這兩項因素的情況下，房地產開發管理模式的選擇策略見圖2-11。

業主對項目目標的不同要求會對相關管理方式的選擇產生很大的影響。業主對項目目標的要求主要包括項目質量、項目成本、項目進度、糾紛和索賠等。不同的開發管理模式對項目目標的影響見表2-5。

3. 開發管理模式的選擇技巧

經過分析可以發現，各種開發管理模式各有利弊，企業應根據項目的側重點及目標來選擇合適的項目管理模式，具體選擇技巧可參照表2-6。

四、開發項目產品模式選擇

1. 選擇產品模式應考慮的定位

選擇房地產開發項目產品模式時，需要考慮四個方面的定位，具體如圖2-12所示。

2. 影響產品模式選擇的因素

房地產項目在選擇產品模式定位時，需要充分考慮影響產品模式選擇的因素，具體如圖2-13所示。

五、開發項目融資方案選擇

一般情況下，房地產開發過程中，可運用銀行貸款籌資、合作開發籌資、預售房屋籌資和發行股票籌資等方式進行融資。融資決策人員需分析、計算和比較各種融資方式的利弊，選擇其中一種或幾種進行組合，制定適合地產項目開發需要的融資方案，具體融資方式見表2-7。