- 房地產項目全程策劃實戰全案
- 郝曉冬
- 3065字
- 2019-02-18 11:21:07
第一節 項目地塊狀況分析
正確判斷和評估投資所在地的基本狀況，從而選擇最佳投資點，已成為投資者決策前的重要一環。房地產企業對項目地塊狀況分析主要包括如圖2-1所示的內容。
圖2-1 項目地塊狀況分析
一、地塊基本狀況分析
地塊基本狀況評估主要包括地理位置、面積，土地附著物分布、權屬，地形地貌狀況、水文地質條件、土地性質及其紅線圖、七通一平齊全、地塊的歷史研究等。
對地塊的基本狀況評估可以采用SWOT法來進行，具體內容見表2-1。
表2-1 項目地塊基本狀況SWOT分析表
二、地塊基礎設施分析
城市基礎設施是既為物質生產又為人民生活提供一般條件的公共設施，是城市賴以存在和發展的基礎。市政基礎設施在成熟區域很少出現問題，而對于快速成長的中小城市和大城市的邊緣地帶，問題則比較復雜且出現較為頻繁。
比如，在我國一些中小城市，城市長期以來只在一個很小的核心區域生長，市政基礎設施只在這一中心地區比較完善。而近年來隨著城市化速度加快，城市核心區已經不能滿足其空間要求，迫切需要開拓新的土地用于城市建設，但卻遇到了市政基礎設施條件存在嚴重缺陷的瓶頸。這對于異地開發房地產項目的開發商是最應該謹慎對待的問題，必須事先調查清楚，以避免已經開始開發才發現沒有熱力管線、沒有煤氣。這樣的失誤在目前是非常常見的。
因此，分析房地產投資環境時，必須將市政基礎設施作為一個非常重要的影響因素加以考慮。
從各國城市的發展來看，雖然性質和規模有所不同，但城市基礎設施的構成大體相同，一般來講主要包括如圖2-2所示的六大系統。
圖2-2 城市基礎設施的構成
1. 城市能源系統
城市能源系統主要包括如圖2-3所示的三個子系統。城市能源系統在城市中的作用是發生和組織能源流循環，現代化城市能源系統具有安全、經濟、舒適等特點。
圖2-3 城市能源系統
2. 城市水資源和供水排水系統
城市水資源和供水排水系統主要包括如圖2-4所示的四個子系統，其功能是組織水流及廢水流循環。
圖2-4 城市水資源和供水排水系統
3. 城市交通運輸系統
城市交通運輸系統主要包括如圖2-5所示的三個子系統，其功能是建立城市整體與延伸的分支構架，組織人流、車流、物流等?，F代城市交通系統應充分體現以人為本的設計理念。
圖2-5 城市交通運輸系統
圖2-5所示說明：
（1）城市道路系統指各級城市道路、橋梁、停車場、道路照明等交通工程設施，以及城市對外交通運輸集散和銜接設施，如航空港、火車站、長途客運站、港口、碼頭等。
（2）交通管制系統指交通信號燈、各種交通標志設施等。
（3）客貨運輸系統指公共電汽車、出租汽車、地鐵輕軌等軌道交通、輪渡、人力等各種客運設施，以及各種城市貨物運輸設施。
4. 城市郵電通信系統
城市郵電通信系統主要包括如圖2-6所示的兩個子系統，其主要的功能是在城市系統中組織信息流循環。
圖2-6 城市郵電通信系統
5. 城市生態環境系統
城市生態環境系統主要包括如圖2-7所示的三個子系統，其功能作用是美化城市景觀和凈化生態環境。
圖2-7 城市生態環境系統
6. 城市防災系統
城市防災系統主要包括如圖2-8所示的四個子系統，其功能是防護自然災害和人為災難。
圖2-8 城市防災系統
以上六大系統構成了城市基礎設施的整體，它們相對獨立又互相協調，從而保證了城市生產和生活的順利進行。
三、地塊生活配套分析
生活配套主要指項目周邊區域的生活設施，如商場、飯店、娛樂場所、郵局、銀行、醫院、學校等。生活配套的完善與否決定了該區域生活氛圍的優劣，對項目定位和開發策略有較大影響。
生活配套的水平和數量，反映了區域消費群體的層次和特點。在一個生活配套數量不足、經營規模小、層次低、缺少品牌店的區域，如果要開發高檔社區，難度就比較大，而且難度大小與項目規模成反比，項目越小，逆配套環境水平操作的難度越大。
策劃指南
進行房地產開發，必須認真考察周邊生活配套，不僅是要依據調查結果調整自己的物業配比，同時也要保證生活配套的水平和質量與所開發項目定位保持一致。
四、地塊氣候調查分析
房地產企業應通過對項目所在地區氣候的調研，來掌握項目所在地區的基本狀況。
1. 調查方式
可以查找地區的《市志》及詢問當地的氣象臺。
2. 調查主要內容
房地產企業應對項目地塊的溫度、日照條件、風向、降雨量及濕度等方面的內容進行調查分析。
下面提供一份××項目地塊分析評估的范本，僅供讀者參考。
范本：××新區項目地塊分析報告
一、項目概況
（一）地塊位置
1. 本項目共涉及兩宗地塊，其中008號地塊東臨職工街，西臨上江街，南臨工農大街，北臨光明大街。
2. 087-1號地塊東臨融江路，西臨朗江路，南臨群力第六大道，北臨群力第五大道。
（二）地塊經濟技術指標
（略）
（三）地塊周邊環境
1. 087-1號地塊
（1）地塊東北側有水系穿過，此水系分別與北側的內河公園及東南側雨陽公園相連。
（2）地塊北側隔群力第五大道，三塊規劃綜合用地環抱著的水系為翠湖，翠湖是東環水系的源頭。由此再向北，即為規劃中的群力CBD。
（3）地塊東西兩側，朗江路以西及融江路以東目前規劃均為居住用地。
（4）地塊南側目前規劃為大規模的教育用地，地塊東南方向為省級重點中學三中以及建設中的××醫科大學附屬第一醫院群力分院。
（5）地塊周邊區域內分布著四大主題公園：雨陽公園、濕地生態公園、內河（翠溪）公園以及體育公園，其中雨陽公園、內河（翠溪）公園（一期）已經于2016年完工，其他公園也已經開工建設，基本將于2017年內陸續完工。
（6）地塊未來交通條件便利，經群力第五、第六大道均可以直接抵達規劃中的三環路并直通建設中的三環西橋。
2. 008號地塊
（1）地塊東側為已經建成的美辰家園小區。
（2）地塊北側規劃為居住用地，規劃中的書香公園也位于地塊北側。
（3）地塊西側目前規劃為居住用地和教育用地。
二、區域整體規劃
略。
三、區域市場分析
略。
四、地塊SWOT分析
（一）優勢
1. 項目位于政府規劃中重點發展的新區，區域整體規劃完善，遠期具有良好的發展潛力。
2. 地塊周邊具有自然景觀優勢，087-1地塊臨近天然水系和四大主題公園，008號地塊北側為規劃中的書香公園。
3. 087-1號地塊東南方向臨近優質的教育、醫療資源——省級重點中學三中和建設中的×××醫科大學附屬第一醫院。
4. 2009年以來區域成為市場熱點，發展前景被消費者廣泛看好，多個項目市場表現良好。
（二）劣勢
1. ××新區基礎設施建設目前仍然處于起步階段，缺乏生活配套設施。
2. 087-1號地塊周邊的市政道路目前并未完工，008號地塊周邊目前只有南側的工農大街是已經建成通車的市政道路，而其他幾條道路都處于未完工或部分完工的狀態，這將影響項目快速入市。
（三）機會
地塊容積率比較低，擁有自然景觀優勢，適宜發展產品力較強的中低密度高端產品。
（四）威脅
1. 坊間輿論認為2016年市領導進行調整后，城市新區的發展重點有可能由××重新轉移到××，近期區域發展前景有一定的不確定性。
2. 承接2016年市場熱度，區域內2017年將有大批項目入市，未來將面臨一定的市場競爭壓力。
五、產品建議
1. 地塊容積率相對較低，建議將容積率進行拆分，設計包括疊拼別墅、多層花園洋房、高層住宅等多種產品的混合型社區。
2. 先行推出低密度產品，樹立社區高檔品質，贏得溢價空間，隨后推出高層產品，實現利潤最大化。
六、結論
1. 本項目現階段周邊市政設施與生活配套尚不完善，其中087-1號地塊周邊市政道路均沒有建成，近期內入市條件不成熟。
2. 兩宗地塊的容積率指標相對較低，都具有自然景觀優勢，隨著區域內市政道路及其他配套設施的不斷完善，未來具有發展潛力。
3. 由于本項目的啟動與入市時機與××新區市政道路及各項配套設施建設周期密切相關，在現階段取得并持有本項目將有可能使公司面臨資金壓力風險，但從遠期分析，××新區具有良好的發展前景，隨著區域內各項市政配套與生活設施的完善，本項目未來將具有投資前景與利潤空間。