論我國城市土地管理中的宏觀控制與微觀放活

一

城市土地管理之所以要堅持宏觀控制和微觀放活的原則，是有其深刻的客觀基礎的。

（一）它是解決城市土地的一般特性與城市土地利用矛盾的要求

城市土地的一般特性有哪些呢？從空間上看，其一是用途的廣泛性，城市土地是承擔一切城市活動的載體。其二是耐久性，它能夠一次又一次地被反復利用。其三是不動性和位置有別性。其四是供給稀缺性。所謂稀缺，從城市興起的條件上看，深山老林、沙漠荒原是不宜建城的，優越的地點是稀缺的；從城市內部結構看，市中心只有一個或幾個，若幾種需要（工業用地、商業用地、辦公用地等）都爭市中心地帶，則市中心的供應就非常稀缺。從時間上看，城市土地又呈收益遞減性和契機轉換性；所謂收益遞減是指在一定條件下，對土地的飽和投資繼續投放資金，則帶來收益遞減。所謂契機轉換，是指城市土地利用不能長久不變，但隨著城市的發展也應該改變用途。城市土地用途的廣泛性和耐久性，為各個土地用戶敞開了大門。城市土地的不動性、位置有別性和供給稀缺性，又好像在敞開的門口站崗設卡，它們不容忍土地用戶蜂擁而入，而是按事先編好的程序，對土地用戶進行派遣，或商，或工，或住宅，或公園，一一各就其位，不得亂套。而城市土地利用的時間特性，又要求各用戶適可而止，屆時轉換。城市土地的客觀特性和利用的矛盾，要求人們順應其規律，自覺地控制好宏觀，放活微觀。否則，它就要懲罰人們。

（二）它是改變我國城市土地管理和使用現狀的主要途徑

目前，我國城市土地利用和管理問題很多。一是土地利用的結構非常不合理，據55個城市調查，人均占有城市用地的現狀是：特大城市和大城市約85平方米，中等城市約97平方米，小城市約100平方米。城市越大，人均用地越少。生產用地偏大，生活用地不足。據55個城市調查，生產用地平均占63%，生活用地占37%，而按理說生活用地應占55%左右為宜。在生活用地中，道路廣場用地人均5平方米稍強，公共綠化人均2.5平方米，分別低于城市規劃要求的人均6～10平方米和3～52平方米的要求。人均公共綠化地在2.5平方米以下的城市有41個，占調查總數的3/4。二是隨著城市的擴大，地區的“邊緣潰亂癥”非常嚴重，而舊城區卻有日益老化衰竭的趨勢。三是在管理上，出現了土地一經劃定，就由各單位“畫地為牢”。到處布滿了高墻深院，土地儼然屬單位所有，沒有人去管該單位的土地利用是否合理。濫用土地要急剎車，不合理的使用土地要轉換用途，無疑需要對城市土地進行合理的管理。

（三）它是我國經過改革后新經濟體制模式運行的需要

新中國成立后，我國采取的是傳統的集中管理模式，城市土地管理自然不能對這個模式有所超脫。現在，我國城市經濟體制改革正在進行，新體制的重要特征之一就是政府管宏觀，管總供給和總需求的平衡，不直接干涉微觀活動，只是用各種手段（經濟手段輔之以行政、法律手段）來間接誘導微觀活動與宏觀要求同向而行，從而促進社會主義經濟的全面高漲。系統論的觀點告訴我們，在包含有若干個子系統的巨系統中，若各子系統保持穩定狀態，則該巨系統的結構是穩定的，若其中有些子系統發生了變化，且這種變化符合客觀規律，則其他子系統也必然要向上述變化了的子系統方向變化，求得新的和諧和相對穩定，這種新的和諧和相對穩定，當然比舊的層次更高一些。我國的新體制就是比過去更高層次的經濟管理體制，它必然要帶動與其不相適應的環節。