一 城市土地的問題

17世紀英國經濟學家威廉·配第有一句名言：土地是財富之母。經過工業化、城市化、現代化，這句名言的價值愈加凸顯。但是，在計劃經濟時期，我國城市土地的價值被埋沒，土地的使用制度表征為“三無”，即“行政劃撥的無償、無限期、無流動”。20世紀80年代，是中國計劃經濟的堅冰打破期，國有經濟一統天下的局面開始松綁，廣東等沿海地區先行開放，“三來一補”經濟引入，外商企業以獨資經營或合作經營方式進入我國。按照國際用地補償慣例，外商經營使用土地是要付費的。現實與舊制度的矛盾尖銳地提了出來，而實踐往往先期突破。1981年11月，廣東省第五屆人大常委會通過了《深圳經濟特區土地管理暫行規定》，自1982年1月1日起，深圳經濟特區按照土地不同等級向不同土地使用者收取不同標準的土地使用費。從1984年起，廣州等一些城市也先后開始收取土地使用費，拉開了我國土地有償使用的大幕。80年代中期前后，我國理論界開始了社會主義與商品經濟關系的討論。這恰好為城市土地的商品性研究提供了空間。土地有償使用（收取土地使用費）之后，土地制度如何進一步改革亟待解答。在這個時點上，我開始接觸并研究中國城市土地問題，加入城市土地制度改革的理論與實踐問題的研討中。

（一）土地的商品性及意義

按照傳統的觀點，土地不是勞動產品，何以與商品扯上關系呢？我從經典作家的論述中尋找理論邏輯。一方面，土地具有實用價值，不同地塊投入經濟活動產生的收益不同，租金不同，租金的資本化外化為土地價格，使土地流轉表現出商品形式。另一方面，土地的所有者與使用者是不同的經濟利益主體，市場交換是解決不同利益主體利益分配的機制。這樣，在以勞動價值論關閉商品屬性大門的城市土地，從有用性和參與價值分配的邏輯中打開了通向商品的窗口。如今，土地通過市場流轉已司空見慣，人們也不再追問它存在的依據，但在當時，卻是一個重大的理論突破。從經典作家的論述中找依據，超越過往對經典作家論斷的認識，是那個年代的理論創新。土地作為商品或具有商品屬性的社會認知，催生了中國城市土地市場，推動了中國城市土地的制度改革。1987年9月9日，深圳以協議方式成功出讓新中國成立以來第一塊城市國有土地。同年9月29日和12月1日，又以招標方式和拍賣方式，出讓了第二塊和第三塊城市國有土地，掀開了中國城市土地新的一頁。1988年4月12日，第七屆全國人民代表大會第一次全體會議修改了《中華人民共和國憲法》，隨即《中華人民共和國土地管理法》也作了相應修改。土地的有償使用、國有土地使用權的轉讓得到法律的確認和保障。土地市場的發展，大大地解放了土地作為生產要素的生產力，重估了土地的巨大價值。據統計，2004～2013年，全國建設用地出讓金收入總計約7.5萬億元，其中僅2013年就達4.12萬億元。土地出讓收入成為地方政府收入的重要來源，被稱為土地財政。當下，中國土地市場發展提出了諸多新問題亟待深化。如城鄉統一的建設用地市場形成、城市土地租賃、二次流轉市場問題、城市土地市場的覆蓋范圍問題等。這些問題雖然是新的實踐提出來的，它們的理論邏輯萌芽卻埋在多年以前關于土地商品性的討論中。

（二）關于城市地租分配

2004年前后，深圳推動了第二次城市化，即原特區外的區域由農村形態的行政管理改為城市形態的行政管理，農村人口戶籍轉為城市人口戶籍，農民改稱為居民。其中最牽動神經的是農村集體用地（除宅基地和村集體發展用地外）轉為國有土地。怎樣處理好國有與集體所有的關系？如何保障原村民的利益？這時，主要有兩種觀點。一是按征地價補償農民（集體）；二是按市場價（經營性土地拍賣市場價）補償農民（集體）。在當時討論中我持第一種意見。且不論所轉土地中將有大量的土地要用于道路、廣場、學校、醫院等公共設施，根本不可能進入拍賣市場。就能進入市場的土地，其收益也不應全歸土地所有者。這一觀點的理論依據，主要源于80年代末期我對城市地租及其分配的研究?；居^點是城市土地價值的提高或減低，主要不是取決于土地的所有權，而是城市發展帶來的土地級差收入的反映。以深圳為例，工業化以前的千百年來，地還是那塊地，不因時間漫長而增值。土地價值的快速增長，是近三十多年城市化的結果。土地價值增加與其說是土地的所有權產物，不如說與影響增值的各種要素相關。因此，城市土地增值不能完全屬于土地的所有者，而要體現出所有影響增值要素的貢獻。按征地價補償農民（集體），大體上反映了經濟理論的一般原則。

當前，中國正進入工業化后期，城市化（城鎮化）是中國發展的主題，土地作為最重要的經濟要素，越來越凸顯出其價值，諸如土地的確權（不同主體權屬的界定）；土地的流轉，包括土地的一級市場、二級市場，土地交易所等；土地價值的分配，包括房地產稅的構成；政府行政管理和土地政策，包括土地保有與使用在農業與非農業之間的分配；土地規劃與行政管理改革；土地政策與其他政策的匹配等。這些問題既是新課題，也是過去問題的延伸和發展。其解決的理論原則也要遵行土地商品和地租分配理論的深化和拓展。以土地確權為例，現實的選擇是在終極所有權不變前提下的法人（農戶）財產權的界定，有效劃分終極所有權和法人財產權的邊界，探索其利益分享模式和權力運行機制。在此基礎上，逐步發展構建城鄉統一的土地市場。當然，在實踐中土地是否進入全流通時代，則要根據城市和農村發展水平和條件決策。同理，在土地的收益分享中，實踐的挑戰也比理論原則的約束條件更多。在不同的時間節點和空間安排上，要根據實際條件和利益構成確定不同的分享比例。土地問題的緊迫性、復雜性需要更深入的理論研究和更豐富的實踐探索。