三 城市地租在土地所有者與使用者之間的分配

我們只限于國有土地企業(yè)租用這一范圍討論該問題。眾所周知，通行的經(jīng)濟規(guī)則是租金在租賃契約締結(jié)時就確定。租金過高時，企業(yè)支付有困難，或者是企業(yè)支付租金后，其生產(chǎn)經(jīng)營活動的正常利潤得不到保證，企業(yè)就不愿意租用該地，它一方面可能導(dǎo)致該地閑置，另一方面可能導(dǎo)致企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營不能正常進(jìn)行，還可能使企業(yè)搜尋其他可租之地，從而影響資源的合理配置。租金過低時，企業(yè)租用該地有積極性，只是它們所獲利潤的一部分不反映自己的生產(chǎn)經(jīng)營水平，而取之于“地利”（商業(yè)用地尤為顯著）。這樣，不僅國家利益部分地轉(zhuǎn)換為企業(yè)利益，而且可能使企業(yè)與企業(yè)之間苦樂不均，減少了收益變動對企業(yè)的壓力和企業(yè)不斷改善經(jīng)營的動力。由此可見，確定一個適當(dāng)?shù)牡刈饬浚瑢τ谡{(diào)整土地所有者與土地使用者之間的關(guān)系至關(guān)重要。

然而，由于地租量的確定是事前的，不管人們的預(yù)測手段多么高超，總會難以做到準(zhǔn)確估算經(jīng)濟變化過程中的不確定因素，因而，有必要把事前確定和事后調(diào)節(jié)結(jié)合起來。在租賃契約簽訂后，一般說來不可變更租金，此時，企業(yè)收入若因利而過高，可以通過稅收杠桿（例如征收累進(jìn)的企業(yè)所得稅）調(diào)節(jié)，反過來，也可以作相應(yīng)的調(diào)節(jié)。這一過程，持續(xù)到租賃期滿時為止，因為此時可通過土地轉(zhuǎn)租注冊予以監(jiān)管，只要合理制定企業(yè)向國家交納地租的數(shù)量和調(diào)節(jié)措施，就可能在土地管理上更加完善，從而取得較好的社會經(jīng)濟效益。

需要說明的是：地租的分配是整個國民收入分配的一部分，在我國，地租如何分配，分配效應(yīng)如何，還需聯(lián)系整個社會的分配關(guān)系來討論。限于篇幅和論題，這里不討論這一問題，只是指出，若要合理分配城市地租，必須清理既存的分配理論，調(diào)整既存的分配管理。