三 城市地租在土地所有者與使用者之間的分配

我們只限于國有土地企業租用這一范圍討論該問題。眾所周知，通行的經濟規則是租金在租賃契約締結時就確定。租金過高時，企業支付有困難，或者是企業支付租金后，其生產經營活動的正常利潤得不到保證，企業就不愿意租用該地，它一方面可能導致該地閑置，另一方面可能導致企業生產經營不能正常進行，還可能使企業搜尋其他可租之地，從而影響資源的合理配置。租金過低時，企業租用該地有積極性，只是它們所獲利潤的一部分不反映自己的生產經營水平，而取之于“地利”（商業用地尤為顯著）。這樣，不僅國家利益部分地轉換為企業利益，而且可能使企業與企業之間苦樂不均，減少了收益變動對企業的壓力和企業不斷改善經營的動力。由此可見，確定一個適當的地租量，對于調整土地所有者與土地使用者之間的關系至關重要。

然而，由于地租量的確定是事前的，不管人們的預測手段多么高超，總會難以做到準確估算經濟變化過程中的不確定因素，因而，有必要把事前確定和事后調節結合起來。在租賃契約簽訂后，一般說來不可變更租金，此時，企業收入若因利而過高，可以通過稅收杠桿（例如征收累進的企業所得稅）調節，反過來，也可以作相應的調節。這一過程，持續到租賃期滿時為止，因為此時可通過土地轉租注冊予以監管，只要合理制定企業向國家交納地租的數量和調節措施，就可能在土地管理上更加完善，從而取得較好的社會經濟效益。

需要說明的是：地租的分配是整個國民收入分配的一部分，在我國，地租如何分配，分配效應如何，還需聯系整個社會的分配關系來討論。限于篇幅和論題，這里不討論這一問題，只是指出，若要合理分配城市地租，必須清理既存的分配理論，調整既存的分配管理。