城市地租的分配

城市地租形成后，如何分配，在理論上并沒有得以充分論證。可在實(shí)踐中卻突出地提到人們面前。具體說來，現(xiàn)階段我國城市地租的分配若暗若明地表現(xiàn)為四種形式。第一種形式是明確向城市企業(yè)征收土地使用費(fèi)。如遼寧省的撫順市、廣東省的廣州市。第二種形式是明確地將土地出租，或者將土地使用權(quán)商品化，而土地使用權(quán)的商品化，實(shí)際上就是一定年限地租的資金化或資本化。采用這種形式的主要是我國深圳、海南等經(jīng)濟(jì)特區(qū)以及某些城市的中外合資、外資、中外合作企業(yè)等。第三種形式是由住宅商品化引起的。近些年來，住宅價(jià)格呈上漲趨勢(shì)，某些城市的住宅價(jià)格從前幾年的200～300元/平方米上漲到目前的1000～2000元/平方米，這其中固然有多種因素的作用，但滲透著土地的轉(zhuǎn)讓價(jià)格（或者說地租）卻是確定無疑的。第四種形式是隨著商品經(jīng)濟(jì)的展開，城市的某些單位、某些個(gè)人將單位公房、個(gè)人私房出租給另外一些商品生產(chǎn)者和商品經(jīng)營(yíng)者，其房租價(jià)格之高，足以在不長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)全部收回建房成本和應(yīng)得利潤(rùn)、利息。之所以會(huì)如此，是因?yàn)槟切┥唐飞a(chǎn)者和商品經(jīng)營(yíng)者租房實(shí)際上是租地，房租租金中實(shí)際上大部分為地租。對(duì)于以上四種形式的地租分配，人們持有不同的看法。大部分同志認(rèn)為，第一、二種形式的地租分配大體上合理，第三種形式的地租分配有其合理性，第四種形式的地租分配是不合理的。對(duì)此，筆者不敢茍同。筆者認(rèn)為，在以上幾種形式的城市地租分配中，實(shí)際上涉及兩個(gè)相互聯(lián)系的問題需要討論。一是在城市地租收支上，是由中央財(cái)政統(tǒng)收統(tǒng)支，還是歸地方（城市政府）財(cái)政統(tǒng)收統(tǒng)支，抑或是在兩者之間有一個(gè)基本的分成比例？二是城市地租在國家與土地用戶之間究竟如何分配？

根據(jù)馬克思主義的觀點(diǎn)，城市的發(fā)展是社會(huì)發(fā)展進(jìn)步的產(chǎn)物，又反過來促進(jìn)社會(huì)的發(fā)展。城市地租形成所賴以依存的自然基礎(chǔ)——城市地理位置的優(yōu)劣，決定于兩個(gè)方面，一是歷史遺留的狀態(tài)，一是現(xiàn)時(shí)人們對(duì)它的改造程度。前者人們無法自由選擇，它是歷史長(zhǎng)期發(fā)展的結(jié)晶。當(dāng)一種新的社會(huì)制度建立后，即會(huì)確認(rèn)土地的所有權(quán)，所有者憑借其所有權(quán)收取的地租量，要受到當(dāng)時(shí)城市地理位置自然分布的制約。從這個(gè)意義上看，這里的地租量對(duì)于所有者來說，是一種歷史的“饋贈(zèng)”。社會(huì)主義制度建立以后，從舊社會(huì)接收過來的城市是確定的，城市土地收歸國有，國家就可能據(jù)其土地所有權(quán)收取地租。這時(shí)城市地租，應(yīng)該收歸為中央財(cái)政所有，并由其實(shí)行統(tǒng)收統(tǒng)支。隨著社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市建設(shè)在不斷完善，城市地租依存的自然基礎(chǔ)——城市地理位置的優(yōu)劣也在發(fā)生變化，地租量依此形成不同的總量和不同的結(jié)構(gòu)。在這個(gè)階段，城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資，除中央財(cái)政外，還有地方財(cái)政，隨著時(shí)間的推移，城市建設(shè)的任務(wù)中心越來越多地轉(zhuǎn)移到地方政府。因而，城市地租作為城市建設(shè)的重要資金渠道，似乎應(yīng)更多地作為地方政府的支配物；或者說，城市地租的收支主要部分由地方政府所掌握，中央政府也應(yīng)該提一部分，但數(shù)額小于地方政府的。中央政府利用這部分地租，支持重點(diǎn)城市、新城市的發(fā)展建設(shè)。當(dāng)然，地方政府所支配的部分地租，在收支上都必須納入國家的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃，以利于國家的綜合平衡和資金使用效益的提高，以利于國家各項(xiàng)建設(shè)的“一盤棋”。至于像海南、深圳等某些迅速崛起的新城市，所有的土地收益，嚴(yán)格說來，不應(yīng)該歸地方財(cái)政，全部統(tǒng)收統(tǒng)支。如果中央財(cái)政為了刺激新城的發(fā)展，暫時(shí)不要求地方財(cái)政上繳土地收益，這部分資金應(yīng)視作中央財(cái)政對(duì)新城市建設(shè)的資金支出。在新城發(fā)展到一定階段，這部分資金除收回本息外，還可以收回由它帶來的部分級(jí)差地租。

地租在土地所有者和土地用戶之間如何分配？馬克思在分析資本主義農(nóng)業(yè)地租分配時(shí)，提出了一個(gè)重要的觀點(diǎn)。即土地的出租者和承租者是如何在租約期限的長(zhǎng)短上的尖銳對(duì)立。土地的出租者，總是試圖縮短周期，因?yàn)橥恋赝顿Y回收的周期長(zhǎng)，土地承租者對(duì)土地改良的果實(shí)會(huì)部分地落入出租者手中。相反，土地承租者總是試圖延長(zhǎng)周期，如此則不僅使自己能獲取自己的投資效益，并且能夠掠奪土地所有者的利益。土地出租者和承租者的對(duì)立，是剝削階級(jí)之間利益的對(duì)立。這種對(duì)立，一方面造成了社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的障礙，限制了資本的擴(kuò)張；另一方面造成了土地的掠奪式經(jīng)營(yíng)。馬克思的分析，有兩點(diǎn)值得我們注意：其一，地租的分配是土地所有者和使用者利益的分配，二者的關(guān)系是此消彼長(zhǎng)，或者相反；其二，地租在兩者之間的分配，會(huì)產(chǎn)生不同的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效果。當(dāng)前，在我國率先征收土地使用費(fèi)的深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的實(shí)踐就說明了這個(gè)問題。據(jù)報(bào)載，深圳特區(qū)由于沒有一個(gè)代表國家統(tǒng)一掌管土地的機(jī)構(gòu)，沒有明確所有權(quán)與使用權(quán)的關(guān)系，致使有的企業(yè)把土地增值所帶來的利潤(rùn)看作是自己的經(jīng)營(yíng)成果，造成了嚴(yán)重的土地浪費(fèi)現(xiàn)象。

據(jù)此，筆者認(rèn)為，要真正完善城市土地租賃關(guān)系，必須抓好以下兩個(gè)環(huán)節(jié)。其一，根據(jù)不同的地段、不同的用途、不同的土地用戶，確定不同的租賃期限。有了租賃期限，對(duì)于土地所有者來說（在我國，國家是土地所有者），就可以在整體上了解土地的進(jìn)出，安排土地的異動(dòng)，調(diào)節(jié)地租，從而掌握全局的主動(dòng)權(quán)。對(duì)于承租者來說，就可以根據(jù)具體情況，合理利用和開發(fā)城市土地，提高土地使用的微觀經(jīng)濟(jì)效果。在社會(huì)主義社會(huì)，由于土地所有者是國家，土地用戶大多是國家單位，根本利益有一致性。所以如果說合理的租賃期限是處理租賃關(guān)系的重要一環(huán)，那么社會(huì)主義制度為租賃期限的合理確定提供了良好的經(jīng)濟(jì)前提。其二，確定不同形態(tài)地租的歸屬。城市級(jí)差地租Ⅰ和絕對(duì)地租，嚴(yán)格地講，應(yīng)該歸土地所有者。復(fù)雜的是級(jí)差地租Ⅱ的分配。假若城市地理位置的變動(dòng)是政府投資的結(jié)果，那么級(jí)差地租Ⅱ應(yīng)屬投資者。因?yàn)樵谶@里，投資的主體是土地所有者。假若城市地段地理位置的改善，來源于承租者的投資，那么級(jí)差地租Ⅱ還可以根據(jù)具體情況進(jìn)行分配。在租約期內(nèi)，大部分應(yīng)歸承租者所得，但不能全部歸承租者，因?yàn)榧?jí)差地租Ⅱ的產(chǎn)生和提高，是以級(jí)差地租Ⅰ為基礎(chǔ)的，所以，土地所有者獲得部分級(jí)差地租Ⅱ。租約期滿后，級(jí)差地租Ⅱ就轉(zhuǎn)到土地所有者手中，由新承租者支付。由于社會(huì)主義城市地租取之于民而用之于民，它的交納與收取旨在促進(jìn)城市土地資源的合理使用，旨在理順國家與土地用戶的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，所以，它有可能避免如同資本主義社會(huì)城市地租所帶來的不良后果。