社會主義城市地租及其功能

長期以來，社會主義條件下的城市地租問題，在我國沒有引起足夠的重視。理論上的貧乏給實踐帶來很大的危害，使我國對城市土地的利用不講經濟效益，造成嚴重的浪費。因此，運用馬克思的地租理論，結合我國的具體實際，認真討論城市地租問題具有十分重大的現實意義。

（一）城市地租是一個重要的經濟范疇

馬克思主義告訴我們，任何一個經濟范疇，都是對客觀經濟關系的理論概括。判斷經濟范疇的存在和正確與否，關鍵要看它是否能正確地反映、描述它所依存的經濟關系。循著這條思路，我們可以對城市地租這一范疇，做一番理論考察。

現代城市是千百年來社會發展的結晶，具有高度的資金密集、產業密集、人口密集、技術密集等特征。城市土地作為承受這一切的載體，起著不可替代的作用，這就是它的有用性。同時，從供給的角度看，城市土地又具有稀缺性，城市土地的有用性和稀缺性，構成了城市地租存在的自然基礎。

當然，僅僅是城市土地的有用性和稀缺性，還不能說明城市地租的存在，因為城市的興起，遠遠超出城市地租出現的年代，并且城市地租也不會伴隨著城市的發展在更高級的社會形態中存在。城市地租只能是一個歷史范疇。

馬克思在《資本論》中，不僅系統地考察了資本主義社會的地租形態，而且還考察了其他的地租形態。他指出：“不論地租有什么獨特的形式，它的一切類型有一個共同點：地租的占有是土地所有權借以實現的經濟形式”。馬克思告訴我們，使土地收益轉化為地租的只能是社會經濟關系的矛盾運動，對地租本身的科學說明依賴于對現實生產關系的理論考察。

根據這一基本原理，我們來分析一下我國現實的城市土地關系。第一，土地國家所有，全民所有制企業、事業單位使用。第二，土地國家所有，集體企事業單位使用。第三，土地國家所有，個人使用（其中有生產性用地和非生產性用地兩類。生產性用地主要是指城市個體工商業者所用的國有土地；非生產性用地，是指城市居民住宅等項目所占用的國有土地）。第四，土地國家所有，外資獨資和中外合資企業使用。第五，土地國家所有，公共使用（如馬路、綠地）。從上述種種情況中，我們可以看出一個最普遍的關系，即國家作為城市土地所有者，與各個使用者之間的經濟關系是：土地所有權與使用權在這里相對分離或完全分離。土地所有者要求把利用土地條件而帶來的收益歸屬于自己，這個代表收益的貨幣額實質上就是城市地租。它所反映的主要是社會主義條件下，國家、企業、個人經濟關系的和諧與矛盾。

城市地租的形態，有級差地租和絕對地租兩種。凡持社會主義存在地租這一觀點的人，幾乎都不懷疑級差地租的存在。對于絕對地租，理論界則長期以來爭論不休，有些否認絕對地租存在的人，經常援引馬克思這樣一句話來證明自己的觀點：“凡是土地私有制（事實上或法律上）不存在的地方，就不支付絕對地租。”其實，事情并非那么簡單。我們對復雜的問題要做更深入的分析。第一，從馬克思主義的發展史看，馬克思的上述理論是他在1862年寫下的，這時候馬克思的地租理論雖已基本形成，但并未臻于完備。應該說，馬克思的地租理論是在1865年下半年寫作的《資本論》第3卷“地租篇”中完成的。在“地租篇”中，馬克思反復闡發著一個基本原理，即地租是土地所有權在經濟上的實現，換句話說，有土地所有權存在，就有地租存在的經濟條件。這一基本理論，對說明在土地使用者與所有者相互對應或相對分離條件下的土地經濟關系有著普遍意義。第二，再從馬克思的《資本論》以及其他著作所表述的一個觀點看，他認為，資本主義社會以后，就是自由人組成的聯合體，在那樣高級的社會形態中，甚至土地所有權也是多余的。這就是說，土地私有制的消滅與土地所有制的消滅從而與土地所有權相聯系的地租的消滅是一致的。但在我們今天所處的社會條件下，土地私有制的消滅并未隨之導致土地所有制本身的消滅，而且土地所有權和使用權還不同程度地分離著，這表明，在我國社會主義制度中存在著地租（包括級差地租和絕對地租）的經濟條件。

還有一種觀點認為，在社會主義城市中，沒有絕對劣等的土地，只有相對劣等的土地，因而，談不上絕對地租的存在。這里，我們需指出的一點，這就是持此種觀點的人沒有把絕對地租與土地所有權聯系起來，理論上存在著嚴重缺陷。后面我們還要進一步談到這種觀點的錯誤。

（二）城市地租量的規定性

按照不同的地租形態，城市地租總量可分為兩個部分，即絕對地租量和級差地租量。

1．絕對地租量的規定

關于絕對地租量的規定，有一種流行的觀點，即認為城市沒有農業用地，而各行各業又都必須占用一定量的土地，國家應向它們征收不同的土地使用費，最低一級的費用就是城市的絕對地租。對這種觀點，有兩個問題值得提出來探討。第一，城市地租要不要由農業地租來調節；第二，是從最低一級的土地使用費中引出絕對地租，還是從絕對地租中推算出最低一級的土地使用費。我們認為，首先，城市從來不可能孤立于農村獨立存在，城市郊區與農村緊密相鄰。正是這種聯系使城市地租量不能不受到農地地租量的影響。其次，按照上述流行的觀點推論，城市土地使用費是多級的，高于最低一級的費用就有級差地租滲入。然而，這樣的推論有兩個錯誤：一是從土地使用費的高低中推算出地租量，這無疑是倒果為因；二是從高層次的土地使用費中，通過遞減的方法，確定低層次的土地使用費，難以成立。因為既然顛倒了地租與土地使用費的邏輯關系，那么城市中心的土地使用費又是根據什么理論來測算呢？如果市中心高層次的土地使用費的推算沒有科學依據，也就無法論證最低層次的土地使用費就是絕對地租。

正確的思想方法應該是先確定城市土地的絕對地租量，而后依不同等級的土地確定級差地租量，從而得出地租總量，再以此引申或測算出土地使用費。絕對地租的量在這里作為起點影響整個地租量，從而影響整個土地使用費的總量規定。

城市絕對地租量如何確定呢？馬克思在《資本論》中有一段對我們頗有啟發的論述。他指出：“至于建筑上使用的土地，亞·斯密已經說明，它的地租的基礎，和一切非農業土地的地租的基礎一樣，是由真正的農業地租調節的。”地租之所以要受真正的農業地租調節：一是從歷史上看，在一定社會條件下，地租量的確定最初是從農業用地開始的；二是在農業生產活動中，種植業所占土地總是居于主導地位，它的地租作為一個基本的調節要素是理所當然的；三是從更廣闊的意義來說，農業地租比其他形式的地租，量的規定相對地比較容易。根據馬克思的觀點，在商品經濟高度發達的情況下，量的規定：一種是農產品價格高于社會生產價格的差額轉化為絕對地租；另一種則是以農產品的“真正的壟斷價格”（它由購買者的購買欲和支付能力決定）為基礎而形成的超額利潤轉化為絕對地租。

從理論上看，無論是農產品價值與其生產價格之差轉化為絕對地租，還是“真正的壟斷價格”與生產價格之差轉化為絕對地租，其地租量都是較小的。然而，在實際生活中，即使是最壞的城市土地，其地租量也相當可觀。那么，又如何解釋這一現象呢？

這里的關鍵在于，盡管城市土地的絕對地租量可以由農業用地的絕對地租量來調節，但這絕不意味著城市最壞土地的地租量就直接等同于農業中的絕對地租量。因為城市一般處在交通便利、土地豐腴的位置，即使是最壞的城市土地，也遠比最劣等的農地有優勢。因此，最壞的城市土地地租中就不能不反映級差因素的作用。這就是為什么最壞的城市土地也具有較高地租的原因。由此可見，那種認為最低一級的土地使用費就是城市絕對地租的觀點，以及那種認為城市沒有劣等地因而無絕對地租的觀點，都是不正確的。

2．級差地租量的規定

根據馬克思的分析，城市級差地租也應有兩種形態，即級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ。其中級差地租Ⅰ的量，決定于土地位置的優劣，級差地租Ⅱ的量，決定于同一面積土地的追加投資，二者是相互影響的。土地位置的差別，決定了它能容納資金的多少，例如處于街面位置的土地，就可能更多地容納投資，而處于縱深位置的土地，容納資金的能力相對來說就差一些（這里的容納資金是指能取得正常經濟效益的投資）。而對土地投資的多少，也改善著土地位置。在一些城市中，舊城區的衰落，新城區的繁華，不能不說是對土地投資的結果。

在我國，應如何測算城市級差地租的理論值呢？

首先，要從有收益的企業入手。因為沒有收益的單位，是不可能計算出土地對收益的影響的，這些單位的地租量只有比照有收益企業用地算出級差地租理論值，利用機會成本的方法來測算。從有收益的企業入手，并不意味著以某一類企業作為樣本測算城市全部的級差地租量的理論值。現代城市功能多，各類用地（工、商、旅游等）布局應該有一個和諧的比例關系，才能發揮出集聚效應。各類用地有不同的要求和特點，因此，測算城市用地的級差地租理論值，必須以對城市用地進行正確分類為前提。

其次，在同類的城市用地中，由于地理位置的差別而有著不同的等級。確定這些土地的不同等級，也是測算級差地租主要的一步。這一步有以下兩點可供參考：一是參照新中國成立之前和新中國成立之初的城市地租水平；二是憑經驗所確定的城市土地現實的開發程度。當然，城市土地等級的確定，最后還要靠科學數據來說明。確定土地的不同等級，就是為了區分在同等面積同等投資的情況下，不同等級的土地給企業帶來的不同利潤。在企業的收益中，刪除其他因素對收益的影響，單純看土地條件的作用，這樣，不同等級土地的級差地租Ⅰ就能顯露出來。然而事實上，投入使用中的不同地段的城市土地，從來就不會是投資相等，面積相等的。級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ總是互相結合在一起的。因而，在理論上抽掉資金和面積的差別而測算出來的級差地租量，還不能作為征收的依據。為此，就必須在確定土地等級的基礎上，而把面積和資金這兩個因素的差別加進去，即把級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ結合起來進行考察。

前面我們曾經提到對城市土地的基礎設施投資（如修建下水道、拓寬公路等），其作為表現為改善城市土地的相對位置?，F在，我們講的影響級差地租的投資是指，由于投資的多少，影響土地產出的高低，從而影響土地條件所帶來的收益在總利潤中的份額。這種投資在農業生產中顯而易見，如對種植業的連續投資會得到不同的谷物產量。同理，在某一地段上企業的經營活動也需要連續投放資金，并且依投資的大小和效能而具有不同的產出。所不同的是，農地上的連續投資，在產出不同的收益時，還影響著土地的肥力，而城市土地的地理位置卻不會因為這種投資而變更。在討論投資對城市地租影響時，我們舍棄了那種旨在改善城市土地位置或功能的投資。當我們討論投資對土地產出的影響時，一定要聯系市場條件。馬克思在《資本論》中多次闡明了這一點。他指出：“地租的量完全不是由地租的獲得者決定的，而是由他沒有參與、和他無關的社會勞動的發展決定的。”“在社會發展的進程中，地租的量（從而土地的價值）作為社會總勞動的結果而發展起來。”可見，投資對土地收益的影響，可說要經過以下幾個環節：適應社會需求變化而投資—社會總勞動分配的變化—社會總收益的變化—地租在利潤份額中的變化。

這樣，當我們測算出不同地段面積相同、投資相同時的超額利潤后，就可以算出相應的地租率。所謂地租率是指地租量與新投資金總量之間的比率，它反映了土地因素所帶來的超額利潤在總利潤中的份額。在計算出面積相等、投資相等條件下的城市級差地租率后，再乘以各地段的不同投資（假定投資效益不變），就可以看出在面積相同（或單位面積）而投資不同的各地段上的級差地租量。再乘以各企業單位實際的用地面積，就可以算出該單位實際應交的級差地租量。

把級差地租量與絕對地租量相加，就能得出地租總量。不言而喻，這里關于地租量的理論說明，在實際應用中還要通過若干中間環節。

（三）城市地租的功能

城市地租的功能何在？換句話說，城市地租在社會主義現代化建設中能起什么作用？這是我們研究城市地租的出發點和歸宿點。

城市地租的功能很多，主要有以下幾點。

第一，城市地租的征收，有利于理順國家與城市土地用戶的經濟關系。理順國家、企業、個人之間的經濟關系，是我國經濟體制改革的重要內容。長期以來，這幾個方面在城市土地上的關系是混亂的，具體的表現就是沒有把城市土地作為一個經濟要素來處理各方面的關系。在國家方面，向城市土地用戶無償劃撥土地，在土地用戶方面，力求向國家多爭取土地。土地一經劃歸給用戶，儼然變成了部門所有制或用戶單位所有制。城市土地實行申請劃撥制，造成了用地中種種不合理的現象。盡管國家三令五申并采取若干行政乃至法律措施來制止城市土地的亂占濫用，依然改變不了這種狀況。問題的關鍵在于，使用土地是無償的，誰多占土地，誰占用位置好的土地，誰就能從中獲得比例比別人更多的利益。因此，如果不認真處理好社會主義城市土地利用中的經濟利益關系，無論多么嚴格的行政辦法都不可能達到合理利用城市土地的目的。

經濟體制改革后，要使企業成為相對獨立的商品生產者，就要正確處理國家與企業的經濟關系，包括國家作為土地所有者和企業作為土地使用者的關系。忽視處理這種關系，就會造成兩個方面的后果：一是企業盡可能地向國家多要土地，人為地加劇這方面的矛盾；二是企業與企業之間所占土地位置不同，所取得的經濟效益不同，土地條件帶來的收益若歸企業所有，就不可能造成一個有利于相互競爭的平等環境。

有一種觀點認為，城市地租應該歸國家所有，但不能向無收益的單位和個人征收。這種觀點也是錯誤的。因為這種觀點不能從理論上回答，為什么作為土地所有者的國家只能向企業單位征收由土地條件帶來的收益，而不能向其他土地用戶要求與土地條件相應的收益。如果對兩種用戶采取不同的對待，仍然無法消除城市土地使用中的不合理現象。只有對一切土地用戶都平等地征收地租，才能夠理順土地所有者和土地使用者、土地使用者和土地使用者之間的關系。

隨著經濟體制改革的推進，假定若干土地用戶租用國家土地期間，聯合集資共同開發土地，從而相對地改善了土地的位置，提高了土地的等級，由土地條件的改善所帶來的超額利潤更大了；或是在租約期內，土地用戶提高了土地產出的能力。在這兩種情形下，土地的級差地租形態更為復雜。處理好這兩種情況下的關系，才能夠有利于促進城市土地的開發和利用，從而有利于促進整個城市經濟的繁榮。

第二，城市地租的征收與交納，既有利于國家積累開發國土的資金，有效地在全國范圍內提高土地的利用率，又能在微觀層次上，使土地用戶節約用地。馬克思在論及資本主義絕對地租時指出：“當資本投在土地上時，和資本相對立的土地所有權，或者說，和資本家相對立的土地所有者，就是作為這樣一種外力和限制出現的。”在資本主義條件下，土地私有權對資本的限制作用阻礙著社會經濟的發展，但在社會主義條件下，城市土地歸社會主義國家所有，從經濟上消滅了資本主義地租起破壞作用的根源。社會主義國家收取的地租，可以在全社會范圍內，通過各類途徑，轉化為建設資金，用于國土的整治與開發，用于城市基礎設施的更新與改造，提高城市土地的利用檔次。例如，自1984年以來，我國遼寧省撫順市試行向企業征收土地使用費（實際上就是地租，不過征收的量和征收對象都有進一步完善的必要），僅當年就征收了1300多萬元，緩解了該市市政建設資金不足的困難，改善了城市基礎設施，使得不少單位獲得了較好的經營環境。

這里我們還要指出，盡管在資本主義社會，土地所有權對使用權的限制阻礙著社會經濟的發展，但它迫使土地使用者盡量少租土地，并在租約期限內盡可能提高使用土地的效益，這樣在客觀上，從微觀經濟的角度提高了土地的利用率。在我國，土地所有者向使用者收取地租，在微觀層次上的意義依然十分重大。我國的城市土地，若干年來，形成了“部門所有制”或“單位所有制”，土地用途固定不變，城市土地利用呈畸形結構，妨礙了城市經濟的集聚效應。征收地租就會使得一些單位將多征少用、征而不用的土地交給國家。國家把交來的土地或租給新的用戶，或用作公共設施場所，以緩解城市用地的緊張。更為重要的是，城市土地的“部門所有制”或“單位所有制”被打破，土地的固定性（用戶固定、用途固定）被打破，流動性增強，在流動中完成經濟要素的合理重組，適應了商品經濟發展的要求。同時，征收不同等級的城市地租，使得一些占有“黃金地段”的“非黃金”產業被迫搬遷，從而可使土地利用結構向合理化方向調整。對土地用戶征收地租，還能迫使土地用戶按照經濟要素的稀缺性強度，合理配置土地資源和其他經濟要素，更有效地改善各種經濟資源的分配和利用。

第三，城市地租的功能，還表現在它可以為我國其他方面制度的改革服務，為國家調節經濟服務。舉例來說。其一，長期以來，我國大城市控制人口的方法，主要是采取卡戶口和糧食關系，這樣做，效果是大的，但未必經濟。若逐漸實行城市土地的有償使用，大城市的地租比一般城市高，市中心的地租更高，地租無疑要影響房租。這樣，沒有一定的經濟實力，就會無法突破地租的經濟壁壘，從而可以在一定程度上減輕人口對大城市的壓力。從更廣闊的角度看，全國各個城市土地的稀缺強度有差別，不同的城市地租給人口流動選擇提供了不同的制約因素、誘發因素，有利于人口均衡的分布密度。其二，國家征收城市地租，不僅可作為財政收入的一個來源，更重要的是，它可以被國家用來調整城市產業結構。對于某些行業，在經濟發展中特別重要而一時無力交納地租的，國家可以減租或免租，以扶持其發展。面對那些造成污染的“夕陽工業”，國家可以征收高額地租，迫使其改善環境或限制其發展。

總之，城市地租的征收與交納是重要的，若能與其他改革相配套，充分發揮其經濟杠桿的作用，我國的土地管理乃至整個經濟管理，會出現新的生機。