社會(huì)主義城市地租及其功能

長(zhǎng)期以來，社會(huì)主義條件下的城市地租問題，在我國(guó)沒有引起足夠的重視。理論上的貧乏給實(shí)踐帶來很大的危害，使我國(guó)對(duì)城市土地的利用不講經(jīng)濟(jì)效益，造成嚴(yán)重的浪費(fèi)。因此，運(yùn)用馬克思的地租理論，結(jié)合我國(guó)的具體實(shí)際，認(rèn)真討論城市地租問題具有十分重大的現(xiàn)實(shí)意義。

（一）城市地租是一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)范疇

馬克思主義告訴我們，任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)范疇，都是對(duì)客觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系的理論概括。判斷經(jīng)濟(jì)范疇的存在和正確與否，關(guān)鍵要看它是否能正確地反映、描述它所依存的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。循著這條思路，我們可以對(duì)城市地租這一范疇，做一番理論考察。

現(xiàn)代城市是千百年來社會(huì)發(fā)展的結(jié)晶，具有高度的資金密集、產(chǎn)業(yè)密集、人口密集、技術(shù)密集等特征。城市土地作為承受這一切的載體，起著不可替代的作用，這就是它的有用性。同時(shí)，從供給的角度看，城市土地又具有稀缺性，城市土地的有用性和稀缺性，構(gòu)成了城市地租存在的自然基礎(chǔ)。

當(dāng)然，僅僅是城市土地的有用性和稀缺性，還不能說明城市地租的存在，因?yàn)槌鞘械呐d起，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出城市地租出現(xiàn)的年代，并且城市地租也不會(huì)伴隨著城市的發(fā)展在更高級(jí)的社會(huì)形態(tài)中存在。城市地租只能是一個(gè)歷史范疇。

馬克思在《資本論》中，不僅系統(tǒng)地考察了資本主義社會(huì)的地租形態(tài)，而且還考察了其他的地租形態(tài)。他指出：“不論地租有什么獨(dú)特的形式，它的一切類型有一個(gè)共同點(diǎn)：地租的占有是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式”。馬克思告訴我們，使土地收益轉(zhuǎn)化為地租的只能是社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的矛盾運(yùn)動(dòng)，對(duì)地租本身的科學(xué)說明依賴于對(duì)現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)關(guān)系的理論考察。

根據(jù)這一基本原理，我們來分析一下我國(guó)現(xiàn)實(shí)的城市土地關(guān)系。第一，土地國(guó)家所有，全民所有制企業(yè)、事業(yè)單位使用。第二，土地國(guó)家所有，集體企事業(yè)單位使用。第三，土地國(guó)家所有，個(gè)人使用（其中有生產(chǎn)性用地和非生產(chǎn)性用地兩類。生產(chǎn)性用地主要是指城市個(gè)體工商業(yè)者所用的國(guó)有土地；非生產(chǎn)性用地，是指城市居民住宅等項(xiàng)目所占用的國(guó)有土地）。第四，土地國(guó)家所有，外資獨(dú)資和中外合資企業(yè)使用。第五，土地國(guó)家所有，公共使用（如馬路、綠地）。從上述種種情況中，我們可以看出一個(gè)最普遍的關(guān)系，即國(guó)家作為城市土地所有者，與各個(gè)使用者之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系是：土地所有權(quán)與使用權(quán)在這里相對(duì)分離或完全分離。土地所有者要求把利用土地條件而帶來的收益歸屬于自己，這個(gè)代表收益的貨幣額實(shí)質(zhì)上就是城市地租。它所反映的主要是社會(huì)主義條件下，國(guó)家、企業(yè)、個(gè)人經(jīng)濟(jì)關(guān)系的和諧與矛盾。

城市地租的形態(tài)，有級(jí)差地租和絕對(duì)地租兩種。凡持社會(huì)主義存在地租這一觀點(diǎn)的人，幾乎都不懷疑級(jí)差地租的存在。對(duì)于絕對(duì)地租，理論界則長(zhǎng)期以來爭(zhēng)論不休，有些否認(rèn)絕對(duì)地租存在的人，經(jīng)常援引馬克思這樣一句話來證明自己的觀點(diǎn)：“凡是土地私有制（事實(shí)上或法律上）不存在的地方，就不支付絕對(duì)地租。”其實(shí)，事情并非那么簡(jiǎn)單。我們對(duì)復(fù)雜的問題要做更深入的分析。第一，從馬克思主義的發(fā)展史看，馬克思的上述理論是他在1862年寫下的，這時(shí)候馬克思的地租理論雖已基本形成，但并未臻于完備。應(yīng)該說，馬克思的地租理論是在1865年下半年寫作的《資本論》第3卷“地租篇”中完成的。在“地租篇”中，馬克思反復(fù)闡發(fā)著一個(gè)基本原理，即地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)，換句話說，有土地所有權(quán)存在，就有地租存在的經(jīng)濟(jì)條件。這一基本理論，對(duì)說明在土地使用者與所有者相互對(duì)應(yīng)或相對(duì)分離條件下的土地經(jīng)濟(jì)關(guān)系有著普遍意義。第二，再?gòu)鸟R克思的《資本論》以及其他著作所表述的一個(gè)觀點(diǎn)看，他認(rèn)為，資本主義社會(huì)以后，就是自由人組成的聯(lián)合體，在那樣高級(jí)的社會(huì)形態(tài)中，甚至土地所有權(quán)也是多余的。這就是說，土地私有制的消滅與土地所有制的消滅從而與土地所有權(quán)相聯(lián)系的地租的消滅是一致的。但在我們今天所處的社會(huì)條件下，土地私有制的消滅并未隨之導(dǎo)致土地所有制本身的消滅，而且土地所有權(quán)和使用權(quán)還不同程度地分離著，這表明，在我國(guó)社會(huì)主義制度中存在著地租（包括級(jí)差地租和絕對(duì)地租）的經(jīng)濟(jì)條件。

還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，在社會(huì)主義城市中，沒有絕對(duì)劣等的土地，只有相對(duì)劣等的土地，因而，談不上絕對(duì)地租的存在。這里，我們需指出的一點(diǎn)，這就是持此種觀點(diǎn)的人沒有把絕對(duì)地租與土地所有權(quán)聯(lián)系起來，理論上存在著嚴(yán)重缺陷。后面我們還要進(jìn)一步談到這種觀點(diǎn)的錯(cuò)誤。

（二）城市地租量的規(guī)定性

按照不同的地租形態(tài)，城市地租總量可分為兩個(gè)部分，即絕對(duì)地租量和級(jí)差地租量。

1．絕對(duì)地租量的規(guī)定

關(guān)于絕對(duì)地租量的規(guī)定，有一種流行的觀點(diǎn)，即認(rèn)為城市沒有農(nóng)業(yè)用地，而各行各業(yè)又都必須占用一定量的土地，國(guó)家應(yīng)向它們征收不同的土地使用費(fèi)，最低一級(jí)的費(fèi)用就是城市的絕對(duì)地租。對(duì)這種觀點(diǎn)，有兩個(gè)問題值得提出來探討。第一，城市地租要不要由農(nóng)業(yè)地租來調(diào)節(jié)；第二，是從最低一級(jí)的土地使用費(fèi)中引出絕對(duì)地租，還是從絕對(duì)地租中推算出最低一級(jí)的土地使用費(fèi)。我們認(rèn)為，首先，城市從來不可能孤立于農(nóng)村獨(dú)立存在，城市郊區(qū)與農(nóng)村緊密相鄰。正是這種聯(lián)系使城市地租量不能不受到農(nóng)地地租量的影響。其次，按照上述流行的觀點(diǎn)推論，城市土地使用費(fèi)是多級(jí)的，高于最低一級(jí)的費(fèi)用就有級(jí)差地租滲入。然而，這樣的推論有兩個(gè)錯(cuò)誤：一是從土地使用費(fèi)的高低中推算出地租量，這無(wú)疑是倒果為因；二是從高層次的土地使用費(fèi)中，通過遞減的方法，確定低層次的土地使用費(fèi)，難以成立。因?yàn)榧热活嵉沽说刈馀c土地使用費(fèi)的邏輯關(guān)系，那么城市中心的土地使用費(fèi)又是根據(jù)什么理論來測(cè)算呢？如果市中心高層次的土地使用費(fèi)的推算沒有科學(xué)依據(jù)，也就無(wú)法論證最低層次的土地使用費(fèi)就是絕對(duì)地租。

正確的思想方法應(yīng)該是先確定城市土地的絕對(duì)地租量，而后依不同等級(jí)的土地確定級(jí)差地租量，從而得出地租總量，再以此引申或測(cè)算出土地使用費(fèi)。絕對(duì)地租的量在這里作為起點(diǎn)影響整個(gè)地租量，從而影響整個(gè)土地使用費(fèi)的總量規(guī)定。

城市絕對(duì)地租量如何確定呢？馬克思在《資本論》中有一段對(duì)我們頗有啟發(fā)的論述。他指出：“至于建筑上使用的土地，亞·斯密已經(jīng)說明，它的地租的基礎(chǔ)，和一切非農(nóng)業(yè)土地的地租的基礎(chǔ)一樣，是由真正的農(nóng)業(yè)地租調(diào)節(jié)的。”地租之所以要受真正的農(nóng)業(yè)地租調(diào)節(jié)：一是從歷史上看，在一定社會(huì)條件下，地租量的確定最初是從農(nóng)業(yè)用地開始的；二是在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)中，種植業(yè)所占土地總是居于主導(dǎo)地位，它的地租作為一個(gè)基本的調(diào)節(jié)要素是理所當(dāng)然的；三是從更廣闊的意義來說，農(nóng)業(yè)地租比其他形式的地租，量的規(guī)定相對(duì)地比較容易。根據(jù)馬克思的觀點(diǎn)，在商品經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的情況下，量的規(guī)定：一種是農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格高于社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格的差額轉(zhuǎn)化為絕對(duì)地租；另一種則是以農(nóng)產(chǎn)品的“真正的壟斷價(jià)格”（它由購(gòu)買者的購(gòu)買欲和支付能力決定）為基礎(chǔ)而形成的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化為絕對(duì)地租。

從理論上看，無(wú)論是農(nóng)產(chǎn)品價(jià)值與其生產(chǎn)價(jià)格之差轉(zhuǎn)化為絕對(duì)地租，還是“真正的壟斷價(jià)格”與生產(chǎn)價(jià)格之差轉(zhuǎn)化為絕對(duì)地租，其地租量都是較小的。然而，在實(shí)際生活中，即使是最壞的城市土地，其地租量也相當(dāng)可觀。那么，又如何解釋這一現(xiàn)象呢？

這里的關(guān)鍵在于，盡管城市土地的絕對(duì)地租量可以由農(nóng)業(yè)用地的絕對(duì)地租量來調(diào)節(jié)，但這絕不意味著城市最壞土地的地租量就直接等同于農(nóng)業(yè)中的絕對(duì)地租量。因?yàn)槌鞘幸话闾幵诮煌ū憷⑼恋刎S腴的位置，即使是最壞的城市土地，也遠(yuǎn)比最劣等的農(nóng)地有優(yōu)勢(shì)。因此，最壞的城市土地地租中就不能不反映級(jí)差因素的作用。這就是為什么最壞的城市土地也具有較高地租的原因。由此可見，那種認(rèn)為最低一級(jí)的土地使用費(fèi)就是城市絕對(duì)地租的觀點(diǎn)，以及那種認(rèn)為城市沒有劣等地因而無(wú)絕對(duì)地租的觀點(diǎn)，都是不正確的。

2．級(jí)差地租量的規(guī)定

根據(jù)馬克思的分析，城市級(jí)差地租也應(yīng)有兩種形態(tài)，即級(jí)差地租Ⅰ和級(jí)差地租Ⅱ。其中級(jí)差地租Ⅰ的量，決定于土地位置的優(yōu)劣，級(jí)差地租Ⅱ的量，決定于同一面積土地的追加投資，二者是相互影響的。土地位置的差別，決定了它能容納資金的多少，例如處于街面位置的土地，就可能更多地容納投資，而處于縱深位置的土地，容納資金的能力相對(duì)來說就差一些（這里的容納資金是指能取得正常經(jīng)濟(jì)效益的投資）。而對(duì)土地投資的多少，也改善著土地位置。在一些城市中，舊城區(qū)的衰落，新城區(qū)的繁華，不能不說是對(duì)土地投資的結(jié)果。

在我國(guó)，應(yīng)如何測(cè)算城市級(jí)差地租的理論值呢？

首先，要從有收益的企業(yè)入手。因?yàn)闆]有收益的單位，是不可能計(jì)算出土地對(duì)收益的影響的，這些單位的地租量只有比照有收益企業(yè)用地算出級(jí)差地租理論值，利用機(jī)會(huì)成本的方法來測(cè)算。從有收益的企業(yè)入手，并不意味著以某一類企業(yè)作為樣本測(cè)算城市全部的級(jí)差地租量的理論值。現(xiàn)代城市功能多，各類用地（工、商、旅游等）布局應(yīng)該有一個(gè)和諧的比例關(guān)系，才能發(fā)揮出集聚效應(yīng)。各類用地有不同的要求和特點(diǎn)，因此，測(cè)算城市用地的級(jí)差地租理論值，必須以對(duì)城市用地進(jìn)行正確分類為前提。

其次，在同類的城市用地中，由于地理位置的差別而有著不同的等級(jí)。確定這些土地的不同等級(jí)，也是測(cè)算級(jí)差地租主要的一步。這一步有以下兩點(diǎn)可供參考：一是參照新中國(guó)成立之前和新中國(guó)成立之初的城市地租水平；二是憑經(jīng)驗(yàn)所確定的城市土地現(xiàn)實(shí)的開發(fā)程度。當(dāng)然，城市土地等級(jí)的確定，最后還要靠科學(xué)數(shù)據(jù)來說明。確定土地的不同等級(jí)，就是為了區(qū)分在同等面積同等投資的情況下，不同等級(jí)的土地給企業(yè)帶來的不同利潤(rùn)。在企業(yè)的收益中，刪除其他因素對(duì)收益的影響，單純看土地條件的作用，這樣，不同等級(jí)土地的級(jí)差地租Ⅰ就能顯露出來。然而事實(shí)上，投入使用中的不同地段的城市土地，從來就不會(huì)是投資相等，面積相等的。級(jí)差地租Ⅰ和級(jí)差地租Ⅱ總是互相結(jié)合在一起的。因而，在理論上抽掉資金和面積的差別而測(cè)算出來的級(jí)差地租量，還不能作為征收的依據(jù)。為此，就必須在確定土地等級(jí)的基礎(chǔ)上，而把面積和資金這兩個(gè)因素的差別加進(jìn)去，即把級(jí)差地租Ⅰ和級(jí)差地租Ⅱ結(jié)合起來進(jìn)行考察。

前面我們?cè)?jīng)提到對(duì)城市土地的基礎(chǔ)設(shè)施投資（如修建下水道、拓寬公路等），其作為表現(xiàn)為改善城市土地的相對(duì)位置。現(xiàn)在，我們講的影響級(jí)差地租的投資是指，由于投資的多少，影響土地產(chǎn)出的高低，從而影響土地條件所帶來的收益在總利潤(rùn)中的份額。這種投資在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中顯而易見，如對(duì)種植業(yè)的連續(xù)投資會(huì)得到不同的谷物產(chǎn)量。同理，在某一地段上企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)也需要連續(xù)投放資金，并且依投資的大小和效能而具有不同的產(chǎn)出。所不同的是，農(nóng)地上的連續(xù)投資，在產(chǎn)出不同的收益時(shí)，還影響著土地的肥力，而城市土地的地理位置卻不會(huì)因?yàn)檫@種投資而變更。在討論投資對(duì)城市地租影響時(shí)，我們舍棄了那種旨在改善城市土地位置或功能的投資。當(dāng)我們討論投資對(duì)土地產(chǎn)出的影響時(shí)，一定要聯(lián)系市場(chǎng)條件。馬克思在《資本論》中多次闡明了這一點(diǎn)。他指出：“地租的量完全不是由地租的獲得者決定的，而是由他沒有參與、和他無(wú)關(guān)的社會(huì)勞動(dòng)的發(fā)展決定的。”“在社會(huì)發(fā)展的進(jìn)程中，地租的量（從而土地的價(jià)值）作為社會(huì)總勞動(dòng)的結(jié)果而發(fā)展起來。”可見，投資對(duì)土地收益的影響，可說要經(jīng)過以下幾個(gè)環(huán)節(jié)：適應(yīng)社會(huì)需求變化而投資—社會(huì)總勞動(dòng)分配的變化—社會(huì)總收益的變化—地租在利潤(rùn)份額中的變化。

這樣，當(dāng)我們測(cè)算出不同地段面積相同、投資相同時(shí)的超額利潤(rùn)后，就可以算出相應(yīng)的地租率。所謂地租率是指地租量與新投資金總量之間的比率，它反映了土地因素所帶來的超額利潤(rùn)在總利潤(rùn)中的份額。在計(jì)算出面積相等、投資相等條件下的城市級(jí)差地租率后，再乘以各地段的不同投資（假定投資效益不變），就可以看出在面積相同（或單位面積）而投資不同的各地段上的級(jí)差地租量。再乘以各企業(yè)單位實(shí)際的用地面積，就可以算出該單位實(shí)際應(yīng)交的級(jí)差地租量。

把級(jí)差地租量與絕對(duì)地租量相加，就能得出地租總量。不言而喻，這里關(guān)于地租量的理論說明，在實(shí)際應(yīng)用中還要通過若干中間環(huán)節(jié)。

（三）城市地租的功能

城市地租的功能何在？換句話說，城市地租在社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)中能起什么作用？這是我們研究城市地租的出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)。

城市地租的功能很多，主要有以下幾點(diǎn)。

第一，城市地租的征收，有利于理順國(guó)家與城市土地用戶的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。理順國(guó)家、企業(yè)、個(gè)人之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的重要內(nèi)容。長(zhǎng)期以來，這幾個(gè)方面在城市土地上的關(guān)系是混亂的，具體的表現(xiàn)就是沒有把城市土地作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)要素來處理各方面的關(guān)系。在國(guó)家方面，向城市土地用戶無(wú)償劃撥土地，在土地用戶方面，力求向國(guó)家多爭(zhēng)取土地。土地一經(jīng)劃歸給用戶，儼然變成了部門所有制或用戶單位所有制。城市土地實(shí)行申請(qǐng)劃撥制，造成了用地中種種不合理的現(xiàn)象。盡管國(guó)家三令五申并采取若干行政乃至法律措施來制止城市土地的亂占濫用，依然改變不了這種狀況。問題的關(guān)鍵在于，使用土地是無(wú)償?shù)模l(shuí)多占土地，誰(shuí)占用位置好的土地，誰(shuí)就能從中獲得比例比別人更多的利益。因此，如果不認(rèn)真處理好社會(huì)主義城市土地利用中的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，無(wú)論多么嚴(yán)格的行政辦法都不可能達(dá)到合理利用城市土地的目的。

經(jīng)濟(jì)體制改革后，要使企業(yè)成為相對(duì)獨(dú)立的商品生產(chǎn)者，就要正確處理國(guó)家與企業(yè)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，包括國(guó)家作為土地所有者和企業(yè)作為土地使用者的關(guān)系。忽視處理這種關(guān)系，就會(huì)造成兩個(gè)方面的后果：一是企業(yè)盡可能地向國(guó)家多要土地，人為地加劇這方面的矛盾；二是企業(yè)與企業(yè)之間所占土地位置不同，所取得的經(jīng)濟(jì)效益不同，土地條件帶來的收益若歸企業(yè)所有，就不可能造成一個(gè)有利于相互競(jìng)爭(zhēng)的平等環(huán)境。

有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，城市地租應(yīng)該歸國(guó)家所有，但不能向無(wú)收益的單位和個(gè)人征收。這種觀點(diǎn)也是錯(cuò)誤的。因?yàn)檫@種觀點(diǎn)不能從理論上回答，為什么作為土地所有者的國(guó)家只能向企業(yè)單位征收由土地條件帶來的收益，而不能向其他土地用戶要求與土地條件相應(yīng)的收益。如果對(duì)兩種用戶采取不同的對(duì)待，仍然無(wú)法消除城市土地使用中的不合理現(xiàn)象。只有對(duì)一切土地用戶都平等地征收地租，才能夠理順土地所有者和土地使用者、土地使用者和土地使用者之間的關(guān)系。

隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的推進(jìn)，假定若干土地用戶租用國(guó)家土地期間，聯(lián)合集資共同開發(fā)土地，從而相對(duì)地改善了土地的位置，提高了土地的等級(jí)，由土地條件的改善所帶來的超額利潤(rùn)更大了；或是在租約期內(nèi)，土地用戶提高了土地產(chǎn)出的能力。在這兩種情形下，土地的級(jí)差地租形態(tài)更為復(fù)雜。處理好這兩種情況下的關(guān)系，才能夠有利于促進(jìn)城市土地的開發(fā)和利用，從而有利于促進(jìn)整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)的繁榮。

第二，城市地租的征收與交納，既有利于國(guó)家積累開發(fā)國(guó)土的資金，有效地在全國(guó)范圍內(nèi)提高土地的利用率，又能在微觀層次上，使土地用戶節(jié)約用地。馬克思在論及資本主義絕對(duì)地租時(shí)指出：“當(dāng)資本投在土地上時(shí)，和資本相對(duì)立的土地所有權(quán)，或者說，和資本家相對(duì)立的土地所有者，就是作為這樣一種外力和限制出現(xiàn)的。”在資本主義條件下，土地私有權(quán)對(duì)資本的限制作用阻礙著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但在社會(huì)主義條件下，城市土地歸社會(huì)主義國(guó)家所有，從經(jīng)濟(jì)上消滅了資本主義地租起破壞作用的根源。社會(huì)主義國(guó)家收取的地租，可以在全社會(huì)范圍內(nèi)，通過各類途徑，轉(zhuǎn)化為建設(shè)資金，用于國(guó)土的整治與開發(fā)，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施的更新與改造，提高城市土地的利用檔次。例如，自1984年以來，我國(guó)遼寧省撫順市試行向企業(yè)征收土地使用費(fèi)（實(shí)際上就是地租，不過征收的量和征收對(duì)象都有進(jìn)一步完善的必要），僅當(dāng)年就征收了1300多萬(wàn)元，緩解了該市市政建設(shè)資金不足的困難，改善了城市基礎(chǔ)設(shè)施，使得不少單位獲得了較好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。

這里我們還要指出，盡管在資本主義社會(huì)，土地所有權(quán)對(duì)使用權(quán)的限制阻礙著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但它迫使土地使用者盡量少租土地，并在租約期限內(nèi)盡可能提高使用土地的效益，這樣在客觀上，從微觀經(jīng)濟(jì)的角度提高了土地的利用率。在我國(guó)，土地所有者向使用者收取地租，在微觀層次上的意義依然十分重大。我國(guó)的城市土地，若干年來，形成了“部門所有制”或“單位所有制”，土地用途固定不變，城市土地利用呈畸形結(jié)構(gòu)，妨礙了城市經(jīng)濟(jì)的集聚效應(yīng)。征收地租就會(huì)使得一些單位將多征少用、征而不用的土地交給國(guó)家。國(guó)家把交來的土地或租給新的用戶，或用作公共設(shè)施場(chǎng)所，以緩解城市用地的緊張。更為重要的是，城市土地的“部門所有制”或“單位所有制”被打破，土地的固定性（用戶固定、用途固定）被打破，流動(dòng)性增強(qiáng)，在流動(dòng)中完成經(jīng)濟(jì)要素的合理重組，適應(yīng)了商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。同時(shí)，征收不同等級(jí)的城市地租，使得一些占有“黃金地段”的“非黃金”產(chǎn)業(yè)被迫搬遷，從而可使土地利用結(jié)構(gòu)向合理化方向調(diào)整。對(duì)土地用戶征收地租，還能迫使土地用戶按照經(jīng)濟(jì)要素的稀缺性強(qiáng)度，合理配置土地資源和其他經(jīng)濟(jì)要素，更有效地改善各種經(jīng)濟(jì)資源的分配和利用。

第三，城市地租的功能，還表現(xiàn)在它可以為我國(guó)其他方面制度的改革服務(wù)，為國(guó)家調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)服務(wù)。舉例來說。其一，長(zhǎng)期以來，我國(guó)大城市控制人口的方法，主要是采取卡戶口和糧食關(guān)系，這樣做，效果是大的，但未必經(jīng)濟(jì)。若逐漸實(shí)行城市土地的有償使用，大城市的地租比一般城市高，市中心的地租更高，地租無(wú)疑要影響房租。這樣，沒有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，就會(huì)無(wú)法突破地租的經(jīng)濟(jì)壁壘，從而可以在一定程度上減輕人口對(duì)大城市的壓力。從更廣闊的角度看，全國(guó)各個(gè)城市土地的稀缺強(qiáng)度有差別，不同的城市地租給人口流動(dòng)選擇提供了不同的制約因素、誘發(fā)因素，有利于人口均衡的分布密度。其二，國(guó)家征收城市地租，不僅可作為財(cái)政收入的一個(gè)來源，更重要的是，它可以被國(guó)家用來調(diào)整城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。對(duì)于某些行業(yè)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中特別重要而一時(shí)無(wú)力交納地租的，國(guó)家可以減租或免租，以扶持其發(fā)展。面對(duì)那些造成污染的“夕陽(yáng)工業(yè)”，國(guó)家可以征收高額地租，迫使其改善環(huán)境或限制其發(fā)展。

總之，城市地租的征收與交納是重要的，若能與其他改革相配套，充分發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)杠桿的作用，我國(guó)的土地管理乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)管理，會(huì)出現(xiàn)新的生機(jī)。