第一節　物業安全管理及其職責

一、什么是物業安全管理

物業安全管理是指物業管理公司采取各種措施和手段，保證業主和租戶的人身和財產的安全，維持正常的生活和工作秩序的一種管理工作。物業安全管理包括預防與保護兩個方面，即：預防災害性、傷害性事故發生；通過各種措施對萬一發生的事故進行妥善處理。兩者相輔相成，缺一不可。

眾所周知，物業是業主的重要財產，也是業主和租戶的主要活動空間，如何保護業主和租戶的財產和人身安全，是物業管理的主要任務。其中，最為核心就是保護業主財產權和人身權的安全性，離開安全，物業管理的一切活動就成了“空中樓閣”。　

物業安全管理本質是一種安全服務，也可稱為物業居住安全服務，是指在物業管理活動中，從業主和租戶居住安全的需求出發，尊重客戶和他們的隱私權，保護其居住權，促進物業區域環境的最優化、居住場所的有序化、人際關系的和諧化，最終達到他們心理上安全需求的滿足感，所提供的是一種系統的、綜合的、連續的服務。

二、物業安全管理的責任

（一）責任分類

物業管理安全防范的責任可分為以下兩大類。

1.安保責任

安保責任包括治安管理責任、消防管理責任和交通車輛管理責任。治安管理的主要任務是防盜、防破壞、防流氓和犯罪活動；消防管理的重點是要做好火災預防；交通車輛管理一是要保證物業區內的交通秩序、交通順暢及交通安全；二是做好停車場的管理。

2.物業安全運行責任

物業管理公司除了要重視保安工作外，對于物業在使用及運行過程中可能會出現的災害和事故的防范同樣具有管理責任。這些災害和事故包括自然災害、設備事故和人員意外事故等。

（二）物業安全防范責任范圍

物業區域內出現安全問題時，人們往往會認為只要在住宅小區或大廈中發生了意外，都是物業管理公司的問題，都應由其承擔責任。其實不然，我們必須搞清物業管理安全防范責任范圍。

《物業管理條例》第四十五條規定：“對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。”《條例》第四十六條規定：“物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。”這兩條規定明確指出物業服務企業安全管理服務，應定位在安全防范而不是安全事故后的治理，即沒有事故的處理權，而有報告、制止、救援、協助、救助責任。

物業管理公司在簽訂管理合同時，一定要注意對于可能會出現的安全問題要有明確的責任界定。物業管理公司對在管理合同范圍內的公共區域發生的安全事故承擔責任，對于有償服務過程中產生的相關問題，物業公司也需負責，但是通常情況下物業管理公司不應對在私人區域中產生的損失負責。

三、物業安全管理目標

物業安全管理的目的是要保證和維持業主和使用者有一個安全舒適的工作和生活環境，以提高生活質量和工作效率。為了實現這一安全服務目的，物業管理企業應根據物業安全管理實際需求來制定所管物業的安全管理目標。

（一）安全管理目標基準的設定

（1）應達到國家和地方相關法規對物業安全的基本要求。

（2）應滿足業主或使用人對安全的委托要求，即物業服務合同所載明的要求。

（3）應以物業管理行業安全管理優秀標準為目標。

（二）安全管理目標的細化

安全管理目標在總體目標的基礎上，應細化為可實施的、可檢驗的具體目標，見表1-1。

（三）物業安全管理量化指標

物業安全管理目標中，通常可以使用的量化管理指標見表1-2。