第一節　市場宏觀環境調查

由于房地產業是我國國民經濟的主導產業，在現代社會經濟生活中有著舉足輕重的地位，因而房地產行業的發展與整體國民經濟的發展息息相關，國家宏觀環境的改變極大地影響著房地產行業的發展。

一、政治環境調查分析

房地產企業的政治環境包括政府的思想觀念、企業所在地各級政府機構的辦事效率、國家在房地產行業方面的政策法規等。房地產企業市場調研人員在對企業所處的政治環境進行分析時，主要分析的內容如圖2-1所示。

房地產企業市場調研人員在對企業政治環境進行分析時，可以運用“政策法規索引表”幫助自己，使自己的工作更有條理、更有效率，具體內容見表2-1。

在該表中，“政策類別”是指政府對地產項目在開發與流通方面的法規政策方面的分類，可以分為四大類：行業法規、城市規劃、金融政策、發展要求。其中，每個類別所涉及的具體法規包括但不限于以下內容。

（1）行業法規。行業法規是指國家、省政府、地方城市關于房地產開發經營的方針政策，包括土地制度與土地政策、人口政策、房改政策、開發區政策、房地產價格政策、房地產稅收政策、房地產企業金融政策等，如《中華人民共和國土地管理法》《房地產開發經營管理條例》。

（2）城市規劃。城市規劃是指政府在項目所在地及項目地塊周邊的短中期市政規劃、土地利用總體規劃、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等，如《××市總體規劃》《××市歷史風貌保護規劃》等。

（3）金融政策。金融政策是指政府對于房地產開發和市政規劃等方面的政策法規、銀行對房地產借貸的相關政策和稅率及信息等金融政策等。

（4）發展要求。發展要求是指政府在土地政策、稅收政策、產業政策方面對綠色低碳建筑進行的改革和傾斜，包括以減碳指標來進行金融和土地等資源配置，設置不同的稅費征收標準，改進以往只是“價高者得”的掛牌出讓方式，以平抑地價和房價。

二、經濟環境調查分析

房地產企業在項目開發前期，應對經濟環境進行分析，具體內容如下。

1.房地產行業結構

對房地產行業結構進行調查分析的內容如圖2-2所示。

2.市場經濟環境

對市場經濟環境進行調查分析的內容如圖2-3所示。

3.城市經濟發展規劃

對城市經濟發展規劃進行調查分析的內容如圖2-4所示。

4.政府經濟政策

對政府經濟政策進行調查分析的內容如圖2-5所示。

5.國家經濟發展水平

對國家經濟發展水平進行調查分析的內容如圖2-6所示。

6.其他經濟環境因素

對其他經濟環境因素進行調查分析的內容如圖2-7所示。

城市經濟環境中的各項因素對房地產項目開發的作用主要體現在4個方面，具體如圖2-8所示。

房地產企業市場調研人員在對企業經濟環境進行分析時，可以使用“經濟環境調查事項表”來幫助自己，使自己的工作更有條理、更有效率。具體內容見表2-2。

三、文化環境調查分析

社會文化往往對房地產行業有著深刻的影響，尤其對房地產項目的定位有著更直接的影響。

1.文化環境分析的項目

房地產企業對文化環境分析的項目，具體如圖2-9所示。

2.文化環境定位的步驟

不同的消費者在價值觀念、思維方式、宗教信仰等方面都具有不同的特征。房地產企業要針對不同區域的文化環境進行翔實地分析，然后對房地產項目進行準確的定位，這一定位的過程如圖2-10所示。

3.文化環境定位的模式

根據房地產文化定位的流程和文化提出方法的不同，可以分為兩種基本的定位模式，即傳承型和創新型，具體內容見表2-3。