第一節(jié)　市場(chǎng)宏觀環(huán)境調(diào)查

由于房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位，因而房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展息息相關(guān)，國(guó)家宏觀環(huán)境的改變極大地影響著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

一、政治環(huán)境調(diào)查分析

房地產(chǎn)企業(yè)的政治環(huán)境包括政府的思想觀念、企業(yè)所在地各級(jí)政府機(jī)構(gòu)的辦事效率、國(guó)家在房地產(chǎn)行業(yè)方面的政策法規(guī)等。房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)調(diào)研人員在對(duì)企業(yè)所處的政治環(huán)境進(jìn)行分析時(shí)，主要分析的內(nèi)容如圖2-1所示。

房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)調(diào)研人員在對(duì)企業(yè)政治環(huán)境進(jìn)行分析時(shí)，可以運(yùn)用“政策法規(guī)索引表”幫助自己，使自己的工作更有條理、更有效率，具體內(nèi)容見(jiàn)表2-1。

在該表中，“政策類(lèi)別”是指政府對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)與流通方面的法規(guī)政策方面的分類(lèi)，可以分為四大類(lèi)：行業(yè)法規(guī)、城市規(guī)劃、金融政策、發(fā)展要求。其中，每個(gè)類(lèi)別所涉及的具體法規(guī)包括但不限于以下內(nèi)容。

（1）行業(yè)法規(guī)。行業(yè)法規(guī)是指國(guó)家、省政府、地方城市關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的方針政策，包括土地制度與土地政策、人口政策、房改政策、開(kāi)發(fā)區(qū)政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)稅收政策、房地產(chǎn)企業(yè)金融政策等，如《中華人民共和國(guó)土地管理法》《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》。

（2）城市規(guī)劃。城市規(guī)劃是指政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的短中期市政規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等，如《××市總體規(guī)劃》《××市歷史風(fēng)貌保護(hù)規(guī)劃》等。

（3）金融政策。金融政策是指政府對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)、銀行對(duì)房地產(chǎn)借貸的相關(guān)政策和稅率及信息等金融政策等。

（4）發(fā)展要求。發(fā)展要求是指政府在土地政策、稅收政策、產(chǎn)業(yè)政策方面對(duì)綠色低碳建筑進(jìn)行的改革和傾斜，包括以減碳指標(biāo)來(lái)進(jìn)行金融和土地等資源配置，設(shè)置不同的稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)，改進(jìn)以往只是“價(jià)高者得”的掛牌出讓方式，以平抑地價(jià)和房?jī)r(jià)。

二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查分析

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期，應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行分析，具體內(nèi)容如下。

1.房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)

對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查分析的內(nèi)容如圖2-2所示。

2.市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境

對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行調(diào)查分析的內(nèi)容如圖2-3所示。

3.城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃

對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行調(diào)查分析的內(nèi)容如圖2-4所示。

4.政府經(jīng)濟(jì)政策

對(duì)政府經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)行調(diào)查分析的內(nèi)容如圖2-5所示。

5.國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平進(jìn)行調(diào)查分析的內(nèi)容如圖2-6所示。

6.其他經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素

對(duì)其他經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素進(jìn)行調(diào)查分析的內(nèi)容如圖2-7所示。

城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境中的各項(xiàng)因素對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的作用主要體現(xiàn)在4個(gè)方面，具體如圖2-8所示。

房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)調(diào)研人員在對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行分析時(shí)，可以使用“經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查事項(xiàng)表”來(lái)幫助自己，使自己的工作更有條理、更有效率。具體內(nèi)容見(jiàn)表2-2。

三、文化環(huán)境調(diào)查分析

社會(huì)文化往往對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有著深刻的影響，尤其對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位有著更直接的影響。

1.文化環(huán)境分析的項(xiàng)目

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)文化環(huán)境分析的項(xiàng)目，具體如圖2-9所示。

2.文化環(huán)境定位的步驟

不同的消費(fèi)者在價(jià)值觀念、思維方式、宗教信仰等方面都具有不同的特征。房地產(chǎn)企業(yè)要針對(duì)不同區(qū)域的文化環(huán)境進(jìn)行翔實(shí)地分析，然后對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，這一定位的過(guò)程如圖2-10所示。

3.文化環(huán)境定位的模式

根據(jù)房地產(chǎn)文化定位的流程和文化提出方法的不同，可以分為兩種基本的定位模式，即傳承型和創(chuàng)新型，具體內(nèi)容見(jiàn)表2-3。