第二章 房地產價格研究概況

第一節 房地產價格基本理論

一 房地產理論

（一）房地產

房地產是房產和地產的總稱，其作為一種客觀存在的物質形態，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權利。其中，房產是指建筑在土地上的各種形式的房屋，主要有住宅、倉庫、廠房和商業、服務業、教育、衛生等。房地產是指土地及其上下一定的空間，包括地上的各種基礎設施、地面道路等。因此，房地產本質上包括土地和建筑物兩大部分，作為地產的土地并不僅指地表平面，還包括從地表向上擴展到一定高度上的地上空間及由此向下延伸的地下空間。

（二）房地產特性

1．固定性

房地產作為立體空間的意義是不可移動的，盡管附著在房屋上的土壤、植物可以移動，但房地產必須不可移動。如果具有可移動性，那么就變為建筑材料，失去本質內涵。由此可見，房地產從一開始，便具有地域性，其劃定了一定的區域范圍，只能在開發地進行一系列活動。

2．特質性

正如“世界上并無相同的兩片樹葉”一樣，房地產也具有獨一無二的特征。由于房地產受所在地區自然、人文、社會等因素影響，在建造過程中，所選用的結構、材料均有差異，也就形成了區別，從而使得房地產的價格不盡相同，這也就解釋了即便同屬一個開發商所開發的樓盤，也會因為設計理念、所處地段等原因而造成價格不同，表現出不同特質。也正是因為房地產之間存在一定的可替代性，才形成了相互競爭的局面。

3．存續時間較長

在中國法律體系中，“土地使用權”和“房屋產權”分屬兩個不同概念。就“土地使用權”而言，其出讓的最高年限是居住用地70年，70年后土地收歸國有。而教育、科技、文化、體育、工業用地、綜合或其他用地為50年，商業、旅游、娛樂設施用地年限為40年，這就意味著房地產與其他商品相比較而言，損耗時間較長，具有耐久性特點。

4．高投資成本

房地產開發是一個系統工程，從前期選址到后期設計、開發、建造工程耗時較大，對于人力、物力和財力的要求極高。因此，房地產的開發建設周期比一般的商品要長很多，一棟上千平方米的樓房僅建筑安裝施工就要達到半年時間以上；同時，房地產開發需要巨額投資，近幾年催生的“地王”也表明工程造價成本攀升，加之用工成本的增加，使房地產價格呈現上漲趨勢。

5．回收期較長

如果房地產投資的部分回收是通過收取房地產租金實現的，那么由于租金回收時間較長，資金周轉慢，也就使得整個房地產投資回收期延長。國際上通常認為，商業地產的投資回收期一般為15年左右，而國內房地產投資回收期一般為12—20年。

6．相互關聯性

房地產市場作為國民經濟發展的重要領域，對經濟的健康發展發揮著越來越重要的作用。房地產業首先可以消化第二產業的過剩產能，同時吸納第一產業擠出的過剩勞動力。工程完工后，配套設施的建設又可帶動第三產業的發展。因此，房地產市場在國民經濟中具有連帶作用，并且與金融、債券等市場關系緊密。

7．保值增值性

由于房地產具有固定性、存續時間長等特性，使得房地產有別于一般商品，其本身價值會伴隨經濟形勢的波動發生變化，價值也可以得到保值，甚至會隨著時間而增長。以北京為例，2008年奧運會之前，北京市房地產市場價格較低，而奧運會之后，北京房價持續走高，增值近十幾倍。伴隨社會生產力的提高，人類對土地的需求量不斷增加，由于土地供給缺乏彈性，而人們對住房屬于剛性需求，勢必導致供求矛盾日益突出，由此帶來房地產價格的不斷上漲。

二 房地產價格理論

（一）房地產價格

價格是商品同貨幣交換比例的指數，是價值的貨幣表現。經濟學中，價格是商品的交換價值在流通過程中所取得的轉化形式，是一項以貨幣為表現形式，為商品、服務及資產所訂立的價值數字，其大小由市場決定，是市場供求雙方相互作用的結果，并最終達到市場均衡，從而形成令雙方滿意的狀態。而如果利用西方效用價格理論分析房地產價格，則是指由房地產的效用、房地產的相對稀缺性及對房地產的有效需求三者共同作用而產生的對房地產經濟價值的貨幣表示，不同房地產的價格差異和同一房地產的價格波動歸根結底是由這三者的變化引起的（見表2-1）。

表2-1 房地產價格分類

（二）房地產價格的構成

一般而言，房地產價格分為土地價格、建安成本、相關稅費和開發商利潤四部分。其中，土地價格對房地產價格的影響最大。而開發商在進行房地產開發時，出于土地成本和地理位置的考慮，會對某一待開發地區的房價預估一個合理預期，而受到房地產總體市場的影響，建安成本和相關稅費對于每個開發商而言是相對固定的。因此，土地價格就成為開發商樓盤開發前首選的考慮因素。如果地價占房價的比重達到20%—40%，則表明處于合理區間。

土地價格主要分為土地出讓金和前期費用兩部分。土地是一種稀缺資源，且缺乏彈性，其對于整個社會來說是有限的。因此，商品房開發時必須要考慮支付合適的土地出讓金，以降低企業開發成本。而前期費用主要表現為“三通一平”費用，即地產開發前使得建筑用地部分達到平整，保障通水、通電、通路順暢。

建筑安裝成本由土建費用和配套設施費用構成，是指建筑安裝工程過程中所耗費的各項生產費用。又可細分為直接費用（是指建筑安裝施工的直接消耗，如材料費、人工費、機械使用費等）、間接費用（是指施工單位為組織和管理施工生產活動所發生的費用）、管理費用和財務費用四部分。

相關稅費分為國稅和地稅兩大部分，其中國稅包括需要上繳的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、所得稅、印花稅、車船使用稅、土地使用稅、獎金稅、工資調節稅、耕地占用稅和農業基金稅等，而地稅主要分為管理費、手續費、項目性收費和各種工本費等。

（三）房地產價格形成機理

房地產價格機制是房地產價格決定的客觀依據，也是房地產價格定價的基礎。在中國國情下，房地產價格的形成不僅受制于市場的供求關系，而且還受到房地產本身、社會環境等多重因素共同影響，其價格形成機制是多方面的，不是單一由供求關系決定的。

1．土地與房價之間的關系

首先，就賣方市場而言，房地產價格屬于需求引導型，認為房價拉動地價。所謂賣方市場，就是指房地產市場中，需求方旺盛，而供給方緊缺，達到供不應求的狀態。該理論指出住房為剛性需求，供給方無論提供多少房源，均有市場需求，無論是房地產所選地段，還是配套設施及戶型設置等因素，均是賣方占據主動地位，買方處于被動接受狀態。現階段，多數富裕階層均囤積多套房源，作為投資行為，使得資金大量流入房地產市場，造成供求不平衡狀態，中低收入者擁有較少或者沒有居住性住房，表現出房地產市場的賣方特征。

其次，就買方市場而言，房地產價格屬于成本推動型，認為地價推高了房價。所謂買方市場，就是指房地產市場中，供給方提供的房地產較多，而需求低迷，造成了供大于求的局面。該市場中買方擁有主動權，房價更多地表現為供給價格，此時的房價主要由開發商決定。由于需求市場不景氣，開發商為了維持原有利潤，在投入成本、相關稅費既定的前提下，只能在地價上做文章，而低價必然導致房價下降，吸引消費者購買，地價高也必將推高房價。

最后，房地產價格處于地價與房價作用之間的合理價位。該市場中，房產市場和地產市場通過市場反饋走勢或短期指標對隨后的市場價格做出預測。如果信貸有利、收入提高、需求旺盛等刺激房價上升時，加之政府出讓土地的滯后，房價上漲信息會傳遞到地產市場，就會引起土地價格上漲的預期，同時地價上漲的信息反饋給房產市場，進一步引起房價上漲的預期。

2．生產價格機制論

商品的生產價格，是指由部門平均生產成本和社會平均利潤構成的價格，是價格的轉化形式，生產價格一旦形成，市場價格將圍繞生產價格波動，這就是價值規律作用形式的變動。在資本主義市場條件下，資本通過各部門之間的競爭，會從利潤低的部門轉移到利潤高的部門，產生了資本逐利性，并最終導致利潤平均化。平均利潤率的形成使價值轉化為生產價格，而成本在商品的價格中占比重較大。在商品價值中，物化勞動價值C和生產勞動者為自己勞動所創造的價值V是價值構成的主要部分，是最基本、最主要的因素，它的大小在很大程度上反映了商品價值量的大小，且與商品價格水平成正比，成為商品價格制定的最低底線。而社會主義市場經濟環境下，價格以社會價值為基準，價格中盈利部分要準確反映商品價值中生產部門勞動者為社會所創造的價值M，而不以個別價值為基礎，盈利部分由利潤和稅金兩部分構成。

有關價格形成過程中采取何種盈利率的問題，理論界假定工資是在按勞分配原則的前提下進行的，產品的勞動和物質消耗是正常的，物質的價格、各類產品的成本均是合理的。然而，這些假設條件在現實中較難存在。加之，現實經濟中并不存在按社會成本平均利潤率、平均加工利潤率、綜合利潤率形成利潤，稅收的價外稅也不計入商品價格，而是作為價格構成中某個部分的再分配。因此，在生產成本、成本利潤率和稅率既定情況下，價格=[成本×（n+成本利潤率）×1/n-稅率]。這就從理論上證實了房地產價格的形成應該以開發成本為最低底線，也反映了經濟發展的客觀必然性。

3．房地產價格波動的形成機制

（1）李嘉圖租金和單中心模型。地租理論是房地產經濟學中的核心內容，是其價值理論和運行規律的理論基礎。馬克思主義理論認為，地租是土地使用者由于使用土地而繳給土地所有者的超過平均利潤以上的那部分剩余價值，并按照地租產生原因和條件不同，分為級差地租、絕對地租和壟斷地租三種形式。在此理論基礎上，李嘉圖認為，房地產作為一個完全差異化的市場，在任意特定地段的供給對于價格而言均是沒有彈性的，但是因為相鄰地段的房地產具有一定程度的可替代性，因此對于房地產的需求具有較強的價格彈性。

作為李嘉圖地租理論的延續，單中心模型于20世紀60年代開始興起并逐漸得到學界認可。該模型認為，應該在以下假設條件下進行計算：首先設定在半徑為b公里的城市范圍內，存在且唯一存在一個就業中心和n個家庭，居民選擇在就業中心周圍居住，單位時間內每公里的交通費用為k，在一個代表性的家庭中，收入y 用于交通費用kd，住房租金R（d）和其他費用x，其中，d為某一特定住宅至就業中心距離；住宅的建筑成本為c，占用土地面積為q，因此住宅密度為1q，其中c和q為常數。根據李嘉圖的租金定義，不同位置住宅租金的變化在達到均衡狀態時，應該使得其他消費x相同，記為x0。由此，根據以上假設條件，位于就業中心d公里住宅租金應為：

而位于城市邊緣b公里處住宅租金由兩部分構成，即農用土地租金raq和住宅的建筑租金，即：

由式（2.2）可以得出典型家庭的其他消費x0：

將式（2.3）代入式（2.1）可以得出距離就業中心d處的住宅租金，其中d≤b：

從上面關系式可以看出，住宅租金包括三部分，即農用土地租金、住宅建筑租金和位置租金，位置租金隨著住宅與就業中心距離的增加而增加。由住宅租金可以推算出土地租金。土地租金等于住宅租金減去建筑租金，再乘以住宅密度，如式（2.5）所示：

在均衡狀態下，所有家庭都能夠擁有住宅，同時也不存在空置的住宅，這時城市邊緣由全部家庭的數量決定，即：

在一個無限期模型中，假定人口增長的速度為2g，城市邊緣b增長速度為g，折現率為i且保持不變，則土地價格為各期土地租金現值之和，可以表示為：

在i＞g的情況下，土地價格為：

住宅價格等于土地價格除以住宅密度，再加上建筑租金現值之和，可表示為：

由公式可以看出，土地價格由三部分組成，即農用租金現值、當前位置租金現值和由于預期對土地需求不斷增加而形成的未來位置現值。實際上，人們如果提高對經濟增長率的預期值，會引起房地產價格升高，而價格增長速度會越來越快。而當預期經濟增長率提高到 g≥1，土地價格P0（d）與住宅價格p0（d）均趨向于無窮大。

（2）看跌期權理論。看跌期權主要應用于金融分析，又稱賣權選擇權或者賣方期權，指期權的購買者擁有在期權合約有效期內按執行價格賣出一定數量標的物的權利，但不負擔必須賣出的義務。隨后，帕爾洛夫和沃奇特（Pavlov and Wachter,2004）建立了有關房地產領域的看跌期權模型如下：

假定某投資者以自有資金購買或投資某房地產，那么在有效市場上，其可以通過資金套利，獲取一定的收益，即：

從而，可以得到房地產的基礎價格為：

其中，RH表示房地產未來可能以概率δ出現的高價格；RL 代表房地產未來可能以概率1-δ出現的低價格；d代表實際存款利率；P代表當前房地產價格（RH＞P＞RL）。

倘若投資者沒有足夠資金進行投資，只能從銀行貸款，這樣，房地產企業就獲得了同等的選擇權，經濟形勢向好時，房地產價格隨之上漲，房地產企業由此獲利，并得到的收益為：

當房地產價格下跌時，房地產企業也擁有放棄抵押資產的權利，將貶值后的房產留給銀行，不再支付利息。

銀行根據無套利原理，這種“放棄選擇權”的價值（v）應該滿足條件：

如果銀行能夠準確評估未來房價下跌的風險以及借款人的信用狀況，就應該在收取的放貸收益中考慮這部分風險的價值，因此有：

將式（2.11）和式（2.12）代入式（2.13），得到關于房地產價格的表達式與不存在銀行貸款的情況下完全一樣。但是，如果銀行低估了“看跌期權”的價值，即：

其中，ε表示銀行對風險低估程度，ε越大，低估的程度越明顯，那么房地產價格則變為：

于是，，即期權越是被低估，資產價格越是膨脹，資產價格越來越偏離基礎價值。

當ε為常數時，資產價格的波動率取決于高收益與低收益的差距RH-RL，差距的擴大并不改變資產價格的基礎價值，但是會增加期權的價值，并使得低估空間更大，從而會增加資產價格膨脹。應該指出，波動率本身并不導致資產價格膨脹，但是有意識或無意識的低估行為會造成資產價格膨脹，此時波動率會放大低估行為的負面影響。

綜合以上三種理論，從微觀和宏觀兩個角度研究了房地產價格的決定問題。李嘉圖的租金理論和單中心模型從消費需求角度探討了房地產的價格問題，而看跌期權理論則綜合考慮了房地產市場、房地產企業、銀行及宏觀經濟形勢等方面，分析引起房地產價格波動的原因。