第四章 重慶市房地產市場供需分析

第一節 供求理論

在商品經濟中，供給和需求雙方共同作用于經濟，對價格起到一定調節作用，并通過相互變化保持市場平衡，房地產市場也不例外。供求關系的變化必然導致房地產價格變動。因此，認真分析供求理論，是理順房地產價格和市場平衡的基礎。

所謂供求關系，是指房地產市場供給與需求之間變動的總稱。供給是指生產者在一定的市場和某一特定時期內，與某一價格相對應、愿意并且能夠供給的商品數量。在市場經濟中，一個生產部門原材料價格的變動，會決定這個部門對原材料的需求，從而決定這個部門的生產，最終影響商品的價格。如果商品價格下跌，供給就會減少；商品價格上漲，供給就會增加，供給反映了一種交換關系，因而是社會生產關系的組成部分。而需求是指消費者在特定時期內和一定市場上，按某一價格愿意并且能夠購買的某種商品的數量。當影響商品需求量的其他因素不變時，商品的需求量隨著商品價格的上升而減少，隨著商品價格的下降而增加。

在自由競爭市場中，供給和需求的相互變動導致價格的變動，當供給與需求共同達到一個平衡點時，市場才會出現均衡價格，在該均衡點上，商品的供給量和需求量是相等的，此種狀態是市場機制自我調整的結果。而一般情況下，價格表現為在均衡價格附近的上下波動。

一 經濟學論述

經濟學中，所謂的均衡價格，是指能夠保持某種商品的需求量和供給量平衡時的價格。其實質在于供給與需求的變動關系，是供求雙方為達到均衡價格而不斷平衡的過程。價格使供給與需求達到均衡狀態時的點被稱為均衡點。在該點上，商品的供給量等于需求量，此價格變為均衡價格。正如圖4-1所示，圖中D曲線為商品需求曲線，為一條向右下方傾斜的曲線，而S曲線為商品供給曲線，為一條向右上方傾斜的曲線，E點為均衡點，所對應的價格Pe即為該商品的均衡價格，而Qe為商品的均衡數量。

接下來，就需要考慮圖4-1中的均衡價格Pe是如何產生的。以下分兩種情形進行解釋：

首先，如圖4-2所示，假若定價為P1，則高于均衡價格的Pe，那么此時對應的供給量要遠大于需求量，在市場上就形成了供大于求的局面，大量商品賣不出去，買方市場疲軟。在市場調節作用下，賣方不得不逐漸降低商品價格，從而迫使價格趨于均衡點（即從P1趨向Pe），廠商將生產規模也降低到均衡點的水平，以最終達到均衡狀態。

其次，如圖4-3所示，假若定價為P2，則低于均衡價格Pe，此時對應的需求量大于供給量，在市場上形成了供小于求的局面，市場規模滿足不了既有的需求量，形成需求過剩。于是，市場迫使價格產生上升的推力，鼓勵廠商生產，給予廠商足夠的利潤，促使生產廠商增加生產規模，提高供給水平，從而價格趨于均衡點（即從P2趨向Pe），最終達到平衡狀態。

綜上所述，商品的均衡價格是需求和供給相互作用的結果，通過供給與需求的變動使得商品的價格趨于均衡狀態，實現供給量等于需求量。在該種狀態下，既不存在供給過剩，也不會出現需求過剩問題，市場處于“出清”狀態。市場均衡意味著市場的參與雙方相互協調，是為共同利益而妥協達到最終的平衡，也只有達到均衡狀態，才能滿足供求雙方的利益要求。

二 影響房地產市場供給的因素

近年來，房地產市場價格表現上揚趨勢，分析其價格變動對于研究中國房地產市場的整體狀況具有重要意義。因此，應厘清影響房地產市場價格的因素，才能進行更好的評判。影響房地產供求關系變化的因素有很多，歸納而言，主要有以下幾方面：

（一）房地產開發成本

房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。構成房地產開發企業產品的開發成本，相當于工業產品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如果計算房地產開發企業產品的完全成本，還要計算開發企業（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的管理費用，財務費用，以及為銷售、出租、轉讓開發產品而發生的銷售費用。

1．土地使用權出讓金

國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可依據所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。

2．土地征收及拆遷安置補償費

（1）土地片收費。國家建設征收農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農村土地征收費的估算可參照國家和地方有關規定進行。

（2）房屋征收安置補償費。在城鎮地區，國家和地方政府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給予補償。它實際上包括兩部分費用，即房屋征收安置費和征收補償費。

（3）前期工程費。前期工程費主要包括：

①項目的規劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規劃及設計費為建安工程費的3%左右，水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費標準估算。

②“三通一平”等土地開發費用。主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據實際工作量，參照有關計費標準估算。

（4）建安工程費。它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。主要包括建筑工程費（建筑、特殊裝修工程費）、設備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝）以及室內裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經驗估算法等估算。

（5）基礎設施費。它又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電信、環衛等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。

（6）公共配套設施費。它主要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。其估算可參照“建安工程費”的估算方法。

（7）不可預見費。它包括基本預備費和漲價預備費。依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述1—6項之和為基數，按3%—5%計算。

（8）開發期間稅費。開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發建設項目投資構成中占較大比重。應根據當地有關法規標準估算。

總體而言，開發商進行房地產開發的主要目的在于獲利，對于開發成本的控制是其獲取利潤多寡的重要環節。房地產開發過程中，開發商需要就人力、物力、技術等方面進行投入，大量的資金投入使得生產要素的價格開始上升，特別是近幾年以來，勞動力成本以及原材料的價格上漲，使得開發商的利潤受到影響。如果該部分價格上漲，開發成本必然增加，那么在既定銷售價格不變的前提下，開發商的利潤就會受到損失，從而使得開發商的供給量降低。反之，開發商則會不斷增加商品房供給，以謀求更多利潤。但是，房地產開發成本的變動也并不絕對影響商品房供給總量的變化，開發商供給商品房的數量還受其他因素影響，最主要原因在于，開發商在投資房地產時獲取的利潤率通常是極高的，這也就催生了一批新生的富裕階級，當開發成本增加而又不能迫使房地產利潤率下降到社會平均利潤率之下的時候，開發商一般不會降低商品房的供給，只要有利潤可圖，便不會輕易退出房地產開發市場。

（二）房地產價格因素

房地產的定價是開發商獲取最終利潤的重要考慮因素，定價高獲利高，投資于下一期的住房建設量就越大，但是面臨風險也就越大；反之則較小。短期而言，房地產的供給價格彈性小于一般工業產品，但其長期供給富有彈性，供給會伴隨房地產價格的波動和時間的變化而出現相應起伏，這也就造成了房地產市場中經常出現供給滯后性問題。房地產價格上揚，市場房屋供應量不會馬上增加，往往在短期只是引起一級房地產市場上土地需求上升，一個生產周期后才顯現增量房屋供應量的增加；而當房地產市場供給大于需求時，商品房空置率面積就會逐漸增加，價格也會出現短時間內的下調。

在影響房地產價格的因素中，還應考慮一個更為直接的因素——土地價格。土地價格會通過商品房開發成本來影響開發商利潤的實現，各級政府也通過控制閑散土地的供給來調控本地區房地產市場的供應。

（三）相關政策影響

1998年國家取消福利分房制度之后，房地產回歸市場調控，尤其是2008年以來，房地產市場逐漸受到關注，房價上漲迅速，房地產產業也逐步成為國家重要產業，其價格變動及供給引起了國家高度重視。國家開始對房地產業采取一系列調控，影響房地產市場的供給。如政府若緊縮該地區的土地供給量，勢必就使得地價上升，導致房地產開發成本的增加，進而使得房地產供給量減少，抑制了房地產發展，相反則會帶動房地產市場供給量的增加。

此外，國家還通過財稅、金融等政策對房地產供給進行調節。如提高房地產業的上繳稅率，就能在一定程度上起到抑制房地產投資的目的，減少了房地產供給量。金融方面，通過貸款規模、貸款投向、利率水平等相關政策，調控房地產開發的總體規模與速度，由于房地產業屬于資金密集型行業，前期建設需要大量的資金投入，而大部分房地產商無力支付全部金額，多數情況下通過銀行貸款形式，在金融市場籌集部分資金，使得房地產市場的供給與金融政策之間密不可分，如果提高房地產貸款利率，則必然使房地產商的開發成本增加，也就會降低房地產市場的供應。

（四）房地產商對未來樓市的預期

任何行業發展都有本身的發展周期，房地產市場也是如此。在經濟形勢良好運行前提下，開發商會找準時機進入樓市，獲取預期利益，但當經濟形勢不好、對未來預期不明朗的時候，開發商將收縮房地產供給量。同時，宏觀經濟各行業與房地產市場之間存在著高度關聯性，房地產開發商投資時，往往會對未來市場進行預判，來決定未來投放到市場中的供給量，做出開發項目的報建、施工和銷售時間等決策。

三 影響房地產市場需求的因素

與影響房地產市場供給因素類似，也有許多因素制約著房地產市場的需求，其與房地產供給相互作用，共同使房地產市場處于變動之中。

（一）商品房銷售價格

商品住房與其他生活消費品一樣，其價格與總需求之間呈負相關關系。需求作為價格的函數，表現為當價格水平上漲時，需求降低，反之需求增加；而需求量對價格變動的敏感性可以用需求價格彈性指標來表示。

（二）購房者可支配收入

如果商品房銷售價格使購房者有購房意愿，那么購房者可支配收入表明其是否有能力購買，只有具備購買意愿且有能力購買，才能形成真正的需求。居民的可支配收入是家庭一切消費的決定因素，作為投資較大的住宅需求，消費者需要支付數額較大的資金，這就需要其具備購買房產的能力。居民可支配收入的高低將決定購買商品房面積的大小、區位的好壞。住房需求與人均可支配收入之間呈正相關關系。

而可支配收入對需求的影響可以用收入彈性指標表示，一般而言，住房需求的收入彈性與本地區國民收入水平有密切關聯，不同的經濟發展水平所對應的需求收入彈性是有差異的，主要原因在于居民消費結構的變化。伴隨著中國社會經濟的快速發展，經濟整體實力已躍居世界第二位，人民生活水平也有了很大幅度的提升，并且大部分已經基本解決了溫飽問題，居民有意愿，也有能力對住房提出更高需求；同時，城鎮化進程的不斷加快，使得農村人口不斷涌入城市，并準備安家落戶，該部分群體經濟收入已經有了明顯改善，開始考慮購買住房；而已在城市多年的居民為了改善原有住房條件，開始由生存型住房轉向享受型住房，形成了新的住房需求。因此，中國現階段，住房需求對于收入而言是富有彈性的，這是居民可支配收入增加和消費結構、消費理念的轉變共同作用的結果。

住房需求收入彈性的不斷變化也體現出我國消費者消費偏好的改變。新中國成立之初，經濟處于恢復階段，社會初步安定，百姓主要為解決吃穿問題，對于住房的需求不高，收入彈性也就相對較低；而隨著經濟不斷得到發展，特別是改革開放以來，百姓對于消費已經不僅僅滿足于吃飽穿暖，而是有了更高的、更深入的需求，于是對于住房的需求及消費越來越大，住房需求也逐漸成為主導需求，需求的收入彈性增大。相應的，當中國未來發展逐漸擺脫中等收入水平，達到發達國家水平的時候，百姓對于住宅的需求已經達到了相對飽和狀態，收入彈性反而又降低。因此，住房需求收入彈性的變化會伴隨著經濟發展階段而改變，按照國際通用慣例，發展中國家房價達到家庭年收入的3—6倍時，住房需求才算正常。

（三）相關政策的影響

國家對住房需求的政策影響是最直接的，1998年之前，國家實行福利分房制度，租金相對于收入而言是很低的，而且有的單位會無償分房，使得即使有購房能力的消費者也不會主動買房。取消該政策之后，國家相繼頒布了一系列的法律法規，從財政、貨幣、金融等方面建立起了住房供應體系。“國五條”、“國八條”、“限購令”等措施，對于消費者的住房需求均形成了一定影響，央行降息，降低了還貸壓力，對于提高商品住房的有效需求具有推動作用。

（四）消費者對未來的預期

無論是開發商的投資行為，還是購房者的消費行為，都要建立在對未來市場發展預期的判定基礎上。消費者對商品住房的需求，不僅要對未來的宏觀經濟形勢做出預判，還要對自身未來購買力做出分析，不同的預期會導致不同的住房需求。就房地產商而言，如果預期未來經濟形勢良好，則其對土地的需求量就會增加，并且就未來市場做出預測，以求在未來一段時間獲取更多利潤，而不是將手中的資金留存在手中，其會將更多的潛在需求轉化為現實需求。而就消費者而言，其對未來的預期主要是近期投入的最小化，如果預期未來商品住房價格下跌，購買者往往也處于觀望狀態，因為他預期現在的房價仍沒有達到最低價位，仍會繼續持有貨幣。此時，就需要政府采取相應的干預政策，刺激有效需求。

四 房地產市場供求平衡

盡管商品房作為一種比較特殊的商品，但是供求規律與一般商品并無本質區別。供給和需求始終是房地產市場的兩個基本范疇，并且在供給和需求的互相作用下共同發揮作用。二者作用的結果使得房價表現出或漲或跌的態勢，即當商品房供給大于需求時，住房價格下跌，而當商品房供給小于需求時，住房價格出現上漲。在此消彼長過程中，房價的漲跌又反過來促使房地產供應發生變化，房價上漲時，開發商有利可圖，于是加大開發力度，增加住房供給；而當房價下跌時，又使得政府刺激居民消費，用于提高商品房的需求。與一般商品不同的是，商品房的供給與需求的變化較為滯后，供求平衡的調節過程也比較緩慢，這主要是因為房地產作為消費的大部分支出，資金占用量較大，而且具有耐久性，不會隨意更換。因此，比一般商品市場對供求變化的反應遲鈍。

而所謂房地產市場的均衡，就是指房地產市場中需求量與市場提供的供給量相同時的出清狀態。針對需求曲線而言，需求曲線上對應的每一個點都是消費者愿意并且有能力購買的房地產價格和數量的組合，而供給曲線上對應的每一個點都是開發商愿意出售并且能夠提供的房地產價格和數量的組合，消費與供給曲線的互相變化，使得二者相交時，出現房地產市場的均衡價格。在該點上，無論對于消費者，還是對于開發商，都是可以接受的價格。

但是，該均衡狀態并不是一直保持下去，而僅僅是一種相對狀態下的靜止。在市場不斷運行過程中，均衡點只是理想狀態，也只有在該狀態下，住房的需求和供給才達到出清。當影響住房的供給和需求因素變動時，均衡點也會隨之發生變化，從而不斷尋求一種新的均衡狀態，形成新的均衡價格，整個市場也在不斷尋求該種理想狀態。可以說，無論是一般商品市場，還是商品房市場，非均衡狀態是絕對的，而均衡狀態只是相對的。

五 實現供求平衡的意義

供求平衡是市場交換的最滿意狀態，其實質在于使商品供應量與市場需求量之間達到一種均衡狀態，在社會主義經濟條件下，如何實現商品市場的供求平衡，是國民經濟綜合平衡的重要任務，也是流通部門實現市場安排的重要工作。因此，實現房地產市場的供求平衡，使房地產市場供給與需求之間保持平衡關系，對于保障人民生活水平和提高地區經濟發展能力具有重要作用。

實現供求平衡，可以使人力、財力、物力等資源得到有效利用，避免給社會帶來更多浪費；同時，也可以保證社會再生產的順利進行。只有達到房地產市場的供求平衡，才能使社會各方面的資源得到合理配置，發揮最大效能；也能滿足地方政府、房地產開發商、消費者等各方群體的利益需求。