第四節 重慶市房地產市場發展過程中存在的問題

一 房產稅實施效果有待檢驗

1986年9月15日，國務院頒布實施《中華人民共和國房產稅暫行條例》，要求從1986年10月1日起，對在中國有房產的外商投資企業、外國企業和外籍人員征收城市房地產稅。此時的房產稅，作為一種直接稅種，以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收。而現行的房產稅則是在利改稅后開始征收的。2010年7月22日，財政部決定從個別城市開始試點房產稅，重慶市作為其中之一的直轄市從2011年開始征收房產稅。但是，就房產稅的征收效果來看，無論是重慶市，還是上海市都差強人意。十八屆三中全會中提出要進一步加強對房地產稅的征收，也在一個側面反映出重慶市和上海市的房產稅征收效果不明顯。甚至上海市和重慶市的征稅結果受到了許多政協委員的否認。之所以出現這種局面，原因在于房產稅與其他稅種有區別，房地產稅作為財產稅的一種，其征稅的對象是土地和房產，但是在中國國情下，房地產的財產主體是分開的，分別屬于國家和個人，造成了混亂。而國外也無此先例。

據重慶市財政局公布的數據，2011年，重慶市共征收房產稅約1億元。相對于其他稅種來說，其在稅收總體中所占的比重較小。重慶市市長黃奇帆也指出房產稅在一定程度上會對房價起到抑制影響，但是并不會完全左右房價的漲跌，而重慶市開征房產稅的象征意義要遠大于其實際意義。

從國際經驗來看，房產稅并不能成為調節房地產價格的工具。在全世界征收房產稅的國家和地區中，均屬于發達的市場經濟地區。加拿大、澳大利亞、新西蘭等國家的財產稅（主要是房產稅）占地方稅收的比重都比較高，16個經濟合作與發展組織國家（OECD）這一比重的平均水平約為43%。1942年，美國房產稅占地方財政收入的比例高達92.2%，到1977年下降到80%,2007年，比例仍然達到72%。1977年，美國50個州征收的房地產稅總額為625億美元，到2007年達到3831億美元，增加了5倍。

但是，迄今為止，上述國家中，還未有任何一個國家或地區通過房產稅的征收達到抑制房價的目的。由此可見，重慶市征收房產稅，雖然起到了抑制高檔房銷售的作用，但是還未真正發揮其效能，實施效果有待檢驗。

二 存在部分投機行為

由于房地產具有建設周期長、使用壽命長及土地供給有限等特點，在商品房購買市場中也存在部分投機性消費者。他們認為，房地產商品既是可供消費的消費品，也可以進行投機，賺取暴利。房地產市場之所以會存在泡沫，也正是因為作為一種商品而言，房地產供給曲線彈性較小，需求曲線彈性較大，給許多投機者以可乘之機。

1998年住房制度改革以來，壓抑多年的城鎮居民購房需求得以釋放，強大的住房剛性需求相對較為穩定的供給而言催生了不斷上漲的房價。房地產價格的上漲也引發了各種投機行為的出現，且大批房地產商開始囤積商品房，進一步抬高商品房銷售價格，謀求更大利益。與此同時，住宅空置率居高不下，房地產市場的投機行為扭曲了市場供需關系，給經濟社會健康發展帶來壓力。重慶市也存在房地產投機行為，但受制于相關政策，未對房價產生明顯影響。

2009年左右，活躍一時的溫州炒房團在重慶市房地產交易市場上也曾經大量購置房產，直接導致房地產價格的上漲。商品房銷售價格從2009年年初的3934元/平方米上漲到2010年8月的5967元/平方米，僅僅用了不到兩年的時間，重慶市商品房銷售平均價格上漲了51.67%，可見房地產投機行為是重慶市房地產價格泡沫的直接誘因。

三 區域結構不適應功能分區布局

規劃五大功能區布局、推進新型城鎮化，是重慶轉變經濟發展方式、增強內生動力，建成西部地區重要增長極、長江上游地區經濟中心的基本依托；是破解城鄉二元結構、推動區域協調發展，建設統籌城鄉發展直轄市的關鍵舉措；是加快推進“科學發展、富民興渝”，實現“三個領先”，在西部率先建成全面小康社會的必由之路。在新功能區定位要求下，對重慶市各個功能區的發展目標和前行路線均有不同要求，重慶市房地產開發市場各功能區前景已發生深刻變化，依托各功能區定位、特征和基礎的差異化發展態勢必然形成，但是，當前重慶市房地產開發市場仍存在以下問題亟待解決。

（一）供給結構與需求結構的錯位

從上述分析可以明顯看出，近十年來各區域房地產開發市場的供給占比與需求占比存在錯位現象。都市功能核心區和拓展區占全市72.4%的投資僅滿足了53.5%的銷售面積，城市發展新區占全市18.1%的投資滿足了27.8%的銷售面積，渝東北生態涵養發展區占全市6.8%的投資滿足了15.6%的銷售面積，渝東南生態保護發展區占全市2.7%的投資滿足了3.1%的銷售面積。各區域之間的投資占比與銷售面積占比之差如表3-9所示，雖然表3-9中的房地產開發市場供求錯位差未考慮房價因素，但從提高生活水平、居住環境的社會福利層面考慮，城市發展新區的房地產開發投資效率明顯最高，等額的資源投入該區域后所能滿足的商品房銷售面積更為顯著。

（二）需求差異化與供給同質化的矛盾

重慶市新功能區劃分定位主要目的是全面推進新型城鎮化，其總體要求為，以提高城鎮綜合承載力、集聚力和輻射力為核心，以加快產業、人口和功能集聚為重點，著力構建以國家中心城市為龍頭、區域性中心城市為支撐、區縣城為紐帶、小城鎮為基礎單元的大都市連綿帶，著力推進城鎮集群發展、協調發展、綠色發展和可持續發展，走出一條符合重慶實際的新型城鎮化道路。因此，要求重慶市各功能區在城鎮化進程中立足本地特征，形成不同結構的房地產開發市場。

當前，重慶市房地產開發市場的需求已初步呈現出差異化特征。從近五年的情況來看，由于城鎮人口數量的增長是房地產開發市場發展的主要動力，因此商品住宅銷售面積總計達18596.01萬平方米，占同期商品房銷售面積比重的91.9%，成為房地產市場需求的主導力量。但近期各區域需求結構已產生差異化發展趨勢，各區域商品住宅銷售面積占比與全市平均水平的差異度正在從積聚轉為發散。

當前房地產開發市場供給卻未能跟進差異化趨勢，投資供給的同質化特征仍較為明顯。近五年全市住宅投資總額為5645.24億元，占全市房地產開發投資的比重為67.4%，各功能區的住宅投資占開發投資比重與全市平均水平相差不大，都市功能核心區和拓展區為65.2%，城市發展新區為70.8%，渝東北生態涵養發展區為78.3%，渝東南生態保護發展區為71.1%，且由圖3-12可見，近期各區域住宅投資占比與全市平均水平的差異度從發散特征轉變為向“0”刻度積聚，存在差異縮小的趨勢，既不適應新型城鎮化發展模式下對各區域房地產開發市場結構調整的目標要求，也不符合已經產生差異化發展趨勢的需求結構。