第二節 2013年重慶市房地產市場分析

1997年，重慶市直轄以來，城市化進程不斷加快，由此催生并帶動了房地產業的較快增長。伴隨國務院在房地產市場頒布一系列規章制度，重慶市房地產業在宏觀調控環境中趨勢較為平穩，房地產業開發規模有所擴大。

2013年，全國經濟保持“穩中求進”的發展總思路，經濟發展下行壓力加大，經濟增長逐漸放緩，社會經濟逐漸進入發展“新常態”，而重慶市房地產市場整體運行較為平穩。房地產開發投資保持繼續增長態勢，達到3012.78億元，增長20.1%；商品房新開工和施工面積較年初實現穩步推進，竣工面積有所下滑。其中，新開工面積7641.63萬平方米，增長31.4個百分點，施工面積26251.89萬平方米，增長19.3個百分點，竣工面積達到3804.36萬平方米，下滑4.7個百分點；全年商品房銷售面積呈上升趨勢，共銷售4817.56萬平方米，其中住宅銷售面積4359.19萬平方米，增長6.2%。

同時，西部大開發戰略帶動重慶市城鎮化速度，2013年，重慶市常住人口城鎮化率為58.34%，該比例呈逐年遞增狀態。而2013年城市居民人均可支配收入達到25216元，比2012年增長9.8%。由此可見，重慶市對房產的需求空間較大，對房產的購買能力有所提高，房地產市場呈現良好態勢。

一 2013年宏觀經濟形勢分析

（一）國內生產總值水平

美國經濟學家西蒙·庫茲涅茨經過統計數據分析，認為宏觀經濟增長率與房地產業發展狀況之間存在著密切關聯（見表3-1），二者之間呈較為明顯的正相關關系，經濟增長率水平低，房地產業處于萎縮階段；而一旦經濟增長率提升，則房地產市場處于增長階段，發展速度也隨之加快。

中國經濟發展水平一般利用國內生產總值（GDP）表征，該指標是一個國家（或地區）所有常駐單位在一定時期內生產活動的最終成果，也是國民經濟核算的核心指標，更成為衡量一個國家或地區總體經濟狀況的重要標尺。同時，該指標能夠反映出一個國家的經濟發展規模、經濟結構和人民的平均生活水平。

一個國家經濟運行良好，表明該國各行業生產活動相對活躍，經濟增長帶動了基礎設施的配套需求，為匹配不斷增長的經濟發展規模，必然要求完善相關廠房、寫字樓、住宅以及生活配套服務，也就帶動了房地產市場的發展。反之，如果一個國家經濟發展呈衰退跡象，社會各項事業發展不景氣，則經濟發展速度、質量也必然受到影響，對房地產的需求降低，并形成惡性循環，最終導致經濟崩潰，社會秩序不穩定。因此，經濟增長與房地產業發展狀況之間呈現正相關性。

圖3-1顯示，受國際、國內兩個市場的綜合影響，2011年以來，全國和重慶市GDP增長率發展增速放緩，特別是2013年以來，中國經濟出現了由高速增長向中高速增長變化的“新常態”，而重慶市經濟增長也受到大環境影響，表現出下降趨勢，經濟增速到第四季度達到12.3%，增速為全國第三。但總體而言，重慶市經濟發展速度較高于全國水平，2011年，重慶市GDP就已經突破了10000億元大關，2013年年底，重慶市GDP為12656.69億元，比2012年增長12.3%，人均GDP達到42976.88元，高于全國水平。經濟的發展為固定資產投資，特別是重慶市房地產市場注入了更多的資金，為房地產業提供了必要的資金準備。

（二）消費者物價指數

通貨膨脹是指在信用貨幣制度下，流通中的貨幣數量超過實際需要而引起的貨幣貶值和物價水平持續上漲的經濟現象。也就是說，市場中貨幣流通量大，使得人民持有的貨幣持續增加，購買能力相應地有所下降，最終導致物價水平的不斷上漲。通貨膨脹環境下，公眾將手中閑散的資金轉向投資房地產市場，以獲取收益，使資金得到保值升值，大量資金的涌入抬升了房地產價格，使得生活成本加大。2013年，重慶市居民消費價格指數保持在平穩較低水平，并且與全國CPI漲幅保持同步走勢（見圖3-2）。相對溫和的通脹壓力，有利于經濟發展，也有助于重慶市房價趨于穩定。

同時，2013年重慶市貨幣供給量保持穩步提升，資金量大，市場流動性比較充足，保障了購房者的合理需求；而維持穩健的貨幣政策，加快金融市場化進程，又在另一側面導致新增貸款量增加，有利于樓市發展。

（三）固定資產投資

固定資產投資是建造和購置固定資產的經濟活動，即固定資產再生產活動。固定資產再生產過程包括固定資產更新（局部或全部更新）、改建、擴建、新建等活動。固定資產投資是社會固定資產再生產的主要手段。固定資產投資額是以貨幣表現的建造和購置固定資產活動的工作量，它是反映固定資產投資規模、速度、比例關系和使用方向的綜合性指標。2013年，全國固定資產投資總額有所上漲，為房地產市場開發提供了有力的資金支持，有助于房地產市場的發展。

2013年，重慶市固定資產投資達到10285.3萬元人民幣，環比增長11.75%，其中，房地產開發資產投資額達到3012.8萬元，占總固定資產投資額的29.3%（見圖3-3和圖3-4）。按月份來看，年初房地產開發投資增速較快，而伴隨經濟總體形勢的走低，房地產開發投資增速在年末逐漸放緩。

（四）法律法規

中國是法治國家，加大法律法規建設，將有效地促進重慶市房地產市場的穩定。2013年，重慶市發布了幾十項有關房地產市場的調控法規（見表3-2）。

二 2013年重慶市房價分析

2013年，重慶市房地產市場整體運行平穩，政府對房地產價格的調控目標基本實現，保障了房地產價格處于基本穩定區間。其中，主城九區新建商品房住房成交建筑面積均價為6803元/平方米。

2013年3月30日，重慶市人民政府辦公廳出臺《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》，其中明確提出：房地產價格的調控目標是主城區新建商品房住宅價格增幅低于城鎮居民人均可支配收入的實際增幅。2013年實際運行情況是，重慶市在全國多數城市房價快速上漲的整體形勢下，實現新建商品住房價格同比增長6.86%，增幅低于城鎮居民可支配收入增幅的9.8%，完成了既定目標，也保證了商品房價格的平穩。

圖3-5顯示，2013年8月，重慶市商品房銷售均價達到該年度最高值的7586元/平方米，而2014年1月為7626元/平方米，成為近幾個月房價最高值，但總體而言，重慶市商品房銷售均價保持在8000元/平方米以下，較同等發展水平的城市均價偏低。

（一）重慶市房價分布

2013年搜房重慶站數據顯示，重慶市商品房銷售均價在4000元/平方米以下的房地產僅占5%,4000—6000元/平方米的房地產約占27%, 6000—8000元/平方米的占23%,8000—10000元/平方米的約占27%，而高于10000元/平方米的商品房占17%左右（見圖3-6）。由此，重慶市房價在6000—10000元/平方米之間的比重較大，約占整體商品房銷售市場的50%左右，成為2013年重慶市房地產的銷售主體。

（二）重慶市主城區房價

重慶市主城區主要包含渝中、九龍坡、沙坪壩、大渡口、南岸、巴南、江北、渝北、北碚9個轄區，2013年，新建商品住房成交建筑面積均價為6803元/平方米，該指標在2010年和2011年分別為5762元/平方米和6390元/平方米。

“搜房網數據監控中心”統計數據顯示，2013年，重慶市主城區在售的560個樓盤中，有414個樓盤保持價格穩定，占樓盤總數的74%；而有98個樓盤價格表現出上漲態勢，占樓盤總數的18%；僅有40個樓盤的銷售價格出現下跌，占7%。因此，2013年，重慶市商品房銷售價格在保持穩定的前提下，出現了小幅度的上揚（見圖3-7）。

就各區商品房銷售均價而言，1月，北部新區均價最高，為8260元/平方米，最低為北碚區的5850元/平方米；12月，商品房銷售均價最高和最低的是渝中區、北碚區，分別為7994元/平方米、6039元/平方米。總體而言，重慶市主城區2013年1月商品房銷售均價為7273元/平方米，12月增長為7586元/平方米，漲幅4.3%（見表3-3）。由此可見，相關政策的出臺，有力穩定了重慶市整體房地產市場的發展。

由表3-3可知，主城九區中，僅北部新區商品房銷售價格出現下跌外，其余均呈現不同程度的上浮。其中，沙坪壩區上漲速度最快，達到7.85%，渝中區、高新區分列第二、第三位，分別為6.13%和5.67%。總體而言，重慶市商品房價格在2013年基本保持穩定。

（三）地鐵沿線房價

交通條件是購房者選擇房源的重要考慮因素之一，便利的交通可為上下班節省更多時間，同時，交通便利區域也聚集了大量的人群，出現不同的經濟發展群。

其中，地鐵沿線是最重要的地段，自2004年11月重慶市軌道交通開通運營以來，對地區經濟發揮了不可替代的積極作用。截至2013年年底，重慶市共有地鐵運營線路5條，其中，4號、5號線一期工程也于12月正式開工建設，運營里程已突破160公里，日最高客運量突破百萬人次。

地鐵沿線地區是城市居民居住或經濟的聚集點。因此，地鐵沿線房價是各個城市房價較高的地區之一，加大了解重慶市地鐵沿線房價，對于全面分析、把握重慶市房價有重要作用。以重慶市1號線為例，選取較為重要的幾個站點，并對其周邊住宅類型進行房價分析，得到表3-4。

由表3-4可以得出，重慶市地鐵1號線附近，雖然房價均高于重慶市均價，尤其以校場口寫字樓最高，其他各類型商品房價格較均價上漲空間不大，但是，相比北京、上海等直轄市地鐵沿線房價而言，重慶市地鐵沿線房地產價格相對穩定。

（四）學區房

作為中國教育體制下的一種獨特現象，學區房往往成為開發商著重考慮的區域，該區域房屋具有不斷升值的可能性，學區房單價相對其他地段而言較高。為了不讓孩子輸在教育起跑線上，多數家庭均不惜重金購買教育質量好的學區房。伴隨房地產市場調控政策的收緊，其投資優勢更是逐漸顯現。

從圖3-9可以看出，2012年較2010年各區學區房均價都有所提高，平均增長29.68%。其中，渝中區漲幅最明顯，達到44.39%，漲幅最低的為北碚區，兩年間增長7.94%。

2014年3月26日，重慶市人民代表大會審議并通過了《重慶市人口與計劃生育條例修正案》，這也就意味著，重慶市已經開始逐步放開“二孩”政策。由于該政策的放開，部分夫妻可能會考慮生育第二個孩子，這就帶來了新的一批城鎮嬰兒，也必然催生了更多的學區房和未來二十年后的住宅需求。同時，2014年年初，《教育部關于進一步做好小學升入初中免試就近入學工作的實施意見》后，教育部將具體工作再一次聚焦在19個大城市中，并印發《教育部辦公廳關于進一步做好重點大城市義務教育免試就近入學工作的通知》，而19個大城市中就包括重慶市在內。重慶市教委負責人表示，目前，全市已經開始全面實施義務教育階段劃片招生、就近入學等相關工作。并預計在2015年，重慶市所有區縣實行100%的小學劃片就近入學，90%以上的初中實現劃片入學的相關制度。調查報告顯示，重慶市主城區學區房的供給與需求比率為1∶26.8。也就是說，為了得到1處學區房，有近27個人在競爭，出現嚴重的供不應求。

（五）婚房

第六次人口普查結果顯示，2010年，重慶市20—24歲男性人口達到1058172人，女性人口1090894人，25—29歲男性人口數為764663人，女性801310人，而2010年重慶市總人口數2885萬人，預計結婚人數占總體人口約12.88%，此部分人口多已到結婚年齡，對于房產的需求更加急切，大部分年輕人對于婚房會有更多的選擇，在區位上，選取離單位較近、離商圈較近；在子女教育問題上，選取學區房；在戶型的選擇上，多以二居室為主。這部分人口催生了新的房產商機，也在一定程度上加劇了某些優勢地段商品房銷售價格的上漲。

（六）五個功能區對房價的影響

2013年9月，重慶市委四屆三次會議明確提出，在綜合考慮人口、資源、環境、經濟、社會和文化等因素影響下，將重慶市進行功能區域劃分，共分為都市功能核心區、都市功能拓展區、城市發展新區、渝東北生態涵養發展區和渝東南生態保護發展區五個功能區域（見圖3-10）。

五大功能分區是在重慶市實施“一圈兩翼”發展戰略規劃基礎上，進一步明確各區縣功能，實行差異化發展戰略，有助于進一步拓寬城市發展空間，延伸城市格局，在更大范圍內實現資源的優化配置，實現又好又快發展。而生態涵養發展區和生態保護發展區的重組，表明重慶市在尊重生態文明建設方面又邁出了更堅實的一步，能夠更好處理經濟發展與生態保護之間的協調。總體而言，五大功能分區的劃分，為今后重慶市發展提供了新的定位、發展重點和改革方向，有利于重慶市整合優勢資源、提升城市效能。

五大功能分區在一定程度上體現了重慶市政府在未來發展規劃中對自身發展能力與趨勢的預判。五大功能分區有利于重慶市進一步找準坐標，輕裝上陣，加快國家中心城市的建設；有利于明確發展使命，回歸本位，加快國家生態屏障的建設；有利于轉換思維，合作共贏，加快中國第四增長極的建設。

科學劃分功能區域體現了發展的規律、改革的精神、創新的理念，是在新的發展節點上重慶區域發展戰略的細化。同時，五大功能分區遵循區域經濟演化規律，有利于打破行政區劃樊籬，突出各功能板塊的比較優勢；結合重慶客觀特殊市情，有利于對接國家戰略部署，明晰各功能板塊的工作重心；分區立足于體制機制創新，有利于釋放改革紅利，形成重慶長期增長的內生動力。

區別對待五大功能區的房價，也將有助于穩定重慶市商品房銷售價格，保證房地產價格在合理區間變動。表3-5顯示，五大功能分區中，都市功能核心區與都市功能拓展區人均可支配收入較高，分別達到27168元、27055元。因此，對房地產行業的投資力度也大，房地產開發投資額度達到1273.97億元、660.56億元，而渝東北生態涵養發展區和渝東南生態保護發展區由于地理位置較偏，人均可支配收入較少，僅21287元、20144元，在房地產行業中的投入也較低，為245.24億元、95.06億元（見圖3-11）。

三 2013年主要資金來源分析

2013年，重慶市房地產開發資金來源共5846.84億元，較2012年增長14.5%，實際到位資金達到4614.06億元，同比增加19.1%。綜合分析本年度資金主要來源如下：

首先，重慶市三大主要資金來源增速有所減緩。資金來源中主要分為國內貸款、自籌資金和其他基金三部分，共占2013年度到位資金總額的99%。在上半年資金有所上揚的基礎上，下半年，開始出現增速放緩局面，從而導致了重慶市整體資金增速下降。其中，國內貸款1112.29億元，增長54.3%，較上半年下降22.4個百分點；企業自籌資金1263.70億元，增長6.8%，較上半年下降5.3個百分點；以定金、預收款和個人按揭等回籠資金為主的其他資金2193.89億元，增長12.6%，較上半年下降21.2個百分點。

其次，資金充裕度出現小幅下跌。受美國金融危機影響，全球經濟出現一定程度的下滑，重慶市房地產市場也不例外。2009年，重慶市房地產市場開始逐漸復蘇，呈現出供需兩旺的局面，資金到位率達到177.8%，如此大的現金流回籠為重慶市房地產企業提供了強有力的資金支持，也促進了房地產市場的快速發展；2010年，形勢繼續看好，資金到位率突破200%，達到212.3%；到2011年，重慶市房地產企業資金充裕度已經達到近年來最高值的220.0%；但隨后的2012年，由于受到國家宏觀調控政策的影響，企業資金充裕度開始出現下滑趨勢，從表3-6可以看出，資金到位率由2011年的220.0%下降至2012年的203.7%，2013年更是再次回落到200%以下，達到194.1%。