前言

近幾年，我國的建設投資規模在不斷增長，工程建設隨處可見。工程建設是一項涉及建設單位、設計單位、施工單位、監理單位等多個主體參與的系統工程，每一個單位的工作質量都影響著最終建筑產品的質量。而建設單位作為對建設項目進行管理的主體，是建設項目的投資者（也稱為業主），其不僅需要做好單位內部的管理工作，對外還需要到眾多的政府行政管理部門進行建設項目的報批報建，同時也要做好對設計單位、施工單位、監理單位等的管理工作。

由此可見，建設單位擔負著繁重而艱巨的任務。一方面，一個項目的建設，建設單位需要到很多的政府行政管理部門辦理各種報建報批手續，這些手續環環相扣，如果其中一項辦不好，將影響其他工作的順利進行，從而影響項目整體的建設進度；另一方面，建設單位對工程管理水平的高低也影響著項目建設的進度、質量。因此，建設單位基建管理部門有必要重點做好建設項目的報批報建與工程管理工作。

由于項目建設需要辦理的手續非常多，而且很煩瑣，就算是業內從業多年的人士也未必能完全清楚了解其操作的全流程，同時市面上也很少有專門介紹建設項目報批報建與工程管理工作指南的相關圖書。為了使建設單位基建管理部門（基建處、基建科）的相關管理人員對建設項目的報批報建與工程管理有更深入的了解，明確報批報建各事項辦理的先后順序，提高報批報建效率，優化報批報建流程，并且提高工程管理水平，使廣大的建設單位基建管理人員能順利開展工作，經過多年的研究探索，我們特別策劃編寫了本書。

需要說明的是，建設項目在報批報建的過程中，所涉及的政府行政管理部門眾多，包括國土局、規劃局、建設局、房管局、發改委、環保局、人防辦、消防局、園林局、地震局、水務局、供電局、市政局、衛生局、民政局、氣象局、交通局、公安局等。在不同的城市，上述政府行政管理部門的名稱會有所不同，此外，由于不同的建設單位其內部組織架構的設置會有所差異，我們在編寫此書時，為了方便讀者閱讀，對各政府行政管理部門以及建設單位內部各部門的名稱進行統一稱謂，讀者在閱讀參考本書時要根據當地的實際情況和建設單位組織設置的具體情況進行操作。

本書按項目建設的流程，共分5章對建設項目報批報建與工程管理的相關內容進行詳細的說明，這5章的內容如下。

第1章，建設項目選址立項與土地獲取階段工作指南，主要講述建設項目規劃選址與土地獲取的相關概念與工作流程、《項目建議書》的編制與審批、《選址意見書》的辦理、招標拍賣掛牌與《國有土地使用權出讓合同》的簽訂、建設項目節能審查、建設項目用地預審、建設項目環境影響評價、建設項目的審批、核準或備案、《建設用地規劃許可證》的辦理、土地勘測定界與征地補償結案、《建設用地批準書》的辦理、《房屋拆遷許可證》的辦理、契稅及土地出讓金繳納憑證與《國有土地使用證》的辦理等內容。

第2章，建設項目規劃設計階段工作指南，主要講述建設工程設計招標核準與備案、建設工程設計方案審查、建設工程初步設計審查與概算審批、建設項目日照分析審查與地名命名、更名的辦理、《建設工程規劃許可證》的辦理等內容。

第3章，建設項目施工準備階段工作指南，主要講述建設工程施工圖審查與備案、建設工程施工與監理招標、建設工程施工組織設計與監理規劃的編制與審查、建設工程質量安全監督登記與施工安全措施備案、建設工程施工許可階段相關費用的繳納、《建筑工程施工許可證》的辦理、建設工程施工現場的準備、建設工程放線與驗線、建設工程開工報告的審批等內容。

第4章，建設項目施工階段工作指南，主要講述建設工程施工進度管理、質量管理、安全文明施工管理、變更與簽證管理、結算與工程款支付管理、施工其他管理以及建設工程永久設施的報批等內容。

第5章，建設項目竣工驗收與移交保修階段工作指南，主要講述建設工程驗收與竣工決算管理、有關押金核退的辦理、移交管理以及保修管理等內容。

本書是一本理論與實操相結合的內容全面的有關建設單位基建管理部門報批報建與工程管理的工作指南圖書，具有以下特點。

第一，專業性。本書有別于一般的理論圖書，它是針對于建設項目報批報建與工程管理而“量身訂做”的一本針對性極強的書。同時，本書中的流程、概念和操作要點都是經過嚴謹的推敲而得出來的。與市面上其他圖書相比，本書更具有專業性和針對性。

第二，實操性。本書的編寫人員全部來自多年從事建設項目報批報建與工程管理的一線專家，實操經驗豐富，力求通過全面實用的操作流程和全國各地的實際案例范本，使讀者可以在最短的時間內學習借鑒到全國各地建設項目報批報建的操作流程。同時，本書一如既往地保持了我們編寫房地產圖書的實操性風格，力求體現現實工作的內容、要求和深度，并盡量使每一位讀者在仔細閱讀本書后能對建設項目報批報建與工程管理的管理工作內容有更深入的了解。

第三，時效性。本書以我們的工作經驗為基礎，總結了近幾年全國各大城市和地區建設項目報批報建辦理手續的要求，能體現目前辦理各種手續的最新要求。

第四，全面性。本書針對建設項目報批報建的全流程與工程管理的各項工作而編寫，這些內容覆蓋面廣且全面到位。

第五，流程性和工具性。本書按照項目建設各項工作的時間先后順序來分節編寫，具有流程化和模塊化的特征，讀者在實際工作中遇到問題時，可以直接找到本書中相應的章節進行參考借鑒。

第六，范本性。本書對建設項目各項報批報建手續的辦理要求引用北京、上海、天津、鄭州、廣州、百色、青島、東莞、中山等城市的政府行政規范為范本。讀者可以直接對其進行參考借鑒和修改使用。

第七，易讀性。本書在語言表達上盡量做到通俗易懂，即使是剛進入這個行業的人員也能充分理解編者想表達的意思，從而更好地掌握建設項目報批報建與工程管理的工作要求。

本書是所有政府機關、國有企業、事業單位、房地產開發公司從事建設項目報批報建與工程管理的從業人員的必讀書籍，是建設項目基建管理部門領導的必備參考用書，是廣大項目建設從業人士提高工作能力的實用讀本。

本書適合建設單位基建管理部門規劃管理科、工程管理科、預決算科等部門的管理人士和從業人員參考閱讀；也適合建設單位基建管理部門財務科、辦公室等部門的科長、主管和從業人士閱讀；還適合計劃、建設、規劃、國土、市政、交通、環衛、文化、人防、消防、供水、供電、供氣、供暖等與建設項目報批報建相關的政府行政主管單位和事業單位的管理工作人士了解閱讀。

本書在編寫過程中，得到了廣州市智南投資咨詢有限公司相關同仁以及業內部分專業人士的支持和幫助，在此表示感謝。書中涉及的部分表格、范本等，讀者可登錄化學工業出版社網站下載電子文件。有關房地產其他相關實操性知識，請讀者參閱我們陸續編寫出版的書籍，也請廣大讀者們對我們所編寫的書籍提出寶貴建議和指正意見。另外，為感謝廣大讀者的長期支持，請購買過余源鵬主編的房地產和物業管理圖書的讀者關注我們微信公眾號“余源鵬房地產大講堂”，我們將每天為您推送最新的房地產政策法規和市場動態，也請讀者登錄我們的網站（www.eaky.com）免費下載最新房地產一手資料和《中國房地產情報》。

編者

2015年10月