第2節(jié) 房地產(chǎn)——抵御通貨膨脹的“盾”

許多人都喜歡投資房地產(chǎn)，這可能出于以下方面的考慮：一是房地產(chǎn)投資是自己看得見、摸得著的投資，心里踏實，也覺得比較安全。二是許多人把買房、建房看成是一生中要完成的大事之一，畢竟安居樂業(yè)是人們所向往的。三是房地產(chǎn)具備保值功能以及穩(wěn)健的增值功能。既然人們都這么偏好房地產(chǎn)，那么，如何判定投資房地產(chǎn)的價值與風(fēng)險呢？

一、投資房地產(chǎn)的價值

1．投資自住房地產(chǎn)，是為了滿足人們自身居住的需要。

2．投資房地產(chǎn)的重要價值之一，就是有很好的抵御通貨膨脹的功能。

3．投資房地產(chǎn)，有較好的增值功能。

4．投資房地產(chǎn)，還可以用于出租，取得租金收入，有資本增值的功能。

5．投資房地產(chǎn)，人們通常會采取房貸的形式進行，所以也具有相對安全的杠桿投資功能。

一般來說，房地產(chǎn)有以下幾種形態(tài)：一是純粹的地產(chǎn)；二是純粹的房產(chǎn)；三是地產(chǎn)與房產(chǎn)的結(jié)合體；四是含有其他附加值的房地產(chǎn)的綜合體，比如說，具有文化和藝術(shù)價值的古建筑等。下面，我們對房地產(chǎn)不同的形態(tài)進行價值分析。

（1）地產(chǎn)，是房地產(chǎn)價值的核心要素。即使沒有土地所有權(quán)的房產(chǎn)，依然有地產(chǎn)使用權(quán)和地點價值的要素。投資房地產(chǎn)的一個主要的原則是地點。擁有優(yōu)勢的地點，即意味著擁有人們目光聚焦的地方。不過，如果我們能用動態(tài)的眼光考察地點，那就有可能成為投資房地產(chǎn)的贏家。

但土地的價值究竟如何衡量呢？在一般情況下，這取決于土地的供應(yīng)政策和社會中的貨幣平均購買力所形成的主要買賣力量。這是一個動態(tài)的過程。當(dāng)然，土地價格也受市場供需狀況的趨勢、社會投資文化和投資心理等若干方面的影響。

在市場經(jīng)濟中，投資者必須了解市場力量的波動起伏，以及這種波動起伏的慣性力量和自組織功能下的無序性。也就是說，在慣性力量和無序性的作用下，房地產(chǎn)價格可能出現(xiàn)瘋狂漲跌和崩潰的情況，遠遠偏離當(dāng)時的價值狀態(tài)。之所以要說到這個問題，一是為了提醒投資者注意市場的波動特質(zhì)；二是為了提醒投資者在跟風(fēng)投資時要小心謹慎，因為在房地產(chǎn)高度泡沫時期進行投資，損失將是慘重的。

（2）房產(chǎn)。通常，房產(chǎn)與地產(chǎn)有所關(guān)聯(lián)。房產(chǎn)中的土地使用權(quán)的價值，既可歸入地產(chǎn)價值方面，也可歸入房產(chǎn)價值方面。

土地使用權(quán)的價值與土地使用權(quán)的期限長短有著密切的關(guān)系。比如說，某房產(chǎn)的土地使用權(quán)限為70年，在不考慮該房產(chǎn)使用權(quán)接續(xù)轉(zhuǎn)換的政策下，該房產(chǎn)土地使用權(quán)所剩的期限越短，它所能成交的價格相對越低。

（3）房地產(chǎn)。具有土地所有權(quán)和使用權(quán)的房產(chǎn)，稱為地產(chǎn)與房產(chǎn)相結(jié)合的房地產(chǎn)。在我國，因為所有土地都歸國家和集體所有，所以，人們只能購買擁有土地使用權(quán)的房地產(chǎn)。目前人們通常所說的房地產(chǎn)，也主要泛指擁有土地使用權(quán)的地產(chǎn)經(jīng)營概念，或與房產(chǎn)一起經(jīng)營的房地產(chǎn)商業(yè)概念?；旧峡梢哉f，房地產(chǎn)的價值或價格，是由前述的地產(chǎn)（主要是擁有土地使用權(quán)的地產(chǎn)）價值與房產(chǎn)價值兩部分組成的。如房地產(chǎn)具有較高的藝術(shù)價值、文化價值、歷史價值等，則其便具有較高的附加值。

二、投資房地產(chǎn)的不足與風(fēng)險

1．不可抗力因素，如災(zāi)害，特別是自然災(zāi)害，對房地產(chǎn)的破壞是致命的，這是投資房地產(chǎn)的最大風(fēng)險之一。世界上絕大多數(shù)的保險公司，都不承保因地震或戰(zhàn)爭所引發(fā)的損害對象，所以即使買了房地產(chǎn)保險也無法得到賠償。對于房地產(chǎn)保險，人們有許多誤解，事實上，它只是一種作為貸款抵押的人壽險，或者只是關(guān)于房屋基本裝修的火險。許多人都把這些保險當(dāng)作房地產(chǎn)本身的保險了。

2．有些投資者看到房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)攀升，便會超負荷地貸款購買房地產(chǎn)，而由于原先計算好的租金收入和還貸方案因市場的逆轉(zhuǎn)和自身財力的變化出了問題，還貸便出現(xiàn)了問題。

所以，借貸買房是一把雙刃劍，它既可以給投資者以杠桿式的好處，也可以給他以杠桿式的損害。如果投資者能夠防止過度貸款，那么縱有損失，也不至于負債累累。如果投資者的還貸額度與未來的還貸能力相符，那么房地產(chǎn)市場價格的下跌，也不至于影響到他的正常生活。更重要的是，如果投資者有能力度過危機，那么就有可能迎來房地產(chǎn)市場的又一春。

3．其他風(fēng)險。

（1）房產(chǎn)地基或周遭地質(zhì)可能出現(xiàn)問題。

（2）火災(zāi)多由電力設(shè)施或煤氣使用等出現(xiàn)問題而引發(fā)，也可能因人為因素引起火災(zāi)。輕的火災(zāi)不會破壞整個建筑物，嚴重的火災(zāi)則會破壞性地?zé)龤Ыㄖ铩?/p>

（3）建筑材料老化和其他建筑材料問題，如漏水、水泥板塊剝離脫落等。

三、投資房地產(chǎn)的建議

1．對房地產(chǎn)的趨勢要認真評估。如果房地產(chǎn)市場價格已經(jīng)回落并沉寂多年，那么，此時房地產(chǎn)的風(fēng)險已大大釋放。如果投資者預(yù)測房地產(chǎn)在未來極可能升值，那么，這時購買房地產(chǎn)就很可能是最合適的時候；相反，如果房地產(chǎn)價格在短期內(nèi)已有巨大升幅，比如說，在三五年內(nèi)已上升了三五倍，這時房地產(chǎn)的風(fēng)險通常比較高，有較大回落的可能性比較大。如果某地的人均收入能夠長時期提高，那么，房地產(chǎn)價格的上升總趨勢也將保持較長時間。但如果有大量外來資金推動，那么，這一地區(qū)的房地產(chǎn)價格就可能會加速上升，并可能較快到頂。

如果當(dāng)?shù)氐娜司杖朐诖蠓壬仙?，面臨較長期的緩慢增長，甚至停滯不前，那么，此時房地產(chǎn)價格多將面臨下跌，以矯正原先過度美好預(yù)期造成的房地產(chǎn)價格的大幅上升。

如果當(dāng)?shù)氐墓ど虡I(yè)在迅速發(fā)展中，一般地說，房地產(chǎn)市場也會跟著興旺；如果日益蕭條，那么，房地產(chǎn)市場大多也會跟著蕭條。

總體而言，房地產(chǎn)價格與一定時期內(nèi)的社會平均購買力是密切相關(guān)的。舉個例子，假設(shè)現(xiàn)在以七年的總收入作為普通類型房價的計價基礎(chǔ)，那么，房價的上漲就與未來一段時間內(nèi)的社會平均購買力的提高密切相關(guān)?，F(xiàn)在需花七年的總收入買一套普通類型的房產(chǎn)，但到了第七年，如果工資上升很多，且若以第七年的總收入計算，則可能只需三四年的時間就能買一套之前同樣類型的房產(chǎn)。這時的房產(chǎn)價格，如果沒有上漲，無疑就十分便宜。

2．地點是選擇房地產(chǎn)的首要考慮因素。好的地點，由于其稀缺性和其他附加值，故具有更穩(wěn)健的保值、增值功能。另外，還有一類好地點，就是那些潛在的級差地租將會上升的地點，如新的園區(qū)規(guī)劃、新的中心規(guī)劃、新的現(xiàn)代交通規(guī)劃等，都將使房地產(chǎn)的價值和價格有潛力上升。

3．出租性價比好。房地產(chǎn)是否便于出租，租金收入是否較高和穩(wěn)定，是投資房地產(chǎn)要考慮的重要因素之一。當(dāng)租金收入良好時，即使房地產(chǎn)總體價格下跌，仍能有良好的投資效益。而當(dāng)下一輪房地產(chǎn)回暖或上升時，這類房地產(chǎn)就具有較強的上升趨勢。舉個例子來說，當(dāng)某人以100萬元買下一處房地產(chǎn)時，假定這時市場租金是每月8000元，那么，這100萬元的資金回報率就是每年9.6%。這樣的租金水平應(yīng)當(dāng)說是良好的，在投資市場中能有這樣的資金回報率是不錯的。假定銀行存款的年利率是3%，那么，此房地產(chǎn)的資金回報率就是銀行存款利率的3倍多。而如果該房地產(chǎn)的價格下跌了30%，但該房地產(chǎn)仍能維持同樣的租金水平，則該房地產(chǎn)的資金回報率若以下跌后的價格計算，其資金回報率上升至約13.71%。這是相當(dāng)好的回報。此時的房地產(chǎn)價位應(yīng)當(dāng)具有很強的市場支撐力。而當(dāng)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、回暖及開始上升時，市場上就會有許多人投資這類租金較好的房地產(chǎn)，這將帶動這類房地產(chǎn)價格的上揚；反之，當(dāng)一個房地產(chǎn)沒有出租市場，或者其租金收入的資金回報率僅為2%或以下，且房地產(chǎn)市場下滑時，其支撐力就會相對較弱，下跌空間就相對較大。

在投資房地產(chǎn)中，或者是在投資與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)品如房地產(chǎn)的基金、信托等中，投資者必須了解社會發(fā)展的狀況、經(jīng)濟發(fā)展的趨勢等，要做到知己知彼。須知在房地產(chǎn)投資的博弈中，戰(zhàn)略眼光是非常重要的。