第2節 房地產——抵御通貨膨脹的“盾”

許多人都喜歡投資房地產，這可能出于以下方面的考慮：一是房地產投資是自己看得見、摸得著的投資，心里踏實，也覺得比較安全。二是許多人把買房、建房看成是一生中要完成的大事之一，畢竟安居樂業是人們所向往的。三是房地產具備保值功能以及穩健的增值功能。既然人們都這么偏好房地產，那么，如何判定投資房地產的價值與風險呢？

一、投資房地產的價值

1．投資自住房地產，是為了滿足人們自身居住的需要。

2．投資房地產的重要價值之一，就是有很好的抵御通貨膨脹的功能。

3．投資房地產，有較好的增值功能。

4．投資房地產，還可以用于出租，取得租金收入，有資本增值的功能。

5．投資房地產，人們通常會采取房貸的形式進行，所以也具有相對安全的杠桿投資功能。

一般來說，房地產有以下幾種形態：一是純粹的地產；二是純粹的房產；三是地產與房產的結合體；四是含有其他附加值的房地產的綜合體，比如說，具有文化和藝術價值的古建筑等。下面，我們對房地產不同的形態進行價值分析。

（1）地產，是房地產價值的核心要素。即使沒有土地所有權的房產，依然有地產使用權和地點價值的要素。投資房地產的一個主要的原則是地點。擁有優勢的地點，即意味著擁有人們目光聚焦的地方。不過，如果我們能用動態的眼光考察地點，那就有可能成為投資房地產的贏家。

但土地的價值究竟如何衡量呢？在一般情況下，這取決于土地的供應政策和社會中的貨幣平均購買力所形成的主要買賣力量。這是一個動態的過程。當然，土地價格也受市場供需狀況的趨勢、社會投資文化和投資心理等若干方面的影響。

在市場經濟中，投資者必須了解市場力量的波動起伏，以及這種波動起伏的慣性力量和自組織功能下的無序性。也就是說，在慣性力量和無序性的作用下，房地產價格可能出現瘋狂漲跌和崩潰的情況，遠遠偏離當時的價值狀態。之所以要說到這個問題，一是為了提醒投資者注意市場的波動特質；二是為了提醒投資者在跟風投資時要小心謹慎，因為在房地產高度泡沫時期進行投資，損失將是慘重的。

（2）房產。通常，房產與地產有所關聯。房產中的土地使用權的價值，既可歸入地產價值方面，也可歸入房產價值方面。

土地使用權的價值與土地使用權的期限長短有著密切的關系。比如說，某房產的土地使用權限為70年，在不考慮該房產使用權接續轉換的政策下，該房產土地使用權所剩的期限越短，它所能成交的價格相對越低。

（3）房地產。具有土地所有權和使用權的房產，稱為地產與房產相結合的房地產。在我國，因為所有土地都歸國家和集體所有，所以，人們只能購買擁有土地使用權的房地產。目前人們通常所說的房地產，也主要泛指擁有土地使用權的地產經營概念，或與房產一起經營的房地產商業概念。基本上可以說，房地產的價值或價格，是由前述的地產（主要是擁有土地使用權的地產）價值與房產價值兩部分組成的。如房地產具有較高的藝術價值、文化價值、歷史價值等，則其便具有較高的附加值。

二、投資房地產的不足與風險

1．不可抗力因素，如災害，特別是自然災害，對房地產的破壞是致命的，這是投資房地產的最大風險之一。世界上絕大多數的保險公司，都不承保因地震或戰爭所引發的損害對象，所以即使買了房地產保險也無法得到賠償。對于房地產保險，人們有許多誤解，事實上，它只是一種作為貸款抵押的人壽險，或者只是關于房屋基本裝修的火險。許多人都把這些保險當作房地產本身的保險了。

2．有些投資者看到房地產價格節節攀升，便會超負荷地貸款購買房地產，而由于原先計算好的租金收入和還貸方案因市場的逆轉和自身財力的變化出了問題，還貸便出現了問題。

所以，借貸買房是一把雙刃劍，它既可以給投資者以杠桿式的好處，也可以給他以杠桿式的損害。如果投資者能夠防止過度貸款，那么縱有損失，也不至于負債累累。如果投資者的還貸額度與未來的還貸能力相符，那么房地產市場價格的下跌，也不至于影響到他的正常生活。更重要的是，如果投資者有能力度過危機，那么就有可能迎來房地產市場的又一春。

3．其他風險。

（1）房產地基或周遭地質可能出現問題。

（2）火災多由電力設施或煤氣使用等出現問題而引發，也可能因人為因素引起火災。輕的火災不會破壞整個建筑物，嚴重的火災則會破壞性地燒毀建筑物。

（3）建筑材料老化和其他建筑材料問題，如漏水、水泥板塊剝離脫落等。

三、投資房地產的建議

1．對房地產的趨勢要認真評估。如果房地產市場價格已經回落并沉寂多年，那么，此時房地產的風險已大大釋放。如果投資者預測房地產在未來極可能升值，那么，這時購買房地產就很可能是最合適的時候；相反，如果房地產價格在短期內已有巨大升幅，比如說，在三五年內已上升了三五倍，這時房地產的風險通常比較高，有較大回落的可能性比較大。如果某地的人均收入能夠長時期提高，那么，房地產價格的上升總趨勢也將保持較長時間。但如果有大量外來資金推動，那么，這一地區的房地產價格就可能會加速上升，并可能較快到頂。

如果當地的人均收入在大幅度上升后，面臨較長期的緩慢增長，甚至停滯不前，那么，此時房地產價格多將面臨下跌，以矯正原先過度美好預期造成的房地產價格的大幅上升。

如果當地的工商業在迅速發展中，一般地說，房地產市場也會跟著興旺；如果日益蕭條，那么，房地產市場大多也會跟著蕭條。

總體而言，房地產價格與一定時期內的社會平均購買力是密切相關的。舉個例子，假設現在以七年的總收入作為普通類型房價的計價基礎，那么，房價的上漲就與未來一段時間內的社會平均購買力的提高密切相關。現在需花七年的總收入買一套普通類型的房產，但到了第七年，如果工資上升很多，且若以第七年的總收入計算，則可能只需三四年的時間就能買一套之前同樣類型的房產。這時的房產價格，如果沒有上漲，無疑就十分便宜。

2．地點是選擇房地產的首要考慮因素。好的地點，由于其稀缺性和其他附加值，故具有更穩健的保值、增值功能。另外，還有一類好地點，就是那些潛在的級差地租將會上升的地點，如新的園區規劃、新的中心規劃、新的現代交通規劃等，都將使房地產的價值和價格有潛力上升。

3．出租性價比好。房地產是否便于出租，租金收入是否較高和穩定，是投資房地產要考慮的重要因素之一。當租金收入良好時，即使房地產總體價格下跌，仍能有良好的投資效益。而當下一輪房地產回暖或上升時，這類房地產就具有較強的上升趨勢。舉個例子來說，當某人以100萬元買下一處房地產時，假定這時市場租金是每月8000元，那么，這100萬元的資金回報率就是每年9.6%。這樣的租金水平應當說是良好的，在投資市場中能有這樣的資金回報率是不錯的。假定銀行存款的年利率是3%，那么，此房地產的資金回報率就是銀行存款利率的3倍多。而如果該房地產的價格下跌了30%，但該房地產仍能維持同樣的租金水平，則該房地產的資金回報率若以下跌后的價格計算，其資金回報率上升至約13.71%。這是相當好的回報。此時的房地產價位應當具有很強的市場支撐力。而當房地產市場穩定、回暖及開始上升時，市場上就會有許多人投資這類租金較好的房地產，這將帶動這類房地產價格的上揚；反之，當一個房地產沒有出租市場，或者其租金收入的資金回報率僅為2%或以下，且房地產市場下滑時，其支撐力就會相對較弱，下跌空間就相對較大。

在投資房地產中，或者是在投資與房地產相關的產品如房地產的基金、信托等中，投資者必須了解社會發展的狀況、經濟發展的趨勢等，要做到知己知彼。須知在房地產投資的博弈中，戰略眼光是非常重要的。