第2節(jié) 房地產(chǎn)——抵御通貨膨脹的“盾”

許多人都喜歡投資房地產(chǎn)，這可能出于以下方面的考慮：一是房地產(chǎn)投資是自己看得見(jiàn)、摸得著的投資，心里踏實(shí)，也覺(jué)得比較安全。二是許多人把買房、建房看成是一生中要完成的大事之一，畢竟安居樂(lè)業(yè)是人們所向往的。三是房地產(chǎn)具備保值功能以及穩(wěn)健的增值功能。既然人們都這么偏好房地產(chǎn)，那么，如何判定投資房地產(chǎn)的價(jià)值與風(fēng)險(xiǎn)呢？

一、投資房地產(chǎn)的價(jià)值

1．投資自住房地產(chǎn)，是為了滿足人們自身居住的需要。

2．投資房地產(chǎn)的重要價(jià)值之一，就是有很好的抵御通貨膨脹的功能。

3．投資房地產(chǎn)，有較好的增值功能。

4．投資房地產(chǎn)，還可以用于出租，取得租金收入，有資本增值的功能。

5．投資房地產(chǎn)，人們通常會(huì)采取房貸的形式進(jìn)行，所以也具有相對(duì)安全的杠桿投資功能。

一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)有以下幾種形態(tài)：一是純粹的地產(chǎn)；二是純粹的房產(chǎn)；三是地產(chǎn)與房產(chǎn)的結(jié)合體；四是含有其他附加值的房地產(chǎn)的綜合體，比如說(shuō)，具有文化和藝術(shù)價(jià)值的古建筑等。下面，我們對(duì)房地產(chǎn)不同的形態(tài)進(jìn)行價(jià)值分析。

（1）地產(chǎn)，是房地產(chǎn)價(jià)值的核心要素。即使沒(méi)有土地所有權(quán)的房產(chǎn)，依然有地產(chǎn)使用權(quán)和地點(diǎn)價(jià)值的要素。投資房地產(chǎn)的一個(gè)主要的原則是地點(diǎn)。擁有優(yōu)勢(shì)的地點(diǎn)，即意味著擁有人們目光聚焦的地方。不過(guò)，如果我們能用動(dòng)態(tài)的眼光考察地點(diǎn)，那就有可能成為投資房地產(chǎn)的贏家。

但土地的價(jià)值究竟如何衡量呢？在一般情況下，這取決于土地的供應(yīng)政策和社會(huì)中的貨幣平均購(gòu)買力所形成的主要買賣力量。這是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程。當(dāng)然，土地價(jià)格也受市場(chǎng)供需狀況的趨勢(shì)、社會(huì)投資文化和投資心理等若干方面的影響。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，投資者必須了解市場(chǎng)力量的波動(dòng)起伏，以及這種波動(dòng)起伏的慣性力量和自組織功能下的無(wú)序性。也就是說(shuō)，在慣性力量和無(wú)序性的作用下，房地產(chǎn)價(jià)格可能出現(xiàn)瘋狂漲跌和崩潰的情況，遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離當(dāng)時(shí)的價(jià)值狀態(tài)。之所以要說(shuō)到這個(gè)問(wèn)題，一是為了提醒投資者注意市場(chǎng)的波動(dòng)特質(zhì)；二是為了提醒投資者在跟風(fēng)投資時(shí)要小心謹(jǐn)慎，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)高度泡沫時(shí)期進(jìn)行投資，損失將是慘重的。

（2）房產(chǎn)。通常，房產(chǎn)與地產(chǎn)有所關(guān)聯(lián)。房產(chǎn)中的土地使用權(quán)的價(jià)值，既可歸入地產(chǎn)價(jià)值方面，也可歸入房產(chǎn)價(jià)值方面。

土地使用權(quán)的價(jià)值與土地使用權(quán)的期限長(zhǎng)短有著密切的關(guān)系。比如說(shuō)，某房產(chǎn)的土地使用權(quán)限為70年，在不考慮該房產(chǎn)使用權(quán)接續(xù)轉(zhuǎn)換的政策下，該房產(chǎn)土地使用權(quán)所剩的期限越短，它所能成交的價(jià)格相對(duì)越低。

（3）房地產(chǎn)。具有土地所有權(quán)和使用權(quán)的房產(chǎn)，稱為地產(chǎn)與房產(chǎn)相結(jié)合的房地產(chǎn)。在我國(guó)，因?yàn)樗型恋囟細(xì)w國(guó)家和集體所有，所以，人們只能購(gòu)買擁有土地使用權(quán)的房地產(chǎn)。目前人們通常所說(shuō)的房地產(chǎn)，也主要泛指擁有土地使用權(quán)的地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)概念，或與房產(chǎn)一起經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)商業(yè)概念。基本上可以說(shuō)，房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格，是由前述的地產(chǎn)（主要是擁有土地使用權(quán)的地產(chǎn)）價(jià)值與房產(chǎn)價(jià)值兩部分組成的。如房地產(chǎn)具有較高的藝術(shù)價(jià)值、文化價(jià)值、歷史價(jià)值等，則其便具有較高的附加值。

二、投資房地產(chǎn)的不足與風(fēng)險(xiǎn)

1．不可抗力因素，如災(zāi)害，特別是自然災(zāi)害，對(duì)房地產(chǎn)的破壞是致命的，這是投資房地產(chǎn)的最大風(fēng)險(xiǎn)之一。世界上絕大多數(shù)的保險(xiǎn)公司，都不承保因地震或戰(zhàn)爭(zhēng)所引發(fā)的損害對(duì)象，所以即使買了房地產(chǎn)保險(xiǎn)也無(wú)法得到賠償。對(duì)于房地產(chǎn)保險(xiǎn)，人們有許多誤解，事實(shí)上，它只是一種作為貸款抵押的人壽險(xiǎn)，或者只是關(guān)于房屋基本裝修的火險(xiǎn)。許多人都把這些保險(xiǎn)當(dāng)作房地產(chǎn)本身的保險(xiǎn)了。

2．有些投資者看到房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，便會(huì)超負(fù)荷地貸款購(gòu)買房地產(chǎn)，而由于原先計(jì)算好的租金收入和還貸方案因市場(chǎng)的逆轉(zhuǎn)和自身財(cái)力的變化出了問(wèn)題，還貸便出現(xiàn)了問(wèn)題。

所以，借貸買房是一把雙刃劍，它既可以給投資者以杠桿式的好處，也可以給他以杠桿式的損害。如果投資者能夠防止過(guò)度貸款，那么縱有損失，也不至于負(fù)債累累。如果投資者的還貸額度與未來(lái)的還貸能力相符，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的下跌，也不至于影響到他的正常生活。更重要的是，如果投資者有能力度過(guò)危機(jī)，那么就有可能迎來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的又一春。

3．其他風(fēng)險(xiǎn)。

（1）房產(chǎn)地基或周遭地質(zhì)可能出現(xiàn)問(wèn)題。

（2）火災(zāi)多由電力設(shè)施或煤氣使用等出現(xiàn)問(wèn)題而引發(fā)，也可能因人為因素引起火災(zāi)。輕的火災(zāi)不會(huì)破壞整個(gè)建筑物，嚴(yán)重的火災(zāi)則會(huì)破壞性地?zé)龤Ыㄖ铩?/p>

（3）建筑材料老化和其他建筑材料問(wèn)題，如漏水、水泥板塊剝離脫落等。

三、投資房地產(chǎn)的建議

1．對(duì)房地產(chǎn)的趨勢(shì)要認(rèn)真評(píng)估。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)回落并沉寂多年，那么，此時(shí)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)已大大釋放。如果投資者預(yù)測(cè)房地產(chǎn)在未來(lái)極可能升值，那么，這時(shí)購(gòu)買房地產(chǎn)就很可能是最合適的時(shí)候；相反，如果房地產(chǎn)價(jià)格在短期內(nèi)已有巨大升幅，比如說(shuō)，在三五年內(nèi)已上升了三五倍，這時(shí)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)通常比較高，有較大回落的可能性比較大。如果某地的人均收入能夠長(zhǎng)時(shí)期提高，那么，房地產(chǎn)價(jià)格的上升總趨勢(shì)也將保持較長(zhǎng)時(shí)間。但如果有大量外來(lái)資金推動(dòng)，那么，這一地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格就可能會(huì)加速上升，并可能較快到頂。

如果當(dāng)?shù)氐娜司杖朐诖蠓壬仙螅媾R較長(zhǎng)期的緩慢增長(zhǎng)，甚至停滯不前，那么，此時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格多將面臨下跌，以矯正原先過(guò)度美好預(yù)期造成的房地產(chǎn)價(jià)格的大幅上升。

如果當(dāng)?shù)氐墓ど虡I(yè)在迅速發(fā)展中，一般地說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)跟著興旺；如果日益蕭條，那么，房地產(chǎn)市場(chǎng)大多也會(huì)跟著蕭條。

總體而言，房地產(chǎn)價(jià)格與一定時(shí)期內(nèi)的社會(huì)平均購(gòu)買力是密切相關(guān)的。舉個(gè)例子，假設(shè)現(xiàn)在以七年的總收入作為普通類型房?jī)r(jià)的計(jì)價(jià)基礎(chǔ)，那么，房?jī)r(jià)的上漲就與未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的社會(huì)平均購(gòu)買力的提高密切相關(guān)。現(xiàn)在需花七年的總收入買一套普通類型的房產(chǎn)，但到了第七年，如果工資上升很多，且若以第七年的總收入計(jì)算，則可能只需三四年的時(shí)間就能買一套之前同樣類型的房產(chǎn)。這時(shí)的房產(chǎn)價(jià)格，如果沒(méi)有上漲，無(wú)疑就十分便宜。

2．地點(diǎn)是選擇房地產(chǎn)的首要考慮因素。好的地點(diǎn)，由于其稀缺性和其他附加值，故具有更穩(wěn)健的保值、增值功能。另外，還有一類好地點(diǎn)，就是那些潛在的級(jí)差地租將會(huì)上升的地點(diǎn)，如新的園區(qū)規(guī)劃、新的中心規(guī)劃、新的現(xiàn)代交通規(guī)劃等，都將使房地產(chǎn)的價(jià)值和價(jià)格有潛力上升。

3．出租性價(jià)比好。房地產(chǎn)是否便于出租，租金收入是否較高和穩(wěn)定，是投資房地產(chǎn)要考慮的重要因素之一。當(dāng)租金收入良好時(shí)，即使房地產(chǎn)總體價(jià)格下跌，仍能有良好的投資效益。而當(dāng)下一輪房地產(chǎn)回暖或上升時(shí)，這類房地產(chǎn)就具有較強(qiáng)的上升趨勢(shì)。舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，當(dāng)某人以100萬(wàn)元買下一處房地產(chǎn)時(shí)，假定這時(shí)市場(chǎng)租金是每月8000元，那么，這100萬(wàn)元的資金回報(bào)率就是每年9.6%。這樣的租金水平應(yīng)當(dāng)說(shuō)是良好的，在投資市場(chǎng)中能有這樣的資金回報(bào)率是不錯(cuò)的。假定銀行存款的年利率是3%，那么，此房地產(chǎn)的資金回報(bào)率就是銀行存款利率的3倍多。而如果該房地產(chǎn)的價(jià)格下跌了30%，但該房地產(chǎn)仍能維持同樣的租金水平，則該房地產(chǎn)的資金回報(bào)率若以下跌后的價(jià)格計(jì)算，其資金回報(bào)率上升至約13.71%。這是相當(dāng)好的回報(bào)。此時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)位應(yīng)當(dāng)具有很強(qiáng)的市場(chǎng)支撐力。而當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定、回暖及開(kāi)始上升時(shí)，市場(chǎng)上就會(huì)有許多人投資這類租金較好的房地產(chǎn)，這將帶動(dòng)這類房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)；反之，當(dāng)一個(gè)房地產(chǎn)沒(méi)有出租市場(chǎng)，或者其租金收入的資金回報(bào)率僅為2%或以下，且房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑時(shí)，其支撐力就會(huì)相對(duì)較弱，下跌空間就相對(duì)較大。

在投資房地產(chǎn)中，或者是在投資與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)品如房地產(chǎn)的基金、信托等中，投資者必須了解社會(huì)發(fā)展的狀況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)等，要做到知己知彼。須知在房地產(chǎn)投資的博弈中，戰(zhàn)略眼光是非常重要的。