■ 過度投資房產

理財渠道單一、理財需求尚未得到充分開發的現狀導致農民投資普遍存在盲目性。其中過度投資房產的現象最為嚴重。湖南銀監局郴州分局曾做過一個抽樣調查，當地約80%的富裕農民把資金投到了房屋建設和門面上。經濟條件稍差一點的農戶，也紛紛將多年的積蓄用在蓋房上。

浙江省是我國經濟相對發達地區，全省農村居民人均純收入是全國農民人均純收入的兩倍，已達4582元，是我國目前小康標準的1.84倍；其農村居民恩格爾系數為41.6%，明顯低于50%的小康標準。我國農民的傳統習慣是富裕先建房，較富裕的浙江農村也概莫能外，甚至有過之而無不及。目前，浙江農村建房已全面由土墻瓦房轉向修建鋼筋混凝土結構的樓房，農民的居住條件大大改善。與此同時，農民進城購房的戶數也高于同期其他省份，有關數據顯示，2002年，浙江4萬多農戶購置了商品房，這在一定程度上提高了城鎮化水平。城鎮化水平提高的實質是農村人口向城鎮轉移，從而農村常住人口不斷減少，伴隨著這一過程，農村建房熱情應有效地縮減。然而，從經濟相對發達的浙江省農村發展實踐來看，事實并非如此。

2002年暑假期間，一些研究人員組織了一次關于農村住房投資狀況的抽樣調查。其間，共發放問卷180份，有效問卷回收108份。調查對象遍布浙江省各地區，以杭州、溫州、金華及麗水地區為主。調查對象限定為現居住房為二層（含）以上樓房的農戶，一則這是浙江絕大多數農戶的居住狀態，二則考慮到這部分農戶屬于農村中收入相對較多、較能干和被模仿的群體，從而排除了老弱病殘者和部分低收入戶。這既能反映浙江農村大多數農民的實際狀況，也可以反映伴隨經濟發展和人均收入的提高，浙江甚至全國農村建房的未來趨勢。

調查顯示，全部調查對象中，戶均住房造價9.55萬元，平均每平方米368.4元，而全國農村住房平均造價為258元，這與浙江經濟實力相適應，表明農村居民居住有高檔化和追求舒適的趨向。所有的調查對象中，利用老住宅地基修建的現住房有46戶，約占總數的42.6%。仍保留舊住宅的有44戶，修建現住房用的是新地基的約占總數的40.7%，他們一般有兩套住房。其中有33戶的舊住宅處于閑置狀態，另外11戶由親朋好友居住；其余的農戶舊房地基或舊房已出售。在不計算舊住宅可利用面積情況下，所有調查對象戶均居住面積259.2平方米，人均為60.8平方米，是全國農村人均住房水平的2.5倍，是城市居民平均住房面積的3.4倍。如此高的戶均和人均住房面積，其利用率不高是可以想象的。

調查中發現，有相當一部分住房建了三四層，但只有第一二層利用了，上幾層的連門窗、樓梯扶手也沒有安裝。更為關鍵的是，在這樣的住房面積和住房利用情況下，有將近60%的被調查農戶表示有再次修建住房的必要。即使明確回答子女將來不會在農村生活，以前的老住宅現也處于閑置狀態，表示想再修房的比例也不低。

從中可以看出，過度投資房產不僅沒能讓資產得到有效利用，還讓多數房產處于閑置的狀態，體現了多數農民投資盲目跟風的現況。為了減輕農村住房投資過度的現象，各級政府應對此予以高度重視，加速城市化進程，積極探索農村有效金融渠道。同時，規劃好農村住宅建設，農民們也應當開拓其他更有效的投資項目。

當然，除了農民自用房的投資，許多純房產投資也是很有學問的，接下來就簡單介紹一下這方面的知識。

1．住宅房產投資

通常對于一個剛剛涉足房產投資的人來說，肯定會選擇住宅房產作為第一次投資的房產類型。如果從投資者的角度來研究一下，就會發現在城市的近郊購買住宅時不會特別貴，并且當城市有了一定的發展之后，房子的價格就會上漲，因此投資的價值非常大，有很大的概率可以賺到錢。當更多的人住到這里來的時候，房子周圍相關的服務行業及設施就會越來越齊全，此時從商業投資方面考慮的價值與機會也就逐漸顯現出來了。因為這幾年在進行房產投資宏觀調控的過程中，將短期房產投資的首付升高了不少，但是如果進行長期投資就不用考慮這方面的因素了。所以如果你打算投資房產，最好還是選擇長期投資，而不是短期內的投機。

2．商用房產投資

投資商用房產時需要注意，這種房產是不是適合投資，主要是由它的銷售額決定的。銷售額能夠將商業區是不是有很好的收益以及房地產價格高低的情況表現出來。在這種房產上進行投資時，最主要的需要注意的方面就是物業面積是否足夠大、周圍交通是否便利、來往的行人是否足夠多、人們會不會因為在此駐足而成為顧客、在這里消費的人主要屬于哪種類型、做哪些項目的經營會比較好一些、這里的競爭對手是否非常多、城市格局以及將來周圍會有怎樣的發展。綜上所述，各種情況都會給房產未來有怎樣的價值產生巨大影響。

3．工業房產投資

在工業型房產上進行投資時需要將很多情況考慮清楚，比如給排水的情況怎么樣、工業用水的情況如何、能源情況如何、交通是否便利等。了解了這些因素以后，就能確定一個工業區房產是不是有足夠的價值，值得你花費時間、精力與金錢去在這上面投資。因為這種房子從技術性上來講非常有針對性，因此對絕大多數人來說，這種房子沒有多少投資的價值。正是由于這樣的特點，工業房產在建造的時候得離城市的中心地區遠一點，并且這種類型的房產，投資時的花費會比其他房產少一些。

4．寫字樓房產投資

這種類型的房產，只有在商務特別發達的商貿地區以及城市的中心位置才會有更多價值提升的空間。在寫字樓房產上投資時，要注意將一個地區的商貿是否發達、當地的基本政策是不是合理、在技術方面進行創新的環境如何、對人才的需求程度是不是很高等因素都認真了解一下。還需要注意的是，你也應該對這里其他行業的情況怎么樣，有沒有足夠的基礎設施建設等做一些必要的了解。

由于寫字樓和其他房產有很大的不同之處，通常會呈現兩種截然不同的現象。一種情況是租金特別高，因為它處在非常繁華的地方，地理位置也特別有優勢；還有一種情況是租金非常低，這是因為它的地理位置沒有任何優越性。

5．酒店公寓房產投資

在最近的這幾年中，人們對投資酒店式公寓的熱情越來越高，不少人認為這是一種非常賺錢的投資，于是將大量的錢都投資到這上面來。

一般來說，只有在公司成員以及客商流通非常多，周邊相應的服務設施也相對完善的成熟商務中心，才適合建立酒店式公寓。這種地方的服務主要都是那種家庭化的，可以將有經驗的酒店管理公司請來管理，并給入住的人員提供別的公寓所沒有的需要付費的商務服務。