第一部分 章節習題及詳解

第一章 房地產經濟基本理論

一、單項選擇題（每題的備選項中，只有1個最符合題意）

1．下列關于區位的說法中，錯誤的是（?。?。[2009年真題]

A．區位是指某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關系

B．區位不隨時間而變化，僅由方位和距離兩個因素決定

C．地理環境變化和交通網絡擴張都會引起區位的變化

D．政治區位是反映某一事物與政治中心、政治邊界等政治要素相互關系的區位

【答案】B

【解析】B項，在特定的時間，區位是確定的和唯一的，由方位和距離所決定。

2．某城市位于東經116°79′，北緯39°57′，該經緯度反映的是該城市的（　）。[2008年真題]

A．自然地理區位

B．經濟區位

C．社會區位

D．天文區位

【答案】D

【解析】按照客體的多樣性，區位可分為自然區位和社會區位兩大類。自然區位又可分為天文區位和自然地理區位；社會區位又可分為經濟區位、文化區位、政治區位等。其中，天文區位是指反映地表事物的經緯位置。例如，北京位于北緯39°54′，東經116°23′。本題中，某城市位于東經116°79′，北緯39°57′是該城市的進化為位置，反映天文區位。

3．“某宗房地產位于汽車站的北側”表示的是該宗房地產的（　）。[2009年真題]

A．環境

B．方位

C．通達性

D．朝向

【答案】B

【解析】方位是指方向和位置。主體和客體間的區位關系可以用方位表述。例如，某座寫字樓位于火車站東南側。本題中，某宗房地產位于汽車站的北側即是表示的該房地產的方位。

4．農產品的銷售價格為V，生產成本為E，運輸成本為T，農業經營利潤P可表示為（?。?。[2010年真題]

A．P=V+E+T

B．P=V-E+T

C．P=V-E-T

D．P=V+E-T

【答案】C

【解析】杜能根據其理論前提，認為市場上農產品的銷售價格決定農業經營的產品和經營方式；農產品的銷售成本為生產成本和運輸成本之和。因此，某個農業經營者是否能在單位面積上獲得最大利潤（P），將由農產品的銷售價格（V）、生產成本（E）和運輸費用（T）三個因素決定，他們之間的關系為：P=V-（E+T）。

5．杜能的農業區位理論研究的主要問題是（?。?span id="nuvay2b" class="color_103">[2011年真題]

A．如何通過合理布局使農業生產達到節約運輸成本的目的，從而最大限度地增加利潤

B．通過對運輸、勞動力及集聚因素相互作用的分析和計算，找出工業產品的生產成本最低點，以配置工業企業的理想區位

C．各類城市用地趨于沿主要交通線路和自然障礙物最少的方向由市中心向市郊呈扇形發展

D．基于社會生態學里入侵和繼承概念來解釋土地利用在空間上的排列形態

【答案】A

【解析】杜能農業區位理論所要解決的主要問題就是如何通過合理布局使農業生產達到節約運輸成本的目的，從而最大限度地增加利潤。B項是工業區位理論的核心；C項是城市空間結構理論中扇形理論的核心；D項是城市空間結構理論中同心圓理論的內容。

6．某中心地能維持供應某種商品和勞務所需的最低購買力和服務水平被稱為（?。?。[2011年真題]

A．需求門檻

B．中心性

C．中心地職能

D．商品銷售范圍

【答案】A

【解析】克里斯塔勒的中心理論的基本概念包括中心地、中心地職能、中心性、需求門檻和商品銷售范圍。其中，需求門檻是指某中心地能維持供應某種商品和服務所需的最低購買力和服務水平。

7．扇形理論的核心是（?。?。[2011年真題]

A．城市土地利用過程中并非只形成一個商業中心區，而會出現多個商業中心

B．各類城市用地趨向于沿主要交通線路和沿自然障礙物最少的方向由市中心向市郊呈扇形發展

C．如何最佳、最有效地使用城市土地

D．居民區要沿著城市交通主干道或河岸、湖濱、公園高地向外發展

【答案】B

【解析】扇形理論是霍伊特創立的，該理論的核心是各類城市用地趨向于沿主要交通路線和沿自然障礙物最少的方向由市中心向市郊呈扇形發展。

8．城市中心商務強度指標是指（　）。[2010年真題]

A．中心商務區建筑面積總和/總建筑基底面積

B．中心商務用地建筑面積總和/總建筑面積

C．中心商務用地建筑面積總和/總建筑基底面積

D．中心商務區建筑面積總和/總建筑面積

【答案】B

【解析】界定中心商務區（CBD）主要有兩項指標：中心商務高度指標（CBHI）和中心商務強度指標（CBII）。其中，。

9．中心商務高度等于（?。┲?。[2009年真題]

A．中心商務區建筑面積總和與總建筑基底面積

B．中心商務用地建筑面積總和與總建筑面積

C．中心商務用地建筑面積總和與總建筑基底面積

D．中心商務區建筑面積總和與總建筑面積

【答案】A

【解析】中心商務高度指標（CBHI）=中心商務區建筑面積總和÷總建筑基底面積；中心商務強度指標（CBII）=中心商務用地面積總和÷總建筑面積×100%。

10．消費者對某種房地產未來價格的預期與其對該種房地產現時需求的關系是（　）。[2009年真題]

A．若預期房地產價格上漲，則會減少其現時需求

B．若預期房地產價格下降，則會增加其現時需求

C．若預期房地產價格上漲，則會增加其現時需求

D．若預期房地產價格不變，則會減少其現時需求

【答案】C

【解析】消費者的行為不僅受到許多現實因素的影響，還受到其預期的影響。當消費者預期房地產價格在未來會上漲時，就會增加對房地產的現時需求，因為“今天不買，明天更貴”；相反，就會持幣觀望，減少對房地產的現時需求，因為“今天買進，明天更低”。這就是通常所講的“買漲不買落”。

11．根據古典地租理論，地租是農產品市場價格扣除生產成本和（?。┖蟮挠囝~。[2009年真題]

A．平均稅費

B．平均利潤

C．平均市值

D．平均價格

【答案】B

【解析】李嘉圖定義的地租量，其多少與土地肥力有關，等于土地產出與使用同量資本和勞動的最劣等土地的產出差額。他認為農產品的價值是由最劣等地即最大勞動耗費決定的，這樣，耕種劣等地以上的土地由于生產率高、單位成本低，所以農產品的價格除了補償它的生產成本和平均利潤外，余額部分就轉化為地租，即：地租=市場價格-生產成本-平均利潤。

12．某塊土地的地租為200萬元，價格為4000萬元。若該塊土地的地租增加到300萬元，利息率不變，則價格為（　）萬元。[2010年真題]

A．4000

B．6000

C．9000

D．10000

【答案】B

【解析】根據地租理論，地價是地租的資本化，兩者的關系為：。由此推算出：。則當地租增加到300萬元時，。

13．按城市內部結構，城市可分為（　）。[2010年真題]

A．塊狀城市、帶狀城市、星狀城市

B．單中心城市、多中心城市

C．棋盤形城市、放射形城市

D．大城市、中等城市、小城市

【答案】B

【解析】城市按內部結構可分為：①單中心城市；②多中心城市。A項是按平面幾何形狀對城市進行的分類；C項是按道路格局對城市進行的分類；D項是按人口規模進行的城市分類。

14．從工業化社會到后工業化社會，城市的發展演變可依次劃分為（?。┧膫€階段。[2010年真題]

A．相對集中、絕對集中、相對分散、絕對分散

B．相對分散、相對集中、絕對集中、絕對分散

C．絕對集中、相對分散、相對集中、絕對分散

D．絕對集中、相對集中、相對分散、絕對分散

【答案】D

【解析】城市進化理論認為，從工業化社會到后工業化社會，城市發展演變可劃分為以下四大階段：①“絕對集中”階段；②“相對集中”階段；③“相對分散”階段；④“絕對分散”階段。

15．某省的總人口為5000萬人，其中城鎮人口為2250萬人，則該省的城市化率為（?。?。[2011年真題]

A．30%

B．45%

C．50%

D．55%

【答案】B

【解析】城市化水平又稱城市化率，是指一個區域的城鎮人口占該區域總人口的百分比。假定某區域總人口為P，其中城鎮人口為U，則城市化水平L可用下式求得：。則該省的城市化率。

16．大都市區的人口向較小的都市區乃至鄉村地區流動的分散化過程，稱為（?。┈F象。[2011年真題]

A．城鎮化

B．郊區化

C．逆城市化

D．后城市化

【答案】C

【解析】逆城市化現象是指大都市區的人口向較小的都市區乃至鄉村地區流動的分散化過程。其結果是市區人口的絕對數量下降，人口的凈增長率為負值。

17．貴陽市因在貴山南面而得名，反映了貴陽市的（?。﹨^位。

A．天文

B．自然地理

C．經濟地理

D．文化地理

【答案】B

【解析】自然地理區位是指某一事物與山、江、河、湖、海等自然環境要素的相互關系的區位。我國古代稱山南為陽，山北為陰；水以北為陽，以南為陰。含有陰陽兩字的地名，大都與自然地理區位有關。例如，貴陽市因在貴山南面而得名，江陰市表示位于長江南岸。

18．埃斯德·勞德經過一周的觀察，發現90%的女士走進商店后習慣先向右看，因此建議把色彩明快、富有吸引力的柜臺放在右側，以便抓住女性顧客的注意力，屬于（　）研究。

A．大位置

B．小位置

C．地址

D．微位置

【答案】D

【解析】區位分為以下四個層次：①大位置，從比較遠的距離范圍研究主體和客體間的區位關系；②小位置，從相對較近的距離范圍研究主體和客體間的區位關系；③地址，用較小的尺度研究區位，一般指店址、場址、廠址；④）微位置，僅涉及單一店鋪、房間內的布局，如店鋪內柜臺的擺放、房門的開設、廚房的位置等。美國埃斯德·勞德（Estee Lauder）經過一周的觀察，發現90%的女士走進商店后習慣先向右看，因此建議把色彩明快、富有吸引力的柜臺放在右側，以便抓住女性顧客的注意力。這說明柜臺位置對銷售的影響，是典型的微位置研究。

19．區位的（?。┦浅鞘羞w移和興衰的主要原因。

A．層次性

B．綜合性

C．確定性

D．歷史性

【答案】D

【解析】區位的歷史性是城市遷移和興衰的重要原因。例如，早在宋代，朱仙鎮與漢口、佛山、景德鎮都已建市。如今，唯有朱仙鎮衰退，原因是交通條件變化。

20．研究關于人類活動特別是經濟活動的空間分布及空間中各類要素的相互關系的學說為（?。?/p>

A．區位主體

B．區位理論

C．中心地理論

D．工業區位理論

【答案】B

【解析】區位理論簡稱區位論，是關于人類活動特別是經濟活動的空間分布及空間中各類要素的相互關系的學說。具體地講，主要是研究人類經濟行為的空間區位選擇及空間區位內經濟活動優化組合的理論。區位理論主要有農業區位理論、工業區位理論、中心地理論和城市空間結構理論。

21．農業區位理論的創始人是（　）。

A．馬克思

B．英國古典經濟學家大衛·李嘉圖

C．德國古典經濟學家馮·杜能

D．亞當·斯密

【答案】C

【解析】農業區位理論的創始人是德國古典經濟學家杜能，其代表作是《孤立國同農業和國民經濟的關系》。

22．按照杜能理論的假設，（　）之和等于一個常數。

A．成本、運輸成本

B．利潤、成本

C．運輸成本、利潤

D．價格、利潤

【答案】C

【解析】按杜能區位理論的假設前提進一步分析，孤立國中的唯一城市是各地農產品的唯一銷售市場，農產品的銷售價格都要由這個市場來決定，因此在一定時期內，孤立國內同一種農產品的銷售價格是相同的，即V是個常數。孤立國各地發展農業生產的條件完全相同，從而同一種農產品的生產成本是相同的，即E也是個常數，因此，V與E之差也是個常數，故上式可改寫為：P+T=V-E=K，上式中，K為常數，P為最大利潤，T為運輸成本，即利潤加運輸成本等于一個常數。

23．關于杜能圈第一圈，下列說法正確的是（?。?。

A．林業區，主要生產木材，以解決城市居民所需薪材及提供建筑和家具所需的木材

B．谷物輪作區，主要生產糧食

C．自由農作物區，是距市場最近的一圈，主要生產易腐難運的農產品

D．谷草農作區，提供的商品農產品主要是谷物與畜產品

【答案】C

【解析】在“杜能圈”中，第一圈為自由農作區，是距市場最近的一圈，主要生產易腐難運的農產品。A項為第二圈，即林業區；B項為第三圈，即谷物輪作區；D項為第四圈，即谷草輪作區的一部分。

24．杜能在《孤立國》一書中提出六種耕作制度，每種耕作制度構成一個區域，即“杜能圈”。其中第三圈是（?。?。

A．自由農作區

B．輪栽農作區

C．林業區

D．放牧區

【答案】B

【解析】在“杜能圈”包括：①第一圈，為自由農作區，是距市場最近的一圈，主要生產易腐難運的農產品；②第二圈，為林業區，主要生產木材，以解決城市居民所需薪材以及提供建筑和家具所需的木材；③第三圈，為輪栽農作區，主要生產糧食；④第四圈，為谷草農作區，提供的商品主要是谷物和畜產品；⑤第五圈，為三圃農作區，即本圈內的土地，1/3用來種黑麥，1/3用來種燕麥，其余1/3休閑；⑥第六圈，為畜牧業區，主要發展畜牧業。

25．韋伯工業區位理論的核心，是把工業產品的（?。┳鳛榕渲霉I企業的理想區位。

A．產出最高點

B．需求最高點

C．生產成本最低點

D．運輸費用最低點

【答案】C

【解析】德國經濟學家、社會學家阿爾申爾德·韋伯工業區位理論的核心就是通過對運輸、勞動力及集聚因素相互作用的分析和計算，找出工業產品的生產成本最低點，作為配置工業企業的理想區位。

26．運輸指向的工業區位分析是假定在沒有其他因素的影響下，僅就（?。╆P系而言的。

A．勞動力與工業區位之間

B．集聚與工業區位之間

C．運輸與工業區位之間

D．勞動力成本與工業區位之間

【答案】C

【解析】運輸指向的工業區位分析是假定在沒有其他因素的影響下，僅就運輸與工業區位之間的關系而言。韋伯認為，工業企業自然應選擇在原料和制成品兩者的總運輸成本為最小的地方，因此運輸成本的大小主要取決于貨物重量和運輸距離，即運輸成本是貨物重量和距離的函數，亦即運輸成本與運輸噸公里成正比關系。

27．韋伯在對工業用原料進行的分類中，其中只分布在某些固定地點的原料是（　）。

A．遍布性原料

B．特別原料

C．限地性原料

D．失重性原料

【答案】C

【解析】韋伯將工業用原料分為兩類，分別是：①遍布性原料，指到處都有的原料，對工業區位選擇影響不大；②限地性原料，指只分布在某些固定地點的原料，對工業區位選擇影響大。

28．韋伯提出原料指數的概念，是用來論證（　）對工業區位的影響。

A．運輸成本

B．貨物重量

C．企業規模

D．勞動力成本

【答案】A

【解析】韋伯用原料指數來論證運輸成本對工業區位的影響，即：原料指數=限地性原料總重量÷制成品總重量。按此公式推算，可得到使用不同種類原料的原料指數。

29．原料指數是指（?。?。

A．運輸距離與貨物重量之比

B．需要運輸的限地性原料總重量和制成品總重量之比

C．制成品總重量與遍布性原料總重量之比

D．制成品總重量與限地性原料總重量之比

【答案】B

【解析】參見第28題解析。

29．一般而言，在工業生產過程中使用純原料，其原料指數（?。?。

A．＞1

B．＜1

C．=1

D．=0

【答案】C

【解析】根據公式：原料指數=限地性原料總重量÷制成品總重量，可得到使用不同種類原料的原料指數。一般使用遍布性原料的指數為0，純原料的指數為1，失重性原料的指數大于1，限地性原料加遍布性原料，其指數都可能大于1。

30．韋伯認為工業生產過程中，使用（?。┑谋戎爻潭仍酱?，原料指數也愈大。

A．失重性原料

B．遍布性原料

C．純原料

D．限地性原料

【答案】D

【解析】韋伯認為使用限地性原料的比重程度越大，原料指數也越大；使用遍布性原料的比重程度越大，原料指數則越小。而原料指數的不同將導致工業區位的趨向不同。

31．韋伯認為，社會集聚是（?。?。

A．特殊集中因素

B．一般集中因素

C．固定的外在因素

D．固定的內在因素

【答案】A

【解析】韋伯認為，聚集因素是指促使工業向一定地區集中的因素，可分為一般聚集因素和特殊聚集因素。生產或技術集聚是一般集聚因素，社會集聚則是特殊集聚因素；前者是集聚的固定內在因素，而后者則是集聚的偶然外在因素。

32．技術集聚主要通過（?。┓绞綄崿F。

A．一是由企業規模的擴大帶來的；二是同一工業部門中，企業間的協作，使各企業的生產在地域上集中，且分工序列化

B．一是由于大城市的吸引，交通便利以及礦產資源豐富使工業集中；二是一個企業選擇了與其他企業相鄰的位置，獲得額外收益

C．一是由企業規模的擴大帶來的；二是由于大城市的吸引，交通便利以及礦產資源豐富而使工業集中

D．一是由于同一工業部門中，企業間的協作，使各企業的生產在地域上集中，且分工序列化；二是由于一個企業選擇了與其他企業相鄰的位置，獲得額外收益

【答案】A

【解析】生產或技術集聚又稱純集聚。它對工業效益的影響主要通過兩種方式：①由企業規模的擴大帶來的；②同一工業部門中，企業間的協作，使各企業的生產在地域上集中，且分工序列化。B項屬于社會集聚對工業收益的影響；CD兩項將技術集聚和社會集聚對工業收益的影響混為一談。

33．下列關于中心地的說法正確的是（?。?。

A．一般泛指城鎮或居民點

B．指區域內向其周圍地域的居民點居民提供各種商品和服務的中心城市或中心居民點

C．主要以商業、服務業方面的活動為主

D．是對幾個區域而言的中心點

【答案】B

【解析】中心地是指相對于一個區域而言的中心點，不是一般泛指的城鎮或居民點。更確切地說，中心地是指區域內向其周圍地域的居民點居民提供各種貨物和服務的中心城市或中心居民點。

34．需求門檻是指某中心地能維持供應某種商品和服務所需的（?。┖头账?。

A．最高購買力

B．最低購買力

C．最高需要量

D．最低需要量

【答案】B

35．在克里斯塔勒的中心地理論中，每個中心地的市場區為（?。?。

A．橢圓形

B．五邊形

C．圓形

D．正六邊形

【答案】C

【解析】由于新的中心地廠商的不斷進入，競爭的結果使得各個廠商經營某類商品的最大銷售范圍逐漸縮小，直到能維持最低收入水平的門檻范圍為止。每個中心地的市場區為圓形，且彼此相切。

36．伯吉斯的同心圓理論是基于社會生態學里的（?。└拍顏斫忉屚恋乩迷诳臻g上的排列形態的。

A．入侵和發展

B．入侵和承繼

C．演替與發展

D．承繼與發展

【答案】B

【解析】同心圓理論是伯吉斯總結出來的。他基于社會生態學的入侵和承繼（Invasion-succession）概念來解釋城市土地利用在空間上的排列形態。城市各功能區用地以中心區為核心，自內向外作環狀擴展。

37．同心圓理論的基本模式為（?。?/p>

A．城市各功能用地以中心區為核心，自內向外作環狀擴展，共形成5個同心圓用地結構

B．城市各功能用地以中心區為核心，自外向內作環狀擴展，共形成6個同心圓用地結構

C．城市各功能用地以居民區為核心，自內向外作扇狀擴展，共形成5個扇形

D．城市各功能用地以中心商業區為核心，自內向外作扇形擴展

【答案】A

【解析】同心圓理論的基本模式為城市各功能用地以中心區為核心，自內向外作環狀擴展，共形成5個同心圓用地結構。依次為：①第一環帶，中心商務區；②第二環帶，過渡地帶；③第三環帶，工人住宅區；④第四環帶，高級住宅區；⑤第五環帶，通勤人士住宅區。

38．巴布科克考慮到交通軸線的輻射作用，將同心圓模式修正為（　）模式。

A．星狀環形

B．六邊形

C．正方形

D．扇形

【答案】A

【解析】巴布科克考慮到交通軸線的輻射作用，將同心圓模式修正為星狀環形模式，使同心圓理論更接近單中心小規模城市的真實情況。

39．扇形理論的核心是（　）。

A．城市土地利用過程中并非只形成一個商業中心區，而會出現多個商業中心

B．各類城市用地趨向于沿主要交通線路和沿自然障礙物最少的方向由市中心向市郊呈扇形發展

C．如何最佳、最有效地使用城市土地

D．居民區要沿著城市交通主干道或河岸、湖濱、公園高地向外發展

【答案】B

【解析】扇形理論是霍伊特創立的。該理論的核心是各類城市用地趨向于沿主要交通路線和沿自然障礙物最少的方向由城市中心向市郊呈扇形發展。

40．在扇形理論中，霍伊特認為各功能用地在其兩側形成是由于特定運輸線路的（　）的影響。

A．定性慣性和人口密度

B．交通干線的長短和定性慣性

C．線路可達性和人口密度

D．定向慣性和線性通達性

【答案】D

【解析】在扇形理論中，霍伊特認為，由于特定交通線路的線性通達性（Linear Accessibility）和定向慣性（Directiona1 Inertia）的影響，各功能用地往往在其兩側形成。他把市中心的通達性稱為基本通達性，把沿輻射狀交通主干線所增加的通達性稱為附加通達性。

41．在多核心理論中，屬于城市最主要核心的是（?。?/p>

A．中高收入住宅區

B．重工業區

C．低收入住宅區

D．中心商業區

【答案】D

【解析】多核心理論強調城市土地利用過程中并非只形成一個商業中心區，而會出現多個商業中心。中心商業區是最主要的核心，另外還有工業中心、批發中心、外圍地區的零售中心、大學聚集中心以及近郊的社區中心等。

42．多核心理論是基于（?。┒纬傻?。

A．同心圓理論

B．地租地價理論

C．中心地理論

D．扇形理論

【答案】B

【解析】多核心理論模式雖然復雜，但仍然基于地租地價理論。支付租金能力高的產業位于城市中心部位，其余是批發業和工業以及高密度的住宅區。

43．墨菲（Murphy）和萬斯（Vance）對美國9市的CBD調研中，認為CBD最明顯的特點是（?。?。

A．地價峰值區（PLVI）

B．物價峰值區

C．地價低值區

D．物價低值區

【答案】A

【解析】墨菲（Murphy）和萬斯（Vance）對美國9個城市CBD的土地利用進行深入細致的調研后，認為地價峰值區（PLVI）是CBD最明顯的特點，在PLVI內的用地稱為商務用地，并提出界定CBD的重要指標為：①中心商務高度指標（CBHI）；②中心商務強度指標（CBII）。

44．在某城市區域中心商務高度指標（CBHI）和中心商務強度指標（CBII）指標中，（?。┑膮^域可以被界定為中心商務區（CBD）。

A．CBHI=0.6，CBII=70%

B．CBHI=0.7，CHII=60%

C．CBHI=1.1，CBII=52%

D．CBHI=0.9，CBII=80%

【答案】C

【解析】墨菲（Murphy）和萬斯（Vance）提出界定CBD的兩項重要指標：中心商務高度指標（CBHI）=;。把CBHI＞1，CBII＞50%的區域界定為CBD。

45．商業區位的選擇主要考慮接近或方面消費者體現了商業區位選擇的（　）特征。

A．單一的消費指向性

B．空間關系的外部性

C．地價是商業區位的重要因素

D．商業區位選擇的理性目標

【答案】A

【解析】商業區區位選擇指向特征有：①單一的消費指向性，即商業區位的空間取向主要考慮接近和方便消費者。美國學者貝利認為從距離因素考慮，商業區位選擇以最大限度地接近或方便消費者前來購物為單一的空間指向性，著眼的是商業設施與顧客的關系。②空間關系的外部性。③地價是商業區位的重要因素。④商業區位選擇的理性目標是消費者最大剩余效用與商家最大利潤之間的平衡。

46．（?。Q定了區位的優勢和未來發展。

A．中心地體系

B．城市土地利用分異

C．城市空間結構的重構和演變

D．城市功能分區的土地利用主導功能

【答案】D

【解析】城市空間結構對區位的影響有：①城市土地利用分異和中心地體系決定區位的土地成本、效益和市場地域。②城市功能分區的土地利用主導功能決定了區位的優勢和未來發展。③城市空間結構的重構和演變影響區位格局變化和時序選擇。

47．房地產的價格與房地產的（?。┏收嚓P。

A．區位理論

B．供求理論

C．地租地價理論

D．城市化理論

【答案】B

【解析】供求理論是市場運行的基礎理論，也是房地產市場運行和價格變動的核心理論。房地產市場的波動，房地產價格（或租金）水平的高低及其變動，從經濟學上講，是房地產的供給和需求兩種力量共同作用的結果，其中，待租售的房地產（包括新開發的增量房地產和已有的存量房地產）形成了市場的供給面，房地產的消費者（即房地產購買者或承租者）形成了市場的需求面。其他一切因素對房地產價格的影響，要么是通過影響房地產供給，要么是通過影響房地產需求，要么是通過同時影響房地產的供給和需求來實現的。

48．房地產的價格與房地產的（　）呈正相關。

A．供給

B．需求

C．供求

D．成本

【答案】B

【解析】總的來講，房地產價格與房地產需求正相關，與房地產供給呈負相關。具體表現為：供給一定，需求增加，則價格上升，需求減少，則價格下降；需求一定，供給增加，則價格下降，供給減少，則價格上升。如果需求和供給同時發生變化，均衡價格和均衡交易量也會發生變化。

49．地租是土地所有者憑借土地所有權向土地使用者讓渡土地使用權時索取的（?。?。

A．平均利潤

B．邊際收益

C．超額利潤

D．邊際利潤

【答案】C

【解析】在西方經濟學中，地租有狹義和廣義之分。狹義的地租是指使用土地所獲得的超額報酬或收益；廣義的地租是指超額的利潤、工資、利息及利用各種生產要素所獲得的超額報酬或收益。地租的本質是超額報酬或收益。

50．在房地產經濟中，地租通常是指土地所有者向土地使用者讓渡土地使用權所獲得的（?。?。

A．利潤

B．收入

C．普通收入

D．額外收入

【答案】B

【解析】在房地產經濟中，地租通常是指土地所有者向土地使用者讓渡土地使用權所獲得的收入。馬克思主義地租理論認為，地租是土地所有者憑借土地所有權不勞而獲的收入，是土地所有權借以實現的經濟形式。

51．下列關于地租的說法正確的是（?。?。

A．最初出現的奴隸制地租是以勞役地租為基本形式

B．封建制度時期，地租包含了直接生產者（佃農）的部分剩余生產物

C．社會主義時期，地租以實物地租為主要形式

D．資本主義地租是國家用以調節社會生產的經濟杠桿

【答案】A

【解析】B項，封建制度時期，地租反映的是地主剝削農民（農奴）的生產關系，地租包含了直接生產者（佃農）的全部剩余生產物；C項，封建地租在前期以實物地租為主；D項，社會主義社會，地租反映的是在國家、集體和個人三者根本利益一致的前提下對土地收益的分配關系，并且是國家用于調節社會生產和分配的經濟杠桿。

52．級差地租Ⅰ的含義是（　）。

A．由產品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉化成的地租

B．等量資本和等量勞動投在等面積不同肥沃程度和位置的土地上所產生的不同級差生產力帶來的級差超額利潤的轉化形態

C．同一塊土地上連續追加投資，每次投入資本的生產率不同而產生的超額利潤所轉化的地租形態

D．土地所有者憑借對土地所有權的壟斷所取得的地租

【答案】B

【解析】A項是壟斷地租的含義；C項是級差地租Ⅱ的含義；D項是絕對地租的含義。

53．在同一塊土地上連續追加投資，由于每次投入資本的生產率不同而產生的超額利潤所轉化的地租是（?。?。

A．級差地租Ⅰ

B．級差地租Ⅱ

C．絕對地租

D．壟斷地租

【答案】B

【解析】A項，級差地租Ⅰ是等量資本和等量勞動投在等面積不同肥沃程度和位置的土地上所產生的不同級差生產力帶來的級差超額利潤的轉化形態；C項，絕對地租是指土地所有者憑借對土地所有權的壟斷所取得的地租；D項，壟斷地租是由產品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉化成的地租。

54．（?。┦侵竿恋厮姓邞{借對土地所有權的壟斷所取得的地租。

A．壟斷地租

B．絕對地租

C．級差地租Ⅰ

D．級差地租Ⅱ

【答案】B

55．壟斷地租是由產品的（　）帶來的超額利潤而轉化的地租。

A．平均價格

B．市場價格

C．生產價格

D．壟斷價格

【答案】D

【解析】壟斷地租是由產品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉化成的地租。壟斷地租的形成，除了土地私有權壟斷這個前提外，還因某些土地具有的特殊的自然條件所引起。

56．關于地租與地價的關系正確的是（　）。（若每年地租額為定值R，且貼現率不變，P0為報價期初地價，Pn為第n年末地價，Rt為第t年地租，i為貼現率）

A．

B．

C．

D．

【答案】A

【解析】根據馬克思主義地租理論，地價是地租的資本化，或者說是資本化的地租，是預買一定年數的地租，兩者的關系為：地價=地租/平均利息率。地租與地價之間的數量關系，用現代現金流量折現方式來表達則為：

對于永久租期的土地，也就是土地所有權，則地租與地價之間的數量關系為：

若每年的地租額為定值R并且折現率i不變，則地租與地價之間的數量關系為：

57．根據相關統計，當城市化水平為30%～50%時，人均GNP一般為（?。?。

A．1000美元以下

B．1000～3000美元

C．3000～7000美元

D．7000美元以上

【答案】B

【解析】根據相關統計，將1989年世界上168個國家和地區的城市化水平從低到高排列分組，并將各組城市化水平與人均GNP水平進行對應比較，人均GNP水平亦呈現出由低到高的順序變化，即城市化水平分別為30%以下、30%～50%、50%～70%、70%以上時，人均GNP分別為1000美元以下、1000～3000美元、3000～7000美元、7000美元以上。

58．按照城市化發展過程的階段，我國正處于（?。╇A段。

A．初期

B．快速發展

C．加速發展

D．后期

【答案】C

【解析】近年來我國城市化率以每年1～1.5個百分點的速度增長，按照城市化發展過程的三個階段，已進入加速發展階段。據統計，2012年我國城市化水平達到52.6%,2030年有望達到70%，進入城市化發展的后期階段。

59．在城市化的（?。╇A段，房地產開發逐漸向郊區和農村地區發展，城市房地產市場交易以二手房為主。

A．初期

B．后期

C．加速發展

D．快速發展

【答案】B

【解析】城市化后期階段，城市化進入減速平穩發展時期，城市以擴散效應為主，出現郊區化和逆城市化現象；與此階段相對應，房地產開發逐漸向郊區和農村地區發展，城市房地產市場交易以二手房為主，房地產業進入成熟階段。

二、多項選擇題（每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項）

1．杜能認為，某個經營者是否能在單位面積土地上獲得最大利潤，將由（?。┮蛩貨Q定。[2011年真題]

A．農產品的生產成本

B．農地的肥沃程度

C．農產品的銷售價格

D．運輸成本

E．勞動者的經營能力

【答案】ACD

【解析】杜能的農業區位理論認為，某個農業經營者是否能在單位面積土地上獲得最大利潤（P），將由農產品的銷售價格（V）、生產成本（E）和運輸成本（T）三個因素決定，它們之間的關系為：P=V-（E+T）。

2．城市空間結構是人們在城市發展過程中對土地利用的結果，是土地利用方式、利用程度和利用效果的總和，其代表理論有（　）。[2010年真題]

A．多核心理論

B．扇形理論

C．級差地租理論

D．中心商務區土地利用模式

E．同心圓理論

【答案】ABDE

【解析】城市空間結構使人們在城市發展過程中對土地利用的結果，是土地利用方式、程度的效果的總和。城市空間結構的代表理論有：①同心圓理論；②扇形理論；③多核心理論；④中心商務區土地利用模式。C項屬于地租地價理論。

3．決定房地產需求量的一般因素有（?。?span id="czj4aho" class="color_103">[2009年真題]

A．房地產的價格水平

B．消費者的收入水平

C．消費者的偏好

D．相關物品的價格水平

E．房地產開發企業對未來的預期

【答案】ABCD

【解析】某種房地產的需求量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經常起作用的因素有：①該種房地產的價格水平；②消費者的收入水平；③消費者的偏好；④相關物品的價格水平；⑤消費者對未來的預期。

4．決定房地產供給量的一般因素有（?。?。[2010年真題]

A．房地產價格水平

B．房地產開發建設成本

C．房地產開發技術水平

D．消費者對未來的預期

E．房地產開發企業對未來的預期

【答案】ABCE

【解析】某種房地產的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經常起作用的因素有：①該種房地產的價格水平；②該種房地產的開發建設成本；③該種房地產的開發技術水平；④房地產開發企業對未來的預期。D項屬于決定房地產需求量的一般因素。

5．與鄉村相比，現代城市的特性體現在（?。?span id="bxqzubh" class="color_103">[2011年真題]

A．以工業人口為主

B．以非農業人口為主

C．人口密度大

D．一定地域的政治、經濟和文化中心

E．犯罪率低

【答案】BCD

【解析】城市與鄉村的區別主要表現在下列四個方面：①城市是以非農人口集聚為主要特征的居民點；②城市的人口數量、人口密度、建筑密度、容積率等都比鄉村大得多；③城市建設用地類型多樣復雜，基礎設施和公共服務設施比鄉村完備；④城市一般是一定地域的政治、經濟和文化中心，是工業、商業、交通、文化、教育等產業的集聚地。

6．城市是人類社會第二次社會勞動大分工的產物，最早的城市是以（?。橹鞯募?。[2009年真題]

A．畜牧業

B．商業

C．制造業

D．手工業

E．服務業

【答案】BD

【解析】城市是社會生產力發展到一定階段，人類社會勞動大分工的產物。城市是人類第二次社會勞動大分工的產物，當初以商業和手工業為主的集市即是最早的城市。

7．企業、個人等主體在進行區位選擇時，考慮的區位要素主要（?。?。

A．通達性

B．成本費用

C．最大效益

D．機會成本

E．區位周邊的空間環境特性

【答案】ABE

【解析】區位通常是指某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關系。區位對房地產具有的重要影響。企業、個人等主體在進行區位選擇時，考慮的區位要素主要有：①區位周邊的空間環境特性；②通達性；③互賴性；④排斥性；⑤成本費用。

8．關于區位及區位理論，下列說法正確的有（?。?。

A．區位通常是指某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關系

B．區位具體可標示為一定的空間坐標

C．區位理論是研究人類行為活動的空間的理論

D．區位理論是研究關于與人類相關的經濟和社會活動的學說

E．區位理論是關于人類活動特別是經濟活動的空間分布及空間中各類要素的相互關系的學說

【答案】ABE

【解析】BC兩項，區位理論主要是研究人類經濟行為的空間區位選擇及空間區位內經濟活動優化組合的理論。

9．房地產區位是指一宗房地產與其他房地產或者事物在空間方位和距離上的關系，包括（?。?。

A．位置

B．交通條件

C．周圍環境

D．人口

E．外部配套設施

【答案】ABCE

【解析】區位原本是房地產的外在因素，因房地產不可移動而成了房地產的重要組成部分。房地產區位是指一宗房地產與其他房地產或者事物在空間方位和距離上的關系，包括位置、交通條件、外部配套設施、周圍環境和景觀等區位因素。

10．一宗房地產的位置，是指該宗房地產所在的地方，包括（　）。

A．坐落

B．方位

C．距離

D．朝向

E．通達性

【答案】ABCD

【解析】一宗房地產的位置，是指該宗房地產所在的地方，包括：①坐落，即該宗房地產所在的具體地點，如門牌號等。②方位，即該房地產在所在區域中的方向和位置，如在城市、住宅小區、十字路口地區中的方向和位置。③與相關場所的距離，如該房地產離市中心、汽車客運站、火車站、機場、碼頭、政府機關、同行業、工作地、居住地等的遠近。④臨街（路）狀況，即該房地產是臨街還是不臨街，是一面臨街還是兩面臨街。⑤朝向，即該房地產的建筑物的正門或房間的窗戶等正對著的方向，坡地從高到低的方向。⑥樓層，當該房地產為某幢房屋中的某層、某套時，其所在的樓層也是一種位置。E項屬于一宗房地產的交通條件。

11．一宗房地產的外部配套設施，是指該房地產外部的（　）。

A．基礎設施

B．行政管理設施

C．公共服務設施

D．周圍環境

E．交通

【答案】AC

【解析】一宗房地產的外部配套設施，是指該房地產外部（紅線外）的基礎設施和公共服務設施?；A設施一般是指道路、供水、排水（雨水、污水）、電力、通信（如電話、網絡、有線電視）、燃氣、熱力等設施。公共服務設施一般是指商業服務、金融郵電、教育（如幼兒園、中小學）、醫療衛生（如醫院）、文化、體育、社區服務、市政公用和行政管理等設施。

12．杜能“孤立國”理論的假設前提有（?。?/p>

A．在“孤立國”中央有一個城市

B．“孤立國”內唯一的交通工具是馬車

C．“孤立國”是一天然均質的大草原

D．農產品的運輸成本成本與其重量及從產地到市場的距離成正比

E．農業經營者以獲取最大經濟收益為目的，并根據市場供求關系調整其經營品種

【答案】ABDE

【解析】C項，“孤立國”是一個天然均質的大平原，不是草原。

13．在杜能圈的修正模型中，杜能研究的關于現實存在的國家與“孤立國”的主要區別是（?。?/p>

A．在有一定國土面積的國家中，除了首都，還有許多小城市分散在全國各地

B．現實國家中不可能有那種交通方式唯一的大城市

C．一般國家的城市無法根據不同的耕作制度形成杜能圈

D．現實存在的國家中沒有與孤立國中設想的自然條件、土壤肥力和土地的物理性狀都完全相同的土地

E．在現實國家中可能有既不靠河流邊，也不在通航的運河邊的那種城市

【答案】ABD

【解析】現實存在的國家與“孤立國”區別有：①在現實存在的國家中，找不到與“孤立國”設想的自然條件、土壤肥力和土壤的物理性狀都完全相同的土地；②在現實的國家中，不可能有那個唯一的大城市，它既不靠河流邊，也不在通航的運河邊；③在具有一定國土面積的國家中，除了首都，還有許多小城市分散在全國各地。

14．下列屬于韋伯工業區位理論假設前提的有（?。?。

A．工業產品的消費地點和范圍為未知，且需求量不斷變化

B．工業原料、燃料產地分布在特定地點，且已知

C．運輸成本是重量與距離的函數

D．僅就同一種產品討論其生產與銷售問題

E．勞動力供給為已知，不能流動，且在工資率固定情況下供給是充裕的

【答案】BCDE

【解析】韋伯工業區位理論的基本假設是：①研究的對象是一個均質的國家或地區且只探討影響工業區位的經濟因素，不考慮其他因素；②工業原料、燃料產地分布在特定地點，且已知；③工業產品的消費地點和范圍也已知，且需求量不變；④勞動力供給為已知，不能流動，且在工資率固定情況下供給是充裕的；⑤運輸成本是重量和距離的函數；⑥僅就同一種產品討論其生產和銷售問題。

15．下列關于勞動力成本的說法正確的有（?。?。

A．勞動力成本是導致以運輸成本確定工業區位模式產生第一次變形的因素

B．勞動力成本是指每單位產品中所包含的工人工資額

C．勞動力成本是影響工業區位的第二個因素

D．當勞動力成本在特定區位對工廠配置有利時，一定能使一個工廠離開或者放棄運輸成本最小的區位，而移向廉價勞動力的地區選址建廠

E．工業區位由運輸指向轉為勞動力指向僅限于節約的勞動力成本大于增加的運輸成本

【答案】ABCE

【解析】D項，當勞動力成本在特定區位對工廠配置有利時，可能使一個工廠離開或者放棄運輸成本最小的區位，而移向廉價勞動力的地區選址建廠。

16．關于韋伯的工業區位論，下列說法正確的有（　）。

A．討論工業區位時，要注意特殊集聚因素，而不必注意一般集聚因素

B．集聚因素形成的聚集經濟效益，也可使運輸成本和工資定向的工業區位產生偏離

C．當分散因素存在時，集中與分散的比較利益大小決定著工廠是否離開工業集聚區

D．當勞動力成本在特定區位對工廠配置有利時，可能使工廠離開或者放棄運輸成本最小的區位

E．在韋伯的工業區位論中，生產集聚是固定的內在因素

【答案】BCDE

【解析】A項，韋伯認為，生產集聚是一般集聚因素，是集聚的固定內在因素。社會集聚是特殊集聚因素，是偶然外在因素。工業區位選擇主要考慮一般集聚因素。

17．關于生產或技術集聚，下列闡述正確的有（?。?/p>

A．又稱純集聚

B．是由企業外部因素引起的

C．它是一般集聚因素，又是集聚的固定內在因素

D．工業區位選擇主要考慮一般集聚因素

E．它對工業效益的影響主要通過兩種方式：一是由工廠企業規范的擴大帶來的；二是同一工業部門中，企業間的協作，使各企業的生產在地域上集中，且分工序列化

【答案】ACDE

【解析】B項，社會集聚是由于企業外部因素引起的，生產或技術集聚是集聚的固定內在因素。

18．關于韋伯的工業區位影響的要素，下列分析正確的有（?。?。

A．形成工業區位的第二次變形是由于勞動力成本

B．形成工業區位的第二次變形是由于集聚因素，由其形成的聚集經濟效益也可使運輸成本和工資定向的工業區位產生偏離

C．集聚因素又可分為一般集聚因素和特殊集聚因素

D．影響工業區位的第二個因素——勞動力成本是指每單位產品中所包含的工人工資額

E．集聚因素是指促使工業向一定地區集中的因素

【答案】BCDE

【解析】A項，集聚因素如同勞動力成本可以克服運輸成本最小區位的引力一樣，由其形成的聚集經濟效益也可使運輸和勞動力指向的工業區位產生偏離，而產生工業區位的第二次變形。

19．社會集聚通過（?。I效益產生影響。

A．同一工業部門中，企業間協作，促使各企業生產在地域上集中，且分工序列化

B．由于大城市的吸引，交通便利以及礦產資源豐富使工業集中

C．與其他企業相鄰，有助于獲取額外收益

D．工廠企業規模擴大

E．各企業的生產在地域上集中，且分工序列化

【答案】BC

【解析】社會集聚，又稱偶然集聚，是由企業外部因素引起的，包括兩方面：①由大城市的吸引，交通便利以及礦產資源豐富使工業集中；②一個企業選擇了與其他企業相鄰的位置，獲得額外利益。ADE三項是生產集聚對工業效益產生影響的方式。

20．關于中心性，下列說法正確的有（?。?。

A．是一個中心地對周圍地區的影響程度

B．可以用“高”、“低”、“大”、“小”等概念來比較和形容

C．中心地職能的空間作用大小

D．可以用“強”、“弱”、“一般”、“特殊”等概念來形容和比較

E．是相對于一個區域而言的中心點

【答案】ACD

【解析】中心性是指中心地對其周圍地區的影響程度，或者說中心地職能的空間作用的大小，中心性可以用“高”、“低”、“強”、“弱”、“一般”、“特殊”等來形容和比較。

21．克里斯塔勒的中心地理論的假設條件包括（　）。

A．研究的區域是一塊均質平原，其上人口均勻分布，居民的收入水平和消費方式完全一致

B．有一個統一的交通系統，對同一等級規模的城市的便捷性相同，交通費用和距離成正比

C．有一個統一的交通系統，對同一等級規模的城市的便捷性相同，交通費用和距離成反比

D．廠商和消費者都是經濟人

E．平原上貨物流動受關稅或非關稅壁壘的限制

【答案】ABD

【解析】克里斯塔勒的中心地理論的假設條件有：①研究的區域是一塊均質的平原，人口均勻分布，居民的收入水平和消費方式完全相同；②有一個統一的交通系統，同一等級規模的城市的便捷性相同，交通費用與距離成正比；③廠商和消費者都是經濟人；④平原上貨物可以完全自由地向各方向流動，不受任何關稅或非關稅壁壘的限制。

22．城市空間結構（?。?/p>

A．是人們在城市發展過程中對土地利用的結果

B．是土地利用方式、土地利用程度和利用效果的總和

C．是城市的生產、服務、消費等結構

D．其結果反映城市空間的基本結構形態和城市區域內各功能的地域差異

E．是不斷發展的過程

【答案】ABDE

【解析】城市空間結構是人們在城市發展過程中對土地利用的結果，是土地利用方式、程度和效果的總和。城市土地利用結果反映城市空間的基本結構形態和城市內各功能的地域差異。

23．下列各項屬于城市土地一般共性的有（　）。

A．數量上的有限性

B．位置上的固定性

C．使用上的永續性

D．利用上的高度集約性

E．區位上的極端重要性

【答案】ABC

【解析】城市土地一般共性有：①數量上的有限性；②位置上的固定性；③使用上的永續性等。DE兩項屬于城市土地的特殊性。

24．城市土地利用過程與農地、林地等相比具有（　）。

A．位置的固定性

B．用地類型上的多樣性

C．使用上的永續性

D．區位上的極端重要性

E．利用上的高度集約性

【答案】BDE

【解析】城市土地利用過程比農地、林地等利用過程復雜，這是因為城市土地具有用地類型上的多樣性、區位上的極端重要性和利用上的高度集約性等特性，城市土地利用不僅受自然條件的影響，而且受社會、經濟等因素的影響。

25．在伯吉斯的同心圓理論中，下列關于從城市中心向外緣擴展的說法正確的有（?。?。

A．第一環帶是中心商務區

B．第二環帶是高收入階層住宅區

C．第三環帶是工人住宅區

D．第四環帶是過渡地帶

E．第五環帶是通勤人士住宅區

【答案】ACE

【解析】同心圓理論是伯吉斯總結出的，他基于生態學的入侵和承繼概念來解釋城市土地利用在空間上的排列形態。城市各功能用地以中心區為核心，自內向外作環狀擴展，共形成5個同心圓用地結構：第一環帶是中心商務區；第二環帶為過渡地帶；第三環帶是工人住宅區；第四環帶是高收入階層住宅區；第五環帶為通勤人士住宅區。

26．伯吉斯的同心圓理論的缺陷是（?。?。

A．忽略了交通道路的影響

B．與實際有很大偏差

C．忽略了區位偏好的影響

D．忽略了自然障礙物的影響

E．忽略了土地利用的社會文化的影響

【答案】ACDE

【解析】伯吉斯的同心圓理論的缺陷是忽略了交通道路、自然障礙物（如河、湖等）、土地利用的社會文化和區位偏好等方面的影響，與實際有一定的偏差。

27．在多核心理論中，哈里斯和烏爾曼認為形成城市多中心的因素有（?。?。

A．某些活動需要彼此接近，而產生相互依賴性

B．某些活動互補互利、自然集聚

C．某些活動因必須利用鐵路等貨運設施，且產生對其他使用有害的極大交通量，因此就排斥其他使用而自己集結在一起

D．高地價、高房租吸引較高級的使用，而排斥較低品質的使用

E．特定交通線路的線性通達性和定向慣性的影響

【答案】ABCD

【解析】在多核心理論中，哈里斯和烏爾曼指出城市多核心形成的因素有：①某些活動需要彼此接近，而產生相互依賴性；②某些活動互補互利，自然集聚；③某些活動因必須利用鐵路等貨運設施，且產生對其他使用有害的極大交通量，因此就排斥其他使用而自己集結在一起；④高地價、高房租吸引較高級的使用，而排斥較低品質的使用。

28．中心商務區土地利用模式中，界定CBD的重要指標有（　）。

A．中心商務高度指標

B．中心商務建筑面積指數比率

C．中心商務用地面積指標

D．中心商務區高層建筑數量指標

E．中心商務強度指標

【答案】ABE

【解析】墨菲（Murphy）和萬斯（Vance）在對美國9個城市CBD的土地利用進行深入細致的調研后，認為地價峰值區（PLVI）是CBD最明顯的特點，在PLVI內的用地稱為商務用地，并提出界定CBD的兩項重要指標：中心商務高度指標（CBHI）=，中心商務強度指標（CBII）=×100%。赫伯特（Herbert）和卡特（Carter）進一步提出中心商務建筑面積指數比率（CBI）的概念。

29．CBD的土地利用空間結構的圈層包括（?。?。

A．以辦公為主的區域

B．以底層為商業、上層為住宅商住綜合區域

C．以大型百貨商場和高檔購物商店為主的零售業集中區

D．以底層為金融、上層為辦公的零售服務業多層建筑集中區

E．需要占用較大面積低價土地的商服活動區，如家具店和超級市場

【答案】ACDE

【解析】墨菲、萬斯和愛潑斯坦把CBD的土地利用空間結構分為四個圈層：①以大型百貨商場和高檔購物商店為主的零售業集中區；②以底層為金融、上層為辦公的零售服務業多層建筑集中區；③以辦公為主的區域；④需要占用較大面積低價土地的商服活動區，如家具店和超級市場。

30．在戴維斯提出的對CBD中的零售業布局的結構模式中，受特殊通達性的影響最大的是（?。?。

A．汽車修理廠

B．家具展銷店

C．咖啡館

D．娛樂設施

E．辦公樓

【答案】BD

【解析】1972年，戴維斯對CBD中的零售業布局提出了一個結構模式，認為以零售業為主的區位用地選擇了除了受空間距離的影響外，還受三個相互獨立的交通通達性的影響：①城市中心區傳統性的購物活動受一般通達性影響，因而它們的區位常與顧客的分布有關；②其他商務，如汽車修理廠、咖啡館等受交通干線通達性的影響最大；③一些特殊性功能受特殊通達性的影響最大，如娛樂設施，家具展銷店等的分布與區域發展的歷史文化背景和環境條件有關。

31．商業區區位選擇指向特征包括（?。?/p>

A．單一的消費指向性

B．空間關系的外部性

C．空間關系的內部性

D．地價是商業區位的重要因素

E．商業區位選擇的理性目標是消費者最大剩余效用與商家最大利潤之間的平衡

【答案】ABDE

【解析】商業區區位選擇指向特征有：①單一的消費指向性。商業區位的空間取向主要考慮接近和方便消費者。②空間關系的外部性。集聚和關聯是商業區位選擇的重要特征。眾多商家在地段上的集聚，是為了創造共同的市場。③地價是商業區位的重要因素。商業區主要集中于城市中心地段，越是區位條件好的地方商業效益越高，而且地價也越高。④商業區位選擇的理性目標是消費者最大剩余效用與商家最大利潤之間的平衡。

32．消費者在購物過程中，追求的最大剩余效用與（　）有關。

A．購物效用

B．體驗效用

C．交通成本

D．購物成本

E．體驗成本

【答案】ABCD

【解析】商業經營者對商業區位的選擇是基于追求最大利潤，但這必須得到消費者的認可才能實現。消費者在購物過程中，追求的是最大剩余效用。消費者的剩余效用為：

剩余效用=（購物效用+體驗效用）-（購物成本+交通成本+時間機會成本）。

33．城市土地利用分異和中心地體系決定區位的（?。?。

A．土地成本

B．時序選擇

C．市場地域

D．優勢和未來發展

E．格局變化

【答案】AC

【解析】城市空間結構對區位的影響有：①城市土地利用分異和中心地體系決定區位的土地成本、效益和市場地域；②城市功能分區的土地利用主導功能決定了區位的優勢和未來發展；

③城市空間結構的重構和演變影響區位格局變化和時序選擇。

34．形成房地產有效需求必須具備的條件有（?。?。

A．消費者有購買房地產的意愿

B．消費者能夠承受并支付得起房地產價格

C．城市經濟高速發展

D．人口急劇增長

E．房地產供給大于房地產需求

【答案】AB

【解析】房地產需求是指消費者在某一特定的時間內，在每一價格水平下，對某種房地產所愿意并且能夠購買（或承租）的數量。形成房地產有效需求必須具備的條件有：①消費者愿意購買，即有購買欲望；②消費者能夠購買，即有支付能力。

35．最早研究級差地租理論的有（　）。

A．大衛·李嘉圖

B．馮·杜能

C．美國經濟學家德魯克

D．亞當·斯密

E．馬克思

【答案】AB

【解析】最早研究級差地租理論的是英國古典經濟學家大衛·李嘉圖（David Richardo）和德國古典經濟學家、區位論先驅杜能。

36．下列各項中，能形成壟斷地租的有（?。?。

A．某些土地具有的特殊的自然條件

B．土地所有權的壟斷

C．在相同投資和相同剝削率的情況下，榨取更多的剩余價值

D．土地私有權壟斷

E．同一塊土地上連續追加投資

【答案】AD

【解析】壟斷地租是由產品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉化成的地租。壟斷地租的形成，除了土地私有權壟斷這個前提外，還因某些土地具有的特殊的自然條件所引起。具有特殊自然條件的土地能夠生產某些特別名貴而又非常稀缺的產品。B項形成絕對地租；C項形成相對剩余價值；E項形成級差地租。

37．地租與地價的關系為（　）。

A．地價是地租的資本化

B．地租是地價的基礎

C．對于永久租期土地，地價是每年的地租的簡單加和

D．對于永久租期土地，地價是每年的地租折現值的加和

E．若每年取得地租額為定值并且折現率不變，則地價等于地租除以折現率或利息率

【答案】ABDE

【解析】C項，對于永久租期的土地，地租與地價的關系為：。式中，P0為第1年初的地價；Rt為第t年末的地租（t=1,2,3，…，n）；i為折現率。若每年取得地租額為定值R，并且折現率i不變，則地租與地價的關系為：，并不是簡單相加的關系。

38．按照城市的職能，可以把城市分為（?。?。

A．工業城市

B．交通樞紐城市

C．旅游城市

D．具有綜合職能的城市

E．以某種職能為主的城市

【答案】DE

【解析】按城市職能，可以將城市分為具有綜合職能的城市和以某種職能為主的城市，例如工業城市、交通樞紐城市、商貿城市、旅游城市等。還可進一步細分為各種各樣功能的城市，如工業類城市還可細分為化工、冶金、紡織等專業性城市。

39．關于城市化與房地產發展的互動關系的表述，正確的有（?。?/p>

A．城市化初期，房地產處于一個緩慢的形成階段

B．城市化加速階段，房地產市場剛性需求急劇增加

C．在城市化快速發展階段，房地產業進入高速發展的成長期

D．在城市化快速發展階段，房地產投資資金、開發建設和消費需求主要集中在大城市和中心城區

E．城市化后期階段，房地產業進入成熟階段

【答案】ABDE

【解析】C項，在城市化加速階段，科學技術快速進步，勞動生產率大大提高，城市工業化規模增大，可提供的就業崗位增加，農村釋放出大量農村富余勞動力轉入城市，城市規模迅速擴大，城市化速度加快，導致房地產市場剛性需求急劇增加；在需求引導下，房地產開發投資規模迅速增長，房地產業進入高速發展的成長期。

40．關于逆城市化，下列說法不正確的有（?。?。

A．逆城市化現象主要出現在亞洲國家

B．逆城市化是大都市區的人口向較小的都市區乃至鄉村地區流動的分散化過程

C．逆城市化的結果是都市區人口的絕對數量下降，人口的增長率為負值

D．20世紀60年代和80年代初期，英、美、日本等國都曾發生過逆城市化

E．逆城市化是城市化進程中一種暫時的調整，而不是一種長久的變化

【答案】ACD

【解析】A項，西方發達國家在城市化過程中一度出現了逆城市化現象；C項，逆城市化的結果是都市區人口的絕對數量下降，人口的凈增長率為負值；D項，20世紀70年代和80年代初期，英、美、日本等國都曾發生過逆城市化。

41．我國郊區化的主要表現為（?。?。

A．人口郊區化

B．工業郊區化

C．城市郊區化

D．外來人口郊區集聚

E．農業郊區化

【答案】ABD

【解析】我國目前仍處于郊區化的初期階段，還沒有進入普遍郊區化的時期。主要表現為：①人口郊區化。人口郊區化中以占總人口90%以上的常住戶籍人口為主。第三產業的經濟總量在城市中心區還在上升，但在郊區表現出來的發展速度更快。②工業郊區化。主要表現為三種情況：一是以污染擾民企業的搬遷為主；二是以產業結構調整為目的的企業外遷；三是高新技術等工業園區的開發建設。以上兩種現象以城市中心區的離心擴散力量為主，是一種分散化的過程。③外來人口郊區集聚。外來人口進城務工，多在近郊區集中，形成城市擴散與集聚兩種力量在近郊區的匯集。

三、案例分析題（由單選和多選組成）

（一）

在河南寶宅市郊區地帶，一農業開發公司購買了一塊180畝的土地，該土地宜于產優質富士蘋果，稱為本地一大特產，而且僅此地能出產。由于此公司的成功開發和連續追加投資，該公司出產的蘋果長期在該省區及在全國范圍內供不應求，甚至帶動周圍縣市地價的上漲。

根據地租理論，回答下列問題：

1．案例中的級差地租形成的原因有（?。?。

A．地肥力不同

B．土地相對位置不同

C．土地開發程度不同

D．土地種植物不同

【答案】BC

【解析】級差地租是指不同土地或同一土地上由于土地肥力、相對位置及開發程度不同而形成的差別地租。本案例中，由于該土地位于郊區地帶，宜于產優質富士蘋果，并且公司成功開發和連續追加投資形成了級差地租。

2．案例中的地租的形式主要有（　）（按馬克思地租理論）。

A．絕對地租

B．級差地租Ⅰ

C．級差地租Ⅱ

D．級差地租Ⅰ、Ⅱ

【答案】C

【解析】按照馬克思的地租理論，級差地租Ⅱ是指在同一塊土地上連續追加投資，每次投入資本的生產率不同而產生的超額利潤所轉化的地租形態。本案例中，由于此公司的成功開發和連續追加投資而帶來的級差地租屬于級差地租Ⅱ。

3．壟斷地租是指（?。?。

A．由產品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉化成的地租

B．對土地所有權壟斷所形成的地租

C．AB兩項共同產生

D．資本的有機構成不同而形成的地租

【答案】A

【解析】壟斷地租是由產品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉化成的地租。壟斷地租的形成，除了土地私有權壟斷這個前提外，還因某些土地具有的特殊的自然條件所引起。

4．案例中____壟斷地租，若有，它是來自____。（?。?/p>

A．沒有

B．有；社會其它部門工人創造的價值

C．有；農業雇傭工人創造的剩余價值

D．有；價格與價值的差額

【答案】B

【解析】壟斷地租是由產品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉化成的地租，它來自社會其它部門工人創造的價值。本案例中，只有該農業開發公司購買的土地可以出產該種蘋果，因而有壟斷地租。

5．根據馬克思地租理論，該案例中形成絕對地租的原因是（　）。

A．土地所有者憑借其對土地所有權的壟斷所取得的地租

B．土地所有者憑借其土地的區位所取得的地租

C．土地所有者憑借其土地的肥力所取得的地租

D．土地所有者憑借其對土地前期開發取得的地租

【答案】A

【解析】馬克思在闡述級差地租時，為了分析問題的方便，曾假定租種最劣等地不繳納地租。然而，在資本主義土地私有制下，無論租種好地還是壞地，都必須繳納地租。這種不管租種什么土地都必須繳納的地租，就是絕對地租。絕對地租是指土地所有者憑借土地私有權的壟斷所取得的地租。

（二）

隨著我國市場經濟的發展，我國各種資本市場的日趨完善，北京就在20世紀90年代形成了以中關村為核心全國高技術工業中心區，成為中國的“第一硅谷”，而在二十一世紀初，隨著中國金融、保險、證券、房地產的長足發展，在東直門國貿中心區形成了CBD中心區金融、商業區，再次標志著中國市場經濟機制的日趨完善。

根據區位理論，回答下列問題：

1．面對（?。┮蛩叵嗷プ饔玫姆治龊陀嬎?，找出工業產品生產成本最低點，作為配置工業企業的理想區位。

A．運輸

B．勞動力

C．聚集

D．資本

【答案】ABC

【解析】工業區位理論的奠基人是德國經濟學家、社會學家阿爾申爾德·韋伯，其理論的核心是通過對運輸、勞動力及集聚因素相互作用的分析和計算，找出工業產品的生產成本最低點，作為配置工業企業的理想區位。

2．集聚因素是影響中關村發展的關鍵因素，其中主要指（?。?/p>

A．社會集聚

B．生產或技術集聚

C．純集聚

D．偶然集聚

【答案】BC

【解析】生產或技術集聚，又稱純集聚。生產集聚對工業效益的影響方式有：①由企業規模的擴大帶來的；②同一工業部門中，企業間的協作，使各企業的生產在地域上集中，且分工序列化。影響以中關村為核心全國高技術工業中心區發展的因素主要指純集聚。

3．若北京CBD區的中心商務區用地建筑面積總和為200萬m2，總建筑面積為500萬m2，則其中心商務強度指標（CBII）為____，其____區域界定指標。（?。?/p>

A．50%；滿足

B．40%；不滿足

C．250%；滿足

D．無法計算

【答案】B

【解析】北京CBD區中心商務強度指標（CBII）=×100%=×100%=40%。不滿足CBII＞50%的區域界定指標。