第四章　融資環節稅收風險控制關鍵點

房地產業內有個共識，黃金時代的房地產開發拼的就是資金與政府資源，在房價10年上漲的通道中，拿到土地就是賺到利潤，政府資源的協調是總經理或總裁等經營者的職責，而融資則是房地產財務管理者的第一責任。融資被分為間接融資與直接融資，這并不是一種嚴謹的學術區分，更多的僅是一種習慣性說法。通過銀行進行的融資被稱為間接融資，通過非銀行金融機構進行的融資叫直接融資，但隨著混業經營越來越成為潮流，銀行投行部進行的業務與非銀行金融機構從事的業務已經沒有明確的界限，我個人認為通過銀行投行部進行的融資屬于直接融資，銀行貸款屬于間接融資。

銀行貸款屬于最常規的融資手段，80%以上的房地產項目的融資是通過銀行貸款（甚至更準確地說是通過項目貸款）來解決。但從技術研究的角度，銀行貸款并沒有多少疑難的稅務問題。早期土地增值稅政策不明確的時候，一些企業之間的貸款行為通過銀行委托貸款改變貸款形式，以爭取這部分委托貸款的利息可以在土地增值稅全額扣除，并且的確存在成功的案例。但隨著絕大多數項目土地增值稅清算財務費用簡單按開發成本與土地成本之和的5%扣除，這個問題慢慢變得不尖銳。

房地產融資主要的稅務問題集中出現在直接融資領域，而問題高發區是在信托與類信托，最常見的問題是支付給信托或保險資金的利息支出無法取得發票能不能在企業所得稅前扣除的問題。其次，金融領域最常見的稅務難題是如何協調業務實質與業務法律形式背離。例如，融資租賃業務中，承租人（即實際借款人）將動產（不動產比較少見）轉讓給出租人（即實際貸款人），合同內容往往約定“自出租人向承租人支付相應租約項下的轉讓價款之日起，出租人即享有相應租約項下的租賃物所有權，無論租賃物是否登記在出租人名下，出租人是租賃物的唯一所有權人”，從合同內容來看，這是非常明確的租賃物所有權轉讓行為，但是結合整個融資租賃合同，所有權條款的約定又僅僅是一個風險鎖定條款，整個業務對于承租人來說（即實際借款人）是一個融資業務，而不能把它拆分看成三次交易，即一個銷售租賃物業務加一個回租租賃物業務再加一個回購租賃物業務。