為什么控制房價過快上漲困難重重
——需求彈性和剛性需求
2010年是政策調控房價年。2010年2月27日，溫家寶總理在與網友的在線交流中花了很長時間來談房價問題。他指出，本屆政府要采取多種措施，包括增加住房供給、增加保障性住房、抑制投機性和投資性住房等多種手段來解決房價過快增長的問題。溫總理特別強調，本屆政府有決心使房價保持在合理價位。但是就在兩會閉幕之后的第一天，北京就在一天之內出現了三個地王，為此著名主持人白巖松在2010年3月16日央視《新聞1+1》播出的《政策向下，房價向上》節目中感嘆道：“房地產市場究竟是總理說了算，還是總經理說了算。在兩會時，大家都記著總理在工作報告中說要遏制部分城市房價過快上漲這樣一種趨勢。但是第一天就給總理的報告上眼藥，三個地王接連創出高價，而且還沒蓋樓，價格就已經高出了二手房甚至旁邊的商品房，有的時候你在想，是不是總理說了不算，總經理說了才算。”
要理解為什么控制房價過快上漲困難重重，我們還得先認識一下經濟學里另外一個重要概念——彈性。
經濟學里的彈性概念也是從物理學里借鑒過來的，用來度量一個變量對另外一個變量變化程度的反應程度。彈性的概念及公式較為復雜，不過我們這里只做簡單介紹。
我們知道，當一種商品（如牛肉）的價格發生變化時，該商品的需求量會隨之發生變化。我們還知道，當消費者的收入水平或者相關商品（如羊肉）的價格等其他因素發生變化時，對該商品的需求也會隨之發生變化。同樣，當一種商品的價格發生變化時，該商品的供給量會隨之發生變化。這只是一個定性的或是一個粗略的認識，假如我們要想具體知道商品需求量或者供給量對價格變化的反應程度的話，比如，當一種商品的價格下降1%時，該商品的需求量或者供給量究竟會上升或者下降多少呢？我們就必須借助于彈性的概念。
一般來說，只要兩個經濟變量（經濟學里經濟變量代表的是某個經濟數據，比如GDP）之間存在著關系（比如函數關系），我們就可以用彈性來表示一個變量對另一變量變化的反應程度。經濟學里，我們把需求量對價格變化的反應程度稱為需求的價格彈性，我們把需求量對收入的反應程度稱為需求的收入彈性。彈性大（經濟學上稱為富有彈性），就意味著一個變量對另一變量變化的反應程度強烈，反之，彈性小（經濟學上稱為缺乏彈性），就意味著一個變量對另一變量變化的反應程度遲鈍。一般來說，奢侈品的需求價格彈性大
，比如珠寶項鏈金銀首飾等，這些東西價格上漲的時候，人們對它們的需求會大幅度下降；生活必需品的需求價格彈性小，比如基本的衣食住行類商品，這些東西價格上漲的時候，人們對它們的需求不會大幅度地下降。缺乏彈性的商品我們也稱為具有剛性需求的商品。
回到房價的例子上來。中國自古以來就有“居者有其屋”（孟子語）的理想和美好愿望，道理很簡單，“有恒產者有恒心”（孟子語），人們只有安居才能樂業。到了現代社會，在城市里打拼的人有了房子才覺得過得安心過得舒心，否則的話老是租住別人的房子，心里總不是滋味，因此住房問題可以說是關系到每個人能否避免過上“貧嘴張大民式的幸福生活”的大事。我們可以毫不夸張地說，只要是中國人，無論他現在的處境如何，他都有買房子的欲望，這是最簡單的也是最現實的“中國夢”。城市里要結婚的小青年想買房，從高校里畢業的大學生有了穩定的工作后想買房，進入城市工作的農民工兄弟想買房，沒有房子或住房條件差的城市居民想買房，這些人構成了對房地產強烈需求或者剛性需求的那一部分，而那些靠投資房子發財的商人或者個人也想買房子，他們構成了對房地產的投資需求或者投機需求部分。剛性需求加上投機需求共同構成了中國房地產市場的龐大需求，再加上房地產只升不降的傳說，那么房價不聽總理的話不降反升就是理所當然的了。我們用經濟學的術語重復一下，就是因為房價的剛性需求很大，導致房價對政策變化的反應程度不敏感，所以房價會不斷攀升。可以預見，只有當政府政策徹底打掉投機需求加上一部分虛旺的剛性需求時，房價才會真正地回歸理性，老百姓才真正買得起房住得起房。
當然具有剛性需求的商品不只是房子，我們衣食住行中的很多商品都具有剛性需求的特點，比如我們的大多數食品，無論它們的價格是多少，我們都必須購買，因為我們要活命。所以從這個意義上說，糧食的價格可以很高，但是因為糧食年年大豐收，供給量龐大，所以其價格也不會高到離譜的程度，因此有句近似民謠一樣的俗語，叫做“手中有糧，心中不慌”。房子的價格之所以居高不下且節節攀升，原因就是人們對住房的剛性需求再加上房子的供給量有限，所以房子不像食品那樣價格穩定。
經濟學上按需求的收入彈性大小將商品分為正常品和劣等品（低檔品），前者的收入彈性大于0（即隨著收入的提高需求量增加，如保健品等），而后者的收入彈性小于0（即隨著收入的提高需求量減少，如粗糧等），在正常品中又根據收入彈性是否大于1而分出奢侈品（大于1，比如珠寶首飾）和必需品（小于1，如面粉大米等）兩類。
此外，我們還可以用經濟學上的彈性概念來解釋日常生活中薄利多銷的經濟現象。一種商品什么情況下應該采取降價策略以擴大銷售獲取利潤這要取決于其價格彈性，價格彈性大的商品（如汽車等）因為需求量對價格變化比較敏感，所以可以采取降價促銷手段，但是對于價格彈性小的商品（如農產品等）而言，降價只能導致虧損，對銷量并無多大影響。